Αναλογία δανείου προς αξία - ορισμός αναλογίας LTV
Ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) είναι μια αξιολόγηση του δανειστικού κινδύνου που εξετάζουν τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και άλλοι δανειστές πριν εγκρίνουν μια υποθήκη. Τυπικά, οι εκτιμήσεις με υψηλά ποσοστά LTV είναι υψηλότεροι κίνδυνοι και, συνεπώς, εάν εγκριθεί η υποθήκη, το δάνειο κοστίζει περισσότερο τον οφειλέτη.
Επιπλέον, ένα δάνειο με υψηλή αναλογία LTV μπορεί να απαιτήσει από τον οφειλέτη να αγοράσει ασφάλιση υποθηκών για να αντισταθμίσει τον κίνδυνο για τον δανειστή.
Λόγος LTV και υπολογισμός
Οι αγοραστές κατοικιών μπορούν εύκολα να υπολογίσουν τη σχέση δανείου προς αξία στο σπίτι τους.
LTVratio = MAAPVwhere: ΜΑ = Ποσό ΥποθηκώνAPV = Τιμή Ιδιοκτησίας \ begin {align =} { \ & APV = \ text {Τιμή αξιολόγησης ακινήτων} \\ \ end {aligned} LTVratio = APVMA όπου: MA = Ποσό υποθηκώνAPV =
Η διαδικασία περιλαμβάνει τη διαίρεση του συνολικού ποσού ενυπόθηκου δανείου στη συνολική τιμή αγοράς του σπιτιού. Για παράδειγμα, ένα σπίτι με τιμή αγοράς 200.000 δολαρίων και συνολικό ενυπόθηκο δάνειο για $ 180.000 έχει ως αποτέλεσμα λόγο δανείου προς αξία 90%. Οι συμβατικοί δανειστές ενυπόθηκων δανείων παρέχουν συχνά καλύτερους όρους δανειοδότησης στους δανειολήπτες που έχουν δείκτη δανείου προς αξία όχι υψηλότερο από το 80%.
Η αναλογία LTV υπολογίζεται διαιρώντας το ποσό που δανείστηκε με την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου, εκφρασμένο ως ποσοστό. Για παράδειγμα, εάν αγοράσετε ένα σπίτι που εκτιμάται σε 100.000 δολάρια για την εκτιμώμενη αξία του και πραγματοποιήσετε προκαταβολή 10.000 $, θα δανειστείτε 90.000 δολάρια με αποτέλεσμα το ποσοστό LTV να είναι 90% (90.000 / 100.000).
Βασικές τακτικές
- Το LTV χρησιμοποιείται συχνά σε ενυπόθηκο δανεισμό για τον προσδιορισμό του ποσού που απαιτείται για την πραγματοποίηση προκαταβολής και κατά πόσο ένας δανειστής θα παραχωρήσει πίστωση σε έναν δανειολήπτη.
- Οι περισσότεροι δανειστές προσφέρουν στους υποψηφίους και τους αιτούντες εγχώριας δικαιοσύνης το χαμηλότερο δυνατό επιτόκιο όταν ο λόγος δανείου προς αξία είναι τουλάχιστον 80%.
- Το σπίτι των Fannie Mae και το σπίτι του Freddie Mac Τα ενδεχόμενα προγράμματα στεγαστικών δανείων για δανειολήπτες χαμηλού εισοδήματος επιτρέπουν μια αναλογία LTV 97% (προκαταβολή 3%) αλλά απαιτούν ασφάλιση υποθηκών έως ότου ο λόγος μειωθεί στο 80%.
LTV και αναδοχή δανείου
Ο λόγος δανείου προς αξία είναι ένα κρίσιμο στοιχείο της αναδοχής υποθηκών, είτε πρόκειται για την αγορά ενός σπιτιού, είτε για την αναχρηματοδότηση μιας τρέχουσας υποθήκης σε νέο δάνειο είτε για δανεισμό έναντι συσσωρευμένου μετοχικού κεφαλαίου εντός ενός ακινήτου.
