Δεύτερη υποθήκη
Μια δεύτερη υποθήκη είναι ένας τύπος υποδεέστερης υποθήκης που γίνεται ενώ μια αρχική υποθήκη είναι ακόμα σε ισχύ. Σε περίπτωση αθέτησης, η αρχική υποθήκη θα λάβει όλα τα έσοδα από την εκκαθάριση του ακινήτου μέχρι να εξοφληθεί. Δεδομένου ότι η δεύτερη υποθήκη θα λάβει αποπληρωμές μόνο όταν καταβληθεί η πρώτη υποθήκη, το επιτόκιο που χρεώνεται για τη δεύτερη υποθήκη τείνει να είναι υψηλότερο και το ποσό δανεισμού θα είναι χαμηλότερο από αυτό της πρώτης υποθήκης.
Μια δεύτερη υποθήκη ονομάζεται επίσης δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης.
Κατανόηση της δεύτερης υποθήκης
Όταν οι περισσότεροι αγοράζουν ένα σπίτι ή ένα ακίνητο, λαμβάνουν ένα στεγαστικό δάνειο από ένα δανειοδοτικό ίδρυμα το οποίο χρησιμοποιεί το ακίνητο ως ασφάλεια. Αυτό το στεγαστικό δάνειο ονομάζεται υποθήκη, ή πιο συγκεκριμένα, μια πρώτη υποθήκη. Ο οφειλέτης υποχρεούται να εξοφλήσει το δάνειο σε μηνιαίες δόσεις που αποτελούν τμήμα του ποσού του κεφαλαίου και των τόκων. Με την πάροδο του χρόνου, καθώς ο ιδιοκτήτης του σπιτιού εξυπηρετεί τις μηνιαίες πληρωμές του, η αξία του σπιτιού εκτιμά επίσης οικονομικά. Η διαφορά μεταξύ της τρέχουσας αγοραίας αξίας του σπιτιού και των τυχόν υπολειπόμενων υποθηκών καλείται μετοχικό κεφάλαιο.
Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να αποφασίσει να δανειστεί έναντι του μετοχικού κεφαλαίου του για να χρηματοδοτήσει άλλα έργα ή δαπάνες. Το δάνειο που παίρνει εναντίον του μετοχικού κεφαλαίου του είναι γνωστό ως δεύτερη υποθήκη, δεδομένου ότι έχει ήδη μια εξαιρετική πρώτη υποθήκη. Η δεύτερη υποθήκη είναι ένα κατ 'αποκοπήν ποσό πληρωμής που καταβάλλεται στον οφειλέτη στην αρχή του δανείου. Όπως και τα πρώτα ενυπόθηκα δάνεια, τα δεύτερα ενυπόθηκα δάνεια πρέπει να επιστραφούν για συγκεκριμένο όρο με σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο, ανάλογα με τη σύμβαση δανείου που έχει υπογράψει με τον δανειστή. Το δάνειο πρέπει να εξοφληθεί πρώτα πριν ο δανειολήπτης μπορεί να πάρει μια άλλη υποθήκη έναντι του μετοχικού κεφαλαίου του.
Ορισμένοι δανειολήπτες χρησιμοποιούν μια σειρά πιστωτικών καρτών (HELOC) ως δεύτερη υποθήκη. Ένα HELOC είναι μια περιστρεφόμενη γραμμή πίστωσης που εγγυάται η ισότητα στο σπίτι. Ο λογαριασμός HELOC είναι δομημένος σαν λογαριασμός πιστωτικής κάρτας, δεδομένου ότι μπορείτε να δανειστείτε μόνο ένα προκαθορισμένο ποσό και να κάνετε μηνιαίες πληρωμές στο λογαριασμό, ανάλογα με το ποσό που οφείλετε επί του δανείου. Καθώς το υπόλοιπο του δανείου αυξάνεται, έτσι και οι πληρωμές. Ωστόσο, τα επιτόκια ενός HELOC και των δεύτερων στεγαστικών δανείων γενικά είναι χαμηλότερα από τα επιτόκια των πιστωτικών καρτών και των ακάλυπτων χρεών.
