Φορολογικές εκπτώσεις για ιδιοκτήτες ακινήτων ενοικίασης

Διαθέτετε ακίνητα που ενοικιάζετε; Εκτός από τις δυνατότητες για συνεχή αύξηση του εισοδήματος και του κεφαλαίου, αυτές οι επενδύσεις προσφέρουν εκπτώσεις που μπορούν να μειώσουν τον φόρο εισοδήματος στα κέρδη σας. Αλλά πρώτα, τι είδους επενδυτής ακινήτων είσαι: ένας παθητικός επενδυτής ή επαγγελματίας στον τομέα των ακινήτων; Σε αυτό το άρθρο, θα σας δείξουμε πώς η κατάταξή σας θα μπορούσε να κάνει μεγάλη διαφορά στον αριθμό των φορολογικών ελαφρύνσεων που παίρνετε.

Εάν ξοδεύετε το μεγαλύτερο μέρος του χρόνου σας στην επιχείρηση ακίνητης περιουσίας ως επαγγελματία ακίνητης περιουσίας, οι απώλειες ενοικίου δεν είναι παθητικές. Αυτό σημαίνει ότι οι ζημίες σας είναι πλήρως εκπεστέες έναντι όλων των εισοδημάτων, παθητικές και μη παθητικές. Διαφορετικά, οι ζημίες σας είναι παθητικές και μόνο εκπίπτουν έως και $ 25.000 έναντι εσόδων των ενοικιάσεων σας (η έκπτωση βγαίνει εκτός εάν το τροποποιημένο προσαρμοσμένο ακαθάριστο εισόδημά σας (MAGI) είναι μεταξύ $ 100.000 και $ 150.000). Ωστόσο, οι απώλειες άνω των 25.000 δολαρίων μπορούν να μεταφερθούν στο επόμενο έτος.

Το IRS ορίζει έναν επαγγελματία ακίνητης περιουσίας ως κάποιος που ξοδεύει περισσότερο από το ήμισυ του χρόνου εργασίας του στην επιχείρηση ενοικίασης. Αυτό περιλαμβάνει την ανάπτυξη ακινήτων, την κατασκευή, την απόκτηση και τη διαχείριση. Πρέπει επίσης να περάσετε περισσότερες από 750 ώρες το χρόνο που εργάζονται στα ακίνητα ενοικίασης ακινήτων σας.

Κοινές πηγές εσόδων
Έσοδα από μισθώματα
Τα χρήματα που λαμβάνετε προς ενοικίαση θεωρούνται γενικά φορολογητέα κατά το έτος που τα λαμβάνετε, όχι όταν αυτά οφειλόταν ή κερδίζονταν. Ως εκ τούτου, πρέπει να συμπεριλάβετε τις προκαταβολές ως εισόδημα.

Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι νοικιάζετε ένα σπίτι για $ 1.000 το μήνα και απαιτείτε οι νέοι ενοικιαστές να πληρώνουν το ενοίκιο του πρώτου και του τελευταίου μήνα όταν υπογράφουν μίσθωση. Στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει να δηλώσετε τα 2.000 δολάρια που λάβατε ως έσοδα, παρόλο που 1.000 δολάρια από αυτά τα 2.000 δολάρια καλύπτουν μια περίοδο που μπορεί να είναι αρκετά χρόνια στο μέλλον.

Έξοδα με καταβολή μισθωτών
Τα έξοδα που καταβάλλει ο ενοικιαστής σας θεωρούνται εισόδημα. Αυτό θα περιλαμβάνει, για παράδειγμα, μια επείγουσα επιδιόρθωση σε ένα ψυγείο που ένας ένοικος πρέπει να έχει κάνει ενώ είστε έξω από την πόλη. Στη συνέχεια, μπορείτε να αφαιρέσετε την πληρωμή επισκευής ως έξοδο ενοικίου.

Εμπόριο υπηρεσιών
Ο ενοικιαστής σας μπορεί να προσφέρει για να ανταλλάξει τις υπηρεσίες του με αντάλλαγμα για ενοικίαση. Ωστόσο, πρέπει να συμπεριλάβετε μια δίκαιη αγοραία αξία των υπηρεσιών ως εισόδημα. Για παράδειγμα, αν ο ενοικιαστής σας προσφέρει να χρωματίσει το ενοικιαζόμενο σπίτι σε αντάλλαγμα για ενοίκιο ενός μηνός (αξίας 1.000 $), πρέπει να συμπεριλάβετε τα $ 1.000 ως εισόδημα, ακόμα κι αν δεν λάβατε τα χρήματα. Ωστόσο, θα μπορείτε να αφαιρέσετε τα $ 1.000 ως έξοδο.

