Εμπιστοσύνη και μη ενδιαφέροντα συμφέροντα στην ακίνητη περιουσία

Η ιδιοκτησία είναι μια νομική έννοια που παρέχει και προστατεύει το αποκλειστικό δικαίωμα ενός ατόμου να κατέχει, να κατέχει, να χρησιμοποιεί και να διαθέτει ένα πράγμα. Ο όρος ιδιοκτησία δεν προτείνει ένα φυσικό στοιχείο, αλλά περιγράφει μια νομική σχέση ενός ατόμου με ένα πράγμα.

Ακίνητη περιουσία Η ακίνητη περιουσία αποτελείται από εδάφη, ακίνητα και κληροδοτήματα. Οικόπεδα αναφέρονται στο έδαφος, στον αέρα πάνω, στην περιοχή κάτω από την επιφάνεια της γης και σε όλα όσα συναρμολογούνται πάνω σε αυτήν. Τα κτήματα περιλαμβάνουν τα εδάφη και ορισμένα άυλα δικαιώματα που σχετίζονται με τις εκτάσεις. Οι κληρονομίες αγκαλιάζουν κάθε απτό ή άυλο ενδιαφέρον σε ακίνητη περιουσία, συμπεριλαμβανομένων των εδαφών και των επίπλων, που μπορούν να κληρονομηθούν. (Για περισσότερα, διαβάστε 5 λάθη επενδυτές ακινήτων πρέπει να αποφύγετε .)

TUTORIAL: Εξερεύνηση επενδύσεων σε ακίνητα

Τόκοι Το συμφέρον περιγράφει κάθε δικαίωμα, αξίωση ή προνόμιο που έχει ένα άτομο σε σχέση με ακίνητα. Ο νόμος αναγνωρίζει διάφορα είδη συμφερόντων σε ακίνητα. Ένα μη εκδηλωτικό ενδιαφέρον για γη είναι το δικαίωμα ενός ατόμου να χρησιμοποιεί ή να περιορίζει τη χρήση της γης που ανήκει σε άλλο πρόσωπο.

Τα μη ενδιαφέροντα συμφέροντα δεν αποτελούν ιδιοκτησία της ίδιας της γης: οι κάτοχοι μη εκδοτικού ενδιαφέροντος σε ακίνητα δεν έχουν τίτλο και ο ιδιοκτήτης της γης εξακολουθεί να απολαμβάνει τα πλήρη δικαιώματα κυριότητας, υπό την επιφύλαξη οποιωνδήποτε βαρών.

Ένα βάρος είναι μια επιβάρυνση, απαίτηση ή χρέωση επί ακινήτων που μπορεί να επηρεάσει την ποιότητα του τίτλου και την αξία ή / και τη χρήση του ακινήτου. Τα εμπράγματα βάρη μπορούν να εκπροσωπούν μη θεμελιώδη συμφέροντα σε ακίνητα. Παραδείγματα βαρών περιλαμβάνουν εμπράγματα βάρη, καταπάτηση, χρηματιστηριακές πράξεις, μισθώσεις, περιοριστικές διατυπώσεις και προστατευτικές συμφωνίες. Αυτό το άρθρο θα παρέχει μια εισαγωγή στα βάρη και τα μη θεμελιώδη συμφέροντα σε ακίνητα.

Μη ενδιαφέροντα συμφέροντα Ένα μη εκδηλωτικό ενδιαφέρον για γη είναι το δικαίωμα χρήσης ή περιορισμού της χρήσης της γης άλλου προσώπου. Ενώ ο κάτοχος ενός μη εκδοτικού συμφέροντος έχει ορισμένα και σαφή δικαιώματα όσον αφορά τη χρήση ενός ακινήτου, δεν κατέχει τίτλο ιδιοκτησίας.

Τα μη θεμελιώδη συμφέροντα μπορούν να δημιουργηθούν είτε με συμφωνία μεταξύ δύο μερών, δηλαδή με τον ιδιοκτήτη της περιουσίας και με το πρόσωπο που επιθυμεί να αποκτήσει το μη εκδοτικό συμφέρον. ή με δικαστική απόφαση. Μια ομοσπονδιακή φορολογική ασφάλεια, για παράδειγμα, μπορεί να κατατεθεί στο δικαστήριο του νομού στο οποίο βρίσκεται το ακίνητο του παραβατικού φορολογούμενου. Μια μίσθωση, από την άλλη πλευρά, μπορεί να εισαχθεί εθελοντικά μέσω συμφωνίας μεταξύ δύο μερών.

