Συνδυασμός αναλογίας δανείου προς αξία - Λόγος CLTV
Ο συνδυασμός του λόγου δανείου προς αξία (CLTV) είναι ο λόγος όλων των εξασφαλισμένων δανείων για ένα ακίνητο με την αξία ενός ακινήτου. Οι δανειστές χρησιμοποιούν την αναλογία CLTV για να καθορίσουν τον κίνδυνο αθέτησης του ενδεχόμενου αγοραστή στο σπίτι όταν χρησιμοποιούνται περισσότερα από ένα δάνεια.
Σε γενικές γραμμές, οι δανειστές είναι πρόθυμοι να δανείζουν σε ποσοστά CLTV 80% και άνω στους δανειολήπτες με υψηλές αξιολογήσεις πιστοληπτικής ικανότητας. Το CLTV διαφέρει από το λόγο του απλού δανείου προς την αξία (LTV) στο ότι το LTV περιλαμβάνει μόνο τον πρώτο ή τον πρωταρχικό υποθηκο στον υπολογισμό του.
CLTV Formula και Υπολογισμός
CLTV = VL1 + VL2 + ... + VLn Συνολική αξία της περιουσίας: VL = Τιμή δανείου \ begin {aligned} & \ text {CLTV} = \ frac {\ text VL1 + VL2 + } {\ text {Συνολική αξία της ιδιότητας}} \\ & \ textbf {where:} \\ & \ text {VL = Τιμή δανείου} \\ \ end {aligned} CLTV = Συνολική αξία του PropertyVL1 + VL2 + ... + VLn όπου: VL = Αξία του δανείου
Για να υπολογίσετε τη συνδυασμένη αναλογία δανείου προς αξία, διαιρέστε τα συνολικά αρχικά υπόλοιπα όλων των δανείων με την τιμή αγοράς ή την εύλογη αγοραία αξία του ακινήτου. Ο λόγος CLTV προσδιορίζεται έτσι διαιρώντας το άθροισμα των στοιχείων που απαριθμούνται κατωτέρω με τη μικρότερη τιμή πώλησης του ακινήτου ή την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου.
- το αρχικό ποσό δανείου της πρώτης υποθήκης
- το αναληφθέν τμήμα (ανεξόφλητο υπόλοιπο κεφαλαίου) μιας γραμμής πίστωσης εγχώριας δικαιοσύνης (HELOC)
- το ανεξόφλητο υπόλοιπο του κεφαλαίου όλων των υποκείμενων χρηματοδοτήσεων κλειστού τέλους, όπως μια δεύτερη ή τρίτη υποθήκη (Με ένα δάνειο κλειστού τέλους, ο δανειολήπτης αντλεί όλα τα κεφάλαια κατά την πρώτη μέρα και δεν μπορεί να προβεί σε αλλαγές στο πρόγραμμα πληρωμών ή πρόσβαση σε τυχόν καταβληθείσες αρχής όταν κλείσει το δάνειο.)
Βασικές τακτικές
- Το CLTV είναι παρόμοιο με το LTV, αλλά περιλαμβάνει όλα τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια και όχι μόνο την πρώτη υποθήκη.
- Οι δανειστές θεωρούν τον λόγο CLTV για να καθορίσουν εάν ένας αγοραστής κατοικίας μπορεί να αντέξει οικονομικά να αγοράσει ένα σπίτι.
- Η φούσκα ακινήτων για την περίοδο 2008-2009 υπογράμμισε τη σημασία της παρακολούθησης του λόγου CLTV.
Τι δείκτης CLTV δείχνει
Ο δείκτης συνδυασμένου δανείου προς αξία (CLTV) είναι ένας υπολογισμός που χρησιμοποιείται από τους επαγγελματίες του ενυπόθηκου δανεισμού και του δανεισμού για τον προσδιορισμό του συνολικού ποσοστού των περιουσιακών στοιχείων ενός ιδιοκτήτη σπιτιού που επιβαρύνεται με εμπράγματες υποχρεώσεις (υποχρεώσεις χρέους). Οι δανειστές χρησιμοποιούν τον δείκτη CLTV μαζί με μια σειρά από άλλους υπολογισμούς, όπως ο λόγος χρέους προς εισόδημα και ο δείκτης σταθερού δανείου προς αξία (LTV), για να εκτιμήσει τον κίνδυνο παράτασης δανείου σε δανειολήπτη.
