Χρειάζεστε έναν κτηματομεσίτη;

Στο βιβλίο με τις καλύτερες πωλήσεις, Freakonomics (2006), οι συγγραφείς Steven D. Levitt και Stephen J. Dubner συζητούν με τους κτηματομεσίτες και τονίζουν δύο ανησυχητικούς συσχετισμούς:

• Οι κτηματομεσίτες διατηρούν τα δικά τους σπίτια στην αγορά κατά μέσο όρο 10 μέρες περισσότερο και απολύουν μια τιμή πώλησης που είναι 3% υψηλότερη από τα συγκρίσιμα σπίτια που πωλούν για τους πελάτες τους ($ 10.000 για ένα σπίτι $ 300.000).
• Η προμήθεια 6% κατανέμεται μεταξύ του αντιπροσώπου του πωλητή και του πράκτορα του αγοραστή και, στη συνέχεια, ο πράκτορας πρέπει να παραδώσει μέρος του 3% της προμήθειας στον οργανισμό στον οποίο εργάζεται, καταλαμβάνοντας κατά μέσο όρο το 1, 5% της προμήθειας. Έτσι, ενώ παίρνετε 10.000 δολάρια περισσότερο για εσάς στο σπίτι μπορεί να είναι σημαντικό για σας, η προμήθεια του πράκτορα σε αυτά τα επιπλέον χρήματα είναι ένα πρόσθετο $ 150 για επιπλέον 10 ημέρες εργασίας.

Αν υποθέσουμε ότι αυτά τα στοιχεία είναι ακριβή, είναι συνετό να αποφύγουμε εντελώς τους κτηματομεσίτες; Ας ΡΙΞΟΥΜΕ μια ΜΑΤΙΑ.

Πώληση χωρίς παράγοντα
Η πώληση χωρίς αντιπρόσωπο αποτελεί πρόκληση. Μεταξύ των πράξεων που ένας πράκτορας φροντίζει είναι η λίστα του σπιτιού σας στην υπηρεσία πολλαπλών καταχωρήσεων (MLS). Αυτή είναι η κύρια πηγή για τους περισσότερους κτηματομεσίτες που ψάχνουν για ακίνητα για λογαριασμό πελατών. Δεν είναι ασυνήθιστο για τους πράκτορες να δείχνουν μόνο τα σπίτια που είναι εισηγμένα στο MLS επειδή γνωρίζουν ότι θα υπάρχει ένας άλλος πράκτορας για να διαπραγματευτούν με, αντί να χρειάζεται να ασχοληθεί με έναν άγνωστο, μη επαγγελματία πωλητή. Τούτου λεχθέντος, αν δεν έχετε μια λίστα MLS μπορεί να είναι αρκετά σημαντική, πολλά σπίτια πωλούνται με επιτυχία μέσω εφημερίδων και διαβαθμισμένων διαφημίσεων.

Η πώληση του σπιτιού σας από μόνος σας μπορεί επίσης να απαιτεί μεγάλο χρονικό διάστημα και ενέργεια, επειδή θα χρειαστεί να κάνετε πολλά από τα καθήκοντα που ο κτηματομεσίτης θα έκανε παραδοσιακά για λογαριασμό σας. Οι άνθρωποι που πωλούν τα δικά τους σπίτια είναι ένα από τα ακόλουθα.

• Καλή γνώση των διαδικασιών και των συμβάσεων ακινήτων
• Δοκιμάζοντας τα νερά για να δούμε τι θα μπορούσαν να πάρουν για το σπίτι τους εάν ήθελαν να πουλήσουν
• Κάπως απελπισμένος και απροετοίμαστος για να χάσει χρήματα σε προμήθειες

Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, οι άνθρωποι που πωλούν τα σπίτια τους πρέπει να έχουν μεγάλο αριθμό ελεύθερου χρόνου. Αν είστε για την πρόκληση, τότε πηγαίνετε για αυτό. (Για σχετική ανάγνωση, δείτε πέντε πράγματα που κάθε επενδυτής ακινήτων πρέπει να γνωρίζει .)

Ο διάβολος που ξέρεις
Μια στατιστική που θα ήταν ενδιαφέρουσα αλλά είναι δύσκολο να μετρηθεί είναι η διαφορά στην τελική τιμή πώλησης ενός ακινήτου που πωλείται από τον ιδιοκτήτη και του ίδιου ακινήτου που πωλείται από έναν πράκτορα. Παρόλο που τα συμφέροντα ενός κτηματομεσίτη μπορεί να έρχονται σε σύγκρουση με τα καλύτερα συμφέροντά σας, αυτοί οι επαγγελματίες μπορούν ακόμα να εξυπηρετήσουν έναν σημαντικό σκοπό.
Οι κτηματομεσίτες έχουν γενικά μια πιο ρεαλιστική άποψη για το τι αξίζει ένα σπίτι και οι καλοί πράκτορες είναι έμπειροι στο να πάρουν αυτή την τιμή. Επιπλέον, οι κτηματομεσίτες σας εξοικονομούν χρόνο δείχνοντας το σπίτι σας χωρίς να διακόψετε το πρόγραμμά σας περισσότερο από ό, τι είναι απαραίτητο.
Ίσως η πιο σημαντική λειτουργία ενός πράκτορα είναι να εξασφαλίσει ότι οι συμβάσεις και άλλα νομικά θέματα είναι σωστά. Κανείς δεν θέλει να ξεπεράσει το άγχος της εισαγωγής και πώλησης του σπιτιού και στη συνέχεια να ανακαλύψει ότι εναντιώνονται σε μια αποφευχθείσα παράβαση της σύμβασης.
Ενώ οι προμήθειες λαμβάνουν από την κατώτατη γραμμή σας, οι συμβουλές και η δέουσα επιμέλεια (DD) ενός καλού πράκτορα πιθανώς αξίζει τον κόπο. Η πρόκληση είναι να βρούμε έναν καλό πράκτορα και να διασφαλίσουμε ότι τα συμφέροντά σας είναι σύμφωνα.

