Πίσω από τις σκηνές της υποθήκης σας
Μια υποθήκη μπορεί να θεωρηθεί ως ρεύμα μελλοντικών ταμειακών ροών. Αυτές οι ταμειακές ροές αγοράζονται, πωλούνται, απογυμνώνουν, διαχωρίζονται και τιτλοποιούνται στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων. Η δευτερογενής αγορά ενυπόθηκων δανείων είναι εξαιρετικά μεγάλη και πολύ υγρή.
Από το σημείο έναρξης έως το σημείο κατά το οποίο η μηνιαία πληρωμή ενός δανειολήπτη καταλήγει σε έναν επενδυτή ως μέρος εγγύησης που εξασφαλίζεται με ενυπόθηκο δανεισμό (MBS), ασφάλιστρου (asset-backed security), εξασφαλισμένης υποχρέωσης υποθήκης (ΟΣΕ) CDO), υπάρχουν πολλά διαφορετικά ιδρύματα που καταβάλλουν όλα ένα ποσοστό των αρχικών τελών ή / και των μηνιαίων ταμειακών ροών.
Τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια πωλούνται στη δευτερογενή αγορά στεγαστικών δανείων. Σε αυτό το άρθρο, θα σας δείξουμε πώς λειτουργεί η δευτερογενής αγορά ενυπόθηκων δανείων και σας εισάγει στους μεγάλους συμμετέχοντες της.
Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε τα Βασικά στοιχεία των ενυπόθηκων δανείων.
Δευτερεύοντες συμμετέχοντες στην αγορά υποθηκών
Στην αγορά αυτή συμμετέχουν τέσσερις κύριοι συμμετέχοντες: ο εντολέας υποθηκών, ο συνυπολογιστής, ο έμπορος χρεογράφων και ο επενδυτής.
1. Ο Δικαιούχος ενυπόθηκων δανείων
Ο δημιουργός υποθηκών είναι η πρώτη εταιρεία που συμμετέχει στη δευτερογενή αγορά στεγαστικών δανείων. Οι εντολοδόχοι υποθηκών αποτελούνται από τράπεζες, τραπεζίτες ενυπόθηκων δανείων και μεσίτες υποθηκών. Μια διάκριση που πρέπει να σημειωθεί είναι ότι οι τράπεζες και οι τραπεζίτες ενυπόθηκων δανείων χρησιμοποιούν τα δικά τους κεφάλαια για να κλείσουν τα ενυπόθηκα δάνεια και οι μεσίτες υποθηκών δεν το κάνουν. Οι μεσίτες υποθηκών λειτουργούν ως ανεξάρτητοι πράκτορες για τράπεζες ή τραπεζίτες ενυπόθηκων δανείων. Ενώ οι τράπεζες χρησιμοποιούν τις παραδοσιακές πηγές χρηματοδότησής τους για να κλείσουν δάνεια, οι τραπεζίτες ενυπόθηκων δανείων συνήθως χρησιμοποιούν αυτό που είναι γνωστό ως πιστωτική γραμμή αποθήκης για τη χρηματοδότηση δανείων. Οι περισσότερες τράπεζες, και σχεδόν όλοι οι τραπεζίτες ενυπόθηκων δανείων, πωλούν γρήγορα νέες υποθήκες στη δευτερογενή αγορά.
Ωστόσο, ανάλογα με το μέγεθος και την πολυπλοκότητα του συντάκτη, μπορεί να συγκεντρώσει υποθήκες για ορισμένο χρονικό διάστημα πριν από την πώληση ολόκληρου του πακέτου. μπορεί επίσης να πουλήσει μεμονωμένα δάνεια από την στιγμή που προέρχονται. Υπάρχει κίνδυνος για έναν εντολέα όταν κατέχει μια υποθήκη μετά από την προσφορά ενός επιτοκίου και κλειδωμένο από έναν δανειολήπτη. Εάν η υποθήκη δεν πωληθεί ταυτόχρονα στη δευτερογενή αγορά κατά τη στιγμή που ο δανειολήπτης κλειδώνει το επιτόκιο, τα επιτόκια θα μπορούσαν να αλλάξουν, γεγονός που μεταβάλλει την αξία της υποθήκης στη δευτερογενή αγορά και, τελικά, το κέρδος που κάνει ο συντάκτης στην υποθήκη.