Πολλοί οικονομολόγοι αποδίδουν χαλαρά πρότυπα CLTV στην κρίση αποκλεισμού που μαστίζει τις Ηνωμένες Πολιτείες στα τέλη της δεκαετίας του 2000, μεταξύ άλλων παραγόντων. Αρχίζοντας τη δεκαετία του 1990 και ιδιαίτερα κατά τα πρώτα και τα μέσα της δεκαετίας του 2000, οι αγοραστές κατοικιών έλαβαν συχνά δεύτερες υποθήκες κατά τη στιγμή της αγοράς αντί να κάνουν προκαταβολές. Οι δανειστές που δεν επιθυμούν να χάσουν τις επιχειρήσεις των πελατών τους σε ανταγωνιστές συμφώνησαν σε τέτοιους όρους παρά τον αυξημένο κίνδυνο.
Πριν από τη φούσκα των ακινήτων που επεκτάθηκε από τα τέλη της δεκαετίας του 1990 έως τα μέσα της δεκαετίας του 2000, η συνήθης πρακτική ήταν για τους αγοραστές κατοικιών να καταβάλλουν πληρωμές συνολικού ύψους τουλάχιστον 20% της τιμής αγοράς. Οι περισσότεροι δανειστές κράτησαν πελάτες εντός αυτών των παραμέτρων, περιορίζοντας το LTV στο 80%.
Όταν η φούσκα άρχισε να ζεσταίνεται, πολλές από αυτές τις ίδιες εταιρείες έλαβαν μέτρα για να επιτρέψουν στους πελάτες να πάρουν γύρω από τη θέση 20% κάτω. Ορισμένοι δανειστές αύξησαν τα ανώτατα όρια LTV ή τα έκαναν εντελώς, προσφέροντας υποθήκες με 5% χαμηλότερες πληρωμές ή λιγότερο, ενώ άλλοι κράτησαν τις απαιτήσεις LTV στη θέση τους αλλά αύξησαν τα ανώτατα όρια CLTV, συχνά στο 100%. Αυτός ο ελιγμός επέτρεψε στους πελάτες να πραγματοποιήσουν δεύτερες υποθήκες για να χρηματοδοτήσουν τις προκαταβολές τους κατά 20%.
Η ακμή αποκλεισμού που ξεκίνησε το 2008 υπογράμμισε γιατί ο CLTV είναι σημαντικός. Έχοντας το δέρμα στο παιχνίδι, όπως μια αρχική δαπάνη 100.000 δολαρίων για ένα σπίτι αξίας 500.000 δολαρίων, παρέχει στον ιδιοκτήτη σπιτιού ένα ισχυρό κίνητρο για να διατηρήσει τις πληρωμές υποθηκών του. Εάν η τράπεζα αποκλείσει, όχι μόνο χάνει το σπίτι του, αλλά και το σωρό μετρητών που πληρώνει για να κλείσει.
Η απαίτηση για ίδια κεφάλαια στην ιδιοκτησία απομονώνει επίσης τους δανειστές από την πτώση στις τιμές των ακινήτων. Εάν ένα ακίνητο αποτιμάται σε 500.000 δολάρια και τα συνολικά ενέχυρα ανέρχονται σε 400.000 δολάρια, η ιδιοκτησία μπορεί να χάσει μέχρι και το 20% της αξίας της χωρίς κανέναν κάτοχο τίτλου να λάβει σύντομη πληρωμή σε πλειστηριασμό.
Γιατί η CLTV έχει σημασία
Ορισμένοι αγοραστές σπιτιών επιλέγουν να μειώσουν την προκαταβολή τους, λαμβάνοντας πολλαπλές υποθήκες σε ακίνητα, γεγονός που οδηγεί σε χαμηλότερο λόγο δανείων προς αξία για την κύρια υποθήκη. Επίσης, λόγω της χαμηλότερης σχέσης LTV, πολλοί αγοραστές σπιτιού αποφεύγουν επιτυχώς την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI). Είτε είναι καλύτερο να αποκτήσετε μια δεύτερη υποθήκη ή να υποστεί το κόστος του PMI ποικίλλει ανά άτομο.
