Πώς τα επιτόκια λειτουργούν σε μια υποθήκη

Η αγορά ενός σπιτιού με υποθήκη είναι πιθανώς η μεγαλύτερη οικονομική συναλλαγή στην οποία θα συμμετάσχετε. Συνήθως, ένας δανειστής τράπεζας ή στεγαστικού δανείου θα χρηματοδοτήσει το 80% της τιμής του σπιτιού και συμφωνείτε να το εξοφλήσετε με επιτόκιο για μια συγκεκριμένη περίοδο. Καθώς συγκρίνετε τους δανειστές, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων και τα δικαιώματα προαίρεσης, είναι χρήσιμο να κατανοήσετε τον τρόπο με τον οποίο καταβάλλονται τόκοι κάθε μήνα και καταβάλλονται.

Βασικές τακτικές

• Οι υποθήκες είναι το πιο κοινό είδος προσωπικών δανείων που κατέχουν τα νοικοκυριά.
• Τα δάνεια αυτά έχουν είτε σταθερά είτε μεταβλητά / ρυθμιζόμενα επιτόκια.
• Οι περισσότερες υποθήκες είναι πλήρως αποσβεσθέντα δάνεια, πράγμα που σημαίνει ότι κάθε μηνιαία πληρωμή θα είναι η ίδια και ο λόγος του τόκου προς τον κύριο θα αλλάξει με την πάροδο του χρόνου.

Υπολογισμός πληρωμής υποθηκών

Με απλά λόγια, κάθε μήνα πληρώνετε ένα μέρος του κεφαλαίου (το ποσό που έχετε δανειστεί) συν τους δεδουλευμένους τόκους για το μήνα. Ο δανειστής σας θα χρησιμοποιήσει έναν τύπο απόσβεσης για να δημιουργήσει ένα χρονοδιάγραμμα πληρωμών το οποίο καταρτίζει κάθε πληρωμή για να εξοφλήσει το κεφάλαιο και τους τόκους. Το μήκος, ή η ζωή, του δανείου σας, επίσης καθορίζει πόσα θα πληρώσετε κάθε μήνα. Η πλήρης εξόφληση της πληρωμής αναφέρεται σε μια περιοδική πληρωμή του δανείου όπου, αν ο οφειλέτης πραγματοποιήσει πληρωμές σύμφωνα με το πρόγραμμα απόσβεσης του δανείου, το δάνειο εξοφλείται πλήρως μέχρι το τέλος της καθορισμένης περιόδου. Εάν το δάνειο είναι δάνειο σταθερού επιτοκίου, κάθε πλήρως αποσβεσθείσα πληρωμή είναι ίσο με το δολάριο. Εάν το δάνειο είναι δάνειο ρυθμιζόμενου επιτοκίου, η πλήρως αποσβεσθείσα πληρωμή αλλάζει καθώς το επιτόκιο του δανείου αλλάζει.

Η επέκταση των πληρωμών για περισσότερα έτη (μέχρι 30) θα έχει ως αποτέλεσμα γενικά χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές. Όσο περισσότερο παίρνετε για να εξοφλήσετε την υποθήκη σας, τόσο υψηλότερο είναι το συνολικό κόστος αγοράς για το σπίτι σας, επειδή θα πληρώνετε τόκους για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.

Σταθερό επιτόκιο έναντι ρυθμιζόμενου ποσοστού

Οι τράπεζες και οι δανειστές προσφέρουν κυρίως δύο είδη δανείων:

• Σταθερό επιτόκιο: Το επιτόκιο δεν αλλάζει.
• Ρυθμιζόμενο επιτόκιο: Το επιτόκιο θα αλλάξει υπό καθορισμένες προϋποθέσεις (που ονομάζεται επίσης δανεισμό με κυμαινόμενο επιτόκιο ή υβριδικό).

Εδώ είναι πώς αυτά δουλεύουν σε μια υποθήκη σπιτιού.

Υποθήκη με σταθερό επιτόκιο

Η μηνιαία πληρωμή παραμένει η ίδια για τη διάρκεια του δανείου. Το επιτόκιο είναι κλειδωμένο και δεν αλλάζει. Τα δάνεια έχουν διάρκεια ζωής αποπληρωμής 30 ετών. μικρότερα μήκη 10, 15 ή 20 ετών είναι επίσης διαθέσιμα. Τα βραχύτερα δάνεια θα έχουν μεγαλύτερες μηνιαίες πληρωμές που αντισταθμίζονται από τα χαμηλότερα επιτόκια και το χαμηλότερο συνολικό κόστος.

Παράδειγμα - Δάνειο σταθερού επιτοκίου ύψους $ 200.000 για 30 χρόνια (360 μηνιαίες πληρωμές) με ετήσιο επιτόκιο 4, 5% θα έχει μηνιαία πληρωμή ύψους περίπου 1, 013 δολαρίων. (Οι φόροι, η ασφάλεια και η μεσεγγύηση είναι επιπρόσθετοι και δεν περιλαμβάνονται σε αυτό το σχήμα.) Το ετήσιο επιτόκιο κατανέμεται σε μηνιαίο επιτόκιο ως εξής: Ο ετήσιος συντελεστής, δηλαδή, 4, 5% διαιρούμενος με 12 ισούται με μηνιαίο επιτόκιο 0, 375% . Κάθε μήνα θα πληρώνετε 0, 375% τόκους επί του ποσού που πραγματικά οφείλετε στο σπίτι.

