Ενοικιάσεις ακινήτων: Ταμείο Αγελάδων ή Χρημάτων;

Όσοι επενδύουν σε ακίνητα, όπως συμβαίνει με οποιοδήποτε περιουσιακό στοιχείο, αντιμετωπίζουν συνεχώς αποφάσεις για το αν θα αγοράσουν, να πουλήσουν ή να διατηρήσουν. Και αυτές οι αποφάσεις εξαρτώνται από την αξιολόγηση της εν λόγω περιουσίας. Η αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας με μεθόδους προεξόφλησης ταμειακών ροών ή κεφαλαιοποίησης είναι παρόμοια με την αποτίμηση μετοχών ή ομολόγων. Η μόνη διαφορά είναι ότι οι ταμειακές ροές προέρχονται από χώρο μίσθωσης, σε αντίθεση με την πώληση προϊόντων και υπηρεσιών.

Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα έχουν αναπτύξει εξελιγμένα μοντέλα αποτίμησης για να τα βοηθήσουν στις αποφάσεις τους. Ωστόσο, χρησιμοποιώντας εργαλεία υπολογιστικών φύλλων, ένα άτομο μπορεί να παράγει μια επαρκή αποτίμηση για τα περισσότερα εισοδήματα που παράγουν ακίνητα - συμπεριλαμβανομένων των κατοικιών ακίνητα που αγοράζονται για να χρησιμεύσει ως κατοικία ενοικίασης ακινήτων.

Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε πώς οποιοσδήποτε επενδυτής μπορεί να δημιουργήσει μια αποτίμηση αρκετά ικανοποιητική ώστε να αντιμετωπίσει τις πιθανές επενδυτικές ευκαιρίες.

Ατομικές αποτιμήσεις

Ορισμένα άτομα πιστεύουν ότι η παραγωγή μιας αποτίμησης είναι περιττή εάν έχει ολοκληρωθεί μια πιστοποιημένη αξιολόγηση. Ωστόσο, η αποτίμηση ενός επενδυτή μπορεί να διαφέρει από έναν εκτιμητή για διάφορους λόγους.

Ο επενδυτής μπορεί να έχει διαφορετικές απόψεις σχετικά με την ικανότητα του ακινήτου να προσελκύει μισθωτές ή τα ποσοστά μίσθωσης που οι μισθωτές είναι πρόθυμοι να πληρώσουν. Ως δυνητικός αγοραστής ή πωλητής, ο επενδυτής μπορεί να αισθανθεί ότι το ακίνητο έχει περισσότερο ή λιγότερο κίνδυνο από τον εκτιμητή.

Οι εκτιμητές διεξάγουν ξεχωριστές εκτιμήσεις αξίας. Περιλαμβάνουν το κόστος αντικατάστασης του ακινήτου, σύγκριση πρόσφατων και συγκρίσιμων συναλλαγών και προσέγγιση εισοδήματος. Ορισμένες από αυτές τις μεθόδους παρουσιάζουν συνήθως καθυστέρηση στην αγορά, υποτιμώντας την αξία κατά τη διάρκεια των ανοδικών τάσεων και υπερτιμώντας τα περιουσιακά στοιχεία σε πτωτική τάση.

Η εύρεση ευκαιριών στην αγορά ακινήτων συνεπάγεται την εξεύρεση ακινήτων που έχουν εκτιμηθεί εσφαλμένα από την αγορά. Αυτό συχνά σημαίνει τη διαχείριση μιας ιδιοκτησίας σε επίπεδο που ξεπερνά τις προσδοκίες της αγοράς. Μια αποτίμηση θα πρέπει να παρέχει μια εκτίμηση για το πραγματικό δυναμικό παραγωγής εισοδήματος ενός ακινήτου.

Εκτίμηση ακινήτων

Η προσέγγιση εισοδήματος για την αξιολόγηση ακινήτων είναι παρόμοια με τη διαδικασία αποτίμησης μετοχών, ομολόγων ή οποιασδήποτε άλλης επένδυσης που δημιουργεί έσοδα. Οι περισσότεροι αναλυτές χρησιμοποιούν τη μέθοδο προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF) για να καθορίσουν την καθαρή παρούσα αξία του στοιχείου ενεργητικού (NPV) .

