Επένδυση σε ακίνητα πολυτελείας

Οι πολυτελείς τιμές των ακινήτων είναι ζεστές και συνεχίζουν να αυξάνονται. Η κορυφαία πώληση πολυτελών ακινήτων στη Νέα Υόρκη ήταν για ένα επιβλητικό ποσό ύψους 91.541.000 εκατομμυρίων δολαρίων σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της International Real Estate της Christie's.

"Πολλοί άνθρωποι με υψηλή καθαρή αξία αγοράζουν τα σπίτια ως ένα δύσκολο περιουσιακό στοιχείο", λέει ο Jay Belson, Διευθύνων Σύμβουλος της Jay Belson Luxury Real Estate, μια πολυτελής εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα που εδρεύει στο Beverly Hills της Καλιφόρνια. των πλουσιότερων ανθρώπων στον κόσμο αυξάνεται, η πιθανή αγορά πολυτελών ακινήτων είναι μεγαλύτερη από ποτέ. Αν θέλετε να μπείτε στην ενέργεια και να έχετε την οικονομική δυνατότητα να πετύχετε την απότομη τιμοκαταλόγησή σας, υπάρχουν αρκετές επιλογές για να το κάνετε αυτό.

Ορισμός "πολυτελούς ιδιοκτησίας"

Είναι σημαντικό να καταλάβετε ποια χαρακτηριστικά χαρακτηρίζουν μια πολυτελής ιδιοκτησία προτού επενδύσετε επειδή μια υψηλή τιμή μόνος δεν θα βάλει ένα ακίνητο σε αυτή την κατηγορία. "Πρέπει να είναι μοναδικό και αποκλειστικό, με καλό τρόπο με έναν επιθυμητό τρόπο. Οι άνθρωποι που είναι πλούσιοι θα πληρώσουν ένα ασφάλιστρο για κάτι που θεωρείται ανώτερο, "λέει ο Randy Char, ανώτερος αντιπρόεδρος των δραστηριοτήτων στο One Queensridge Place, πολυτελής πολυκατοικία που βρίσκεται λίγα μόλις λεπτά από τη Las Vegas strip.

Οι high-end αγοραστές επιθυμούν πρόσβαση σε δραστηριότητες πολυτελείας, όπως ψώνια υψηλών προδιαγραφών, τραπεζαρία, και τέχνες, καθώς και εγγύτητα με άλλα πολυτελή σπίτια. Μια διεύθυνση τρόπαιο, όπως η Park Avenue στη Νέα Υόρκη, προσθέτει αξία. Έχοντας ένα ιστορικό ιστορικό δεν βλάπτει, ούτε. Πολλοί αγοραστές πολυτελείας αναζητούν τη φυσική ομορφιά μιας θέσης στην προκυμαία ή τουλάχιστον θέα σε ποταμό, ωκεανό ή λίμνη. Άλλοι θέλουν θέα στην ύπαιθρο ή στο βουνό.

Οι high-end αγοραστές θέλουν πολλά από τα ίδια χαρακτηριστικά που θέλουν όλοι οι αγοραστές, αλλά σε μεγαλύτερη κλίμακα. Θέλουν την ιδιωτικότητα και την ασφάλεια, μερικές φορές μέχρι το σημείο απομόνωσης. Θέλουν την ομορφιά μέσα και έξω και μπορούν να αντέξουν την προσαρμοσμένη αρχιτεκτονική, το έθιμο σχεδιασμό, την υπερβολική προσοχή στη λεπτομέρεια και τα πολυτελή φινιρίσματα. Επίσης, θέλουν ανέσεις πάνω στις ανέσεις: κουζίνα σεφ, πισίνα πολυτελείας, επεκτατική master σουίτα και υπαίθριο καθιστικό, για να μην αναφέρουμε το αυτοματισμό στο σπίτι, ανιχνευτές κίνησης, ανελκυστήρες αυτοκινήτων και κελάρια κρασιών με ελεγχόμενη θερμοκρασία. Θέλουν επίσης χώρο. Στο Malibu της Καλιφόρνια, για παράδειγμα, το μέσο σπίτι πολυτελείας έχει περισσότερα από 4.000 τετραγωνικά πόδια (και μια τιμή 6 εκατομμυρίων δολαρίων).

