Επένδυση σε φόρους ακίνητης περιουσίας

Η αυξανόμενη μεταβλητότητα της χρηματιστηριακής αγοράς, σε συνδυασμό με τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια, έχει πολλούς επενδυτές που αναζητούν εναλλακτικές λύσεις για να προσφέρουν αξιοπρεπή απόδοση. Μια επενδυτική θέση που συχνά παραβλέπεται είναι ο φόρος ιδιοκτησίας. Αυτή η μοναδική ευκαιρία μπορεί να προσφέρει στους επενδυτές με άριστη απόδοση απόδοση σε ορισμένες περιπτώσεις. Οι εμπράγματες ασφάλειες μπορούν επίσης να φέρουν σημαντικό κίνδυνο, πράγμα που σημαίνει ότι οι αγοραστές αρχάριων πρέπει να κατανοήσουν τους κανόνες και τις πιθανές παγίδες που έρχονται με αυτό το είδος περιουσιακού στοιχείου. Αυτό το άρθρο εξετάζει τις φορολογικές υποχρεώσεις, πώς μπορείτε να επενδύσετε σε αυτά και ποια μειονεκτήματα έρχονται με αυτό το είδος επενδυτικού οχήματος.

Βασικές τακτικές

• Οι Liens πωλούνται σε δημοπρασίες που μερικές φορές περιλαμβάνουν πολέμους υποβολής προσφορών.
• Αν χρειαστεί να αποκλείσετε, ενδέχεται να υπάρξουν άλλα βάρη έναντι του ακινήτου που σας εμποδίζει να πάρετε την κατοχή.
• Αν πάρετε το ακίνητο, μπορεί να υπάρξουν απρόβλεπτες δαπάνες, όπως επισκευές ή ακόμα και έξωση των σημερινών επιβατών.
• Μπορείτε επίσης να επενδύσετε σε κεφάλαια εμπράγματων δικαιωμάτων.

Τι είναι το Tax Lien;

Όταν ένας γαιοκτήμονας δεν καταβάλλει τους φόρους επί της περιουσίας του, η πόλη ή ο νομός στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο έχει την εξουσία να τοποθετήσει ασφάλεια επί του ακινήτου. Η ασφάλεια είναι νόμιμη απαίτηση έναντι του ακινήτου για το οφειλόμενο ποσό. Τα περιουσιακά στοιχεία που έχουν συνημμένο σε αυτήν δεν μπορούν να πωλούνται ή να αναχρηματοδοτούνται μέχρι να καταβληθούν οι φόροι και να καταργηθεί η ασφάλεια.

Όταν εκδίδεται εμπράγματο δικαίωμα, δημιουργείται από τον δήμο ένα πιστοποιητικό φορολογικού ενέχυρου το οποίο αντικατοπτρίζει το οφειλόμενο ποσό επί του ακινήτου, συν τους τυχόν οφειλόμενους τόκους ή κυρώσεις. Αυτά τα πιστοποιητικά δημοπρατούνται στη συνέχεια στον επενδυτή με την υψηλότερη προσφορά. Οι φορολογικές ελαφρύνσεις μπορούν να αγοραστούν για λίγες εκατοντάδες δολάρια για πολύ μικρές ιδιοκτησίες, αλλά η πλειοψηφία κοστίζει πολύ περισσότερο.

Οι φόροι ακίνητης περιουσίας μπορούν να αγοραστούν από έναν δήμο, επιτρέποντας στον ιδιοκτήτη του ενεχύρου να εισπράξει πληρωμές με τόκους ή να αποκλείσει το ακίνητο.

Tax Liens από τους αριθμούς

Το 2017, περίπου 14 δισεκατομμύρια δολάρια φόρων ιδιοκτησίας δεν καταβλήθηκαν, σύμφωνα με τον Brad Westover, εκτελεστικό διευθυντή του Εθνικού Φόρουμ Lien Association (NTLA). Περίπου το ένα τρίτο των εν λόγω δεσμών πωλούνται στη συνέχεια σε ιδιώτες επενδυτές. Οι τοπικές κυβερνήσεις επωφελούνται από τις ιδιωτικές πωλήσεις επειδή ανακτούν άμεσα τα χρήματα που οφείλονται στο εν λόγω ακίνητο. Τριάντα κράτη πωλούν πιστοποιητικά φορολογικού ενέχυρου, λέει ο Westover.