Η NPV είναι η αξία του ακινήτου στα σημερινά δολάρια που θα επιτύχει την απόδοση του επενδυτή με αναπροσαρμοσμένη απόδοση. Η NPV καθορίζεται με προεξόφληση της περιοδικής ταμειακής ροής που διατίθεται στους ιδιοκτήτες από το απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης του επενδυτή (RROR). Δεδομένου ότι το RROR είναι το απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης του επενδυτή για τους σχετικούς κινδύνους, η προκύπτουσα αξία είναι μια τιμή προσαρμοσμένη στον κίνδυνο για τον συγκεκριμένο επενδυτή. Συγκρίνοντας την τιμή αυτή με τις τιμές της αγοράς, ο επενδυτής είναι σε θέση να προβεί σε απόφαση αγοράς, κατοχής ή πώλησης.

Οι αξίες των αποθεμάτων προκύπτουν από την προεξόφληση των μερισμάτων, των αξιών των ομολόγων με προεξόφληση των πληρωμών επιτοκίων. Τα ακίνητα αποτιμώνται με προεξόφληση της καθαρής ταμειακής ροής ή των διαθέσιμων μετρητών στους ιδιοκτήτες αφού αφαιρεθούν όλα τα έξοδα από τα έσοδα από χρηματοδοτικές μισθώσεις. Η εκτίμηση ενός ακινήτου προϋποθέτει την εκτίμηση όλων των εσόδων από ενοίκια και στη συνέχεια την αφαίρεση όλων των δαπανών που απαιτούνται για την εκτέλεση και τη διατήρηση αυτών των μισθώσεων.

Διάλυση των μισθώσεων

Όλες οι εκτιμήσεις εσόδων προέρχονται απευθείας από μισθώσεις. Οι μισθώσεις είναι συμβατικές συμφωνίες μεταξύ μισθωτών και ιδιοκτήτη. Όλα τα μισθώματα και οι συμβατικές αυξήσεις του μισθώματος (κλιμακώσεις) θα διευκρινιστούν στις μισθώσεις, καθώς και οι επιλογές για διανομές χώρου και ενοικίου. Οι ιδιοκτήτες ανακτούν επίσης μέρος ή το σύνολο των εξόδων ιδιοκτησίας από τους ενοικιαστές. Ο τρόπος με τον οποίο εισπράττονται αυτά τα έσοδα αναφέρεται επίσης στη σύμβαση μίσθωσης. Υπάρχουν τρεις κύριοι τύποι μισθώσεων:

• Πλήρεις μισθώσεις
• Καθαρές μισθώσεις
• Μισθώσεις τριπλού καθαρού (NNN)

Στις μισθώσεις πλήρους υπηρεσίας, οι ενοικιαστές δεν πληρώνουν τίποτα εκτός από το ενοίκιο. Στις καθαρές μισθώσεις, οι μισθωτές συνήθως πληρώνουν το μερίδιό τους για την αύξηση των εξόδων για την περίοδο μετά την μεταβίβασή τους στο ακίνητο. Στις μισθώσεις τριπλού δικτύου, ο μισθωτής καταβάλλει ένα αναλογικό ποσοστό όλων των εξόδων ιδιοκτησίας.

Τα παρακάτω είναι τα είδη των δαπανών που πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την προετοιμασία της αποτίμησης του εισοδήματος:

