Πώς πληρώνουν οι κτηματομεσίτες;

Αν είστε στην αγορά για να αγοράσετε ή να πουλήσετε ένα σπίτι, οι πιθανότητες είναι ότι θα συνεργαστείτε με έναν κτηματομεσίτη για να σας βοηθήσει στη διαδικασία. Σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Realtors, το 87% των αγοραστών αγόρασε το σπίτι τους μέσω ενός κτηματομεσίτη ή μεσίτη το 2017, μερίδιο που αυξάνεται σταθερά από 69% το 2001. Η συντριπτική πλειοψηφία των πωλητών βασίστηκε επίσης σε κτηματομεσίτες. μόνο το 8% των πωλητών πώλησαν τα σπίτια τους μόνοι τους.

Τον Μάρτιο του 2018, ο μέσος όρος των ετήσιων αποδοχών για τους πράκτορες πωλήσεων ακινήτων ήταν $ 40.587, σύμφωνα με το salary.com. Το ποσό των χρημάτων που καταβάλλουν κάθε χρόνο εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, συμπεριλαμβανομένου του αριθμού των συναλλαγών που ολοκληρώνουν, της προμήθειας που καταβάλλεται στον μεσίτη και του παράγοντα που χύνεται με τον μεσίτη χορηγών. Εδώ, θα ρίξουμε μια ματιά στο πώς πληρώνονται οι κτηματομεσίτες.

Κτηματομεσιτικά Προγράμματα

Οι περισσότεροι κτηματομεσίτες κερδίζουν χρήματα μέσω προμηθειών - πληρωμές που γίνονται απευθείας σε μεσίτες ακινήτων για υπηρεσίες που παρέχονται κατά την πώληση ή αγορά ακινήτων. Μια προμήθεια είναι συνήθως ένα ποσοστό της τιμής πώλησης του ακινήτου, αν και μπορεί να είναι μια κατ 'αποκοπή αμοιβή. Για να κατανοήσουμε πώς πληρώνονται οι κτηματομεσίτες, βοηθά να γνωρίζουμε τη σχέση μεταξύ πράκτορα και μεσίτη. Τόσο οι πράκτορες όσο και οι μεσίτες έχουν άδεια από το κράτος στο οποίο εργάζονται.

Οι πράκτορες είναι αδειοδοτημένοι πωλητές που εργάζονται υπό την ομπρέλα ενός καθορισμένου μεσίτη. Οι πράκτορες δεν μπορούν να εργαστούν ανεξάρτητα και απαγορεύεται να τους καταβληθεί προμήθεια άμεσα από τους καταναλωτές. Οι μεσίτες, από την άλλη πλευρά, είναι σε θέση να εργάζονται ανεξάρτητα και / ή να προσλαμβάνουν μεσίτες ακινήτων (πωλητές). Όλες οι προμήθειες ακινήτων πρέπει να καταβάλλονται απευθείας σε έναν μεσίτη, κατόπιν ο μεσίτης κατανέμει την προμήθεια με οποιονδήποτε άλλο πράκτορα που συμμετέχει στη συναλλαγή. (Για σχετική ανάγνωση, δείτε: Πώς λειτουργεί ο πράκτορας και οι χρεώσεις των κτηματομεσιτών ).

Η αποζημίωση του μεσίτη καθορίζεται στη σύμβαση καταχώρησης, μια σύμβαση μεταξύ ενός πωλητή και του μεσίτη κατάστασης που περιγράφει λεπτομερώς τους όρους της καταχώρισης. Το ποσοστό της προμήθειας του μεσίτη είναι διαπραγματεύσιμο σε κάθε περίπτωση. στην πραγματικότητα, αποτελεί παραβίαση των ομοσπονδιακών αντιμονοπωλιακών νόμων για τα μέλη του επαγγέλματος να προσπαθήσουν, όσο λεπτότερα, να επιβάλουν ενιαία ποσοστά προμήθειας. Οι προμήθειες αφαιρούνται από τα έσοδα από την πώληση και συνήθως είναι ο πωλητής που πληρώνει την προμήθεια, εκτός εάν ο αγοραστής και ο πωλητής διαπραγματευθούν ένα διαχωρισμό. Οι περισσότεροι πωλητές παράγοντας την προμήθεια στην ζητούμενη τιμή, οπότε μπορεί να υποστηριχθεί ότι ο αγοραστής πληρώνει τουλάχιστον μερικές από τις προμήθειες σε κάθε περίπτωση (λόγω της υψηλότερης ζητούμενης τιμής).

Πώς πληρώνουν οι κτηματομεσίτες

Κοινή χρήση επιτροπών

Οι επιτροπές ακινήτων συχνά μοιράζονται μεταξύ πολλών ανθρώπων. Σε μια τυπική συναλλαγή ακινήτων, η επιτροπή μπορεί να χωριστεί με τέσσερις τρόπους:

• Καταχωρητής - ο πράκτορας που έλαβε την καταχώριση από έναν πωλητή
• Broker διαφήμισης - ο μεσίτης για τον οποίο λειτουργεί ο πράκτορας εγγραφής
• Αντιπρόσωπος του αγοραστή - ο αντιπρόσωπος που αντιπροσωπεύει τον αγοραστή
• Ο μεσίτης του πράκτορα του αγοραστή - ο μεσίτης για τον οποίο εργάζεται ο πράκτορας του αγοραστή (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε: Πώς να επιλέξετε τον σωστό μεσίτη ακίνητης περιουσίας .)