Η πρώτη πληρωμή σας ύψους 1.013 δολαρίων (1 από 360) ισχύει για τα 750 δολάρια και το κεφάλαιο για τα 263 δολάρια. Η δεύτερη μηνιαία πληρωμή, δεδομένου ότι ο κύριος υπόχρεος είναι λίγο μικρότερος, θα συγκεντρωθεί λίγο λιγότερο ενδιαφέρον και λίγο περισσότερο από το κεφάλαιο θα αποπληρωθεί. Με την πληρωμή 359 το μεγαλύτερο μέρος της μηνιαίας πληρωμής θα εφαρμοστεί στον κύριο υπόχρεο.

Δανείου ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM)

Επειδή το επιτόκιο δεν είναι κλειδωμένο, η μηνιαία πληρωμή για αυτό το είδος δανείου θα αλλάξει κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου. Τα περισσότερα συστήματα ARM έχουν ένα όριο ή ανώτατο όριο για το πόσο μπορεί να κυμαίνεται το επιτόκιο, καθώς και για το πόσο συχνά μπορεί να αλλάξει. Όταν το επιτόκιο ανεβαίνει ή μειώνεται, ο δανειστής επανυπολογίζει τη μηνιαία πληρωμή σας έτσι ώστε να κάνετε ίσες πληρωμές μέχρι να γίνει η επόμενη προσαρμογή του επιτοκίου.

Καθώς αυξάνονται τα επιτόκια, το ίδιο συμβαίνει και με τη μηνιαία πληρωμή σας, με κάθε πληρωμή να εφαρμόζεται σε τόκους και κεφάλαιο με τον ίδιο τρόπο όπως μια υποθήκη σταθερού επιτοκίου, για ένα καθορισμένο αριθμό ετών. Οι δανειστές συχνά προσφέρουν χαμηλότερα επιτόκια για τα πρώτα χρόνια του ARM, αλλά στη συνέχεια τα ποσοστά αλλάζουν συχνά μετά από αυτό - όσο συχνά μία φορά το χρόνο. Το αρχικό επιτόκιο σε ένα ARM είναι σημαντικά χαμηλότερο από ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου.

• Τα ARMs μπορεί να είναι ελκυστικά αν σχεδιάζετε να μείνετε στο σπίτι σας μόνο για λίγα χρόνια.
• Εξετάστε πόσο συχνά θα προσαρμόζεται το επιτόκιο. Για παράδειγμα, ένα ARM πέντε έως ενός έτους έχει ένα σταθερό επιτόκιο για πέντε χρόνια, τότε κάθε χρόνο το επιτόκιο θα προσαρμοστεί για το υπόλοιπο της περιόδου του δανείου.
• Οι εντολές ARM καθορίζουν τον τρόπο καθορισμού των επιτοκίων - μπορούν να συνδεθούν με διαφορετικούς χρηματοοικονομικούς δείκτες, όπως οι ετήσιοι λογαριασμοί αμερικανικού Δημοσίου. Ρωτήστε τον οικονομικό σας σύμβουλο για συμβουλές σχετικά με την επιλογή ενός ARM με το πιο σταθερό επιτόκιο.

Παράδειγμα - $ 200.000 πέντε έως ένα έτος (360 μηνιαίες πληρωμές) αρχίζει με ετήσιο επιτόκιο 4% για πέντε χρόνια και στη συνέχεια το επιτόκιο επιτρέπεται να μεταβάλλεται κατά .25% κάθε χρόνο. Αυτό το ARM έχει ανώτατο όριο ενδιαφέροντος 12%. Το ποσό πληρωμής για τους μήνες 1 έως 60 είναι $ 955 το καθένα. Η πληρωμή για τα 61 έως 72 είναι $ 980. Η πληρωμή για τα 73 έως 84 είναι $ 1.005. (Οι φόροι, η ασφάλιση και η μεσεγγύηση είναι επιπλέον και δεν περιλαμβάνονται σε αυτά τα στοιχεία.) Μπορείτε να υπολογίσετε τις δαπάνες σας online για ένα ARM.

Δάνεια μόνο για τόκους

Μια τρίτη επιλογή -η οποία συνήθως προορίζεται για εύπορους αγοραστές κατοικιών ή για άτομα με παρατυπία εισοδήματος- είναι μια υποθήκη μόνο για τόκους. Όπως υποδηλώνει το όνομα, αυτό το είδος του δανείου σας δίνει τη δυνατότητα να πληρώσετε μόνο τους τόκους για τα πρώτα χρόνια και είναι ελκυστικό για τους πρώτους ιδιοκτήτες σπιτιού λόγω των χαμηλών πληρωμών κατά τα χαμηλότερα έτη κερδών τους. Μπορεί επίσης να είναι η σωστή επιλογή εάν αναμένετε να είστε κύριος του σπιτιού για σχετικά μικρό χρονικό διάστημα και σκοπεύετε να το πουλήσετε πριν ξεκινήσουν οι μεγαλύτερες μηνιαίες πληρωμές.