Οι παραγωγοί που συγκεντρώνουν στεγαστικά δάνεια πριν την πώλησή τους συχνά αντισταθμίζουν τους αγωγούς υποθηκών τους έναντι μετατοπίσεων των επιτοκίων. Υπάρχει ένας ειδικός τύπος συναλλαγής που ονομάζεται "best effort trade", σχεδιασμένος για την πώληση μιας υποθήκης, η οποία εξαλείφει την ανάγκη του αντισυμβαλλομένου να αντισταθμίσει την υποθήκη. Οι μικρότεροι δημιουργοί τείνουν να χρησιμοποιούν τις καλύτερες συναλλαγές. (Για να μάθετε περισσότερα, ανατρέξτε στην ενότητα "Οδηγός Αντιστάθμισης για Αρχάριους.")
Σε γενικές γραμμές, οι δημιουργοί ενυπόθηκων δανείων καταβάλλουν χρήματα μέσω των τελών που χρεώνονται για να δημιουργήσουν υποθήκη και η διαφορά μεταξύ του επιτοκίου που δίνεται σε έναν δανειολήπτη και του ασφαλίστρου που θα καταβάλει μια δευτερεύουσα αγορά για αυτό το επιτόκιο.
2. Ο Συγκεντρωτής
Οι Aggregators είναι η επόμενη εταιρεία στη σειρά των δευτερευόντων συμμετεχόντων στην αγορά ενυπόθηκων δανείων. Οι συνεταιριστές είναι μεγάλοι δημιουργοί ενυπόθηκων δανείων με δεσμούς με τις εταιρείες Wall Street και κυβερνητικές επιχειρήσεις (GSEs), όπως οι Fannie Mae και Freddie Mac. Οι συνεταιριστές αγοράζουν υποθήκες που προέρχονται από μικρότερους μεταβιβάζοντες και μαζί με τις δικές τους πηγές δημιουργούν υποθήκες που είτε εξασφάλισαν τιτλοποίηση σε τίτλους με εγγύηση ιδιωτικής ετικέτας (μέσω συνεργασίας με εταιρίες της Wall Street) είτε με τη μορφή γραφείων MBSs (δουλεύοντας μέσω GSEs). (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τα GSE, ανατρέξτε στην ενότητα "Κέρδος από χρέος υποθηκών με MBS").
Όπως και με τους μεταβιβάζοντες, οι συνάδελφοι πρέπει να αντισταθμίζουν τα στεγαστικά δάνεια στους αγωγούς τους από τη στιγμή που δεσμεύονται να αγοράσουν υποθήκη μέσω της διαδικασίας τιτλοποίησης και έως ότου το MBS πωληθεί σε έναν διαπραγματευτή χρεογράφων. Η αντιστάθμιση ενός αγωγού ενυπόθηκων δανείων είναι ένα σύνθετο καθήκον εξαιτίας του κινδύνου και του κινδύνου εξάπλωσης. Οι συνεταιριστές αποκομίζουν κέρδη από τη διαφορά στην τιμή που πληρώνουν για τα ενυπόθηκα δάνεια και την τιμή για την οποία μπορούν να πουλήσουν τα MBS που υποστηρίζονται από αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια, ανάλογα με την αποτελεσματικότητα της αντιστάθμισης.
3. Διαπραγματευτές
Αφού σχηματιστεί ένα MBS (και μερικές φορές πριν σχηματιστεί, ανάλογα με τον τύπο του MBS), πωλείται σε έναν έμπορο κινητών αξιών. Οι περισσότερες εταιρείες διαμεσολάβησης της Wall Street διαθέτουν γραφεία συναλλαγών MBS. Οι αντιπρόσωποι κάνουν όλα τα είδη δημιουργικών πράξεων με MBS και ενυπόθηκα δάνεια. Ο τελικός στόχος είναι να πωλούν τίτλους στους επενδυτές. Οι έμποροι χρησιμοποιούν συχνά MBS για τη διάρθρωση των συμφωνιών ΚΟΑ, ABS και CDO. Αυτές οι συμφωνίες μπορούν να διαρθρωθούν ώστε να έχουν διαφορετικά και κάπως καθορισμένα χαρακτηριστικά προπληρωμής και ενισχυμένες αξιολογήσεις πιστοληπτικής ικανότητας σε σύγκριση με τα υποκείμενα MBS ή ολόκληρα δάνεια. Οι αντιπρόσωποι κάνουν μια εξάπλωση στην τιμή στην οποία αγοράζουν και πωλούν το MBS και αναζητούν κέρδη από το arbitrage με τον τρόπο που διαρθρώνουν τις συμφωνίες ΚΟΑ, ABS και CDO.
