Ασφάλιση Ομοσπονδιακής Αυτοδιοίκησης Υποθήκες
Μπορεί να έχετε ακούσει για ιδιωτική ασφάλεια υποθηκών (PMI), μια ασφάλιση που πρέπει να πληρώσετε όταν βγάζετε ένα στεγαστικό δάνειο με προκαταβολή κάτω του 20% από ένα συμβατικό δανειστή. Δυστυχώς, ενώ η Ομοσπονδιακή Αρχή Στέγασης (FHA) είναι πιο γενναιόδωρη από τους συμβατικούς δανειστές από πολλές απόψεις, απαιτεί και την ασφάλιση των στεγαστικών δανείων για δάνεια χαμηλής πληρωμής. Σε αυτό το άρθρο, θα μάθετε τι είναι η ασφάλεια FHA υποθηκών, πώς διαφέρει από το PMI, ποιος είναι υποχρεωμένος να το μεταφέρει και πόσο καιρό, πόσο κοστίζει, και τις επιλογές σας για την αποφυγή ή την εξάλειψή του. Ας αρχίσουμε.
TUTORIAL: Βασικά στοιχεία για τα ενυπόθηκα δάνεια
Τι είναι η ασφάλεια των ενυπόθηκων δανείων της FHA;
Όπως PMI, ο σκοπός της ασφάλισης υποθηκών FHA είναι να προστατεύσει τον δανειστή. Όταν οι δανειολήπτες έχουν ελάχιστη μετοχικό κεφάλαιο στα σπίτια τους, ο κίνδυνος (στον δανειστή) ότι ο δανειολήπτης θα είναι προεπιλεγμένος είναι υψηλότερος, επειδή ο δανειολήπτης δεν έχει τόση να χάσει περπατώντας μακριά και αφήνοντας την τράπεζα να αποκλείσει το σπίτι όλοι οι άνθρωποι που αποχώρησαν από τα δάνεια 0% -down-pay, στεγαστικά-φούσκα). (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με το FHA, βεβαιωθείτε ότι έχετε διαβάσει την κατανόηση του FHA Home Loans .)
Τα δάνεια της FHA έχουν χαμηλότερες απαιτήσεις πληρωμής και λιγότερο αυστηρές απαιτήσεις εισοδήματος και πίστωσης από τα συμβατικά δάνεια. Ωστόσο, εάν δαπανούσατε ένα μεγάλο χρηματικό ποσό σε κάποιον, με λιγότερα από τα τέλεια χαρακτηριστικά δανεισμού, θα θέλατε μια εγγύηση ότι θα εξοφλήσατε με τον ένα ή τον άλλο τρόπο. Με την ασφάλιση υποθηκών, αν σταματήσετε να κάνετε τις πληρωμές υποθηκών σας και να φύγετε μακριά από το σπίτι σας, ο ασφαλιστής θα βοηθήσει τον δανειστή σας να αποκαταστήσει τις απώλειές του. Έτσι, ενώ η ασφάλιση υποθηκών μπορεί να φαίνεται σαν ενοχλητική, επειδή δεν προστατεύει τον αγοραστή, αν δεν υπήρχε, πολλοί άνθρωποι πιθανότατα δεν θα μπορούσαν να λάβουν δάνεια καθόλου μέχρι να έχουν υψηλότερες προκαταβολές, επειδή οι τράπεζες θα είχαν τα δάνεια είναι πολύ επικίνδυνα. Πολλοί άνθρωποι βρίσκουν την καταβολή των ασφαλίστρων ασφάλισης υποθηκών μια καλύτερη επιλογή από την αναμονή αρκετών ετών μέχρι να έχουν αρκετά υψηλή προκαταβολή για να το αποφύγουν. (Χρησιμοποιείστε μια δεύτερη υποθήκη την καλύτερη επιλογή για να αποφύγετε την PMI; Διαβάστε την Outsmart Ιδιωτική Ασφάλιση Στεγαστικών Δανείων για να μάθετε περισσότερα.)