Μια jumbo υποθήκη είναι συνήθως για ποσά πάνω από το συμμορφούμενο όριο δανείου, σήμερα $ 453, 100 για όλα τα κράτη εκτός της Χαβάης και της Αλάσκας, όπου είναι υψηλότερο. Επιπλέον, σε ορισμένες ομοσπονδιακά καθορισμένες αγορές κατοικιών σε υψηλές τιμές, όπως η Νέα Υόρκη, το Λος Άντζελες και ολόκληρη η περιοχή Σαν Χοσέ-Σαν Φρανσίσκο-Όκλαντ, το συμμορφούμενο όριο δανείων είναι $ 679.650.

Τα δάνεια μόνο για τόκους είναι επίσης διαθέσιμα, αν και συνήθως για τους πολύ πλούσιους. Διαρθρώνονται παρόμοια με ένα ARM και η περίοδος μόνο για τους τόκους διαρκεί για 10 χρόνια. Μετά από αυτό, το ποσοστό προσαρμόζεται ετησίως και οι πληρωμές πηγαίνουν προς την πληρωμή του κεφαλαίου. Οι πληρωμές μπορούν να αυξηθούν σημαντικά σε εκείνο το σημείο.

Εσθονία και άλλα τέλη

Θα χρειαστεί να έχετε προϋπολογισμό για άλλα στοιχεία που θα αυξήσουν σημαντικά το ποσό της μηνιαίας πληρωμής υποθηκών σας, όπως φόροι, ασφάλειες και έξοδα μεσεγγύησης. Αυτά τα κόστη δεν είναι σταθερά και μπορούν να κυμανθούν. Ο δανειστής σας θα αναγράψει το επιπλέον κόστος στο πλαίσιο της συμφωνίας υποθήκης σας.

Πληρώνοντας επιπλέον κάθε μήνα

Θεωρητικά, η καταβολή ενός επιπλέον επιπλέον ποσού κάθε μήνα για τη μείωση του κύριου είναι ένας τρόπος να αποκτήσετε το σπίτι σας γρηγορότερα. Οι επαγγελματίες του χρηματοπιστωτικού τομέα συστήνουν να εξοφληθούν εκκρεμή χρέη, όπως από πιστωτικές κάρτες ή φοιτητικά δάνεια, και οι λογαριασμοί ταμιευτηρίου θα πρέπει να χρηματοδοτούνται καλά πριν πληρώσουν επιπλέον κάθε μήνα.

Τόκοι ως φοροαπαλλαγή

Αν παραθέτετε παρακρατήσεις στις ετήσιες φορολογικές δηλώσεις σας, η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων σας επιτρέπει να αφαιρέσετε τις πληρωμές τόκων από στεγαστικά δάνεια. Για τις κρατικές επιστροφές, ωστόσο, η έκπτωση ποικίλλει. Ελέγξτε με έναν φοροτεχνικό για συγκεκριμένες συμβουλές σχετικά με τους κανόνες επιλεξιμότητας, ιδίως μετά τον Νόμο περί Φορολογικών Κινδύνων και Εργασιών του 2017. Αυτός ο νόμος διπλασίασε την κανονική έκπτωση και μείωσε το ποσό των υποθηκών (σε νέες υποθήκες) που είναι εκπεστέες.

Η κατώτατη γραμμή

Η εθνική πολιτική ευνοεί τους αγοραστές κατοικιών μέσω του φορολογικού κώδικα (αν και λιγότερο από ό, τι προηγουμένως). Για πολλές οικογένειες, η σωστή αγορά σπιτιού είναι ο καλύτερος τρόπος για να χτίσετε ένα περιουσιακό στοιχείο για το αυγό φωλιά τους. Επίσης, εάν μπορείτε να αποφύγετε την αναχρηματοδότηση, το σπίτι που αγοράζετε στην ηλικία των 30 ετών με 30ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου θα εξοφληθεί πλήρως μέχρι να φτάσετε στην κανονική ηλικία συνταξιοδότησης, δίνοντάς σας ένα χαμηλό κόστος για να ζήσετε όταν τα κέρδη σας μειώνονται.

Μετά την οικονομική κρίση του 2008 και την επακόλουθη κατάρρευση της φούσκας των ακινήτων, πολλές (αλλά όχι όλες) αγορές ακινήτων ανακτήθηκαν τελικά. Εμπλακεί με συνετό τρόπο, η ιδιοκτησία σπιτιού παραμένει κάτι που θα πρέπει να εξετάσετε στο μακροπρόθεσμο οικονομικό προγραμματισμό σας. Η κατανόηση του τρόπου εργασίας των στεγαστικών δανείων και των επιτοκίων τους είναι ο καλύτερος τρόπος για να διασφαλίσετε ότι χτίζετε αυτό το στοιχείο με τον πιο οικονομικά συμφέροντα τρόπο.