Ακίνητα
Το ακίνητο είναι ακίνητο που αποτελείται από γη και τα κτίρια σε αυτό, καθώς και τους φυσικούς πόρους της γης, συμπεριλαμβανομένης της μη καλλιεργούμενης χλωρίδας και πανίδας, των εκτρεφόμενων καλλιεργειών και των ζώων, το νερό και οποιεσδήποτε επιπλέον κοιτάσματα ορυκτών.
1:34Ακίνητα
Κατανόηση της ακίνητης περιουσίας
Η ακίνητη περιουσία είναι ένα ενσώματο πάγιο και ένα είδος ακίνητης περιουσίας. Τα παραδείγματα ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνουν γη, κτίρια και άλλες βελτιώσεις, καθώς και τα δικαιώματα χρήσης και απόλαυσης αυτής της γης και όλες τις βελτιώσεις της. Οι ενοικιαστές και οι μισθωτές μπορεί να έχουν δικαιώματα να κατοικούν σε γήπεδα ή κτίρια που θεωρούνται μέρος της περιουσίας τους, αλλά τα ίδια αυτά τα δικαιώματα δεν θεωρούνται αυστηρά ως ακίνητα.
Η πραγματική περιουσία δεν είναι το ίδιο πράγμα και δεν πρέπει να συγχέεται με την προσωπική ιδιοκτησία. Η προσωπική ιδιοκτησία περιλαμβάνει άυλα περιουσιακά στοιχεία όπως επενδύσεις, καθώς και ενσώματα περιουσιακά στοιχεία όπως έπιπλα και έπιπλα όπως πλυντήριο πιάτων. Επίσης, ακόμη και οι ενοικιαστές μπορούν να απαιτήσουν τμήματα ενός σπιτιού ως προσωπική ιδιοκτησία, υπό τον όρο ότι αγοράσατε και εγκαταστήσατε το ακίνητο με την άδεια του εκμισθωτή.
Βασικές τακτικές
- Η ακίνητη περιουσία είναι πραγματική - δηλαδή, υλική ιδιοκτησία αποτελούμενη από γη, καθώς και οτιδήποτε σε αυτό, συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων, της χλωρίδας και της πανίδας και των φυσικών πόρων.
- Η ακίνητη περιουσία έχει τρεις βασικές κατηγορίες: κατοικίες, εμπορικές και βιομηχανικές.
- Όταν πρόκειται για επενδύσεις, τα ακίνητα κατοικίας είναι λιγότερο δαπανηρά και πιο εφικτά για τα άτομα, ενώ τα εμπορικά ακίνητα είναι πιο πολύτιμα και πιο σταθερά.
- Ως επένδυση, τα ακίνητα προσφέρουν εισόδημα και ανατίμηση κεφαλαίου.
- Μπορείτε να επενδύσετε σε ακίνητα που αγοράζουν άμεσα γη ή ακίνητη περιουσία - ή έμμεσα μέσω της αγοράς μετοχών σε εισηγμένες στο χρηματιστήριο εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs) ή τίτλους που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια (MBS).
Είδη ακινήτων
Παρόλο που τα ΜΜΕ συχνά αναφέρονται στην "αγορά ακινήτων", τα παραδείγματα ακίνητης περιουσίας μπορούν να ομαδοποιηθούν σε τρεις ευρείες κατηγορίες με βάση τη χρήση τους.
- Τα οικιστικά ακίνητα περιλαμβάνουν υπό ανέγερση γη, σπίτια, συγκυριαρχίες και αρχοντικά. Οι κατασκευές μπορεί να είναι μονοκατοικίες ή πολυκατοικίες και μπορεί να είναι ιδιοκατοικίες ή ενοικιαζόμενες ιδιοκτησίες.
- Τα εμπορικά ακίνητα περιλαμβάνουν μη κατοικημένες κατασκευές όπως κτίρια γραφείων, αποθήκες και κτίρια λιανικής πώλησης. Αυτά τα κτίρια μπορεί να είναι ελεύθερα ή σε εμπορικά κέντρα.