• Έξοδα χρηματοδοτικής μίσθωσης
• Το κόστος διαχείρισης
• Κόστος κεφαλαίου

Τα έξοδα μίσθωσης αφορούν τις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την προσέλκυση μισθωτών και την εκτέλεση μισθώσεων. Τα έξοδα διαχείρισης αναφέρονται σε δαπάνες για το επίπεδο της ιδιοκτησίας, όπως υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, καθαρισμός, φόροι κ.λπ., καθώς και οποιεσδήποτε δαπάνες διαχείρισης του ακινήτου. Τα έσοδα μείον τα λειτουργικά έξοδα ισούνται με τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI). Το NOI είναι η ταμειακή ροή που προκύπτει από την κανονική λειτουργία του ακινήτου. Στη συνέχεια, η ταμειακή ροή προκύπτει με την αφαίρεση του κόστους κεφαλαίου από την NOI. Τα έξοδα κεφαλαίου είναι οι περιοδικές κεφαλαιουχικές δαπάνες για τη διατήρηση της ιδιοκτησίας. Αυτά περιλαμβάνουν οποιοδήποτε κεφάλαιο για προμήθειες μίσθωσης, βελτιώσεις μισθωτών ή αποθεματικά κεφαλαίου για μελλοντικές αναβαθμίσεις ακινήτων.

Παράδειγμα αποτίμησης

Μόλις προσδιοριστούν οι περιοδικές ταμειακές ροές, μπορούν να προεξοφληθούν για να προσδιοριστεί η αξία της περιουσίας. Το σχήμα 1 δείχνει ένα απλό σχέδιο αποτίμησης που μπορεί να ρυθμιστεί για να εκτιμήσει τις περισσότερες ιδιότητες.

Φιγούρα 1

Η αποτίμηση προϋποθέτει ένα ακίνητο που δημιουργεί ετήσιο εισόδημα από ενοίκια ύψους $ 100.000 το πρώτο έτος, το οποίο αυξάνεται κατά 4% ετησίως και 3% μετά το έτος 10. Τα έξοδα υπολογίζονται στο 40% του εισοδήματος. Τα αποθεματικά κεφαλαίου διαμορφώνονται στα 10.000 δολάρια ετησίως. Το προεξοφλητικό επιτόκιο ή το RROR ορίζεται στο 13%. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης για τον προσδιορισμό της αξίας αναστροφής του ακινήτου κατά το έτος 10 εκτιμάται σε 10%. Στη χρηματοοικονομική ορολογία, αυτό το ποσοστό κεφαλαιοποίησης ισούται με Kg, όπου K είναι η RROR του επενδυτή (απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης) και είναι η αναμενόμενη αύξηση του εισοδήματος. Το Kg είναι επίσης γνωστό ως απαιτούμενο εισόδημα του επενδυτή, ή το ποσό της συνολικής απόδοσης που παρέχεται από το εισόδημα.

Η αξία του ακινήτου κατά το έτος 10 προκύπτει από τη λήψη της εκτιμώμενης ΝΟΙ για το έτος 11 και τη διαίρεσή του με το ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Εάν υποθέσουμε ότι ο απαιτούμενος συντελεστής απόδοσης του επενδυτή παραμένει στο 13%, τότε η κεφαλαιοποίηση θα είναι ίση με 10%, ή Kg (13% - 3%). Στο Σχήμα 2, το NOI το έτος 11 είναι $ 88.812. Αφού υπολογιστούν οι περιοδικές ταμειακές ροές, τότε προεξοφλούνται εκ των υστέρων από το προεξοφλητικό επιτόκιο (13%) για να αντλήσουν την ΚΠΑ ύψους $ 58.333.

Σχήμα 2 (σε χιλιάδες δολάρια)

Το Σχήμα 2 παρέχει μια βασική μορφή που μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την αποτίμηση οποιουδήποτε εισοδήματος που παράγει ή ενοικιάζει ακίνητο. Οι επενδυτές που αγοράζουν αστικά ακίνητα ως ενοικιαζόμενα ακίνητα θα πρέπει να προετοιμάσουν αποτιμήσεις για να καθορίσουν αν οι χρεωστικοί τόκοι που χρεώνονται είναι επαρκείς για να υποστηρίξουν την τιμή αγοράς του ακινήτου. Παρόλο που οι εκτιμητές χρησιμοποιούν συχνά μια δεκαετή ταμειακή ροή από προεπιλογή, οι επενδυτές θα πρέπει να παράγουν ταμιακές ροές που αντικατοπτρίζουν τις υποθέσεις στις οποίες υποτίθεται ότι αγοράζεται το ακίνητο. Αυτή η μορφή, αν και απλουστευμένη, μπορεί να προσαρμοστεί για να αξίζει οποιαδήποτε ιδιότητα, ανεξάρτητα από την πολυπλοκότητα. Ακόμη και τα ξενοδοχεία μπορούν να εκτιμηθούν με αυτό τον τρόπο. Απλά σκεφτείτε τις ενοικιάσεις νυχτερινών δωματίων ως μονοήμερες μισθώσεις.