Οι δανειστές αξιολογούν το λόγο LTV για να καθορίσουν το επίπεδο έκθεσης στον κίνδυνο που αναλαμβάνουν όταν αναλαμβάνουν υποθήκη. Όταν οι οφειλέτες ζητούν ένα δάνειο για ένα ποσό που βρίσκεται στην τιμή ή κοντά στην εκτιμώμενη αξία και συνεπώς υψηλότερο λόγο δανείου προς αξία, οι δανειστές αντιλαμβάνονται ότι υπάρχει μεγαλύτερη πιθανότητα το δάνειο να πάει σε αθέτηση υποχρέωσης, εντός της ιδιοκτησίας. Εάν ο αποκλεισμός λάβει χώρα, ο δανειστής μπορεί να δυσκολεύεται να πουλήσει το σπίτι αρκετά για να καλύψει το υπολειπόμενο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων και να αποκομίσει κέρδος από τη συναλλαγή.
Παράγοντες που επηρεάζουν τον λόγο LTV
Οι κύριοι παράγοντες που επηρεάζουν τη σχέση LTV είναι η προκαταβολή, η τιμή πώλησης (σύμβαση) και η εκτιμώμενη αξία. Για να επιτευχθεί ο χαμηλότερος (και καλύτερος) λόγος LTV, αυξήστε την προκαταβολή και προσπαθήστε να μειώσετε την τιμή πώλησης. Χρησιμοποιώντας το παραπάνω παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι αγοράζετε ένα σπίτι που εκτιμάται για $ 100.000, αλλά ο ιδιοκτήτης είναι πρόθυμος να πουλήσει για $ 90.000. Εάν κάνετε την ίδια προκαταβολή ύψους 10.000 $, το δάνειό σας είναι μόνο $ 80.000, με αποτέλεσμα το ποσοστό LTV να είναι 80% (80.000 / 100.000). Εάν αυξήσετε την προκαταβολή σας σε $ 15.000, το ενυπόθηκο δάνειο σας είναι τώρα $ 75.000, καθιστώντας το ποσοστό LTV σας 75% (75.000 / 100.000).
Όλα αυτά είναι σημαντικά επειδή όσο χαμηλότερος είναι ο δείκτης LTV, τόσο μεγαλύτερη είναι η πιθανότητα να εγκριθεί το δάνειο, τόσο χαμηλότερο είναι το επιτόκιο και τόσο λιγότερο πιθανό θα είναι να αγοράσετε ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI).
Συντελεστής LTV και επιτόκια
Ενώ ο λόγος δανείου προς αξία δεν είναι ο μόνος καθοριστικός παράγοντας για την εξασφάλιση υποθήκης, δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή πιστωτικής διευκόλυνσης, παίζει σημαντικό ρόλο στο κόστος δανεισμού του ιδιοκτήτη σπιτιού. Στην πραγματικότητα, ένας υψηλός δείκτης LTV μπορεί να σας εμποδίσει να επωφεληθείτε από την επιλογή δανείου ή από την επιλογή αναχρηματοδότησης.
Οι περισσότεροι δανειστές προσφέρουν στους υποψηφίους και τους αιτούντες εγχώριας δικαιοσύνης το χαμηλότερο δυνατό επιτόκιο όταν ο λόγος δανείου προς αξία είναι τουλάχιστον 80%. Ο υψηλότερος λόγος LTV δεν αποκλείει τον δανειολήπτη από την έγκριση για υποθήκη, αν και το συνολικό κόστος του δανείου αυξάνεται καθώς αυξάνεται ο δείκτης LTV. Ο δανειολήπτης με συντελεστή LTV ίσο με 95%, για παράδειγμα, μπορεί να εγκριθεί, αλλά το επιτόκιο μπορεί να είναι μέχρι και μια πλήρη ποσοστιαία μονάδα υψηλότερη από ό, τι για έναν δανειολήπτη με συντελεστή LTV 75%.
Επιπλέον, αν ο λόγος LTV είναι υψηλότερος από 80%, θα πρέπει πιθανότατα να αγοράσετε ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI), η οποία μπορεί να προσθέσει οπουδήποτε από 0, 5% έως 1% του συνολικού ποσού του δανείου σε ετήσια βάση. Το PMI του 1% για ένα δάνειο 100.000 δολαρίων, για παράδειγμα, θα προσθέσει 1.000 δολάρια στο ποσό που καταβάλλεται ετησίως ή 83.33 δολάρια το μήνα. Οι πληρωμές PMI συνεχίζονται έως ότου η αναλογία LTV είναι 80% ή χαμηλότερη. Ο λόγος LTV θα μειωθεί καθώς πληρώνετε το δάνειό σας και καθώς η αξία του σπιτιού σας αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου.