- Τα βιομηχανικά ακίνητα περιλαμβάνουν εργοστάσια, επιχειρηματικά πάρκα, ορυχεία και αγροκτήματα. Αυτές οι ιδιότητες είναι συνήθως μεγαλύτερες σε μέγεθος και οι τοποθεσίες μπορεί να περιλαμβάνουν πρόσβαση σε κόμβους μεταφοράς όπως σιδηροδρομικές γραμμές και λιμάνια.
Οφέλη από την κατοίκηση και την ιδιοκτησία κατοικιών
Η ιδιοκτησία κατοικίας, γνωστή και ως ιδιόκτητη ιδιοκτησία, είναι ο πιο συνηθισμένος τύπος επενδύσεων σε ακίνητα στις Ηνωμένες Πολιτείες. Σύμφωνα με το Εθνικό Συμβούλιο Πολυκατοικιών (NMHC), περίπου τα δύο τρίτα των κατοίκων έχουν το δικό τους σπίτι. Συχνά, αυτοί οι ιδιοκτήτες έχουν χρηματοδοτήσει την αγορά με τη λήψη ενυπόθηκου δανείου, στο οποίο το ακίνητο ενεργεί ως εξασφάλιση για το χρέος.
Στην ετήσια έκδοση 2019 της ετήσιας ανάλυσης οικιακής αξίας, ο ιστότοπος ακινήτων Zillow εκτιμά ότι η συνολική αξία όλων των κατοικιών των ΗΠΑ το 2018 ήταν 33, 3 τρισεκατομμύρια δολάρια, 71% υψηλότερη από το ακαθάριστο εγχώριο προϊόν (ΑΕΠ) του έθνους, δηλαδή 19, 4 τρισεκατομμύρια δολάρια την εποχή εκείνη.
Τα άτομα που αγοράζουν στεγαστικά δάνεια για να τους βοηθήσουν να συνειδητοποιήσουν το όνειρο της ιδιοκτησίας του ακινήτου αντιμετωπίζουν μια ποικιλία επιλογών. Τα ενυπόθηκα δάνεια μπορούν να χρεώνουν είτε τόκους σταθερού ή κυμαινόμενου επιτοκίου. Τα ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου έχουν γενικά υψηλότερα επιτόκια από τις υποθήκες μεταβλητού επιτοκίου, γεγονός που μπορεί να τις καταστήσει ακριβότερες βραχυπρόθεσμα. Τα δάνεια σταθερού επιτοκίου κοστίζουν περισσότερο βραχυπρόθεσμα, επειδή προστατεύονται από τις μελλοντικές αυξήσεις των επιτοκίων.
Οι τράπεζες δημοσιεύουν χρονοδιαγράμματα απόσβεσης που δείχνουν πόσο από τις μηνιαίες πληρωμές ενός δανειολήπτη πηγαίνουν να πληρώσουν τους τόκους έναντι του ποσού που πηγαίνει στην αποπληρωμή του κεφαλαίου του δανείου. Τα δάνεια με μπαλόνια είναι ενυπόθηκα δάνεια που δεν αποσβένονται πλήρως - μειώνονται στο μηδέν - με την πάροδο του χρόνου. Αντ 'αυτού, ο δανειολήπτης καταβάλλει τόκους για μια καθορισμένη περίοδο, για παράδειγμα πέντε χρόνια, και στη συνέχεια πρέπει να πληρώσει το υπόλοιπο του δανείου σε πληρωμή με μπαλόνι στο τέλος της θητείας.
Επίσης, τα ενυπόθηκα δάνεια μπορούν να έρθουν με μεγάλο κόστος που περιλαμβάνει τέλη συναλλαγών και φόρους. Αυτά τα πρόσθετα έξοδα συχνά μεταφέρονται στο δάνειο. Μόλις οι πιθανοί ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν αποδείξει την επιλεξιμότητά τους και εξασφάλισαν υποθήκη από τράπεζα ή άλλο δανειστή, πρέπει να ολοκληρώσουν πρόσθετα μέτρα για να βεβαιωθούν ότι το ακίνητο είναι νόμιμα προς πώληση και σε καλή κατάσταση.
