Φορολογικοί κανόνες για την ενοικίαση του εξοχικού σας σπιτιού

Οι ιδιοκτήτες εξοχικών σπιτιών μπορούν να επιλέξουν να νοικιάσουν τα ακίνητά τους για να αντισταθμίσουν τα έξοδα ιδιοκτησίας ή να δημιουργήσουν εισόδημα. Ανάλογα με τον αριθμό των ημερών που κάθε χρόνο ενοικιάζεται ένα ακίνητο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να δικαιούται ορισμένα φορολογικά οφέλη που μπορούν να βοηθήσουν στην πιο προσιτή ιδιοκτησία διακοπών. Η κατανόηση των φορολογικών κανόνων μπροστά από το χρόνο μπορεί να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες σπιτιού διακοπών να επωφεληθούν από τα φορολογικά διαλείμματα και να αποφύγουν τυχόν εκπλήξεις σε φορολογικό χρόνο.
Βλέπε: Walkthrough ιδιοκτησίας διακοπών

Κανονισμός 14 ημερών ή 10%
Τα φορολογικά οφέλη που δικαιούται ο ιδιοκτήτης εξαρτώνται από τον αριθμό των ημερών που κάθε χρόνο ενοικιάζει το ακίνητο και πόσο χρόνο ξοδεύει ο ιδιοκτήτης στο σπίτι. Εάν το σπίτι διακοπών χρησιμοποιείται αποκλειστικά για προσωπική απόλαυση του ιδιοκτήτη (και δεν ενοικιάζεται ανά πάσα στιγμή κατά τη διάρκεια του έτους), ο ιδιοκτήτης μπορεί γενικά να αφαιρέσει τους φόρους ακίνητης περιουσίας και τους τόκους επί στεγαστικού δανείου. Όπως μια πρωτεύουσα κατοικία, το κόστος που συνδέεται με την ασφάλιση, τη συντήρηση και τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας δεν μπορεί να αφαιρεθεί.

Εάν το σπίτι χρησιμοποιείται για ενοικιάσεις, ο ιδιοκτήτης σπιτιού θα πέσει σε μία από τις τρεις κατηγορίες.

Ακίνητα μισθωμένα για 14 ημέρες ή λιγότερο κάθε χρόνο
Σύμφωνα με τους φορολογικούς νόμους, ένα ακίνητο διακοπών μπορεί να ενοικιαστεί για μέχρι δύο εβδομάδες (14 διανυκτερεύσεις) κάθε χρόνο χωρίς να χρειάζεται να αναφέρει το εισόδημα από ενοίκια. Στην περίπτωση αυτή, το σπίτι εξακολουθεί να θεωρείται προσωπική κατοικία, οπότε ο ιδιοκτήτης μπορεί να εκπέσει τους τόκους των στεγαστικών δανείων και τους φόρους ακίνητης περιουσίας του Προγράμματος Α σύμφωνα με τους συνήθεις κανόνες του δεύτερου σπιτιού. Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αφαιρέσει οποιαδήποτε έξοδα ως έξοδα μίσθωσης.

Αυτό το φορολογικό διάλειμμα καλείται μερικές φορές η "εξαίρεση Masters", δεδομένου ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιού κοντά στο Εθνικό Γκολφ Club του Augusta μπορούν να κερδίσουν μέχρι και 20.000 δολάρια να νοικιάσουν τα σπίτια τους κατά τη διάρκεια του ετήσιου τουρνουά - χωρίς να χρειάζεται να αναφέρουν τα έσοδα από τις φορολογικές δηλώσεις τους.

Ο ιδιοκτήτης εκμισθώνει το ακίνητο για 15 ημέρες ή περισσότερο και το χρησιμοποιεί για λιγότερο από 14 ημέρες
Στην περίπτωση αυτή, το ακίνητο θεωρείται ακίνητο και οι μισθωμένες δραστηριότητες θεωρούνται ως επιχείρηση. Όλα τα έσοδα από ενοίκια πρέπει να δηλώνονται στο IRS και ο ιδιοκτήτης μπορεί να εκπέσει ορισμένα έξοδα ενοικίασης, συμπεριλαμβανομένων:

• Τέλη που καταβάλλονται στους διαχειριστές ακινήτων
• Ασφάλιστρα
• Έξοδα συντήρησης
• Στεγαστικό Τόκιο
• Φόροι ιδιοκτησίας
• Βοηθητικά προγράμματα
• Υποτίμηση