Η απαίτηση για λόγο 80% (ή χαμηλότερου) LTV για αποφυγή PMI δεν είναι νόμος, αλλά είναι πρακτική σχεδόν όλων των δανειστών. Εξαιρέσεις γίνονται μερικές φορές για τους δανειολήπτες με υψηλό εισόδημα, χαμηλότερο χρέος ή άλλους παράγοντες όπως ένα μεγάλο χαρτοφυλάκιο επενδύσεων.
Ο μέγιστος λόγος δανείου προς αξία είναι ο μέγιστος επιτρεπτός λόγος του μεγέθους του δανείου προς την αξία του ακινήτου σε δολάρια. Όσο υψηλότερη είναι η αναλογία δανείου προς αξία, τόσο μεγαλύτερο είναι το τμήμα της τιμής αγοράς που χρηματοδοτήθηκε. Δεδομένου ότι το σπίτι λειτουργεί ως εγγύηση για το δάνειο, ο λόγος δανείου προς αξία είναι ένα μέτρο κινδύνου που χρησιμοποιείται από τους δανειστές. Διαφορετικά προγράμματα δανείων θεωρούνται ότι έχουν διαφορετικούς παράγοντες κινδύνου και, ως εκ τούτου, έχουν διαφορετικές μέγιστες αναλογίες δανείου προς αξία.
Τύποι δανείων και αναλογία LTV
Ορισμένοι τύποι δανείων έχουν ειδικούς κανόνες όσον αφορά τον λόγο LTV.
Δάνεια FHA
Τα δάνεια FHA, που επιτρέπουν μια αρχική αναλογία LTV έως 96, 5%, απαιτούν ένα ασφάλιστρο υποθήκης (MIP) που διαρκεί για όσο χρονικό διάστημα έχετε αυτό το δάνειο, ανεξάρτητα από το πόσο χαμηλός είναι ο λόγος LTV. Οι περισσότεροι άνθρωποι αναχρηματοδοτούν ένα συμβατικό δάνειο όταν ο δείκτης LTV φτάσει το 80% για να εξαλείψει την ΕΤΕ.
VA και USDA Δάνεια
Τα δάνεια VA και USDA - που διατίθενται στους σημερινούς και πρώην στρατιωτικούς ή εκείνους στις αγροτικές περιοχές, αντίστοιχα - δεν απαιτούν ιδιωτική ασφάλεια υποθηκών, παρόλο που ο λόγος LTV μπορεί να φθάσει το 100%. Ωστόσο, τα δάνεια VA και USDA έχουν επιπλέον χρεώσεις.
Fannie Mae και Freddie Mac
Το σπίτι των Fannie Mae και το σπίτι του Freddie Mac Τα ενδεχόμενα προγράμματα στεγαστικών δανείων για δανειολήπτες χαμηλού εισοδήματος επιτρέπουν μια αναλογία LTV 97% (προκαταβολή 3%) αλλά απαιτούν ασφάλιση υποθηκών έως ότου ο λόγος μειωθεί στο 80%.
Βελτιώστε τις επιλογές αναχρηματοδότησης, οι οποίες εξαιρούνται από τις απαιτήσεις αξιολόγησης (δηλαδή ο λόγος LTV του σπιτιού δεν επηρεάζει το δάνειο), υπάρχουν για τα δάνεια FHA, VA και USDA. Για όσους έχουν αναλογία LTV άνω του 100% - επίσης γνωστό ως "υποβρύχιο" ή "ανάποδα" - η επιλογή αναχρηματοδότησης υψηλής ρευστότητας της Fannie Mae και η ενισχυμένη αναχρηματοδότηση Freddie Mac, οι οποίες έχουν σχεδιαστεί για να αντικαταστήσουν το πρόγραμμα αναχρηματοδότησης HARP λήξη 31 Δεκεμβρίου 2018, είναι διαθέσιμες.