Το FHA απαιτεί επίσης την πληρωμή ενός στοιχείου που ονομάζεται ασφαλιστική ασφάλιση υποθηκών (UFMI). Η UFMI απαιτεί από όσους υποβάλλουν αίτηση για δάνειο να πληρώσουν το 1% της αξίας του δανείου μπροστά όταν κλείσει το δάνειο, σύμφωνα με την επιστολή του Mortgagee 2010-28 που εξέδωσε το αμερικανικό υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD). Έχετε την επιλογή να πληρώσετε αυτό το ποσό σε μετρητά όταν κλείσετε το δάνειό σας, αλλά οι περισσότεροι άνθρωποι επιλέγουν να το μετατρέψουν στο συνολικό ποσό υποθηκών τους.
Εάν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να πληρώσετε αυτό το ποσό μπροστά, είναι καλή ιδέα να το κάνετε αυτό, γιατί αν το ρίξετε στο δάνειο σας, θα είναι πολύ πιο ακριβά μακροπρόθεσμα. Ας υποθέσουμε ότι το σπίτι σας κοστίζει 250.000 δολάρια, καταβάλατε το ελάχιστο απαιτούμενο ποσό του FHA 3, 5% (250.000 x 0.035 = 8.750) και η υποθήκη σας καλύπτει τα υπόλοιπα $ 241.250 (250.000 - 8.750 = 241.250). Σε μια υποθήκη 30 ετών, με επιτόκιο 6, 5%, το αρχικό $ 2, 412.50 UFMI (241.250 x 0.01 = 2.412, 50) θα σας κοστίσει τελικά περίπου $ 5.491, 77.
Εάν θέλετε να κάνετε τον εαυτό σας την εύνοια να πληρώσετε πραγματικά το UFMI μπροστά, θα πρέπει να έχετε περισσότερες εξοικονομήσεις πριν αγοράσετε. Φυσικά, η αύξηση της προκαταβολής σας από 3, 5% σε 4, 5% (από τεχνική άποψη, σε 4, 47%) από $ 8, 750 σε $ 11, 162, 50 ή επιπλέον 2, 412, 50 δολάρια (το κόστος της UFMI) θα είχε το ίδιο αποτέλεσμα για τα μακροπρόθεσμα οικονομικά σας.
Πώς η ασφάλεια υποθηκών FHA διαφέρει από την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών;
Το ετήσιο κόστος μιας ασφάλισης υποθήκης FHA αλλάζει ανάλογα με την προκαταβολή που παρέχεται. Από τον Απρίλιο του 2011, η HUD έχει αλλάξει την ασφάλεια των ενυπόθηκων δανείων FHA στο 1, 10%, με προκαταβολή μεγαλύτερη ή ίση με 5%. Για όσους έχουν κάτω από 5% προκαταβολή, υποχρεούνται να πληρώσουν ασφάλιστρο 1, 15%. Έτσι, σε ένα σπίτι $ 250, 000 με ελάχιστη προκαταβολή $ 8, 750 (3, 5%), το μηνιαίο ασφάλιστρό σας θα βασιζόταν σε ένα ποσό δανείου $ 241, 250 και θα κοστίζει 231, 20 δολάρια το μήνα. Το ποσό αυτό πρέπει να καταβληθεί με την μηνιαία πληρωμή υποθηκών.
