Βασικοί λόγοι για να επενδύσουν στην ακίνητη περιουσία

Οι επενδύσεις σε ακίνητα είναι η αγορά ενός μελλοντικού εισοδηματικού ρεύματος από ακίνητα και μπορούν να προσφέρουν αρκετά πλεονεκτήματα έναντι άλλων τύπων επενδύσεων, συμπεριλαμβανομένων ενδεχομένως υψηλότερων αποδόσεων, σταθερότητας, αντιστάθμισης του πληθωρισμού και διαφοροποίησης. Εδώ είναι μερικοί από τους βασικούς λόγους για να εξετάσει την επένδυση σε ακίνητα.

Βασικές τακτικές

• Η επένδυση σε ακίνητα δεν ήταν ποτέ ευκολότερη με τα REITs και τα ETF ακίνητης περιουσίας επιτρέποντας στους κοινούς επενδυτές να εισέρχονται σε μια ποικιλία τύπων ακινήτων και τοποθεσιών.
• Οι επενδυτές μπορούν να επιδιώξουν να προσθέσουν ακίνητη περιουσία στο χαρτοφυλάκιό τους ως διαφοροποιητή και να αντισταθμίσουν τον πληθωρισμό.
• Η ακίνητη περιουσία έχει πρόσθετα οφέλη, όπως η ικανότητά της να αυξάνει τόσο την αξία όσο και να παράγει ταμιακές ροές από έσοδα από ενοίκια ή τόκους στεγαστικών δανείων.

Ανταγωνιστικές επιστροφές προσαρμοσμένες σε κίνδυνο

Με βάση τα στοιχεία του Εθνικού Συμβουλίου Καταπιστευμάτων Επενδύσεων Ακινήτων (NCREIF) του Ιουλίου του 2018, τα εμπορικά ακίνητα ιδιωτικής αγοράς επέστρεψαν κατά μέσο όρο 9, 85% τα τελευταία πέντε χρόνια. Αυτές οι αξιόπιστες επιδόσεις επιτεύχθηκαν, καθώς και η χαμηλή μεταβλητότητα σε σχέση με μετοχές και ομόλογα, για εξαιρετικά ανταγωνιστικές επιστροφές προσαρμοσμένες στον κίνδυνο.

Οι επικριτές υποστηρίζουν ότι το χαμηλό χαρακτηριστικό μεταβλητότητας των ακινήτων είναι το αποτέλεσμα των σπάνιων συναλλαγών σε ακίνητα και τιμών ακινήτων που συχνά καθορίζονται από εκτιμήσεις τρίτων, οι οποίες τείνουν να καθυστερούν την αγορά. Οι σπάνιες συναλλαγές και εκτιμήσεις έχουν ως αποτέλεσμα την εξομάλυνση των αποδόσεων, καθώς οι τιμές των ακινήτων που υποδεικνύονται υποτιμούν τις αγοραίες αξίες σε μια ανοδική πορεία και υπερεκτιμούν τις αγοραίες αξίες σε ύφεση.

Ενώ είναι αλήθεια ότι οι ιστορικές εκτιμήσεις της μεταβλητότητας των ακινήτων θα πρέπει να προσαρμοστούν προς τα πάνω, οι αγορές σε πραγματικό χρόνο είναι ευάλωτες σε αιφνίδιες απροσδόκητες διαταραχές. Ένα καλό παράδειγμα αυτού θα ήταν το "Flash Crash" του Μαΐου 2010, όταν 1 δισεκατομμύριο δολάρια αξίας χρηματιστηριακής αξίας διαγράφηκε σε μόλις 15 λεπτά. Σε ένα περιβάλλον όπου η μεταβλητότητα της αγοράς είναι ένα ζήτημα και η δυναμική των αλγοριθμικών συναλλαγών είναι σκοτεινή, η πιο σταθερή τιμολόγηση των ακινήτων είναι ελκυστική.

Υψηλή Ενσώματη Αξία Ενεργητικού

Σε αντίθεση με τα αποθέματα και, σε κάποιο βαθμό, τα ομόλογα, μια επένδυση σε ακίνητα υποστηρίζεται από ένα υψηλό επίπεδο τούβλου και κονιάματος. Αυτό συμβάλλει στη μείωση της σύγκρουσης κύριου παράγοντα ή του βαθμού στον οποίο το συμφέρον του επενδυτή εξαρτάται από την ακεραιότητα και την ικανότητα των διαχειριστών και οφειλετών. Ακόμη και οι εμπιστευτικές εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REIT), οι οποίες είναι εισηγμένες σε ακίνητα, συχνά έχουν κανονισμούς που επιβάλλουν ένα ελάχιστο ποσοστό κερδών να καταβάλλονται ως μερίσματα.