Όταν επιλέγουμε ένα σπίτι πολυτελείας, είναι εξαιρετικά σημαντικό να σκεφτούμε τις πτυχές του ακινήτου που δεν μπορούν να αλλάξουν, λέει ο Mark Fitzpatrick, Διευθύνων Σύμβουλος της RUHM Destination Marketing, μιας υπηρεσίας μάρκετινγκ προορισμού για πολυτελή ακίνητα σε όλο τον κόσμο. "Δεν μπορείτε να αλλάξετε τη διαδρομή του ήλιου, τη θέση του ωκεανού ή το γεγονός ότι υπάρχει πτήση για μεγάλα αεροπλάνα πάνω από το κεφάλι σας. Η άσχημη ταπετσαρία στο μπάνιο είναι πολύ λιγότερο σημαντική από τον καιρό ", λέει.

Πόσο χρειάζεσαι?

Σε αγορές στις οποίες οι τιμές είναι γενικά χαμηλότερες, θα μπορούσατε να χρειαστείτε μόλις μισό εκατομμύριο για να αποκτήσετε ένα πολυτελές ακίνητο. Αλλά θα χρειαστείτε τουλάχιστον 1 εκατομμύριο δολάρια για να αγοράσετε ένα πολυτελές ακίνητο στις περισσότερες μεγάλες πόλεις και το σημείο τιμής εισόδου ανεβαίνει όταν το κόστος ζωής είναι υψηλό. Είναι 3 εκατομμύρια δολάρια στο Σαν Φρανσίσκο, 5 εκατομμύρια δολάρια στο Λος Άντζελες και τη Νέα Υόρκη και 7 εκατομμύρια δολάρια στο Λονδίνο, σύμφωνα με το Christie's .

Οι πολυτελείς αγοραστές πληρώνουν συχνά μετρητά, αλλά μια υποθήκη jumbo είναι άλλη επιλογή. Εάν χρηματοδοτείτε την αγορά, θα χρειαστεί μεγάλη προκαταβολή, εξαιρετική πίστωση, απόδειξη εισοδήματος και περιουσιακών στοιχείων και μεγάλα αποθέματα μετρητών.

Πώς να το κάνετε: Οι επιλογές σας για επενδύσεις σε ακίνητα πολυτελείας

Εάν θέλετε να επενδύσετε σε ακίνητα πολυτελείας, υπάρχουν πολλά μονοπάτια που μπορείτε να πάρετε.

Αναστροφή ενός Αρχοντικού

Η ανακατασκευή υφιστάμενων πολυτελών ακινήτων και η μεταπώλησή τους με σκοπό το κέρδος είναι μια εξαιρετική επένδυση, λέει ο Belson της Jay Belson Luxury Real Estate. "Είναι ταχύτερη από την οικοδόμηση από το έδαφος, αλλά περιορίζεται σε ιδιότητες που έχουν ακριβώς τον σωστό συνδυασμό αρχιτεκτονικής, κατάστασης και διάταξης", λέει, προσθέτοντας ότι οι σταθεροποιητές είναι καλύτεροι. Το μειονέκτημα είναι ότι "επειδή τα περισσότερα από αυτά τα σπίτια μπορούν να ζήσουν κατά την αγορά, θα ανταγωνίζεστε με τοπικούς αγοραστές-χρήστες που μπορούν να σας ξεπεράσουν", λέει. Ωστόσο, ο ανταγωνισμός μεταξύ των επενδυτών και των βατραχοπέδιλων είναι πολύ χαμηλότερος στην αγορά πολυτελείας επειδή υπάρχουν λιγότεροι άνθρωποι που μπορούν να αντέξουν οικονομικά να χρηματοδοτήσουν έργα υψηλής τεχνολογίας και που καταλαβαίνουν πώς να τα εκτελέσουν σε υψηλό επίπεδο, λέει ο Belson.