Το PMI, αντίθετα, μπορεί να κοστίσει έως και το 1, 15% του υπολοίπου δανείου ανά έτος ή 231, 20 δολάρια το μήνα σε αυτό το παράδειγμα, ανάλογα με το πιστωτικό αποτέλεσμά μας. Η διαφορά έγκειται στις απαιτήσεις. Το PMI απαιτεί να έχετε μια εξαιρετική πιστοληπτική ικανότητα άνω των 720 για να λάβετε ποσοστό 1, 15% n σύμφωνα με τις μηνιαίες τιμές Monthly Premium & PMINU που παρέχονται από PMI τον Μάιο του 2011. Εάν το πιστωτικό αποτέλεσμά σας είναι χαμηλότερο, θα πρέπει να παρουσιάσετε μια μεγαλύτερη προκαταβολή προτού σας προσφέρουν οποιοδήποτε είδος ασφάλισης. Η ασφάλιση υποθηκών FHA απαιτεί μόνο ένα ελάχιστο πιστωτικό αποτέλεσμα 580 για να είναι επιλέξιμο για προκαταβολή 3, 5%, αλλά οι περισσότεροι δανειστές απαιτούν πιστωτικό αποτέλεσμα 620-640, το οποίο ακόμα σας επιτρέπει να αγοράσετε ένα σπίτι νωρίτερα. Έτσι, αν πρέπει να έχετε ασφάλιση υποθηκών, η ασφάλεια υποθηκών FHA μπορεί να είναι η μικρότερη από δύο κακά. Σύμφωνα με το ομοσπονδιακό νόμο του 2011, τα ασφάλιστρα υποθηκών είναι εκπεστέα, έτσι εάν έχετε τακτική ασφάλιση PMI ή FHA, η φορολογική έκπτωση μπορεί να μαλακώσει το χτύπημα, αλλά ελέγξτε με το λογιστή σας για να δείτε αν πληρείτε τις απαιτούμενες προϋποθέσεις για να λάβετε αυτή την έκπτωση φόρου. (Διαβάστε 6 Λόγοι για να αποφύγετε την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών για να μάθετε περισσότερα για το γιατί η ασφάλεια FHA είναι το μικρότερο από αυτά τα κακά).
Ένα πλεονέκτημα που PMI έχει μερικές φορές πάνω από ασφάλιση FHA υποθήκη είναι ότι δεν είναι όλοι οι δανειστές απαιτούν την πληρωμή ασφάλισης υποθηκών μπροστά όπως UFMI του FHA.
Ποιος πρέπει να ασχολείται με την ασφάλεια ενυπόθηκων δανείων FHA και για πόσο καιρό;
Από τον Φεβρουάριο του 2011, όταν λαμβάνετε ένα δάνειο FHA, μπορείτε να μειώσετε μόλις το 3, 5%. Αλλά, όπως συμβαίνει με τα συμβατικά δάνεια, σε αντάλλαγμα για το προνόμιο να θέσετε τόσο λίγα χρήματα κάτω, θα πρέπει να πληρώσετε ασφάλιση υποθηκών έως ότου ο λόγος δανείου προς αξία είναι αρκετά υψηλός - με άλλα λόγια, έως ότου εξοφλήσετε ορισμένο ποσό του δανείου. Επίσης, πρέπει να πληρώσετε ένα υψηλότερο ασφάλιστρο. Όταν το κεφάλαιό σας είναι αρκετά υψηλό (22% στην περίπτωση ενός δανείου FHA), ο δανειστής δεν ανησυχεί πολύ που θα φύγετε μακριά από το σπίτι εάν αρχίσετε να δυσκολεύεστε να κάνετε τις μηνιαίες σας πληρωμές. Στο ίδιο σπίτι των 250.000 δολαρίων, από το προηγούμενο παράδειγμα, όταν το αγόρασα για πρώτη φορά και απαιτήσατε ασφάλεια ασφάλισης υποθηκών, η μοναδική σας απώλεια, αν απομακρυνθήκατε από το σπίτι, θα ήταν η προκαταβολή $ 8, 750 (3, 5%). Ενώ αυτό δεν είναι ένα μικρό κομμάτι της αλλαγής, είναι πολύ λιγότερο σημαντικό από το περπάτημα μακριά από 55.000 δολάρια (ή 22% του συνολικού κόστους).
