Είναι αλήθεια ότι μπορείτε να πουλήσετε το σπίτι σας και να μην πληρώσετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών;

Είναι αλήθεια στις περισσότερες περιπτώσεις. Όταν πουλάτε το σπίτι σας, τα κεφαλαιακά κέρδη από την πώληση απαλλάσσονται από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Βάσει του νόμου περί φοροαπαλλαγής του 1997, εάν είστε απλώς, δεν θα πληρώσετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στις πρώτες $ 250.000 που κάνετε όταν πουλάτε το σπίτι σας. Τα παντρεμένα ζευγάρια απολαμβάνουν απαλλαγή ύψους 500.000 δολαρίων. Ωστόσο, υπάρχουν ορισμένοι περιορισμοί στην εξαίρεση αυτή.

Είναι αλήθεια ότι μπορείτε να πουλήσετε το σπίτι σας και να μην πληρώσετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών;

Πώληση Πρωτοβάθμιας Κατοικίας

Προκειμένου να εξαιρείται η πώληση, η κατοικία πρέπει να θεωρείται ως κύρια κατοικία βάσει των κανόνων της υπηρεσίας εσωτερικών εσόδων (IRS). Αυτοί οι κανόνες δηλώνουν ότι πρέπει να έχετε καταλάβει την κατοικία για τουλάχιστον δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια.

Αν αγοράσετε ένα σπίτι και μια δραματική αύξηση της αξίας σας αναγκάζει να το πουλήσετε ένα χρόνο αργότερα, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για το κέρδος. Αυτός ο κανόνας σας επιτρέπει, ωστόσο, να μετατρέψετε ένα ακίνητο μίσθωσης σε μια πρωτεύουσα κατοικία επειδή η απαίτηση διάρκειας δύο ετών δεν χρειάζεται να εκπληρωθεί σε διαδοχικά έτη. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι επενδύετε σε ένα νέο condo. Ζείτε σε αυτό για το πρώτο έτος, νοικιάστε το σπίτι για τα επόμενα τρία χρόνια και, όταν οι ενοικιαστές κινούνται έξω, θα επιστρέψετε για ένα άλλο έτος. Στο τέλος της πενταετούς περιόδου, θα είστε σε θέση να πωλήσετε το condo σας χωρίς να χρειάζεται να πληρώσετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών.

Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών

Ο άλλος σημαντικός περιορισμός είναι ότι μπορείτε να επωφεληθείτε από αυτήν την εξαίρεση μόνο μία φορά κάθε δύο χρόνια. Επομένως, εάν έχετε δύο σπίτια και έχετε ζήσει και στα δύο τουλάχιστον για τα τελευταία πέντε χρόνια, δεν θα μπορείτε να τα πουλήσετε και τα δύο χωρίς φόρους.

Ο Νόμος περί φορολογικής απαλλαγής του 1997 ήταν επωφελής για τους ιδιοκτήτες σπιτιού, επειδή άλλαξε σημαντικά τις επιπτώσεις των πωλήσεων στο σπίτι. Πριν από την πράξη, οι πωλητές έπρεπε να μεταβιβάσουν την πλήρη αξία μιας πώλησης σε άλλη κατοικία εντός δύο ετών, προκειμένου να αποφύγουν την καταβολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών. Αυτό, ωστόσο, δεν συμβαίνει πλέον, και τα έσοδα από την πώληση μπορούν να χρησιμοποιηθούν με οποιονδήποτε τρόπο ο πωλητής κρίνει κατάλληλο.

Είναι καλύτερο να συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό πριν πωλήσετε ένα ακίνητο και να ελέγξετε για τυχόν αλλαγές στον φορολογικό κώδικα.

Εάν πληροίτε τις απαιτήσεις επιλεξιμότητας του IRS, θα μπορείτε να πωλήσετε τα κέρδη εγχώριων κεφαλαίων αφορολόγητα όπως αναφέρεται παραπάνω. Ωστόσο, υπάρχουν εξαιρέσεις από τις απαιτήσεις επιλεξιμότητας, οι οποίες περιγράφονται στην ιστοσελίδα του IRS.

Διαχειριστής συμβουλών

Kimerly Polak Guerrero, CFP®, RICP®
Σύμβουλοι ICE Polero, Νέα Υόρκη, Νέα Υόρκη

Εκτός από την εξόφληση των $ 250.000 (ή $ 500.000 για ζευγάρι), μπορείτε επίσης να αφαιρέσετε την πλήρη βάση κόστους σας στο ακίνητο από την τιμή πώλησης. Η βάση κόστους σας υπολογίζεται ξεκινώντας από την τιμή που πληρώσατε για το σπίτι και στη συνέχεια προσθέτοντας έξοδα αγοράς (π.χ. κόστος κλεισίματος, ασφάλιση τίτλου και τυχόν έξοδα διακανονισμού).

Σε αυτό το ποσό, μπορείτε να προσθέσετε το κόστος των προσθηκών και των βελτιώσεων που πραγματοποιήσατε και που είχαν ωφέλιμη ζωή άνω του ενός έτους. Τέλος, προσθέστε τα έξοδα πώλησής σας, όπως οι προμήθειες των κτηματομεσιτών και τα τέλη δικηγόρου, καθώς και οι τυχόν φόροι μεταβίβασης που πραγματοποιήσατε. Μέχρι να ολοκληρώσετε το σύνολο αυτών των δαπανών αγοράς και πώλησης και βελτίωσης της περιουσίας, το κεφαλαιουχικό σας κέρδος από την πώληση πιθανόν να είναι πολύ χαμηλότερο, ώστε να μπορεί να τύχει της απαλλαγής.