Δικαιώματα εξυπηρέτησης υποθηκών (MSR)

Τι είναι τα Δικαιώματα Συντήρησης Υποθηκών (MSR);

Τα δικαιώματα υποθηκών (MSR) αναφέρονται σε συμβατική συμφωνία στην οποία το δικαίωμα επίδοσης υφιστάμενης υποθήκης πωλείται από τον αρχικό δανειστή σε άλλο μέρος που ειδικεύεται στις διάφορες λειτουργίες που σχετίζονται με την εξυπηρέτηση υποθηκών.

Βασικές τακτικές

• Τα δικαιώματα υποθηκών πωλούνται από τον δημιουργό υποθήκης σε άλλο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, το οποίο στη συνέχεια αναλαμβάνει τη διαχείριση της υποθήκης, η οποία περιλαμβάνει καθήκοντα όπως η είσπραξη των πληρωμών και η αποστολή τους στον εντολέα.
• Ο αρχικός δανειστής πληρώνει τον συντηρητή ένα τέλος για την εκτέλεση αυτού του έργου.
• Τίποτα δεν αλλάζει για τον ενυπόθηκο εκτός από τη διεύθυνση στην οποία αποστέλλονται οι πληρωμές.

Κατανόηση των δικαιωμάτων εξυπηρέτησης υποθηκών (MSR)

Τα MSR έχουν συνεχόμενα διοικητικά καθήκοντα τα οποία υποβάλλονται σε τακτική επεξεργασία για ολόκληρη τη διάρκεια υποθήκης. Τα συνηθισμένα δικαιώματα περιλαμβάνουν το δικαίωμα να εισπράττεται μηνιαία πληρωμή υποθηκών, να κατακρατούνται φόροι και ασφάλιστρα σε μεσεγγύηση και να μεταφέρονται οι τόκοι και τα βασικά μερίδια στον δανειστή υποθηκών. Σε αντάλλαγμα ο συντηρητής αποζημιώνεται με ένα συγκεκριμένο τέλος, το οποίο περιγράφεται στη σύμβαση που έχει συσταθεί και έχει συναφθεί στην αρχή της σύμβασης εξυπηρέτησης.

Το ποσό της πληρωμής υποθηκών, το επιτόκιο, ο τύπος του δανείου και άλλοι παράγοντες παραμένουν οι ίδιοι. Όσον αφορά τον δανειολήπτη, αλλάζει μόνο η διεύθυνση στην οποία αποστέλλονται οι πληρωμές και θα πρέπει να επικοινωνήσετε με τον συντηρητή και όχι με τον αρχικό δανειστή υποθηκών, με τυχόν ερωτήσεις που έχετε σχετικά με το δάνειό σας. Ο συντηρητής σας μπορεί να αλλάξει ανά πάσα στιγμή, αλλά θα πρέπει να λάβετε ειδοποίηση από τον αρχικό δανειστή σας τουλάχιστον 15 ημέρες πριν συμβεί και ο νέος σας συνεργάτης θα πρέπει να σας ειδοποιήσει εντός 15 ημερών από την ανάληψη των δικαιωμάτων.

Οι ομοσπονδιακοί τραπεζικοί νόμοι επιτρέπουν στα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να πωλούν ενυπόθηκα δάνεια ή να μεταφέρουν δικαιώματα εξυπηρέτησης σε άλλα ιδρύματα χωρίς τη συγκατάθεση των καταναλωτών

Παράδειγμα πώλησης ενός MSR

Η Sarah λαμβάνει υποθήκη αξίας 500.000 δολαρίων από τον δανειστή Α. Στέλνει τον δανειστή μηνιαία πληρωμή κεφαλαίου και τόκων. Τρία χρόνια αργότερα ο δανειστής Α αποφασίζει να μεταβιβάσει το MSR στην υποθήκη της Sarah στην Εταιρεία Β. Σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης, η Εταιρεία Β καταβάλλεται από τον Δανειστή Α για την επεξεργασία όλων των υπολοίπων υποθηκών της Sarah. Ο δανειστής υποθηκών μπορεί στη συνέχεια να δαπανήσει περισσότερο χρόνο και χρήμα για την παροχή νέων στεγαστικών δανείων ενώ η εταιρεία αναλαμβάνοντας το MSR προωθεί τις πληρωμές υποθηκών στον δανειστή.