Εμπιστοσύνη Ένα βάρος είναι οτιδήποτε μπορεί να μειώσει την αξία ή τη χρήση και την απόλαυση ενός περιουσιακού στοιχείου, όπως μια εμπράγματη ασφάλεια ή μια περιοριστική διαθήκη. Επειδή τα βάρη μπορούν να έχουν δυσμενείς επιπτώσεις στην αξία ή τη χρήση της γης, όποιος εμπλέκεται σε μια συναλλαγή ακινήτων θα πρέπει να γνωρίζει την ύπαρξη οποιουδήποτε βάρους επί του ακινήτου που μεταφέρεται.

Συνήθως, ένας δικηγόρος εκτελεί μια αναζήτηση τίτλου και σχηματίζει μια άποψη τίτλου, όπου προσδιορίζονται τυχόν βάρη που ανακαλύπτονται κατά την αναζήτηση. Ένα βάρος δεν θα εμποδίσει τον τίτλο από τη μετάβαση σε μια συναλλαγή ακινήτων? Αντίθετα, ο τίτλος θα περάσει υπό οποιεσδήποτε επιβαρύνσεις. Με άλλα λόγια, ένα φορτίο παραμένει στο ακίνητο ή "τρέχει με τη γη", μέχρι να ικανοποιηθεί, ακόμα και όταν ο τίτλος μεταφέρεται σε νέο ιδιοκτήτη.
(Για να μάθετε περισσότερα, ελέγξτε τους αγοραστές προσοχής στο σπίτι! Γιατί χρειάζεστε έναν δικηγόρο.)

Υπάρχουν πολλές μορφές εμπιστοσύνης, όπως:

Εκπαιδεύσεις
Μια εγγύηση είναι ένα μη θεμελιώδες δικαίωμα να χρησιμοποιήσει τη γη ενός άλλου προσώπου με κάποιο περιορισμένο τρόπο που δεν αποτελεί πλήρη ιδιοκτησία. Το πρόσωπο ή η νομική οντότητα που επωφελείται από την εγγύηση έχει δικαίωμα μη χρησιμότητας (το δικαίωμα χρήσης του ακινήτου, αλλά όχι η κατοχή του) στη γη του άλλου προσώπου. ο ιδιοκτήτης του ακινήτου επιβαρύνεται με την εγγύηση. Οι συνήθεις χρηματιστηριακές πράξεις περιλαμβάνουν δικαιώματα διαφυγής, τάφρους αποστράγγισης, γραμμές δημόσιας ωφέλειας και χρηματισμούς με καταδίκη (Έμπειρος Τομέας).

Παραβιάσεις
Μια καταπάτηση είναι μια βελτίωση που εκτείνεται πέρα ​​από τη γραμμή οριοθέτησης ενός ιδιοκτήτη και "παραβιάζει" σε μια παρακείμενη ιδιοκτησία. Παραδείγματα παραβιάσεων περιλαμβάνουν την κατασκευή ή την προεξέχιση των στεγών, των κτισμάτων, των περιφράξεων, των διαδρόμων και των πεζόδρομων. Οι καταπατήσεις μπορούν να καταστήσουν τον τίτλο και για τις δύο εμπλεκόμενες ιδιοκτησίες μη εμπορεύσιμες: η περιουσιακή καταστροφή δεν έχει τίτλο σε όλες τις εκτάσεις πάνω στις οποίες έχουν γίνει βελτιώσεις, ενώ το περιουσιακό στοιχείο που έχει καταστραφεί δεν χρησιμοποιεί όλη τη γη.

Μισθώσεις
Μίσθωση είναι μια σύμβαση μεταξύ ενός ιδιοκτήτη περιουσίας (εκμισθωτής) και ενός προσώπου ή οντότητας που επιθυμεί να μισθώσει το ακίνητο (μισθωτής). Σύμφωνα με μια μίσθωση, ο εκμισθωτής συμφωνεί να επιτρέψει στον μισθωτή να καταλάβει και να χρησιμοποιήσει το ακίνητο με αντάλλαγμα για ένα πολύτιμο τίμημα (ενοίκιο).

Η μίσθωση καθορίζει συνήθως τη διάρκεια της σύμβασης, τυχόν όρους παράτασης της σύμβασης και το ποσό και τη συχνότητα του ενοικίου που θα πληρωθεί. Αν και ο μισθωτής καταλαμβάνει την ιδιοκτησία, ο εκμισθωτής παραμένει ο ιδιοκτήτης και κατέχει τον τίτλο στην ιδιοκτησία.