Το Westover δεν έχει εθνικούς αριθμούς για το 2018, αλλά σημειώνει ότι στην πολιτεία της Φλώριδας, οι μη αμειβόμενοι φόροι ακίνητης περιουσίας μειώθηκαν από 1, 2 δισεκατομμύρια δολάρια το 2008 σε 740 εκατομμύρια δολάρια το 2018, "σχεδόν το ήμισυ του τι ήταν στην αιχμή" και αυτή η μείωση της διαθεσιμότητας των δεσμεύσεων για τους επενδυτές είναι πιθανόν μια εθνική τάση. «Με μια υγιή οικονομία, έχει νόημα ότι περισσότεροι άνθρωποι πληρώνουν τους φόρους ιδιοκτησίας τους», λέει.

Πώς μπορώ να επενδύσω σε φορολογικά οφέλη;

Οι φόροι ακίνητης περιουσίας μπορούν να αγοραστούν με τον ίδιο τρόπο που οι πραγματικές περιουσίες μπορούν να αγοραστούν και να πωληθούν σε πλειστηριασμούς. Οι πλειστηριασμοί μπορούν να διεξάγονται σε φυσικό περιβάλλον ή σε απευθείας σύνδεση και οι επενδυτές μπορούν είτε να μειώσουν το επιτόκιο του ενεχύρου είτε να αυξήσουν το τίμημα που θα πληρώσουν γι 'αυτό. Ο επενδυτής που είναι διατεθειμένος να δεχτεί το χαμηλότερο επιτόκιο ή να καταβάλει το υψηλότερο ασφάλιστρο αποζημιώνεται. Οι αγοραστές συχνά μπαίνουν σε προσφορές πολέμων πάνω σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο, γεγονός που μειώνει το ποσοστό απόδοσης που αποκομίζει ο νικητής αγοραστής.

Ο εθνικός συντελεστής αποκλεισμού ακινήτων που υπόκεινται σε φορολογικές υποχρεώσεις είναι μόνο περίπου 4%, σύμφωνα με το Westover. Αλλά λέει ότι οι αγοραστές πρέπει να γνωρίζουν το κόστος των επισκευών, μαζί με κάθε άλλο άγνωστο που μπορεί να χρειαστεί να πληρώσουν αν αναλάβουν την κυριότητα του ακινήτου. Εκείνοι που κατέχουν αυτές τις ιδιότητες ίσως πρέπει να αντιμετωπίσουν δυσάρεστα καθήκοντα, όπως η έξωση των σημερινών ενοίκων, η οποία μπορεί να απαιτεί δαπανηρή βοήθεια από έναν ιδιοκτήτη ακινήτου ή έναν πληρεξούσιο.

Όποιος ενδιαφέρεται να αγοράσει ένα φορολογικό δικαίωμα θα πρέπει να ξεκινήσει αποφασίζοντας για το είδος του ακινήτου που θα ήθελε να κρατήσει μια ασφάλεια, όπως οικιστική ή εμπορική, ή ανεπτυγμένη γη έναντι ιδιοκτησίας με βελτιώσεις. Στη συνέχεια, μπορούν να επικοινωνήσουν με τον ταμία ή τον τοπικό ταμία για να μάθουν πότε, πού και πώς θα διεξαχθεί η επόμενη δημοπρασία. Το γραφείο του ταμία μπορεί να πει στον επενδυτή από πού να βρει έναν κατάλογο των περιουσιακών στοιχείων που έχουν προγραμματιστεί να δημοπρατηθούν, καθώς και τους κανόνες για τον τρόπο με τον οποίο θα πραγματοποιηθεί η πώληση. Αυτοί οι κανόνες θα περιγράφουν τυχόν απαιτήσεις προκαταχώρισης, αποδεκτές μεθόδους πληρωμής και άλλες σχετικές λεπτομέρειες.

