Real Estate και Crowdfunding: Νέο μονοπάτι για τους επενδυτές

Μπορούν δύο διαφορετικές αγορές επενδύσεων - ένα παλιό και ένα νέο - να πάρουν μαζί χωρίς να οδηγούν ο ένας τον άλλο τρελό;

Αυτό είναι το βασικό ζήτημα για το crowdfunding και την αγορά ακινήτων και το ένα απάντησε με θετικούς τρόπους, καθώς το περίεργο ζευγάρι φαίνεται να συνδυάζεται αρκετά ωραία και να προσφέρει στους επενδυτές έναν νέο τρόπο να εκμεταλλευτεί τα κέρδη από την αυξανόμενη αγορά ακινήτων των ΗΠΑ.

Ο κτηματομεσιτικός χώρος ακινήτων iFunding υπολογίζει το μέγεθος της συνδυασμένης αγοράς σε 11 τρισεκατομμύρια δολάρια.

Σε μια πρόσφατη διάσκεψη για την καινοτομία στην ακίνητη περιουσία: Crowdfund Investing στη Νέα Υόρκη, ο Markley Roderick, δικηγόρος με PC Flaster / Greenberg και ο συντονιστής της διάσκεψης, απηύθυνε κανονισμούς που συνδέονται με τον νόμο του Jumpstart Business Startups (JOBS) του 2012. Οι κανόνες επιτρέπουν (με καθαρή αξία 1 εκατομμυρίου δολαρίων ή περισσότερο) για να αποκτήσουν άμεση πρόσβαση στην αγορά ακινήτων μέσω του crowdfunding ή του δανεισμού peer-to-peer (μεταξύ άλλων επενδυτικών αγορών).

Ενώ η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς των ΗΠΑ εξετάζει τρόπους για να επιτρέψει στους επενδυτές όλων των εισοδηματικών επιπέδων να έχουν πρόσβαση στην αγορά ακινήτων στο διαδίκτυο, ο Roderick λέει ότι οι πλουσιότεροι επενδυτές επενδύουν ήδη σε τοποθεσίες crowdfunding όπως το iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet και Fundrise.

"Εάν μόνο ένα μικρό ποσοστό επενδύει μόνο ένα μικρό μέρος του ενεργητικού τους σε ακίνητα, η αγορά θα είναι τρισεκατομμύρια δολάρια", εξηγεί ο Roderick.

Crowdfunding

Η Crowdfunding και η αγορά ακινήτων αποτελούν φυσική εφαρμογή. Με μια λέξη, το crowdfunding κάνει χρήση της εύκολης προσβασιμότητας τεράστιων δικτύων φίλων, οικογενειών και συναδέλφων μέσω ιστοσελίδων κοινωνικής δικτύωσης όπως το Facebook, το Twitter και το LinkedIn, για να βγάλουν λεφτά για μια νέα επιχείρηση και να προσελκύσουν επενδυτές. Το Crowdfunding έχει τη δυνατότητα να αυξήσει την επιχειρηματικότητα διευρύνοντας την ομάδα επενδυτών από την οποία μπορούν να αντληθούν κεφάλαια πέρα ​​από τον παραδοσιακό κύκλο ιδιοκτητών, συγγενών και επιχειρηματικών κεφαλαίων.

Οι ομάδες βιομηχανιών ακίνητης περιουσίας ήδη αναρριχηθούν στο αεροσκάφος του crowdfunding, προσφέροντας τη σχετικά χαμηλού κινδύνου πρόσβαση στην αμερικανική αγορά ακινήτων επίσης, προς το παρόν, πλουσιότερους Αμερικανούς.

"Το Crowdfunding για ακίνητα δεν είναι ένα εντελώς νέο φαινόμενο", δήλωσε ο Σύνδεσμος Ανάπτυξης Εμπορικών Ακινήτων σε πρόσφατη δήλωση. "Πολλοί παίκτες έχουν εισέλθει στο πεδίο. Παρόλο που κάθε μία από αυτές τις πλατφόρμες έχει τη δική της θέση και στρατηγική, με διαφορετικά επίπεδα ελάχιστων επενδύσεων, όλα προσανατολίζονται προς διαπιστευμένους επενδυτές που πληρούν συγκεκριμένες απαιτήσεις για καθαρή αξία ή / και ετήσιο εισόδημα. Αντίθετα, το crowdfunding στο πλαίσιο του νόμου JOBS θα ανοίξει το πεδίο σε πολλούς ακόμα μικρότερους επενδυτές. "

Ποια είναι τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του crowdfunding για τους επενδυτές; Με μια λέξη, έρχεται σε κίνδυνο και για τις δύο πλευρές. ειδικά, πόσο επενδυτές θέλουν να απορροφήσουν online.

Σύμφωνα με την έκθεση, τόσο οι κατασκευαστές ακινήτων όσο και οι επενδυτές μπορούν να αποκομίσουν σημαντικές οικονομικές αποδόσεις μέσω του crowdfunding και οι δύο μπορούν να διαδώσουν τους κινδύνους τους.