Οφέλη από την εμπορική ακίνητη περιουσία
Τα εμπορικά ακίνητα χρησιμοποιούνται για το εμπόριο και περιλαμβάνουν οτιδήποτε από λεωφορεία και ανεξάρτητα εστιατόρια σε κτίρια γραφείων και ουρανοξύστες. Διακρίνεται συχνά από τη βιομηχανική ακίνητη περιουσία, η οποία είναι πρακτικός χώρος που χρησιμοποιείται στην κατασκευή προϊόντων.
Η αγορά ή η μίσθωση ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς είναι πολύ διαφορετική από την αγορά ενός σπιτιού ή ακόμα και την αγορά κατοικιών. Οι εμπορικές μισθώσεις είναι γενικά μεγαλύτερες από τις μισθωτικές μισθώσεις. Οι αποδόσεις των εμπορικών ακινήτων βασίζονται στην αποδοτικότητά τους ανά τετραγωνικό πόδι, σε αντίθεση με τις δομές που προορίζονται να είναι ιδιωτικές κατοικίες.
Επιπλέον, οι δανειστές μπορούν να απαιτούν μια μεγαλύτερη προκαταβολή για μια υποθήκη για εμπορικά ακίνητα τότε αυτό που απαιτείται για μια κατοικία.
Επένδυση σε ακίνητα
Κάποιος μπορεί να επενδύσει άμεσα σε ακίνητα αγοράζοντας πραγματικές περιουσίες ή αγροτεμάχια. ή έμμεσα, με την αγορά μετοχών σε επενδυτές επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία που διαπραγματεύονται στο κοινό (REIT) ή τίτλων που εξασφαλίζονται με υποθήκη (MBS). Η άμεση επένδυση σε ακίνητα έχει ως αποτέλεσμα κέρδη ή απώλειες μέσω δύο δρόμων που δεν έχουν αλλάξει αιώνες: Έσοδα από ενοίκια ή μισθώσεις και ανατίμηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας
Σε αντίθεση με άλλες επενδύσεις, η ακίνητη περιουσία επηρεάζεται δραματικά από το περιβάλλον και την άμεση γεωγραφική περιοχή. Εξ ου και η γνωστή ακίνητη περιουσία "τοποθεσία, τοποθεσία, τοποθεσία". Εκτός από μια σοβαρή εθνική ύφεση ή κατάθλιψη, οι τιμές κατοικιών, ιδίως, επηρεάζονται κυρίως από τοπικούς παράγοντες. Τέτοιοι παράγοντες περιλαμβάνουν το ποσοστό απασχόλησης της περιοχής, την τοπική οικονομία, τα ποσοστά εγκληματικότητας, τις μεταφορικές υποδομές, την ποιότητα των σχολείων, τις δημοτικές υπηρεσίες και τους φόρους περιουσίας.
Πλεονεκτήματα
Προσφέρει σταθερό εισόδημα
Προσφέρει εκτίμηση κεφαλαίου
Διαφοροποιεί χαρτοφυλάκιο
Μπορεί να αγοραστεί με μόχλευση
Μειονεκτήματα
Είναι συνήθως μη ρευστοποιήσιμο
Επηρεάζεται από ιδιαίτερα τοπικούς παράγοντες
Απαιτεί μεγάλη αρχική δαπάνη κεφαλαίου
Μπορεί να απαιτεί ενεργή διαχείριση, εμπειρία
Υπάρχουν σημαντικές διαφορές στις επενδύσεις κατοικιών και εμπορικών ακινήτων. Από τη μία πλευρά, η κατοικημένη ακίνητη περιουσία είναι συνήθως λιγότερο δαπανηρή και μικρότερη από την εμπορική ακίνητη περιουσία, και έτσι είναι πιο προσιτή για τον μικρό επενδυτή.