Επενδύστε διεθνώς

Η επένδυση σε πολυτελή ακίνητα στο εξωτερικό μπορεί να έχει οφέλη που δεν θα βρείτε στην εγχώρια αγορά. Στα νησιά Τερκς και Κάικος, ένα μικρό βρετανικό υπερπόντιο έδαφος που βρίσκεται ανατολικά της Κούβας και βόρεια της Αϊτής και της Δομινικανής Δημοκρατίας, δεν υπάρχουν ετήσιοι φόροι ιδιοκτησίας και φόροι υπεραξίας επί των μεταβιβαζόμενων περιουσιακών στοιχείων. Η ιδιοκτησία ιδιοκτησίας προστατεύεται από ένα κτηματολόγιο και το δολάριο είναι το επίσημο νόμισμα, επομένως οι συναλλαγματικές ισοτιμίες δεν αποτελούν παράγοντα ολοκλήρωσης της αγοράς ή της μελλοντικής αξίας της περιουσίας σας.

Τα νησιά αυτά είναι ένα καλό μέρος για να επενδύσουν επειδή οι τιμές των γαιών έχουν αυξηθεί σταθερά τα τελευταία δέκα χρόνια και αναμένεται να συνεχίσουν να το κάνουν, χάρη στην ταχέως αυξανόμενη τουριστική ανάπτυξη, λέει ο Blair MacPherson, συνιδιοκτήτης και μεσίτης της RE / MAX Real Κτηματομεσιτικές Ομάδες Τούρκοι και Κάικος. Και μπορείτε να κερδίζετε επιπλέον έσοδα από την επένδυσή σας, ενοικιάζοντάς το, ενώ είστε μακριά και αφήνοντας μια εταιρεία διαχείρισης να χειριστεί τις λεπτομέρειες, λέει.

Η επένδυση στο εξωτερικό μπορεί επίσης να έχει μοναδικές ενοχλήσεις. «Πρέπει να θυμόμαστε ότι ο υπόλοιπος κόσμος δεν λειτουργεί όπως κάνουμε στα κράτη», λέει ο Fitzpatrick της RUHM. "Δεν θέλετε να αγοράσετε ένα ακίνητο σε άλλη χώρα μόνο για να διαπιστώσετε ότι η κυβέρνηση μπορεί να σας πάρει πίσω από το δρόμο." Χρησιμοποιήστε έναν διεθνή δικηγόρο ακίνητης περιουσίας και άλλους επαγγελματίες για να βοηθήσετε με τη δέουσα επιμέλεια σας, λέει.

Αγοράστε ένα πολυτελές διαμέρισμα

Είτε αγοράζετε ένα πολυτελές διαμέρισμα για τον εαυτό σας είτε νοικιάζετε, "ξοδεύετε χρήματα σε ένα σπίτι που βρίσκεται σε ένα μεγάλο πολυτελές κτίριο με ανέσεις και επιλογές μεταφοράς κοντινά είναι ο τρόπος να πάτε", λέει η Lydia Sussek της Corcoran, μια πλήρης υπηρεσία επιχείρηση ακινήτων στο Μανχάταν. "Η αγορά σε ένα πολυτελές κτίριο με κακές επιλογές μεταφοράς είναι μια κακή επένδυση", λέει.

Οι υπηρεσίες και οι δυνατότητες που προσφέρει το κτίριο μπορούν επίσης να κάνουν ή να σπάσουν την επένδυσή σας. "Μην έχετε έναν θυρωρό πλήρους απασχόλησης; Ωραία, αλλά τι άλλο προσφέρει το σπίτι σας; Προβολές, ψηλά ταβάνια, βεράντες, όλα αυτά τα χαρακτηριστικά βοηθούν να διακρίνετε το σπίτι σας από άλλα διαμερίσματα cookie-cutter και μπορεί να οδηγήσει σε υψηλότερο επιτόκιο πώλησης όταν ήρθε η ώρα να απομακρυνθεί ", λέει ο Sussek.