Πλεονεκτήματα

• Οι επενδυτές έχουν πρόσβαση στην αγορά ακινήτων με μικρά χρηματικά ποσά.
• Οι επενδυτές έρχονται να εργαστούν απευθείας με τους προγραμματιστές ακινήτων και να έχουν μια φωνή στη διαδικασία.
• Οι επενδυτές μπορούν να επιλέξουν σε ποια έργα ακινήτων θέλουν να επενδύσουν τα χρήματά τους.
• Οι επενδυτές έχουν πρόσβαση σε πολλά έργα, επομένως η επιλογή δεν αποτελεί πρόβλημα.

Μειονεκτήματα

• Οι επενδυτικοί κίνδυνοι είναι ίδιοι με τους επενδυτές σε ακίνητα. Εάν η αγορά πηγαίνει νότια, ένας επενδυτής πιθανότατα θα χάσει χρήματα.
• Ο κίνδυνος αθέτησης των επενδύσεων (από τους κατασκευαστές ακινήτων) είναι υψηλότερος σε σχέση με το φαινόμενο crowdfunding σε σύγκριση με την επένδυση από ομοτίμους και άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα.
• Η έλλειψη ρευστότητας, καθώς η απουσία δευτερογενούς αγοράς, περιορίζει την εύκολη πρόσβαση σε ευκαιρίες πώλησης για τους επενδυτές.

Για να ξεκινήσετε με crowdfunding σε ακίνητα, Jillienne Helman, διευθύνων σύμβουλος της Realty Mogul, συμβουλεύει να πάει με μια επιχείρηση που θα είναι γύρω για λίγο.

"Πρώτον, να συνεργαστείτε με μια εταιρεία crowdfunding που θα επιβιώσει", λέει. "Αυτό σημαίνει καλά κεφαλαιοποιημένο. Εκείνο που με τρομάζει είναι ο αριθμός των εταιρειών που βρίσκονται εκτός συνόρων, οι οποίες διοικούνται από δύο φοιτητές που μόλις αποφοίτησαν από το κολέγιο και οι οποίοι δεν κεφαλαιοποιούνται. "

Ο Darren Powderly, ο συνιδρυτής του CrowdStreet.com, λέει ότι η δέουσα επιμέλεια είναι πιο σημαντική για την ακίνητη περιουσία απ ​​'ό, τι για άλλες επενδύσεις, όσον αφορά την εργασία με μια εταιρεία crowdfunding.

"Από την πλευρά του επενδυτή, πρέπει να φροντίσουμε να διερευνήσουμε τις πλατφόρμες στις οποίες αναζητούν επενδυτικές ευκαιρίες", λέει ο Powderly. "Όχι όλες οι πλατφόρμες δημιουργούνται ίσες και δοκιμάζονται πολλαπλά επιχειρηματικά σχέδια για να επωφεληθούν από αυτή την αναδυόμενη τάση".

Powderly συμβουλεύει ειδικώς τους επενδυτές να διερευνήσουν τους ιδρυτές και ανώτερα στελέχη της πλατφόρμας ή της εταιρείας crowdfunding για να βεβαιωθούν ότι έχουν μια στερλίνα φήμη που στηρίζεται στην προηγούμενη επιχειρησιακή εμπειρία.

"Η βασική τεχνογνωσία στον τομέα της χρηματοδότησης, της ακίνητης περιουσίας και της τεχνολογίας είναι απαραίτητη για τη λειτουργία μιας αξιόπιστης και αξιόπιστης πλατφόρμας", προσθέτει. "Οι επενδυτές πρέπει να προσελκύσουν πλατφόρμες που προσφέρουν άριστη εξυπηρέτηση πελατών - όχι μόνο κατά τη διάρκεια της διαδικασίας συγκέντρωσης χρημάτων αλλά και μετά την πλήρη χρηματοδότηση και κλείσιμο της συμφωνίας. Παρά το γεγονός ότι υπάρχουν 50 πλατφόρμες σε κάποιο τρόπο λειτουργίας, υπάρχουν μόνο μισές δωδεκάδες που εμφανίζονται ως ηγέτες στο χώρο. Οι επενδυτές θα πρέπει να ερευνήσουν πολλαπλές πλατφόρμες και να επιλέξουν τους Top Three με βάση τους επενδυτικούς τους στόχους και την προτιμώμενη εμπειρία των χρηστών. "

Η διαφάνεια είναι κρίσιμη

Η Powderly συμβουλεύει να ψάχνει για πλατφόρμες crowdfunding και χορηγούς που αναγνωρίζουν τους κινδύνους παρέχοντας παράλληλα μια εκπαιδευτική προσέγγιση στη διαχείριση κινδύνων. "Οι περισσότερες πλατφόρμες κλοπής ακίνητης περιουσίας σήμερα επιτρέπουν μόνο σε διαπιστευμένους επενδυτές, όπως ορίζονται από την SEC, να επενδύσουν", λέει. "Οι διαπιστευμένοι επενδυτές καλούνται να επενδύσουν ποσά που τους ταιριάζουν, λόγω του συνολικού επενδυτικού τους χαρτοφυλακίου."