Από την άλλη πλευρά, τα εμπορικά ακίνητα είναι συχνά πιο πολύτιμα ανά τετραγωνικό πόδι και οι μισθώσεις τους είναι μεγαλύτερες, γεγονός που θεωρητικά εξασφαλίζει μια πιο προβλέψιμη εισοδηματική ροή. Με μεγαλύτερα έσοδα έρχεται μεγαλύτερη ευθύνη. Η εμπορική μίσθωση ακίνητης περιουσίας είναι πιο έντονα ρυθμιζόμενη από την κατοικημένη ακίνητη περιουσία, και οι κανονισμοί αυτοί μπορεί να διαφέρουν όχι μόνο από χώρα σε χώρα και από το κράτος ανά κράτος, αλλά και από το νομό και την πόλη. Ακόμη και εντός των πόλεων, οι κανονισμοί για την τοποθέτηση ζωνών προσθέτουν ένα στρώμα ανεπιθύμητης πολυπλοκότητας στις εμπορικές επενδύσεις σε ακίνητα.
Υπάρχει επίσης αυξημένος κίνδυνος κύκλου εργασιών ενοικιαστή σε εμπορικές μισθώσεις. Αν το επιχειρηματικό μοντέλο του μισθωτή είναι κακό, το προϊόν του είναι ελκυστικό, ή είναι κακοί διαχειριστές, ενδέχεται να κηρύξουν πτώχευση. Η επιχειρηματική αποτυχία μπορεί να σταματήσει απότομα τα ακριβά ακίνητα από τη δημιουργία εσόδων.
Επιπλέον, όπως και η περιουσία μπορεί να εκτιμήσει, μπορεί επίσης να υποτιμήσει. Μόλις-θερμές θέσεις λιανικής πώλησης είναι γνωστό ότι αποσυντίθενται σε σάπια εμπορικά κέντρα και τα νεκρά εμπορικά κέντρα.
Εκτίμηση
Η εκτίμηση επιτυγχάνεται με διαφορετικά μέσα, αλλά η αύξηση της αξίας μιας ιδιοκτησίας δεν πραγματοποιείται μέχρι να την πωλήσει ο ιδιοκτήτης. Ένας άλλος τρόπος για να επιτευχθεί το κέρδος θα ήταν η αναχρηματοδότηση της υποθήκης. Η ακατέργαστη και υποβαθμισμένη γη, όπως το έδαφος ακριβώς έξω από τα σύνορα της πόλης, προσφέρει το μεγαλύτερο δυναμικό για κατασκευή, ενίσχυση και κέρδος. Η εκτίμηση μπορεί επίσης να προέλθει από την ανακάλυψη πολύτιμων υλικών ή φυσικών πόρων σε οικόπεδο, όπως το εντυπωσιακό λάδι. Επίσης, αύξηση των τιμών της αγοράς γύρω από τη γη που κατέχετε.
Καθώς μια γειτονιά μεγαλώνει και αναπτύσσεται, οι αξίες των ακινήτων τείνουν να ανεβαίνουν. Η εξυγίανση των αστικών συνοικιών σε ορισμένες αμερικανικές πόλεις τις τελευταίες δεκαετίες έχει συχνά οδηγήσει σε δραματική αύξηση των τιμών των ακινήτων. Η έλλειψη μπορεί επίσης να διαδραματίσει κάποιο ρόλο στην αξία των ακίνητων περιουσιακών στοιχείων. Αν μια παρτίδα είναι το τελευταίο του μεγέθους ή του είδους σε μια διάσημη περιοχή -ή εκείνη όπου τέτοιες παρτίδες σπάνια γίνονται διαθέσιμες- κερδίζει την εμπορευσιμότητα.
Εισόδημα
Το εισόδημα από ακίνητα έρχεται σε πολλές μορφές. Η μεγαλύτερη γεννήτρια είναι το ενοίκιο που καταβάλλεται σε γη που έχει ήδη αναπτυχθεί σε οικιστικές ή εμπορικές ιδιοκτησίες. Ωστόσο, οι εταιρείες θα πληρώνουν επίσης δικαιώματα για τις ανακαλύψεις φυσικών πόρων σε ακατέργαστη γη. Επίσης, μπορούν να πληρώσουν για να χτίσουν δομές σε αυτό, όπως κυλινδρικούς πύργους ή αγωγούς.