4. Επενδυτές
Οι επενδυτές είναι οι τελικοί χρήστες υποθηκών. Οι ξένες κυβερνήσεις, τα συνταξιοδοτικά ταμεία, οι ασφαλιστικές εταιρείες, οι τράπεζες, οι ΓΣΕ και τα hedge funds είναι όλοι μεγάλοι επενδυτές σε υποθήκες. MBS, CMO, ABS και CDO προσφέρουν στους επενδυτές ένα ευρύ φάσμα πιθανών αποδόσεων με βάση τους διαφορετικούς κινδύνους της πιστωτικής ποιότητας και των επιτοκίων.
Οι ξένες κυβερνήσεις, τα συνταξιοδοτικά ταμεία, οι ασφαλιστικές εταιρείες και οι τράπεζες επενδύουν συνήθως σε προϊόντα υψηλής πιστοληπτικής ικανότητας. Ορισμένοι δόσεις των διαφόρων διαρθρωμένων ενυπόθηκων δανείων ζητούνται από αυτούς τους επενδυτές για τα προπληρωμή τους και τα προφίλ κινδύνου επιτοκίων. Τα αμοιβαία κεφάλαια κινδύνου είναι συνήθως μεγάλοι επενδυτές σε προϊόντα ενυπόθηκων δανείων με χαμηλές πιστοληπτικές αξιολογήσεις και δομημένα προϊόντα ενυπόθηκων δανείων που έχουν μεγαλύτερο κίνδυνο επιτοκίου.
Από όλους τους επενδυτές ενυπόθηκων δανείων, οι GSE έχουν τα μεγαλύτερα χαρτοφυλάκια. Το είδος του ενυπόθηκου προϊόντος στο οποίο μπορούν να επενδύσουν ρυθμίζεται σε μεγάλο βαθμό από το Γραφείο Ομοσπονδιακής Εποπτείας Επιχειρήσεων Στέγασης.
Η κατώτατη γραμμή
Λίγοι δανειολήπτες συνειδητοποιούν το βαθμό στον οποίο η υποθήκη τους είναι τεμαχισμένη, κομμένη σε κύβους και εμπορεύεται. Σε μερικές εβδομάδες, ίσως ένα μήνα, από τότε που προέρχεται μια υποθήκη, μπορεί να γίνει μέρος μιας συμφωνίας ΚΟΑ, ABS ή CDO. Ο τελικός χρήστης μιας υποθήκης μπορεί να είναι ένα hedge fund που κάνει στοιχήματα κατευθυντικού επιτοκίου ή χρησιμοποιεί θέσεις μόχλευσης για να εκμεταλλευτεί μικρές παρατυπίες σχεσιακής τιμολόγησης ή μπορεί να είναι η κεντρική τράπεζα μιας ξένης χώρας που του αρέσει η πιστοληπτική ικανότητα ενός οργανισμού MBS.
Από την άλλη πλευρά, θα μπορούσε να είναι ασφαλιστική εταιρεία με έδρα τις Βρυξέλλες, η οποία προσελκύεται από τη διάρκεια και το κυρτό περίγραμμα μιας συγκεκριμένης δόσης σε συμφωνία ABS, ΚΟΑ ή CDO. Η δευτερογενής αγορά ενυπόθηκων δανείων είναι τεράστια, υγρά και σύνθετα, με πολλά ιδρύματα όλα πρόθυμα να καταναλώσουν ένα κομμάτι της πίτας υποθηκών.
(Συνέχεια εδώ για ένα ενιαίο κατάστημα για τα στεγαστικά δάνεια υψηλού κινδύνου και για την κατάρρευση των υψηλών επιτοκίων.)