Μια άλλη συμβουλή: επενδύστε μόνο σε προσφορές από τους χορηγούς που εμπιστεύεστε και ποιος είστε σίγουροι ότι θα φροντίσει για τα καλύτερα συμφέροντά σας σε καλές και κακές στιγμές.

"Εάν ένας επενδυτής δεν καταλάβει πώς χρησιμοποιούνται τα χρήματά του, οι παράγοντες κινδύνου της επένδυσης και οι παράγοντες που επηρεάζουν την απόδοση των επενδύσεων, τότε θα πρέπει να ζητήσουν τη συμβουλή του αξιόπιστου συμβούλου επενδύσεων ή να μεταβιβάσουν την επένδυση", προσθέτει Σκόπιμα. "Θα υπάρξουν πολλές άλλες επενδυτικές ευκαιρίες για να διαλέξετε, οπότε μην βιαστείτε να κάνετε μια απροειδοποίητη επενδυτική απόφαση".

Μια επαγγελματική πλατφόρμα crowdfunding ακινήτων θα πρέπει να παρέχει στους επενδυτές πολλές ευκαιρίες να επικοινωνούν για την προσφορά, συμπεριλαμβανομένης της εισαγωγής απευθείας στον ανάδοχο της συγκεκριμένης περιουσίας.

Είναι αυτό εφικτό και πώς;

Ο καταλύτης για την εκτόξευση των επενδύσεων σε ακίνητα, μαζί με άλλα είδη επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, ήταν το πέρασμα του νόμου JOBS το 2012. Μέχρι πρόσφατα, η δυνατότητα διαφήμισης και προσέλκυσης επενδυτών για επενδύσεις σε ακίνητα είχε περιοριστεί. Ο νόμος JOBS (Τίτλος ΙΙ) άλλαξε δραματικά τον τρόπο με τον οποίο μπορούν να αυξηθούν τα επενδυτικά κεφάλαια με την τροποποίηση των υφιστάμενων κανόνων του κανονισμού Α, και ειδικότερα εκείνων που αφορούν τον τρόπο με τον οποίο οι εταιρείες μπορούν να προσφέρουν και να πωλήσουν τις κινητές τους αξίες χωρίς να υποχρεούνται να καταχωρίσουν τις τελευταίες στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς των ΗΠΑ SEC).

Στο παρελθόν, ο Κανονισμός Δ, το άρθρο 506 επέβαλε περιορισμούς στις προσπάθειες συγκέντρωσης κεφαλαίων, περιορίζοντας συγκεκριμένα τη συγκέντρωση χρημάτων μόνο σε προϋπάρχουσες σχέσεις και παρεμποδίζοντας έναν χορηγό ή άλλο φορέα να προσέλθει ή να διαφημίσει ανοιχτά αυτές τις ιδιωτικές επενδυτικές ευκαιρίες. Το νέο άρθρο 506 (γ) επιτρέπει στους εκδότες, τους χορηγούς, τους συνδικαλιστές και άλλους που αντλούν κεφάλαια από ιδιώτες επενδυτές για να διαφημίσουν αυτές τις ευκαιρίες ιδιωτικών επενδύσεων σε διαπιστευμένους επενδυτές υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Αυτός ο κανόνας τέθηκε σε ισχύ στις 23 Σεπτεμβρίου 2013. Η νέα ομοσπονδιακή νομοθεσία αντιπροσωπεύει μια τεράστια αλλαγή για τους χορηγούς συλλογής κεφαλαίων για μια αγορά ή ανάπτυξη ακινήτων. Ουσιαστικά, ο Τίτλος ΙΙ δίνει στις επιχειρήσεις crowdfunding το πράσινο φως να κατευθύνουν απευθείας σε μια μεγάλη ομάδα δυνητικών επενδυτών μέσω των κοινωνικών μέσων και του Διαδικτύου. Έχει επίσης δημιουργήσει ένα νέο όχημα για τους επενδυτές για να έχουν ευκολότερη πρόσβαση σε άμεσες ευκαιρίες επενδύσεων σε ακίνητα.

Όπως σημειώνει η Powderly, για πρώτη φορά, οι επενδυτές έχουν άμεση πρόσβαση σε μια επιλογή ιδιωτικών προσφορών ακινήτων που μπορούν να περιηγηθούν, να ερευνήσουν και να λάβουν καλά ενημερωμένες επενδυτικές αποφάσεις για το διαδίκτυο.

Η κατώτατη γραμμή

Crowdfunding στην αγορά ακινήτων υπόσχεται να είναι μια επανάσταση. Μόλις ξεκινάει, αλλά ήδη προσελκύει εντυπωσιακά επίπεδα ενδιαφέροντος από σοβαρούς επενδυτές.