Λάβετε υπόψη ότι όταν αγοράζετε πολυτελή ακίνητα, αγοράζετε έναν τρόπο ζωής. Ιδιωτικά καταστρώματα στέγης, πισίνες, κοινόχρηστοι χώροι με γυμναστήρια, καμαριέρα ή υπηρεσίες τύπου ξενοδοχείου διακρίνουν πολυτελή ακίνητα, λέει. "Ακόμη και αν υπάρχουν άλλα νέα condos που χτίζονται γύρω από το σπίτι που αγοράζετε, αυτοί οι τύποι ακινήτων έχουν αξία", λέει ο Sussek.

Jumbo Υποθήκες για πολυτελή ακίνητα

Ενώ οι περισσότεροι αγοραστές πολυτελών ακινήτων επιλέγουν να αγοράσουν ακίνητα με μετρητά, κάποιοι χρησιμοποιούν τα δάνεια jumbo για να χτυπήσουν πολυτελή ακίνητα. Τα δάνεια Jumbo (επίσης καλούμενα υποθήκες jumbo) είναι δάνεια για ποσά μεγαλύτερα από το όριο που θέτει ο Ομοσπονδιακός Οργανισμός Χρηματοδότησης Στέγης (FHFA). Συνήθως το ποσό αυτό υπερβαίνει τα $ 424.100. Ωστόσο, σε ορισμένες επαρχίες - συχνά αυτές που κατοικούν σε πιο ακριβά ακίνητα το ποσό αυτό είναι μεγαλύτερο. Επί του παρόντος, το επιτόκιο για ένα σταθερό jumbo ποσοστό 30 ετών είναι 4, 25%, με APR 4, 27% σύμφωνα με την usbank.com. Αυτό είναι παρόμοιο με το μέσο επιτόκιο μιας σταθερής 30ετούς σταθερής υποθήκης. Από τον Ιανουάριο του 2017, το επιτόκιο για μια μέση σταθερή στεγαστική εγγύηση 30 ετών είναι 4, 25% με ετήσιο επιτόκιο 4, 32%.

Επιλέξτε ένα ακίνητο ενοικίασης υψηλών προδιαγραφών

"Μια πολυτελής ενοικίαση διακοπών μπορεί να προσφέρει πολλά οφέλη, συμπεριλαμβανομένης της ανατίμησης του ενεργητικού, των φορολογικών ελαφρύνσεων, των επιχειρηματικών ευκαιριών δικτύωσης και, κυρίως, της προσωπικής απόλαυσης", λέει ο Fitzpatrick της RUHM. Η επιλογή μιας τοποθεσίας με μια τυπικά ισχυρή αγορά είναι το κλειδί, όπως μια πόλη χιονοδρομικού κέντρου, η Χαβάη ή ένα τροπικό νησί. "Είναι υπέροχα για το εποχιακό εισόδημα και αποδίδουν καλά κατά τη διάρκεια των καλών χρηματοπιστωτικών αγορών. Ωστόσο, μπορεί να υποφέρουν περισσότερο κατά τη διάρκεια μιας ύφεσης από τα σπίτια κοντά σε μεγάλες πόλεις ", λέει.

Πράγματι, η πολυτελής αγορά κατοικιών γνώρισε την ισχυρότερη ανάκαμψη από τη συντριβή κατοικιών στις μεγάλες πόλεις, αλλά οι περιοχές των θέρετρων αρχίζουν να ακολουθούν το παράδειγμά τους, αναφέρει πρόσφατη έκθεση από τη διεθνή ακίνητη περιουσία της Christie's.

Εκτός από την επιλογή της σωστής πόλης, οι επενδυτές θα πρέπει να εξετάσουν το ενδεχόμενο να αγοράσουν ένα ακίνητο που θα είναι ελκυστικό για τις οικογένειες των διακοπών, λέει ο Fitzpatrick. "Θα αυξήσει το ποσοστό πληρότητας και την απόδοση επένδυσής σας", λέει.