Liens
Η ασφάλεια είναι δικαίωμα που παρέχεται από το νόμο στους πιστωτές να έχουν χρέη που τους οφείλονται από την πώληση περιουσίας που ανήκει στον οφειλέτη. Το ακίνητο ενεργεί ως εξασφάλιση και σε περίπτωση που μεταβιβαστεί το ακίνητο, τα έσοδα από την πώληση μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την πληρωμή του χρέους και την ικανοποίηση της οφειλής. Τα κοινά εμπράγματα βάρη περιλαμβάνουν τους φόρους ακίνητης περιουσίας και τα βάρη αξιολόγησης, τα εμπράγματα βάρη των μηχανικών, τα εμπράγματα βάρη και τα ομοσπονδιακά φορολογικά περιουσιακά στοιχεία.

Lis Pendens
Η εκκρεμοδικία αποτελεί ανακοίνωση εκκρεμοδικίας που ενημερώνει όλους τους ενδιαφερόμενους ότι έχει κινηθεί νομική ενέργεια που επηρεάζει τον τίτλο σε συγκεκριμένη περιουσία. Ένα εκκρεμοδικείο, το οποίο μπορεί να κατατεθεί είτε σε κρατικό είτε σε ομοσπονδιακό δικαστήριο, συνήθως περιλαμβάνει τον τίτλο σε ακίνητο ή ισχυρισμένο ιδιοκτησιακό συμφέρον στην ιδιοκτησία.

Επειδή η εκκρεμοδικία ασκείται κατά της ακίνητης περιουσίας, κάθε πρόσωπο στο οποίο μεταβιβάζεται η περιουσία δεσμεύεται από το αποτέλεσμα της εκκρεμούς αγωγής.

Προστατευτικές ή περιοριστικές συμβάσεις
Μια προστατευτική ή περιοριστική διαθήκη είναι μια εκτελεστική προϋπόθεση που εμφανίζεται ως ρήτρα σε πράξη που περιορίζει τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να χρησιμοποιηθεί μια πραγματική περιουσία. Αυτές οι συμφωνίες επιβαρύνουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων να εκτελούν ή να μην εκτελούν με συγκεκριμένους τρόπους.

Παραδείγματα προστατευτικών ή περιοριστικών διακανονισμών περιλαμβάνουν περιορισμούς για ελάχιστο τετραγωνικό μήκος σε νέο κτίριο, αρχιτεκτονικό σχεδιασμό, αποτυχία και οριοθέτηση από δρόμους ή γειτονικές ιδιότητες και εξωτερικό χρώμα στο σπίτι. (Για σχετική ανάγνωση, ανατρέξτε στην ενότητα Κράτηση τίτλων σε ακίνητα.)

Η κατώτατη γραμμή Ένα μη εκδηλωτικό ενδιαφέρον για ακίνητα είναι το δικαίωμα χρήσης ή περιορισμού της χρήσης της ακίνητης περιουσίας άλλου προσώπου. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο μη θεμελιώδης τόκος προκύπτει από μια εθελοντική σύμβαση που συνήφθη μεταξύ δύο μερών, όπως στην περίπτωση μίσθωσης. Σε άλλες περιπτώσεις, το μη εκδοχικό συμφέρον λαμβάνει χώρα λόγω δικαστικής εντολής, όπως η κατοχή εμπράγματης ασφάλειας.

Όταν εξετάζετε την αγορά ακίνητης περιουσίας, είναι σημαντικό να εκτελέσετε μια αναζήτηση τίτλου για να διαπιστώσετε αν υπάρχουν ελαττώματα τίτλου που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τη χρήση του ακινήτου. Ένας εξουσιοδοτημένος πληρεξούσιος μπορεί να εκτελέσει μια αναζήτηση τίτλου για να αποκαλύψει οποιεσδήποτε εμπράγματα βάρη ή βάρη έναντι του ακινήτου. Πολλά ακίνητα πωλούνται "υπό την επιφύλαξη όλων των εμπράγματων δικαιωμάτων και των εμπράξεων", πράγμα που σημαίνει ότι το ακίνητο μπορεί να επιβαρυνθεί και είναι προς το συμφέρον του αγοραστή να ανακαλύψει τυχόν βάρη πριν λάβει τελικές αποφάσεις.

Μια γενική πράξη εγγύησης είναι η καλύτερη προστασία του αγοραστή και περιέχει μια εγγύηση "εγγύησης έναντι βαρών" που εξασφαλίζει στον αγοραστή ότι δεν υπάρχουν βάρη επί της γης εκτός από εκείνα που καθορίζονται στην πράξη. (Για περισσότερες πληροφορίες, ανατρέξτε στο " Για να νοικιάσετε ή να αγοράσετε τα οικονομικά θέματα" ).