Το ποσό των μισθωμάτων που μπορούν να αφαιρεθούν βασίζεται στο ποσοστό των ημερών που ενοικιάστηκε το εξοχικό (που ονομάζεται "ημέρες ενοικίασης"). Αυτό υπολογίζεται διαιρώντας τον αριθμό ημερών που μισθώθηκε το σπίτι με το συνολικό αριθμό ημερών που χρησιμοποιήθηκε το σπίτι (ημέρες ενοικίασης και ημέρες προσωπικής χρήσης). Για παράδειγμα, εάν ένα εξοχικό σπίτι είχε 120 συνολικές ημέρες χρήσης και 100 από αυτές τις μέρες ήταν ημέρες ενοικίασης, το 83% των δαπανών (100 ημέρες ενοικίασης / 120 συνολικές ημέρες χρήσης) μπορεί να αφαιρεθεί έναντι του εισοδήματος από ενοίκια των δαπανών που υπερβαίνουν τα έσοδα από μίσθωση δεν μπορούν να αφαιρεθούν). Ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορούσε να αφαιρέσει το υπόλοιπο 17% των εξόδων μίσθωσης.

Εκτός από την αφαίρεση των εξόδων μίσθωσης, οι ιδιοκτήτες ενδέχεται να μπορούν να αφαιρέσουν έως και 25.000 δολάρια ετησίως σε ζημίες, ανάλογα με το προσαρμοσμένο ακαθάριστο εισόδημα (AGI) του ιδιοκτήτη και οι παθητικές ζημίες μπορούν να διαγραφούν εάν ο ιδιοκτήτης διαχειρίζεται το ίδιο το ακίνητο .

SEE: Ενοικιάσεις ακινήτων: Ταμείο αγελάδων ή χρήματα;

Ο ιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το ακίνητο για περισσότερες από 14 ημέρες ή το 10% των συνολικών ημερών ενοικίασης του σπιτιού
Εάν οι ημερήσιες μέρες υπερβαίνουν τις 14 ημέρες ή το 10% του αριθμού των ημερών ενοικίασης του σπιτιού (όποιο είναι μεγαλύτερο), το IRS θεωρεί ότι το ακίνητο είναι προσωπική κατοικία και η απώλεια ενοικίου δεν μπορεί να αφαιρεθεί. Τα έξοδα ενοικίασης, μέχρι το ύψος των εσόδων από μίσθωση, καθώς και οι φόροι ιδιοκτησίας και οι τόκοι στεγαστικών δανείων μπορούν ακόμη να αφαιρεθούν.

Δεδομένου ότι η διακοπή των 14 ημερών μπορεί να έχει δραματικές επιπτώσεις στους φόρους, είναι σημαντικό να παρακολουθείτε με ακρίβεια και να τεκμηριώνετε τις ημέρες προσωπικής χρήσης σε σχέση με τις ημέρες που χρησιμοποιούνται για επισκευές και συντήρηση. Σύμφωνα με το IRS, κάθε μέρα που δαπανάται "εργάζεται ουσιαστικά με πλήρη απασχόληση επισκευάζοντας και διατηρώντας (όχι βελτιώνοντας) την ιδιοκτησία σας δεν υπολογίζεται ως ημέρα προσωπικής χρήσης." Μην μετράτε μια ημέρα ως προσωπική χρήση ακόμα κι αν τα μέλη της οικογένειας χρησιμοποιήστε το ακίνητο για ψυχαγωγικούς σκοπούς την ίδια ημέρα. "

Η κατώτατη γραμμή
Οι ιδιοκτήτες που νοικιάζουν εξοχικές κατοικίες μπορεί να είναι σε θέση να επωφεληθούν από ορισμένα φορολογικά οφέλη, κάνοντας έτσι μια δεύτερη κατοικία πιο προσιτή. Οι φορολογικές νομοθεσίες παρέχουν πολύ διαφορετικά οφέλη ανάλογα με τον αριθμό των ημερών που εκμισθώνονται τα ακίνητα κάθε χρόνο και το χρονικό διάστημα που ο ιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το σπίτι. Δεδομένου ότι οι φορολογικοί νόμοι είναι περίπλοκοι, μπορεί να είναι χρήσιμο (και συνετό) να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο φοροτεχνικό για να κατανοήσετε πλήρως τους φορολογικούς νόμους και να καθορίσετε την καλύτερη προσέγγιση για την ενοικίαση της εξοχικής κατοικίας σας.

SEE: φορολογικές εκπτώσεις για ιδιοκτήτες ακινήτων ενοικίασης