Ο Bruce Tobias, κορυφαίος αντιπρόσωπος RE / MAX Sedona στην Αριζόνα, προσθέτει ότι οι προορισμοί τουριστικών θέρετρων υψηλού προφίλ είναι μια καλή επιλογή και οι επενδυτές θα πρέπει να αναζητήσουν ακίνητα με δυνατότητες μακροπρόθεσμων κερδών.

Ολοκληρώστε μια προσαρμοσμένη κατασκευή

Η οικοδόμηση ενός νέου σπιτιού από το έδαφος προσφέρει τα υψηλότερα περιθώρια κέρδους αλλά έχει μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, λέει ο Μπέλσον, αλλά ένα σπίτι όπου όλα είναι καινούργια και έχουν τα πιο επιθυμητά στυλ και ανέσεις σήμερα είναι κρίσιμης σημασίας για να πάρει κορυφαίο δολάριο. Λέει ότι η εταιρεία του κατασκευάζει σήμερα ένα σπίτι 25.000 τετραγωνικών ποδιών στο Bel Air της Καλιφόρνια. "Αγοράσαμε το ακίνητο για 8, 7 εκατομμύρια δολάρια. Ο προϋπολογισμός κατασκευής είναι 18 εκατομμύρια δολάρια. Η προβλεπόμενη τιμή πώλησης είναι 50 εκατομμύρια δολάρια. Είναι δύσκολο να το ξεπεράσεις αυτό ως επένδυση », λέει.

Αν δεν κατασκευάζετε το σπίτι για τον εαυτό σας, προσέξτε πώς το προσαρμόζετε. Θα θελήσετε να επιλέξετε μια διάταξη, ανέσεις και φινιρίσματα που θα προσελκύσουν ένα ευρύ τμήμα της αγοράς πολυτελείας για να μεγιστοποιήσετε τις πιθανότητές σας να πωλήσετε γρήγορα και για κορυφαίο δολάριο. Βεβαιωθείτε ότι το σπίτι είναι λειτουργικό και φιλόξενο και έχει τα χαρακτηριστικά ασφαλείας και ιδιωτικότητας που θέλουν οι high-end αγοραστές. Αλλά υπάρχει μια λεπτή γραμμή ανάμεσα στη δημιουργία αυτής της ευρείας έκκλησης και τη δημιουργία της μοναδικότητας που θέλουν οι πολυτελείς αγοραστές.

"Όταν κάτι δεν είναι εμπορευματοποιημένο, και είναι επιθυμητό και υπάρχει ζήτηση, αυτό είναι όταν βλέπετε τις τιμές πραγματικά άλμα, " λέει ο One Queens Char Char. "Αν κοιτάξετε ένα μπουκάλι του '82 Lafitte Rothschild, η ανατίμηση των τιμών αυξάνεται εκθετικά σε ένα τρύγο που είναι λιγότερο ανώτερο λόγω της προσφοράς και της ζήτησης. Είναι το ίδιο πράγμα με πολυτελή ακίνητα. Όσο πιο αποκλειστικά και πιο δύσκολο να βρεθεί, τόσο πιο αξιοπρεπή είναι η επένδυση στο σπίτι ».

Η κατώτατη γραμμή

Η επένδυση σε ακίνητα πολυτελείας μπορεί να είναι πιο συναρπαστική από την επένδυση σε τίτλους χάρη στην απτή πτυχή της, και υπάρχουν πολλοί τρόποι να το κάνετε, από την οικοδόμηση ενός έθιμου σπιτιού στο flipping ένα αρχοντικό για την αγορά ενός ακινήτου διακοπών. Μπορείτε να απολαύσετε το πολυτελές σπίτι σας ως κάτοικος, ως ταξιδιώτης ή ως ιδιοκτήτης ή να χτίσετε πολυτελή σπίτια για να απολαύσετε οι άλλοι. Προτού να αγοράσετε, σιγουρευτείτε ότι καταλαβαίνετε τις λειτουργίες που δημιουργούν μια διαχρονική αξία σε αυτήν την κλάση περιουσιακών στοιχείων, για να έχετε την καλύτερη απόδοση της επένδυσής σας.