Αγορά, πώληση ή κράτηση

Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο, εάν η εκτιμώμενη αξία ενός επενδυτή είναι μεγαλύτερη από την προσφορά του πωλητή ή την εκτιμημένη αξία, τότε μπορεί να αγοραστεί το ακίνητο με μεγάλη πιθανότητα λήψης του RROR. Αντίθετα, κατά την πώληση ενός ακινήτου, αν η εκτιμώμενη αξία είναι μικρότερη από την προσφορά ενός αγοραστή, το ακίνητο πρέπει να πωληθεί. Επιπλέον, εάν η εκτιμώμενη αξία ευθυγραμμίζεται με την αγορά και η RROR προσφέρει επαρκή απόδοση για τον σχετικό κίνδυνο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποφασίσει να κρατήσει την επένδυση έως ότου υπάρξει ανισορροπία μεταξύ της εκτίμησης και της αγοραίας αξίας.

Η αξία μπορεί να οριστεί ως το μεγαλύτερο ποσό που κάποιος θα ήταν πρόθυμος να πληρώσει για ένα ακίνητο. Κατά την αγορά ενός περιουσιακού στοιχείου, η χρηματοδότηση δεν πρέπει να επηρεάζει την τελική αξία του ακινήτου, επειδή κάθε αγοραστής έχει διαφορετικές διαθέσιμες επιλογές χρηματοδότησης.

Ωστόσο, αυτό δεν ισχύει για τους επενδυτές που διαθέτουν ήδη ακίνητα που έχουν χρηματοδοτηθεί. Η χρηματοδότηση πρέπει να λαμβάνεται υπόψη όταν αποφασίζεται η κατάλληλη στιγμή πώλησης, επειδή οι δομές χρηματοδότησης, όπως οι ποινές προπληρωμής, μπορούν να απομακρύνουν τον επενδυτή από τα έσοδα της πώλησής του. Αυτό είναι σημαντικό σε περιπτώσεις όπου οι επενδυτές έχουν λάβει ευνοϊκούς όρους χρηματοδότησης που δεν είναι πλέον διαθέσιμοι στην αγορά. Η υπάρχουσα επένδυση με χρέος μπορεί να παρέχει καλύτερες αποδόσεις που είναι προσαρμοσμένες στον κίνδυνο από ό, τι μπορεί να επιτευχθεί κατά την επανεπένδυση των μελλοντικών εσόδων από πωλήσεις. Προσαρμόστε τον κίνδυνο RROR για να συμπεριλάβετε τον πρόσθετο χρηματοοικονομικό κίνδυνο του ενυπόθηκου χρέους.

Η κατώτατη γραμμή

Είτε αγοράζετε είτε πωλείτε, είναι δυνατόν να παράγετε ένα μοντέλο αποτίμησης που να είναι αρκετά ακριβές ώστε να βοηθά στη διαδικασία λήψης αποφάσεων. Τα μαθηματικά που εμπλέκονται στη δημιουργία του μοντέλου είναι σχετικά απλά και μέσα στα όρια των περισσότερων επενδυτών. Αφού αποκτήσουν κάποια στοιχειώδη γνώση σχετικά με τα πρότυπα τοπικών αγορών, τις δομές μίσθωσης και τον τρόπο με τον οποίο τα εισοδήματα και οι δαπάνες λειτουργούν σε διαφορετικούς τύπους ακινήτων, θα πρέπει να είναι σε θέση να προβλέπουν τις μελλοντικές ταμειακές ροές.