Σύμφωνα με την HUD, όσοι έχουν δάνεια άνω των 15 ετών υποχρεούνται να καταβάλλουν μηνιαίες ασφαλιστικές δόσεις για πέντε χρόνια και να έχουν αναλογία δανείου προς αξία 78% (δηλαδή έχετε πληρώσει το 22% του κεφαλαίου του δανείου, αρχική προκαταβολή), προτού η ασφάλιση δεν είναι πλέον αναγκαία. Εάν κατέχετε ένα δάνειο με λιγότερα από 15 χρόνια, τότε η μόνη απαίτηση είναι ο λόγος δανείου προς αξία 78%. (Για να μάθετε περισσότερα, διαβάστε την Κατακτώντας τον Υπολογισμό LTV .)
Πώς μπορείτε να αποφύγετε ή να απαλλαγείτε από την ασφάλεια ενυπόθηκων δανείων FHA;
Επειδή η ασφάλεια FHA υποθηκών προσθέτει ένα σημαντικό κόστος στο κόστος της ιδιοκτησίας σπιτιού, αναρωτιέστε πιθανώς αν υπάρχει κάτι που μπορείτε να κάνετε για να το μειώσετε ή να το αποφύγετε και σε ποιο σημείο μπορείτε να το ξεφορτωθείτε.
Ο ευκολότερος τρόπος για να αποφύγετε την ασφάλιση υποθηκών, φυσικά, είναι να μειώσετε το 20%. Μπορείτε να το κάνετε αυτό περιμένοντας να αγοράσετε έως ότου έχετε περισσότερη εξοικονόμηση ή, σε ορισμένες περιπτώσεις, αγοράζοντας ένα λιγότερο ακριβό ακίνητο, όπου μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να μειώσετε το 20%. Φυσικά, ρεαλιστικά, εάν κοιτάζετε ένα δάνειο FHA με μείωση 3, 5%, πιθανότατα περπατάτε μια λεπτή γραμμή ανάμεσα στο να είστε σε θέση να αντέξετε οικονομικά οποιαδήποτε υποθήκη και να συνεχίσετε να νοικιάζετε.
Εάν οι τιμές των κατοικιών εκτιμούν σημαντικά, αφού αγοράσετε, μπορεί να είστε σε θέση να αναχρηματοδοτήσετε το δρόμο σας από το PMI. Για να λειτουργήσει αυτό, η αξία του σπιτιού σας θα πρέπει να έχει εκτιμηθεί αρκετά για να σας δώσει 22% equity στο σπίτι.
Εάν δεν μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε για να αυξήσετε τον λόγο δανείου προς αξία, μπορείτε πάντα να κάνετε επιπλέον πληρωμές προς τον κύριο υπόχρεο για να αυξήσετε την αναλογία σας γρηγορότερα. Όχι μόνο αυτό θα σας βοηθήσει να ξεφορτωθείτε την ασφάλεια υποθηκών γρηγορότερα, θα σας βοηθήσει επίσης να πληρώσετε γρήγορα το σπίτι σας, μειώνοντας το ποσό του ενδιαφέροντος που θα πληρώσετε μακροπρόθεσμα και αυξάνοντας ακόμη περισσότερο τις αποταμιεύσεις σας. Αν πάρετε αυτή τη διαδρομή, θα χρειαστεί να επικοινωνήσετε με τον δανειστή σας για να ακυρωθεί η ασφάλιση υποθηκών σας. (Διαβάστε το σχετικό άρθρο μας Πληρώνοντας την υποθήκη σας για περισσότερους λόγους για να αποσυρθεί αυτό το χρέος νωρίτερα και όχι αργότερα.)
