Οι κίνδυνοι των αμοιβαίων κεφαλαίων του τομέα των ακινήτων

Για πολλούς επενδυτές με προσανατολισμό σε τίτλους, η ακίνητη περιουσία παρέχει έναν ιδανικό τρόπο διαφοροποίησης των συνολικών χαρτοφυλακίων (και μάλιστα, η ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει μία μόνο από δύο κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων που έχουν επιτύχει τον πληθωρισμό μακροπρόθεσμα). Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες μεμονωμένων ακινήτων αντιμετωπίζουν τον ίδιο κίνδυνο με τους ιδιοκτήτες μεμονωμένων αποθεμάτων: Εάν η αξία του περιουσιακού στοιχείου μειωθεί, τότε μπορούν να χάσουν μεγάλο.

Ευτυχώς, οι επενδυτές έχουν εναλλακτική μέθοδο συμμετοχής στην αγορά ακινήτων μέσω αμοιβαίων κεφαλαίων στον τομέα των ακινήτων (βλ . Εισαγωγή στα αμοιβαία κεφάλαια του τομέα ). Αυτό το άρθρο εξετάζει τους κινδύνους και τις ανταμοιβές που είναι εγγενείς στα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων, καθώς και ορισμένους από τους νικητές και τους ηττημένους σε αυτή την κατηγορία.

Βασικές τακτικές

• Τα αμοιβαία κεφάλαια ακίνητης περιουσίας και οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) χρησιμοποιούνται για επενδύσεις στον τομέα της στέγασης ή για τη διαφοροποίηση ενός χαρτοφυλακίου ώστε να συμπεριλάβουν επενδύσεις σε ακίνητα.
• Ένα αμοιβαίο κεφάλαιο είναι ένα είδος αμοιβαίου κεφαλαίου που επικεντρώνεται κατά κύριο λόγο στην επένδυση σε τίτλους που προσφέρονται από εταιρείες που διαπραγματεύονται σε δημόσια ακίνητη περιουσία, όπως κατασκευαστές, προγραμματιστές και ιδιοκτήτες ακινήτων.
• Ένα REIT είναι μια εταιρεία, εμπιστοσύνη ή ένωση που επενδύει άμεσα σε εισόδημα που παράγει ακίνητα ή υποθήκες και διαπραγματεύεται ως μετοχές.

Τι είναι το Ταμείο Ακινήτων;

Ένα ταμείο ακίνητης περιουσίας είναι ένα επαγγελματικά διαχειριζόμενο χαρτοφυλάκιο διαφοροποιημένων συμμετοχών. Τα περισσότερα ταμεία ακίνητης περιουσίας επενδύουν σε εμπορικά ή εταιρικά ακίνητα ενοικίασης, παρόλο που περιστασιακά δυσχεραίνουν τις επενδύσεις σε κατοικίες. Αυτός ο τύπος αμοιβαίου κεφαλαίου μπορεί να επενδύσει σε ακίνητα άμεσα ή έμμεσα μέσω εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητα (REITs). Όπως και τα αποθέματα, τα αμοιβαία κεφάλαια μπορεί να επενδύσουν σε εγχώριο, διεθνή ή και τα δύο.

Τα αμοιβαία κεφάλαια ακίνητης περιουσίας επιτρέπουν σε μικρούς επενδυτές να συμμετέχουν στα κέρδη μεγάλων επιχειρήσεων εμπορικής ακίνητης περιουσίας, όπως εταιρικά πάρκα γραφείων και ουρανοξύστες. Παρέχουν επίσης τα συνήθη οφέλη των αμοιβαίων κεφαλαίων, όπως η επαγγελματική διαχείριση και η διαφοροποίηση. Αυτό το τελευταίο χαρακτηριστικό είναι το κλειδί για αυτά τα κεφάλαια, καθώς οι περισσότεροι επενδυτές δεν έχουν επαρκή βάση περιουσιακών στοιχείων για να συμμετέχουν σε εμπορικά ακίνητα με οποιαδήποτε άμεση έννοια, αντίθετα με τα αποθέματα, τα οποία μπορούν να αγοραστούν ως μεμονωμένες μετοχές με πολύ πιο λογικό κόστος.