Συνεπώς, επειδή ο δεύτερος δανειστής υποθέτει μεγαλύτερο κίνδυνο, το επιτόκιο σε δεύτερη υποθήκη είναι συνήθως υψηλότερο από το επιτόκιο για πρώτη υποθήκη. Είναι σκόπιμο οι καταναλωτές να εξετάσουν τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της αποδοχής πολλαπλών δανείων σε ένα ακίνητο. Η άσκηση της δέουσας επιμέλειας θα βοηθήσει να διασφαλιστεί ότι αυτό που επιλέγεται είναι η καλύτερη επιλογή για τις συγκεκριμένες περιστάσεις.
Δάνειο σε αξία έναντι CLTV
Τα δάνεια προς αξία (LTV) και CLTV είναι δύο από τις πιο συνηθισμένες αναλογίες που χρησιμοποιήθηκαν κατά τη διαδικασία αναδοχής υποθηκών. Οι περισσότεροι δανειστές επιβάλλουν ανώτατα όρια στις δύο αξίες, πάνω από τις οποίες ο υποψήφιος δανειολήπτης δεν είναι επιλέξιμος για δάνειο. Ο λόγος LTV θεωρεί μόνο το πρωτογενές υπόλοιπο στεγαστικών δανείων. Ως εκ τούτου, στο παραπάνω παράδειγμα, ο λόγος LTV είναι 50%, αποτέλεσμα της διαίρεσης του πρωτογενούς υπολοίπου στεγαστικών δανείων ύψους $ 100.000 με την αρχική αξία των $ 200.000.
Οι περισσότεροι δανειστές επιβάλλουν ανώτατα όρια LTV κατά 80%, επειδή οι Fannie Mae και Freddie Mac δεν αγοράζουν στεγαστικά δάνεια με υψηλότερους συντελεστές LTV. Οι δανειολήπτες με καλή πιστωτική εικόνα μπορούν να παρακάμψουν αυτήν την απαίτηση, αλλά πρέπει να πληρώσουν ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών (PMI) εφόσον το αρχικό τους υπόλοιπο δανείου υπερβαίνει το 80% της αξίας του σπιτιού. Το PMI προστατεύει τον δανειστή από απώλειες όταν η αξία ενός σπιτιού πέφτει κάτω από το υπόλοιπο του δανείου.
Οι πρωτογενείς δανειστές τείνουν να είναι πιο γενναιόδωροι με τις απαιτήσεις CLTV. Λαμβάνοντας υπόψη το παραπάνω παράδειγμα, σε περίπτωση αποκλεισμού, ο κύριος κάτοχος ενυπόθηκων δανείων λαμβάνει τα χρήματά του πλήρως πριν ο δεύτερος κάτοχος ενυπόθηκου δανείου λάβει οτιδήποτε. Εάν η αξία του ακινήτου μειωθεί σε $ 125.000 πριν από την προεπιλογή του δανειολήπτη, ο κύριος υπόχρεος έχει το σύνολο του οφειλόμενου ποσού ($ 100.000), ενώ ο δεύτερος δικαιούχος λαμβάνει μόνο τα υπόλοιπα $ 25.000, παρά το γεγονός ότι οφείλει $ 50.000. Οι πρωταρχικοί πόροι των κατόχων δεσμεύσεων μειώνουν τον κίνδυνο σε περίπτωση πτώσης των αξιών των περιουσιακών στοιχείων και επομένως μπορούν να αντέξουν οικονομικά να δανείζουν σε υψηλότερο CLTV.
Παράδειγμα του λόγου CLTV
Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ένα άτομο αγοράζει ένα σπίτι για $ 200.000. Για να εξασφαλίσει το ακίνητο, παρέδωσε προκαταβολή ύψους 50.000 δολαρίων και έλαβε δύο υποθήκες για $ 100.000 (πρωτοβάθμια) και $ 50.000 (δευτεροβάθμια). Η συνδυασμένη αναλογία δανείου προς αξία (CLTV) είναι επομένως 75%: (($ 100.000 + $ 50.000) / $ 200.000).
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.