Αναχρηματοδοτεί την υποθήκη μου μια καλή ιδέα;

Η απόφαση αναχρηματοδότησης του σπιτιού σας εξαρτάται από πολλούς παράγοντες, όπως το χρονικό διάστημα που σκοπεύετε να ζήσετε εκεί, τα τρέχοντα επιτόκια και πόσο χρόνο θα χρειαστεί για να καλύψετε τα έξοδα κλεισίματος. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η αναχρηματοδότηση είναι μια σοφή απόφαση. Σε άλλες, μπορεί να μην αξίζει οικονομικά.

Επειδή έχετε ήδη την ιδιοκτησία, η αναχρηματοδότηση είναι πιθανό να είναι ευκολότερη από την απόκτηση αρχικού δανείου ως αγοραστής για πρώτη φορά. Επιπλέον, εάν έχετε την ιδιοκτησία ή το σπίτι σας για μεγάλο χρονικό διάστημα και έχετε δημιουργήσει σημαντικές μετοχές, αυτό θα κάνει την αναχρηματοδότηση πιο εύκολη. Αλλά εάν χτυπάτε αυτή την ισοτιμία ή ενοποιήσετε το χρέος είναι ο λόγος για ένα refi, μην ξεχνάτε ότι αυτό μπορεί να αυξήσει τον αριθμό των ετών που θα χρωστάτε στην υποθήκη σας - όχι τις πιο έξυπνες οικονομικές κινήσεις.

Η εγχώρια εκτίμηση: κλειδί για μια επιτυχημένη αναχρηματοδότηση

Εξετάστε τα έξοδα κλεισίματος

Ο τυπικός κανόνας είναι ότι αν μπορείτε να μειώσετε το τρέχον επιτόκιο κατά 1% ή περισσότερο, μπορεί να έχετε νόημα να αναχρηματοδοτήσετε τα χρήματα που θα εξοικονομήσετε. Η αναχρηματοδότηση σε ένα χαμηλότερο επιτόκιο σας επιτρέπει επίσης να δημιουργείτε μετοχές στο σπίτι σας πιο γρήγορα.

Εάν τα επιτόκια έχουν μειωθεί αρκετά χαμηλά, μπορεί να είναι δυνατή η αναχρηματοδότηση για να συντομευθεί ο όρος δανείου - ας πούμε, από μια σταθερή υποθήκη 30 ετών σε μια δεκαπενταετία - χωρίς να αλλάζει η μηνιαία πληρωμή κατά πολύ.

Ομοίως, η μείωση των επιτοκίων μπορεί να είναι ένας λόγος για τη μετατροπή από σταθερό επιτόκιο σε υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM), καθώς οι περιοδικές προσαρμογές σε ARM σημαίνουν χαμηλότερους συντελεστές και μικρότερες μηνιαίες πληρωμές. Με την αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, η στρατηγική αυτή έχει λιγότερη οικονομική σημασία. Πράγματι, οι περιοδικές προσαρμογές ARM που αυξάνουν το επιτόκιο της υποθήκης σας μπορεί να κάνουν τη μετατροπή σε δάνειο σταθερού επιτοκίου μια σοφή επιλογή.

Ωστόσο, υπάρχει κόστος για όλα αυτά τα σενάρια. Η δαπάνη σας θα πρέπει να καλύπτει τέλη όπως ασφάλιση τίτλου, αμοιβές δικηγόρου, αξιολόγηση, φόρους και τέλη μεταφοράς. Αυτά τα έξοδα αναχρηματοδότησης, τα οποία μπορεί να κυμαίνονται από 3% έως 6% του κεφαλαίου του δανείου, είναι σχεδόν τόσο υψηλά όσο το κόστος μιας αρχικής υποθήκης και μπορεί να χρειαστούν χρόνια για την ανάκτηση.

Εάν προσπαθείτε να μειώσετε τις μηνιαίες πληρωμές σας, προσέξτε για αναχρηματοδότηση από τους δανειστές χωρίς "κλείσιμο". Παρόλο που ενδέχεται να μην υπάρχει κόστος κλεισίματος, μια τράπεζα πιθανόν να αποζημιώσει αυτά τα τέλη, δίνοντάς σας ένα υψηλότερο επιτόκιο, το οποίο θα νικήσει τον στόχο σας.