Για να το δείξουμε, ας υποθέσουμε ότι ένας πράκτορας παίρνει μια λίστα σε ένα σπίτι $ 200.000 με προμήθεια 6%. Το σπίτι πωλεί για την ζητούμενη τιμή και ο μεσίτης του καταλόγου και ο μεσίτης του πράκτορα του αγοραστή λαμβάνουν το ήμισυ της προμήθειας ή $ 6.000 το καθένα (τιμή πώλησης $ 200.000 x 0, 06 προμήθεια ÷ 2). Στη συνέχεια οι μεσίτες χωρίζουν τις προμήθειες με τους πράκτορες. Μια κοινή διαίρεση της προμήθειας δίνει το 60% στον πράκτορα και το 40% στον μεσίτη, αλλά ο διαχωρισμός μπορεί να είναι 50/50, 60/40, 70/30 ή οποιοσδήποτε λόγος συμφωνήθηκε ο πράκτορας και ο μεσίτης. Σε ένα διαχωρισμό 60/40, κάθε πράκτορας στο παράδειγμά μας θα λάβει $ 3.600 ($ 6.000 X 0.6) και κάθε μεσίτης θα κρατήσει $ 2.400 ($ 6.000 X 0.4). Η τελική ανάλυση των προμηθειών θα είναι:

• Καταχωρητής - $ 3.600
• Διαμεσολαβητής - 2, 400 δολάρια
• Αντιπρόσωπος του αγοραστή - $ 3.600
• Μεσίτης αντιπροσώπου του αγοραστή - $ 2.400

Μερικές φορές οι προμήθειες χωρίζονται από λιγότερα κόμματα. Εάν ένας μεσίτης παραθέτει ένα ακίνητο και, στη συνέχεια, βρίσκει έναν αγοραστή, για παράδειγμα, αυτός ή αυτή θα διατηρούσε την πλήρη προμήθεια 6% (ή άλλου συμφωνημένου επιτοκίου). Ή, εάν ένας πράκτορας εγγραφών πωλεί επίσης το ακίνητο (που ενεργεί ως πράκτορας εγγραφής και πράκτορας του αγοραστή), αυτός ή αυτή θα διαιρέσει την προμήθεια μόνο με τον μεσίτη χορηγών του. Εάν η προμήθεια ήταν 12.000 δολάρια, όπως στο προηγούμενο παράδειγμα, ο μεσίτης θα κρατούσε 4.800 δολάρια και ο πράκτορας θα έλαβε 7.200 δολάρια, υποθέτοντας το ίδιο διάσπαση 60/40.

Φυσικά, όπως και σε άλλα επαγγέλματα, τα κέρδη συχνά διαβρώνονται από τους φόρους και τα επαγγελματικά έξοδα. Ο φόρος των ομοσπονδιακών, κρατικών και αυτοαπασχολούμενων, μαζί με το κόστος επιχειρηματικής δραστηριότητας (ασφάλιση, τέλη και τέλη, αμοιβές MLS, διαφήμιση κλπ.), Μπορεί να καταλήξει να πάρει αρκετά μεγάλα κομμάτια από αλλιώς σημαντικές προμήθειες.

Καμία αποζημίωση δεν μπορεί να ισορροπήσει

Σε γενικές γραμμές, οι προμήθειες καταβάλλονται μόνο όταν η συναλλαγή διευθετείται. Υπάρχουν περιπτώσεις, ωστόσο, όταν ο πωλητής είναι τεχνικά υπεύθυνος για την προμήθεια του μεσίτη, ακόμη και αν η συναλλαγή δεν είναι κλειστή. Εάν ο μεσίτης έχει μια προσφορά από έναν έτοιμο, πρόθυμο και ικανό αγοραστή, ο μεσίτης μπορεί να δικαιούται προμήθεια εάν ο πωλητής:

• Έχει αλλάξει το μυαλό του και αρνείται να πουλήσει
• Έχει σύζυγο που αρνήθηκε να υπογράψει την πράξη (εάν ο / η σύζυγος είχε υπογράψει τη συμφωνία εισαγωγής)
• Έχει έναν τίτλο που περιέχει μη διορθωμένα ελαττώματα
• Δέχεται απάτη σε σχέση με τη συναλλαγή
• Δεν μπορεί να παραδοθεί στον αγοραστή εντός εύλογου χρονικού διαστήματος
• Επιμένει σε όρους που δεν περιλαμβάνονται στη συμφωνία εισαγωγής ή
• Έχει συμφωνήσει αμοιβαία με τον αγοραστή να ακυρώσει τη συναλλαγή τους

Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι κτηματομεσίτες απασχολούνται από τον μεσίτη τους και πληρώνουν μισθό. Η Redfin.com, για παράδειγμα, είναι μια ιστοσελίδα αναζήτησης ακινήτων που απασχολεί προσωπικό πλήρους κτηματομεσίτη με πληρωμή μισθού συν μια προμήθεια που εξαρτάται από τις βαθμολογίες ικανοποίησης πελατών που συλλέγει η εταιρεία. Ωστόσο, είναι πολύ πιο συνηθισμένο να πληρώνουν οι πράκτορες ένα ποσοστό της προμήθειας.

Η κατώτατη γραμμή

Οι περισσότεροι κτηματομεσίτες κερδίζουν χρήματα μέσω προμηθειών που καταβάλλονται απευθείας στους μεσίτες όταν διευθετούνται οι συναλλαγές. Μια ενιαία προμήθεια διαχωρίζεται συχνά από πολλαπλούς τρόπους μεταξύ του πράκτορα και του χρηματιστή και του πράκτορα και του μεσίτη του αγοραστή. Η διαίρεση της επιτροπής ενός συγκεκριμένου πράκτορα λαμβάνει εξαρτάται από τη συμφωνία που έχει ο πράκτορας με τον μεσίτη χορηγών του. Είναι σύνηθες για πιο έμπειρους και κορυφαίους πράκτορες να λαμβάνουν μεγαλύτερο ποσοστό της προμήθειας.