Κατάταξη του λόγου Δανείου προς Τιμή
Μια αναλογία LTV 80% ή χαμηλότερη θεωρείται καλή για τα περισσότερα σενάρια ενυπόθηκων δανείων. Ένας λόγος LTV 80% παρέχει την καλύτερη πιθανότητα να εγκριθεί, το καλύτερο επιτόκιο και η μεγαλύτερη πιθανότητα δεν θα χρειαστεί να αγοράσετε ασφάλιση υποθηκών. Όπως προαναφέρθηκε, ωστόσο, τα δάνεια VA και USDA επιτρέπουν υψηλότερο δείκτη LTV (έως 100%) και εξακολουθούν να αποφεύγουν την δαπανηρή ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών, αν και ισχύουν και άλλα τέλη.
Για τις περισσότερες επιλογές αναχρηματοδότησης, εκτός και αν υποβάλετε αίτηση αναχρηματοδότησης, ο συντελεστής LTV δεν έχει σημασία, επομένως δεν υπάρχει "καλό" ή "κακό". Εάν υποβάλετε αίτηση για αναχρηματοδότηση εξόφλησης, ένα LTV αναλογία 90% ή λιγότερο θεωρείται καλή.
LTV έναντι συνδυασμού LTV - CLTV
Ενώ ο δείκτης LTV εξετάζει την επίδραση ενός ενυπόθηκου δανείου κατά την αγορά ενός ακινήτου, ο συνδυασμός του λόγου δανείων προς αξία (CLTV) είναι ο λόγος όλων των εξασφαλισμένων δανείων για ένα ακίνητο με την αξία ενός ακινήτου. Οι δανειστές χρησιμοποιούν τον λόγο CLTV για να καθορίσουν τον κίνδυνο αδυναμίας πληρωμής του ενδεχόμενου αγοραστή στο σπίτι όταν χρησιμοποιούνται περισσότερα από ένα δάνεια - για παράδειγμα εάν θα έχουν δύο ή περισσότερα στεγαστικά δάνεια ή μια υποθήκη συν ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή γραμμή πίστωσης (HELOC). Σε γενικές γραμμές, οι δανειστές είναι πρόθυμοι να δανείζουν σε ποσοστά CLTV 80% και άνω στους δανειολήπτες με υψηλές αξιολογήσεις πιστοληπτικής ικανότητας.
Ο λόγος LTV θεωρεί μόνο το πρωτογενές υπόλοιπο στεγαστικών δανείων. Ως εκ τούτου, στο παραπάνω παράδειγμα, ο λόγος LTV είναι 50%, αποτέλεσμα της διαίρεσης του πρωτογενούς υπολοίπου στεγαστικών δανείων ύψους $ 100.000 με την αρχική αξία των $ 200.000. Οι πρωτογενείς δανειστές τείνουν να είναι πιο γενναιόδωροι με τις απαιτήσεις CLTV.
Λαμβάνοντας υπόψη το παραπάνω παράδειγμα, σε περίπτωση αποκλεισμού, ο κύριος κάτοχος ενυπόθηκων δανείων λαμβάνει τα χρήματά του πλήρως πριν ο δεύτερος κάτοχος ενυπόθηκου δανείου λάβει οτιδήποτε. Εάν η αξία του ακινήτου μειωθεί σε $ 125.000 πριν από την προεπιλογή του δανειολήπτη, ο κύριος υπόχρεος έχει το σύνολο του οφειλόμενου ποσού ($ 100.000), ενώ ο δεύτερος δικαιούχος λαμβάνει μόνο τα υπόλοιπα $ 25.000, παρά το γεγονός ότι οφείλει $ 50.000. Οι πρωταρχικοί πόροι των κατόχων δεσμεύσεων μειώνουν τον κίνδυνο σε περίπτωση πτώσης των αξιών των περιουσιακών στοιχείων και επομένως μπορούν να αντέξουν οικονομικά να δανείζουν σε υψηλότερο CLTV.
Περιορισμοί του LTV
Το κύριο μειονέκτημα του δανείου προς αξία είναι ότι περιλαμβάνει μόνο την πρωτεύουσα υποθήκη που οφείλει ένας ιδιοκτήτης σπιτιού και δεν περιλαμβάνει άλλες υποχρεώσεις, όπως ένα δεύτερο δάνειο υποθήκης ή δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης. Επομένως, το συνδυασμένο δάνειο προς αξία (CLTV) είναι ένα πιο περιεκτικό μέτρο της ικανότητας του δανειολήπτη να αποπληρώσει ένα στεγαστικό δάνειο.