Οι αγοραστές πρέπει επίσης να κάνουν τη δέουσα επιμέλεια σε διαθέσιμα ακίνητα, διότι σε ορισμένες περιπτώσεις η τρέχουσα αξία του ακινήτου μπορεί να είναι μικρότερη από το ποσό του ενεχύρου. Το Ε.Ν.Λ.Α. συμβουλεύει να διαιρείται το ποσό του προσώπου του παραβατικού φορολογικού ενεχύρου από την αγοραία αξία του ακινήτου. Αν ο λόγος είναι πάνω από 4%, οι δυνητικοί αγοραστές θα πρέπει να παραμείνουν μακριά από αυτό το ακίνητο. Επιπλέον, θα μπορούσαν επίσης να υπάρχουν και άλλα περιουσιακά στοιχεία που να εμποδίζουν τον πλειοδότη να πάρει την κυριότητα του.

Κάθε κομμάτι ακίνητης περιουσίας σε ένα συγκεκριμένο νομό με φορολογικό δικαίωμα έχει εκχωρηθεί ένας αριθμός εντός του αντίστοιχου αγροτεμαχίου. Οι αγοραστές μπορούν να αναζητήσουν αυτές τις δεσμεύσεις με αριθμό για να λάβουν πληροφορίες σχετικά με αυτές από το νομό, οι οποίες συχνά μπορούν να γίνουν στο διαδίκτυο. Για κάθε αριθμό, ο νομός έχει τη διεύθυνση ιδιοκτησίας, το όνομα του ιδιοκτήτη, την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου, τη νομική περιγραφή και την κατανομή της κατάστασης του ακινήτου καθώς και τις δομές που βρίσκονται στις εγκαταστάσεις.

Πώς να κερδίσετε από ένα Lien

Οι επενδυτές που αγοράζουν τα περιουσιακά στοιχεία του φόρου ακίνητης περιουσίας είναι συνήθως υποχρεωμένοι να καταβάλλουν αμέσως το ποσό του ενεχύρου πίσω στο δήμο έκδοσης. Σε όλα τα κράτη εκτός από δύο, ο εκδότης του φορολογικού δικαίου συλλέγει το κεφάλαιο, τους τόκους και τις τυχόν κυρώσεις, πληρώνει τον κάτοχο του πιστοποιητικού ασφαλείας και στη συνέχεια συλλέγει το πιστοποιητικό ασφαλείας, εάν δεν είναι αρχείο. Ο ιδιοκτήτης ακινήτου πρέπει να επιστρέψει στον επενδυτή ολόκληρο το ποσό του ενεχύρου με τους τόκους, το οποίο μπορεί να κυμανθεί από 5% έως 36% - το ποσοστό ποικίλλει από το ένα κράτος στο άλλο - αλλά κυμαίνεται μεταξύ 10% και 12%. Εάν ο επενδυτής πλήρωσε ένα ασφάλιστρο για την ασφάλεια, αυτό μπορεί να προστεθεί στο ποσό που επιστρέφεται σε ορισμένες περιπτώσεις.

Το χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής διαρκεί συνήθως από έξι μήνες έως τρία χρόνια. Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης είναι σε θέση να καταβάλει ολόκληρη την οφειλή. Αν ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να καταβάλει την οφειλή εντός της προθεσμίας, ο επενδυτής έχει την εξουσία να αποκλείσει το ακίνητο όπως ακριβώς θα είχε ο δήμος, αν και αυτό συμβαίνει πολύ σπάνια.

Μειονεκτήματα της επένδυσης σε φόρο ακίνητης περιουσίας

Αν και οι προνομιούχοι φόροι ακίνητης περιουσίας μπορούν να αποφέρουν σημαντικά επιτόκια, οι επενδυτές πρέπει να κάνουν την εργασία τους πριν βυθιστούν σε αυτόν τον αρένα. Οι φορολογικές υποχρεώσεις είναι εν γένει ακατάλληλες για τους αρχάριους επενδυτές ή για όσους έχουν μικρή εμπειρία ή γνώση ακίνητης περιουσίας.

Οι επενδυτές πρέπει επίσης να είναι εξοικειωμένοι με την πραγματική ιδιοκτησία επί της οποίας έχει τοποθετηθεί η ασφάλεια, ώστε να εξασφαλίσουν ότι μπορούν να εισπράξουν τα χρήματα από τον ιδιοκτήτη. Μια ερειπωμένη ιδιοκτησία που βρίσκεται στην καρδιά μιας γειτονιάς φτωχογειτονιάς δεν είναι πιθανώς μια καλή αγορά, ανεξάρτητα από το υποσχεθέν επιτόκιο, επειδή ο ιδιοκτήτης ακινήτου μπορεί να είναι εντελώς ανίκανος ή απρόθυμος να πληρώσει τον οφειλόμενο φόρο. Ιδιότητες με οποιαδήποτε περιβαλλοντική ζημιά, όπως από χημικά ή επικίνδυνα υλικά που έχουν κατατεθεί εκεί, είναι επίσης γενικά ανεπιθύμητα.