Βασικές τακτικές

• Μπορεί να είναι σοφό να αναχρηματοδοτήσετε αν μπορείτε να μειώσετε το επιτόκιο σας κατά 1% ή περισσότερο.
• Βεβαιωθείτε ότι σκοπεύετε να παραμείνετε στο σπίτι αρκετό καιρό για να αποκαταστήσετε το κόστος της αναχρηματοδότησης.
• Η άρση της ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών, ή PMI, είναι ένας καλός λόγος για να πάρετε μια νέα υποθήκη.

Εξετάστε πόσο χρόνο προγραμματίζετε να παραμείνετε στο σπίτι σας

Για να αποφασίσετε εάν θέλετε να αναχρηματοδοτήσετε ή όχι, θα θέλετε να υπολογίσετε ποια θα είναι η μηνιαία εξοικονότητά σας όταν ολοκληρωθεί η αναχρηματοδότηση.

Ας πούμε, για παράδειγμα, ότι έχετε ένα στεγαστικό δάνειο 30 ετών για $ 200.000. Όταν πήρατε για πρώτη φορά το δάνειο, το επιτόκιο καθορίστηκε στο 6, 5% και η μηνιαία σας πληρωμή ήταν 1, 257 δολάρια. Εάν τα επιτόκια μειωθούν στο 5, 5%, αυτό θα μπορούσε να μειώσει τη μηνιαία πληρωμή σας σε $ 1, 130 - μια εξοικονόμηση $ 127 το μήνα ή $ 1.524 ετησίως.

Ο δανειστής σας μπορεί να υπολογίσει το συνολικό κόστος κλεισίματος για την αναχρηματοδότηση εάν αποφασίσετε να προχωρήσετε. Εάν το κόστος σας ανέρχεται σε περίπου 2.300 δολάρια, μπορείτε να διαιρέσετε το ποσό αυτό με τις αποταμιεύσεις σας για να προσδιορίσετε το σημείο ισορροπίας - στην περίπτωση αυτή, 1.5 χρόνια στο σπίτι (2.300 δολάρια διαιρούμενο με 1.524 δολάρια = 1.5 έτη). Αν σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι για δύο χρόνια ή περισσότερο, η αναχρηματοδότηση θα είχε νόημα.

Εάν το μετοχικό κεφάλαιο στο σπίτι σας είναι μικρότερο από 20%, μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε PMI, γεγονός που θα μπορούσε να μειώσει τις οικονομίες που μπορείτε να πάρετε από ένα refi.

Εξετάστε το PMI

Κατά τη διάρκεια περιόδων όπου οι εγχώριες αξίες μειώνονται, πολλά σπίτια εκτιμώνται για πολύ λιγότερο από αυτά που έχουν εκτιμηθεί ιστορικά. Εάν συμβαίνει αυτό όταν σκέφτεστε να κάνετε αναχρηματοδότηση, το ποσό στο οποίο αποτιμάται το σπίτι σας μπορεί να σημαίνει ότι δεν έχετε επαρκή κεφάλαια για να ικανοποιήσετε μια προκαταβολή 20% για τη νέα υποθήκη.

Για να αναχρηματοδοτήσετε, θα πρέπει να παράσχετε μεγαλύτερη κατάθεση σε μετρητά από ό, τι αναμενόταν, ή ίσως χρειαστεί να έχετε ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI), η οποία τελικά θα αυξήσει την μηνιαία πληρωμή σας. Αυτό θα μπορούσε να σημαίνει ότι ακόμη και με πτώση των επιτοκίων, οι πραγματικές αποταμιεύσεις σας μπορεί να μην ανέρχονται σε πολύ.

Αντίθετα, μια αναχρηματοδότηση που θα αφαιρέσει το PMI σας θα σας εξοικονομήσει χρήματα και ίσως αξίζει να το κάνετε μόνο για αυτόν τον λόγο. Αν το σπίτι σας έχει πάνω από 20% ίδια κεφάλαια, δεν θα χρειαστεί να πληρώσετε PMI, εκτός αν έχετε ένα στεγαστικό δάνειο FHA ή θεωρείτε δανειολήπτη υψηλού κινδύνου. Εάν πληρώνετε επί του παρόντος το PMI, έχετε τουλάχιστον 20% ίδια κεφάλαια και ο σημερινός δανειστής δεν θα το καταργήσει, θα πρέπει να αναχρηματοδοτήσετε.