Δεδομένου ότι η πρώτη ή η υποθήκη αγοράς χρησιμοποιείται ως δάνειο για την αγορά του ακινήτου, πολλοί άνθρωποι χρησιμοποιούν δεύτερη υποθήκες ως δάνεια για μεγάλες δαπάνες που μπορεί να είναι πολύ δύσκολο να χρηματοδοτηθούν. Για παράδειγμα, οι άνθρωποι μπορούν να πάρουν μια δεύτερη υποθήκη για να χρηματοδοτήσουν την εκπαίδευση ενός παιδιού ή να αγοράσουν ένα νέο όχημα. Δεύτερα στεγαστικά δάνεια μπορεί επίσης να είναι μια μέθοδος για την παγίωση του χρέους με τη χρήση των χρημάτων από τη δεύτερη υποθήκη για να εξοφλήσει άλλες πηγές του ανεξόφλητου χρέους, το οποίο μπορεί να είχε ακόμα υψηλότερα επιτόκια.
Επειδή η δεύτερη υποθήκη χρησιμοποιεί επίσης το ίδιο περιουσιακό στοιχείο για εξασφάλιση ως πρώτη υποθήκη, η αρχική υποθήκη έχει προτεραιότητα στην εξασφάλιση εάν ο δανειολήπτης χρεοκοπήσει στις πληρωμές του. Εάν το δάνειο πάει σε αθέτηση, ο πρώτος δανειστής υποθηκών πληρώνεται πρώτα πριν από το δεύτερο δανειστή υποθηκών. Αυτό σημαίνει ότι οι δεύτερες υποθήκες είναι πιο επικίνδυνες για τους δανειστές που ζητούν υψηλότερο επιτόκιο σε αυτές τις υποθήκες από ό, τι στην αρχική υποθήκη.
Όπως και η υποθήκη αγοράς, υπάρχουν δαπάνες που σχετίζονται με τη λήψη δεύτερης υποθήκης. Αυτά τα έξοδα περιλαμβάνουν τα τέλη αξιολόγησης, τα έξοδα διεξαγωγής πιστωτικού ελέγχου και τα τέλη προέλευσης.
Αν και οι περισσότεροι δεύτεροι δανειστές υποθηκών δηλώνουν ότι δεν χρεώνουν το κόστος κλεισίματος, ο οφειλέτης πρέπει ακόμα να πληρώσει το κόστος κλεισίματος με κάποιο τρόπο καθώς το κόστος περιλαμβάνεται στο συνολικό κόστος της λήψης ενός δεύτερου δανείου σε ένα σπίτι.
Δεδομένου ότι ένας δανειστής σε μια δεύτερη θέση αναλαμβάνει περισσότερο κίνδυνο από έναν στην πρώτη θέση, δεν είναι όλοι οι δανειστές προσφέρουν δεύτερη υποθήκη. Εκείνοι που κάνουν μεγάλα βήματα για να εξασφαλίσουν ότι ο δανειολήπτης είναι καλός για να κάνει πληρωμές για το δάνειο. Όταν εξετάζει την αίτηση του δανειολήπτη για δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης, ο δανειστής θα ελέγξει εάν το ακίνητο έχει σημαντικά κεφάλαια στην πρώτη υποθήκη, υψηλό πιστωτικό αποτέλεσμα, σταθερό ιστορικό απασχόλησης και χαμηλό δείκτη χρέους προς εισόδημα. (Για σχετική ανάγνωση, ανατρέξτε στην ενότητα "Πως να αποκτήσετε μια δεύτερη κατοικία" και "Φορολογικές διακοπές για δευτερεύοντες ιδιοκτήτες σπιτιού")