Ελκυστικό και σταθερό εισόδημα

Ένα βασικό χαρακτηριστικό των επενδύσεων σε ακίνητα είναι το σημαντικό ποσοστό της συνολικής απόδοσης που προέρχεται από έσοδα από ακίνητα σε μακροπρόθεσμη βάση. Σε διάστημα 30 ετών από το 1977 έως το 2007, σχεδόν το 80% του συνόλου των αποδόσεων των ακινήτων στις ΗΠΑ προήλθε από εισοδηματικές ροές. Αυτό συμβάλλει στη μείωση της μεταβλητότητας, καθώς οι επενδύσεις που βασίζονται περισσότερο στην απόδοση του εισοδήματος τείνουν να είναι λιγότερο ασταθείς από εκείνες που βασίζονται περισσότερο στην απόδοση κεφαλαίου.

Η ακίνητη περιουσία είναι επίσης ελκυστική σε σύγκριση με τις πιο παραδοσιακές πηγές εισοδήματος. Η κατηγορία των περιουσιακών στοιχείων συνήθως διακινείται με πριμοδότηση απόδοσης στα αμερικανικά κρατικά ομόλογα και είναι ιδιαίτερα ελκυστική σε ένα περιβάλλον όπου τα ποσοστά του Treasury είναι χαμηλά.

Διαφοροποίηση χαρτοφυλακίου

Ένα άλλο πλεονέκτημα της επένδυσης σε ακίνητα είναι το δυναμικό διαφοροποίησης. Η ακίνητη περιουσία έχει χαμηλή και σε ορισμένες περιπτώσεις αρνητική συσχέτιση με άλλες σημαντικές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων. Αυτό σημαίνει ότι η προσθήκη ακινήτων σε χαρτοφυλάκιο διαφοροποιημένων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να μειώσει τη μεταβλητότητα του χαρτοφυλακίου και να παράσχει υψηλότερη απόδοση ανά μονάδα κινδύνου.

Αντιστάθμιση του πληθωρισμού

Η ικανότητα αντιστάθμισης του πληθωρισμού των ακινήτων οφείλεται στη θετική σχέση μεταξύ αύξησης του ΑΕΠ και ζήτησης για ακίνητα. Καθώς οι οικονομίες επεκτείνονται, η ζήτηση για ακίνητα οδηγεί σε υψηλότερα ενοίκια και αυτό, με τη σειρά του, μεταφράζεται σε υψηλότερες αξίες κεφαλαίου. Επομένως, τα ακίνητα τείνουν να διατηρούν την αγοραστική δύναμη του κεφαλαίου περνώντας μερικές από τις πληθωριστικές πιέσεις στους μισθωτές και ενσωματώνοντας μέρος της πληθωριστικής πίεσης με τη μορφή της ανατίμησης του κεφαλαίου.

Το μειονέκτημα: έλλειψη ρευστότητας

Το κύριο μειονέκτημα της επένδυσης σε ακίνητα είναι η έλλειψη ρευστότητας ή η σχετική δυσκολία μετατροπής ενός περιουσιακού στοιχείου σε μετρητά και μετρητά σε ένα περιουσιακό στοιχείο. Σε αντίθεση με μια συναλλαγή μετοχών ή ομολόγων, η οποία μπορεί να ολοκληρωθεί σε δευτερόλεπτα, μια συναλλαγή ακινήτων μπορεί να πάρει μήνες για να κλείσει. Ακόμη και με τη βοήθεια ενός μεσίτη, η εύρεση του σωστού αντισυμβαλλομένου μπορεί να είναι μερικές εβδομάδες εργασίας.

Τούτου λεχθέντος, η πρόοδος της χρηματοπιστωτικής καινοτομίας παρουσίασε μια λύση στο ζήτημα της έλλειψης ρευστότητας με τη μορφή εισηγμένων εταιρειών REIT και εταιρειών ακινήτων. Αυτοί παρέχουν έμμεση ιδιοκτησία περιουσιακών στοιχείων και είναι δομημένες ως εισηγμένες εταιρείες. Προσφέρουν καλύτερη ρευστότητα και τιμολόγηση της αγοράς, αλλά έρχονται στην τιμή υψηλότερης μεταβλητότητας και χαμηλότερων οφελών διαφοροποίησης.

Η κατώτατη γραμμή

Η ακίνητη περιουσία είναι μια ξεχωριστή κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που είναι απλή στην κατανόησή της και μπορεί να ενισχύσει το προφίλ κινδύνου και απόδοσης του χαρτοφυλακίου του επενδυτή. Από μόνη της, η ακίνητη περιουσία προσφέρει ανταγωνιστικές αναπροσαρμοσμένες με βάση τον κίνδυνο επιστροφές, με λιγότερες συγκρούσεις κύριου παράγοντα και ελκυστικές ροές εισοδήματος. Μπορεί επίσης να ενισχύσει ένα χαρτοφυλάκιο με τη μείωση της μεταβλητότητας μέσω της διαφοροποίησης. Αν και η έλλειψη ρευστότητας μπορεί να είναι μια ανησυχία για ορισμένους επενδυτές, υπάρχουν τρόποι να αποκτήσουν έκθεση στην ακίνητη περιουσία, αλλά να μειώσουν την έλλειψη ρευστότητας και ακόμη και να την φέρουν σε ίση με αυτήν των παραδοσιακών κατηγοριών περιουσιακών στοιχείων.