Ορισμένοι δανειστές μπορούν να προσφέρουν ειδικά προγράμματα δανείων που δεν απαιτούν την πληρωμή των μηνιαίων ασφαλίστρων υποθηκών, παρά το γεγονός ότι επιτρέπουν χαμηλή προκαταβολή. Τα δάνεια Quicken, για παράδειγμα, έχουν ένα πρόγραμμα που ονομάζεται "PMI Buster" για τους δανειολήπτες που μπορούν να μειώσουν τουλάχιστον το 5%. Ωστόσο, οι δανειολήπτες θα πρέπει να αναμένουν ότι, ενώ οι δανειστές που προσφέρουν προγράμματα παρόμοια με αυτά, ενδέχεται να μην απαιτούν παραδοσιακά PMI, θα αντισταθμίσουν τον αυξημένο κίνδυνο δανεισμού σε εσάς με άλλο τρόπο, όπως σας προσφέροντας υψηλότερο επιτόκιο. Πράγματι, αυτό συμβαίνει με το προϊόν δανεισμού της PMI Buster, το οποίο διαφημίζει "χαμηλότερη πληρωμή εξαλείφοντας τον παραδοσιακό PMI με ασφάλιση υποθηκών (LPMI). Το LPMI μπορεί να ενσωματωθεί στο επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων".
Εάν όλα τα υπόλοιπα αποτύχουν, μια μέρα θα φτάσετε το ποσοστό δανείου προς αξία 78% απλά κάνοντας τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών σας. Σχετικά με την εγχώρια αγορά των 250.000 δολαρίων που έχουμε συζητήσει σε όλο αυτό το άρθρο, θα φθάνατε στο 22% των ιδίων κεφαλαίων μετά από 11 χρόνια και εννέα μήνες. Αυτό σημαίνει ότι θα πληρώσετε συνολικά 32.599, 20 δολάρια (141 x 231, 20 δολάρια = 32.599, 20 δολάρια) σε μηνιαία ασφάλιστρα υποθηκών μέχρι να μπορέσετε να ακυρώσετε την ασφάλιση.
Σημείωση: Ο δανειστής σας υποτίθεται ότι θα εγκαταλείψει αυτόματα την ασφάλιση υποθηκών όταν φτάσετε σε αυτό το σημείο σε ένα δάνειο FHA.
Αξίζει?
Όταν εξετάζετε ένα χαμηλό προκαθορισμένο δάνειο, σκεφτείτε αν το πρόσθετο κόστος τόσο της ασφάλισης ασφάλισης υποθηκών όσο και των μηνιαίων ασφαλίστρων υποθηκών αξίζει τον κόπο να πάρετε σπίτι αργότερα. Είναι δύσκολο να υπολογίσετε αν θα κερδίσετε ή θα χάσετε οικονομικά, μακροπρόθεσμα με αυτήν τη ρύθμιση, αφού δεν μπορείτε να προβλέψετε ποια θα είναι τα ποσοστά ανατίμησης κατοικιών μεταξύ της στιγμής κατά την οποία θα έχετε μειώσει το 3, 5% και του χρόνου που έχετε 20% να μειωθεί. Επίσης, δεν μπορείτε να προβλέψετε με ακρίβεια πόσα χρόνια θα χρειαστείτε για να σώσετε το επιπλέον 16, 5%, επειδή τα εισοδήματα και οι δαπάνες μπορούν να αλλάξουν, για καλύτερα ή χειρότερα, με τρόπους που κανείς δεν μπορεί να προβλέψει. Για αυτούς τους λόγους, ίσως είναι καλύτερο να αποφασίσετε σε μια ψυχολογική βάση εάν είστε άνετοι με την πληρωμή των πρόσθετων χρημάτων που απαιτούνται για την ασφάλιση υποθηκών προκειμένου να έχετε ένα μέρος για να καλέσετε το δικό σας.
Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την αγορά του πρώτου σπιτιού, βεβαιωθείτε ότι έχετε διαβάσει τα βασικά χρηματοοικονομικά στοιχεία για τους πρώτους αγοραστές κατοικιών .