Οι ιδιοκτήτες Lien πρέπει να γνωρίζουν ποιες είναι οι ευθύνες τους αφού λάβουν τα πιστοποιητικά τους. Πρέπει να ειδοποιούν συνήθως τον ιδιοκτήτη γραπτώς για την αγορά τους εντός καθορισμένου χρονικού διαστήματος, τότε πρέπει να στείλουν μια δεύτερη επιστολή ειδοποίησης προς αυτούς κοντά στο τέλος της περιόδου εξαγοράς, εάν η πληρωμή δεν έχει πραγματοποιηθεί εξ ολοκλήρου μέχρι εκείνη την ώρα.

Οι φορολογικές υποχρεώσεις δεν είναι επίσης αιώνια μέσα. Πολλοί έχουν ημερομηνία λήξης μετά το τέλος της περιόδου εξαργύρωσης. Μόλις λήξει η ασφάλεια, ο κάτοχος του ενεχύρου δεν μπορεί να συλλέξει κανένα υπόλοιπο. Εάν το ακίνητο καταλήξει σε αποκλεισμό, ο κάτοχος του ενεχύρου μπορεί να ανακαλύψει άλλα περιουσιακά στοιχεία επί του ακινήτου, πράγμα που μπορεί να καταστήσει αδύνατη την απόκτηση τίτλου.

Πολλά εμπορικά ιδρύματα, όπως οι τράπεζες και τα αμοιβαία κεφάλαια αντιστάθμισης κινδύνου, έχουν ενδιαφερθεί για τα περιουσιακά τους δικαιώματα. Μπορούν να υπερκαλύψουν τον ανταγωνισμό και να μειώσουν τις αποδόσεις. Αυτό κατέστησε πιο δύσκολο για τους μεμονωμένους επενδυτές να βρουν κερδοφόρες προνομιούχες εγγυήσεις, και μερικοί παραιτήθηκαν ως αποτέλεσμα. Ωστόσο, υπάρχουν επίσης κάποια διαθέσιμα κεφάλαια που επενδύουν σε υποθήκες και αυτό μπορεί να είναι ένας καλός τρόπος για έναν αρχάριο επενδυτή να σπάσει σε αυτόν τον αρένα με χαμηλότερο βαθμό κινδύνου.

Η κατώτατη γραμμή

Οι φόροι ακίνητης περιουσίας μπορούν να αποτελέσουν μια βιώσιμη επενδυτική εναλλακτική λύση για έμπειρους επενδυτές εξοικειωμένους με την αγορά ακινήτων. Εκείνοι που ξέρουν τι κάνουν και αφιερώνουν χρόνο για να ερευνήσουν τις ιδιότητες στις οποίες αγοράζουν προνόμια μπορούν να αποφέρουν σημαντικά κέρδη με την πάροδο του χρόνου. Ωστόσο, οι δυνητικοί κίνδυνοι καθιστούν αυτή την αρένα ακατάλληλη για τους απλούς επενδυτές.

Το Westover αποκαλεί τα περιουσιακά στοιχεία του φόρου ακίνητης περιουσίας "καλές ευκαιρίες για εκείνους που είναι μορφωμένοι, σοφοί και καταλαβαίνω - και μια τρομερή επένδυση για όσους δεν κάνουν σωστή επιμέλεια." Εάν αγοράζετε βάλτο στη Φλόριντα ή έρημο στην Αριζόνα που δεν έχει αξία, είναι ότι ο ιδιοκτήτης δεν θα εξαγοράσει [καταβάλλοντας τους φόρους σε σας με τόκους] και η γη που παίρνετε δεν θα έχει αξία. " Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τους φόρους ακίνητης περιουσίας, συμβουλευτείτε τον κτηματομεσίτη ή τον οικονομικό σας σύμβουλο.