Ασφαλιστικές καταθέσεις
Οι καταθέσεις ασφαλείας δεν φορολογούνται όταν τους παραλάβετε, αν σκοπεύετε να επιστρέψετε αυτά τα χρήματα στον μισθωτή στο τέλος της μίσθωσης. Αλλά τι γίνεται αν ο ενοικιαστής σας δεν ανταποκρίνεται στους όρους μίσθωσης;

Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι εισπράττετε εγγύηση ύψους 500 $ και κατόπιν ο ενοικιαστής σας απομακρύνεται και αφήνει τρύπες στους τοίχους που κοστίζουν $ 400 για επισκευή. Μπορείτε να αφαιρέσετε αυτό το ποσό από την εγγύηση κατά τη διάρκεια του έτους που το επιστρέφετε. Εκείνη την εποχή, όμως, πρέπει να συμπεριλάβετε τα 400 δολάρια που χρησιμοποιήσατε για να επισκευάσετε το τείχος ως εισόδημα. Θα μπορείτε επίσης να δείξετε τα 400 δολάρια ως εκπεστέα δαπάνη.

Επισκευές Vs. Βελτιώσεις
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να υποθέσουν ότι οτιδήποτε κάνουν στην ιδιοκτησία τους είναι εκπεστέα δαπάνη. Δεν είναι έτσι, σύμφωνα με το IRS.

Μια επισκευή κρατά το ενοικιαζόμενο σας ακίνητο σε καλή κατάσταση και αποτελεί έκπτωση για το έτος που πληρώνετε για αυτό. Οι επισκευές περιλαμβάνουν βαφή, τοποθέτηση σπασμένης τουαλέτας και αντικατάσταση ελαττωματικού διακόπτη φωτισμού. Βελτιώσεις, από την άλλη πλευρά, προσθέτουν αξία στην ιδιοκτησία σας και δεν εκπίπτουν όταν πληρώνετε για αυτά. Πρέπει να ανακτήσετε το κόστος των βελτιώσεων με την υποτίμηση της δαπάνης για το προσδόκιμο ζωής της ιδιοκτησίας σας. Οι βελτιώσεις μπορούν να περιλαμβάνουν μια νέα οροφή, αίθριο ή γκαράζ.

Ως εκ τούτου, από φορολογική άποψη, θα πρέπει να κάνετε επισκευές καθώς προκύπτουν τα προβλήματα αντί να περιμένετε έως ότου πολλαπλασιαστούν και απαιτούν ανακαινίσεις.

Κοινές Μειώσεις
Έξοδα υποθηκών
Τα έξοδα για την απόκτηση υποθήκης δεν εκπίπτουν όταν τα πληρώνετε. Αυτές περιλαμβάνουν τις προμήθειες και τις εκτιμήσεις. Ωστόσο, μπορείτε να τους αποσβένετε στη διάρκεια της υποθήκης σας.

Μόλις ξεκινήσετε να κάνετε πληρωμές υποθηκών, να θυμάστε ότι δεν πληρώνεται ολόκληρη η πληρωμή. Δεδομένου ότι μέρος της πληρωμής πηγαίνει προς καταβολή του κεφαλαίου, το ποσό αυτό δεν αποτελεί εκπεστέο έξοδο. το τμήμα που καταβάλλεται για τόκους εκπίπτει. Η εταιρία υποθηκών σας θα σας στείλει Έντυπο 1098 κάθε χρόνο που δείχνει πόσα έχετε πληρώσει σε τόκους όλο το χρόνο. Αυτό είναι εκπεστέο. Επίσης, εάν ένα μέρος της πληρωμής σας περιλαμβάνει χρήματα που πηγαίνουν σε ένα λογαριασμό μεσεγγύησης για την κάλυψη των φόρων και της ασφάλισης, η εταιρεία υποθηκών σας θα πρέπει να σας το αναφέρει και σε εσάς.

Εξοδα ταξιδιού
Τα χρήματα που ξοδεύετε για ταξίδια για τη συλλογή ενοικίου ή τη συντήρηση του ενοικιαζόμενου ακινήτου σας εκπίπτουν. Ωστόσο, εάν ο σκοπός του ταξιδιού ήταν για βελτιώσεις, πρέπει να ανακτήσετε αυτά τα έξοδα ως μέρος της βελτίωσης και της απόσβεσης.