Ιστορικές επιδόσεις των ταμείων ακινήτων

Τα ταμεία ακίνητης περιουσίας ακολουθούν γενικά την κυρίαρχη οικονομία όσον αφορά τις επιδόσεις. κατά τη διάρκεια περιόδων πληθωρισμού και οικονομικής ανάπτυξης, τα ακίνητα θα εμφανίζουν συνήθως ισχυρές αποδόσεις, ενώ συνήθως εξαντλούνται σε περιόδους ύφεσης. Από τα τέλη της δεκαετίας του '60 και στις αρχές της δεκαετίας του '70, τα αμοιβαία κεφάλαια των ακινήτων υπερέβησαν την χρηματιστηριακή αγορά σε ορισμένες περιόδους και υποαπασχολούσαν σε άλλα. Ο τομέας των ακινήτων περνάει από περιόδους επέκτασης και συρρίκνωσης, όπως και οι υπόλοιποι τομείς της οικονομίας.

Όπως συμβαίνει με όλα τα άλλα τομεακά ταμεία, τα ταμεία ακίνητης περιουσίας τείνουν να είναι πιο ασταθή από τα ευρύτερα αναπτυσσόμενα ταμεία ή τα εισοδήματα. Οι επενδυτές μπορούν γενικά να αναμένουν να χτυπήσουν σκληρά σε αυτά τα κεφάλαια όταν η αγορά ακινήτων καταρρεύσει, όπως ήταν στην υποβάθμιση του 2008 που προκάλεσε τη μεγάλη ύφεση. Μια μακροπρόθεσμη άποψη είναι σίγουρα απαραίτητη.

Ταμεία Ακινήτων: Τα υπέρ και τα κατά

Παρόλο που τα ταμεία ακίνητης περιουσίας είναι συνήθως προσανατολισμένα προς την ανάπτυξη ή τον εισόδημα, οι επενδυτές μπορούν γενικά να αναμένουν να λάβουν τόσο μερίσματα όσο και κέρδη κεφαλαίου από την πώληση εκτιμημένων ακινήτων στο χαρτοφυλάκιο. Τα ταμεία ακίνητης περιουσίας μπορούν να αναβάλουν τα κεφαλαιακά κέρδη μέσω ειδικών κανόνων και τα κεφάλαια που επενδύουν σε REIT μπορούν να επωφεληθούν από ορισμένα φορολογικά πλεονεκτήματα. Για το λόγο αυτό, οι επενδυτές που ενδιαφέρονται για το φόρο ενδέχεται να εκπλαγούν ευχάριστα όταν λαμβάνουν τις ετήσιες κατανομές κεφαλαίων.

Παρόλο που προσφέρουν μεγαλύτερη προστασία από τις μεμονωμένες επιχειρήσεις, τα αμοιβαία κεφάλαια αντιμετωπίζουν διάφορα είδη κινδύνων που ενυπάρχουν σε αυτόν τον τομέα της αγοράς. Ο κίνδυνος ρευστότητας, ο κίνδυνος αγοράς και ο κίνδυνος επιτοκίων είναι μερικοί από τους παράγοντες που μπορούν να επηρεάσουν το κέρδος ή τη ζημία που μεταβιβάζεται στον επενδυτή. Ο κίνδυνος ρευστότητας και αγοράς θα τείνει να επηρεάσει περισσότερο τα κεφάλαια που προσανατολίζονται περισσότερο στην ανάπτυξη, καθώς η πώληση εκτιμημένων ιδιοτήτων εξαρτάται από τη ζήτηση της αγοράς. Αντιστρόφως, ο κίνδυνος επιτοκίων επηρεάζει το ποσό του εισοδήματος από μερίσματα που καταβάλλεται από κεφάλαια προσανατολισμένα στο εισόδημα.

Η κατώτατη γραμμή

Η αγορά ακινήτων προσφέρει ευκαιρίες τόσο για τους επενδυτές όσο και για τους επενδυτές εισοδήματος που αναζητούν μακροπρόθεσμες αποδόσεις εκτός της χρηματιστηριακής αγοράς. Τα κεφάλαια του τομέα των ακινήτων επιτρέπουν στον μικρό επενδυτή να συμμετέχει σε επιχειρήσεις μεγάλης κλίμακας, οι οποίες κατά κανόνα θα απέχουν πολύ. Οι επενδυτές θα πρέπει να κατανοήσουν τους συγκεκριμένους κινδύνους και τις ανταμοιβές που παρουσιάζουν τα αμοιβαία κεφάλαια του τομέα των ακινήτων, αλλά εκείνοι που είναι πρόθυμοι να παραμείνουν στην μακρά απόσταση έχουν ιστορικά αποκομίσει ανώτερες αποδόσεις και ανταγωνιστικά έσοδα από μερίσματα με την πάροδο του χρόνου.