Επιλογή ενός παράγοντα
Όλοι οι πράκτορες δεν δημιουργούνται ίσοι. Όταν σκέφτεστε να πουλήσετε το σπίτι σας, το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνετε είναι να ρωτήσετε συναδέλφους και φίλους για παραπομπές. Οι παραπομπές από άλλους επαγγελματίες τείνουν να φέρουν πολύ βάρος και να έχουν ως αποτέλεσμα προτιμησιακή μεταχείριση, επειδή ένας κτηματομεσίτης δεν θα θέλει να χάσει μια μεγάλη πηγή παραπομπών.

Ακόμα και ένας καλός πράκτορας μπορεί να παραπαίει σε έναν τύπο ιδιοκτησίας που δεν έχει συνηθίσει να ασχολείται με αυτό. Έτσι, αν έχετε ένα συγκεκριμένο τύπο ιδιοκτησίας, μπορεί να θέλετε έναν πράκτορα που ειδικεύεται σε αυτό το είδος ιδιοκτησίας. Ο πράκτορας θα ξέρει περισσότερα για το πώς και πού να εμπορευθεί το σπίτι, και πιθανότατα θα είναι πιο επιτυχημένος στην εξεύρεση πιθανών αγοραστών. (Για περισσότερες πληροφορίες, διαβάστε το Finding an Agent Listing .)

Ρύθμιση Όρων
Παρόλο που ο πράκτορας που επιλέγετε θα κάνει πολλά πράγματα χωρίς την άμεση έγκρισή σας, προσέξτε για κάποιες από τις κακές συνήθειες που εκθέτουν μερικές φορές οι κτηματομεσίτες.

Ένα από τα πιο συχνά προβλήματα είναι η αδράνεια. Με άλλα λόγια, ένας πράκτορας μπορεί να πετάξει το σπίτι σας στο MLS και απλά να περιμένει έναν άλλο πράκτορα για να δαγκώσει, αντί να φλερτάρει ενεργά τους αγοραστές. Όσο περισσότερο το σπίτι σας είναι στην αγορά, τόσο λιγότερο ελκυστικό γίνεται και τόσο πιο πιθανό είναι ότι ο πράκτορας αγοράς θα κάνει χαμηλή προσφορά. Η συμπλήρωση τριμηνιαίας συμφωνίας εισαγωγής θα αποτρέψει αυτό το πρόβλημα. Αν το σπίτι σας δεν έχει πωληθεί μετά από τρεις μήνες, είστε εντός των δικαιωμάτων σας να μεταφέρετε την επιχείρησή σας σε άλλο πράκτορα.

Ένας άλλος τομέας όπου μπορείτε να διαπραγματευτείτε είναι η επιτροπή. Αν και ένα σπίτι αξίας $ 100.000 και ένα σπίτι αξίας $ 300.000 είναι διαφορετικά, οι μηχανικοί της πώλησης είναι σχεδόν ίδιοι. Η πώληση ακινήτου υψηλής αξίας σας δίνει περισσότερη δύναμη να ζητήσετε χαμηλότερες προμήθειες. Οι κτηματομεσίτες συχνά θα προειδοποιούν τους πελάτες ότι αυτό μπορεί να είναι μια επικίνδυνη τακτική, επειδή μερικοί αγοραστές δεν θα δείξουν στους πελάτες τα σπίτια που έχουν χαμηλές προμήθειες. Το επιχείρημα αυτό δεν συγκρατείται, καθώς το πραγματικό ποσό δολαρίου που λαμβάνουν και οι δύο πράκτορες είναι σημαντικά υψηλότερο με το σπίτι των $ 300.000, ακόμη και με προμήθεια 4%.

συμπέρασμα
Παρά τα μειονεκτήματα της ανάγκης να βασιστείτε σε κάποιον άλλο, ένας καλός πράκτορας αξίζει τα χρήματά σας αν δεν έχετε την εκπαίδευση, το χρόνο, την ενέργεια και την εμπειρία μάρκετινγκ για να πουλήσετε το δικό σας σπίτι. Η εύρεση ενός καλού πράκτορα μπορεί να περιλαμβάνει κάποιες λανθασμένες εκκινήσεις, αλλά εάν περάσετε από παραπομπές και ορίσετε τους δικούς σας όρους, θα πρέπει να διαπιστώσετε ότι η προμήθεια που πληρώνετε είναι χρήματα που δαπανώνται καλά.