Έχετε δύο επιλογές για το πώς να αφαιρέσετε τα έξοδα μετακίνησης: τα πραγματικά έξοδα ή το πρότυπο χιλιόμετρο. Μπορείτε να διαβάσετε περισσότερα σχετικά με τις απαιτήσεις του IRS και το ισχύον επίδομα χιλιομέτρων στην έκδοση 463.

Άλλα κοινά έξοδα
Εκτός από τις επισκευές και τις αποσβέσεις, μερικές από τις άλλες κοινές δαπάνες που μπορείτε να αφαιρέσετε είναι:

• ΑΣΦΑΛΙΣΗ
• Φόροι
• Φροντίδα του γκαζόν
• Τέλος προετοιμασίας φορολογικής δήλωσης
• Απώλειες από τις αιτίες (τυφώνας, σεισμός, πλημμύρα κ.λπ.) ή κλοπές

Συγκυριαρχίες και συνεταιρισμοί
Αν είστε ιδιοκτήτης ενοικιαστής συγκυριαρχία ή συνεταιρισμός, το καθένα έχει μερικούς ειδικούς κανόνες.

Συγκρότημα κατοικιών
Με μια συγκυριαρχία, μπορείτε να πληρώσετε τέλη ή εκτιμήσεις για να φροντίσετε κοινές ιδιοκτησίες. Αυτό περιλαμβάνει τη δομή του κτιρίου, τους λόμπι, τους ανελκυστήρες και τους χώρους αναψυχής.

Όταν ενοικιάζετε το συγκρότημα κατοικιών σας, μπορείτε να αφαιρέσετε έξοδα, όπως αποσβέσεις, επισκευές, τόκους και φόρους που σχετίζονται με την κοινή ιδιοκτησία. Ωστόσο, όπως και με μια μίσθωση μιας οικογένειας, δεν μπορείτε να αφαιρέσετε χρήματα που δαπανώνται για βελτιώσεις κεφαλαίου, μια τέτοια εκτίμηση για ένα cabana στο clubhouse. Αντ 'αυτού, πρέπει να υποτιμήσετε το κόστος σας για οποιαδήποτε βελτίωση σε σχέση με το προσδόκιμο ζωής.

Συνεταιρισμοί
Τα έξοδα που έχετε για ένα συνεργατικό διαμέρισμα που νοικιάζετε αφαιρούνται. Αυτό περιλαμβάνει τα τέλη συντήρησης που καταβάλλονται στη συνεργατική εταιρεία στέγασης. Οι βελτιώσεις κεφαλαίου αντιμετωπίζονται διαφορετικά - δεν μπορείτε να αφαιρέσετε το κόστος της βελτίωσης, ούτε μπορείτε να την υποτιμήσετε. Πρέπει να προσθέσετε το κόστος της βελτίωσης στη βάση κόστους σας στο απόθεμα της εταιρείας. Αυτό θα μειώσει το κεφαλαιουχικό σας κέρδος όταν πουλάτε το διαμέρισμα.

Κρατήστε καλά αρχεία
Σύμφωνα με το Πρόγραμμα Ε του IRS υπάρχουν χώροι για πολλές κατηγορίες δαπανών. Ως εκ τούτου, το IRS σας δίνει ευελιξία στα στοιχεία που μπορείτε να αφαιρέσετε. Αλλά να είστε προετοιμασμένοι να υποστηρίξετε την αξίωσή σας και να είστε βέβαιος να ξεσπάσει τα έξοδα που είναι για επισκευές και συντήρηση από αυτά που είναι βελτιώσεις κεφαλαίου. Θυμηθείτε, τα χρήματα που ξοδεύετε για βελτιώσεις θα μπορούσαν να μειώσουν τη φορολογική σας υποχρέωση όταν πουλάτε.

Επιπλέον, εάν ισχυρίζεστε ότι είστε επαγγελματίας ακίνητης περιουσίας, πρέπει να φυλάσσετε δικαιολογητικά (βιβλία ραντεβού, ημερολόγια, ημερολόγια, ημερολόγια κ.λπ.) για να αποδείξετε την ενεργό συμμετοχή σας και τον χρόνο που δαπανάτε για τα ακίνητά σας κάθε χρόνο.

Συνολικά, υπάρχουν αρκετοί τύποι εκπτώσεων που διατίθενται στους επενδυτές σε ακίνητα και πληρώνει για να μάθετε για ποιους δικαιούστε.