Το εισόδημα μπορεί επίσης να προέλθει από έμμεσες επενδύσεις σε ακίνητα. Σε ένα REIT, ο ιδιοκτήτης πολλαπλών ακινήτων πωλεί μετοχές σε επενδυτές και περνάει μαζί με έσοδα από ενοίκια με τη μορφή διανομών. Ομοίως, σε ένα MBS, οι πληρωμές τόκων και κεφαλαίου από ένα σύνολο υποθηκών συλλέγονται και μεταφέρονται στους επενδυτές.
Τόσο τα Αμοιβαία Κεφάλαια REIT όσο και τα επενδυτικά προϊόντα MBS εμπορεύονται όπως τα αποθέματα, με τα ακίνητα να λειτουργούν ως υποκείμενη ασφάλεια. Έτσι, μπορεί να προσφέρουν εκτίμηση κεφαλαίου είναι το κέρδος των μετοχών στην αγοραία αξία.
Παραδείγματα πραγματικών επενδύσεων σε ακίνητα
Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια έκαναν πολλή κακή τύχη από το ρόλο που διαδραμάτισαν στην κατάρρευση των ενυπόθηκων δανείων που προκάλεσε μια παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση το 2007. Ωστόσο, εξακολουθούν να υπάρχουν και διαπραγματεύονται. Ο πιο προσιτός τρόπος για τον μέσο επενδυτή να αγοράσει αυτά τα προϊόντα είναι μέσω χρηματιστηριακών συναλλαγών (ETF). Όπως όλες οι επενδύσεις, αυτά τα προϊόντα φέρουν κάποιο βαθμό κινδύνου. Ωστόσο, μπορεί επίσης να προσφέρουν διαφοροποίηση χαρτοφυλακίου. Οι επενδυτές πρέπει να διερευνήσουν τις εκμεταλλεύσεις για να εξασφαλίσουν ότι τα κεφάλαια ειδικεύονται σε MBS βαθμού επενδύσεων, και όχι στην υποεπίπεδο ποικιλία που υπολογίστηκε στην κρίση.
Από τον Απρίλιο του 2019, τα κορυφαία οχήματα αυτού του τύπου περιλαμβάνουν:
- Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια Vanguard, τα οποία παρακολουθούν τον δείκτη Bloomberg Barclays, που αποτελείται από ομοσπονδιακούς οργανισμούς που υποστηρίζονται από MBS και έχουν ελάχιστες πιστώσεις 250 εκατομμυρίων δολαρίων και ελάχιστη διάρκεια ενός έτους. Η τιμή του μετοχικού κεφαλαίου είναι περίπου 53 δολάρια ανά μετοχή και η απόδοση του μερίσματος είναι 2, 58%.
- Το iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), το οποίο επικεντρώνεται τόσο σε τίτλους σταθερού και ρυθμιζόμενου επιτοκίου και παρακολουθεί τον δείκτη Bloomberg Barclays US MBS. Οι συμμετοχές της περιλαμβάνουν ομόλογα που εκδίδονται ή είναι εγγυημένα από κυβερνητικές επιχειρήσεις όπως η Fannie Mae και η Freddie Mac, έτσι ώστε να έχουν βαθμολογία ΑΑΑ. Η διαπραγμάτευση γύρω στα $ 108 ανά μετοχή προσφέρει απόδοση 2, 48%.
- SPDR Bloomberg Το Barclays Capital Mortgage Backed Bond (MBG), το οποίο χρησιμοποιεί επίσης τον δείκτη Barclays US MBS ως σημείο αναφοράς, αλλά υιοθετεί μια πιο επιθετική προσέγγιση για την τόνωση των αποδόσεων. Τιμή στα 26 δολάρια ανά μετοχή, προσφέρει απόδοση 3, 15%.