Ειδικές εκτιμήσεις

Ένας δανειστής θα πουλάει συχνά MSRs ως μέσο για την απελευθέρωση γραμμών πίστωσης για δανεισμό χρημάτων σε πρόσθετους δανειολήπτες. Η πλειοψηφία των υποθηκών ισχύει για 15 έως 30 χρόνια και η τράπεζα χρειάζεται δισεκατομμύρια δολάρια για να δανείσει χρήματα σε άλλους καταναλωτές που ζητούν υποθήκες κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Με τρόπο κυκλικό, η πώληση των MSRs σημαίνει ότι περισσότεροι άνθρωποι μπορούν να γίνουν ιδιοκτήτες σπιτιού, επειδή η πώληση αυτών των δικαιωμάτων παράγει έσοδα.

Οι δανειστές καταβάλλουν επίσης χρήματα χρεώνοντας τέλη για την έκδοση υποθηκών και κερδίζοντας μηνιαίους τόκους από τις πληρωμές. Οι υποθήκες είναι απλώς πρόσθετα περιουσιακά στοιχεία που φέρνουν περισσότερα έσοδα για τις τράπεζες.

Ιστορία των MSRs

Η αγορά των MSRs ήταν ισχυρή τα τελευταία χρόνια λόγω της βελτίωσης της οικονομίας, των υψηλότερων ποιοτικών υποθηκών και των λιγότερων προεπιλογών. Τα αμοιβαία κεφάλαια αντιστάθμισης κινδύνου, οι τράπεζες και οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) βρίσκουν ελκυστικά αυτά τα περιουσιακά στοιχεία, επειδή τα MSR μπορούν να αποφέρουν υψηλά ποσά ενδιαφέροντος. Για παράδειγμα, η SunTrust αγόρασε 8 δισεκατομμύρια δολάρια σε MSR κατά το πρώτο τρίμηνο του 2016 ως μέσο για την επίτευξη αξιόπιστης επένδυσης (ROI) και μέσα σε μήνες ο χαρτοφυλάκιο MSR περιείχε 121, 3 δισεκατομμύρια δολάρια σε μη καταβληθέντα βασικά υπόλοιπα δανείων τα οποία η τράπεζα εξυπηρέτησε δανειστές.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της National Mortgage News, τον Ιούνιο του 2019, τα MSRs "υπήρξαν μία από τις καλύτερες επιδόσεις των κατηγοριών ενεργητικού με σταθερό εισόδημα τα τελευταία πέντε χρόνια". Ωστόσο, λέει επίσης ότι "από τον Οκτώβριο του 2018, ως μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα επιτόκια έχουν υποχωρήσει, οι προβλεπόμενες και οι πραγματικές υποθέσεις προπληρωμής υποθηκών έχουν επιταχυνθεί, προκαλώντας τη συντόμευση της αναμενόμενης μέσης διάρκειας ζωής των MSR. "Αυτό οδήγησε στο γεγονός ότι" οι τιμές MSR από τον Απρίλιο έως τον Μάιο μειώθηκαν σταθερά (κατά το ήμισυ) δήλωσε, αναφέρει η National Mortgage News, "η ζήτηση από τους αγοραστές MSR εξακολουθεί να είναι πολύ ισχυρή και υπάρχει γενική συναίνεση γύρω από τις τιμές των MSR".

Σχετικοί όροι

Τέλη συντήρησης Το τέλος εξυπηρέτησης είναι το ποσοστό κάθε πληρωμής υποθηκών που συνάπτεται από δανειολήπτη σε υποθηκούντα ως αποζημίωση για την εξυπηρέτηση δανείου. περισσότερο υποτιθέμενη υποθήκη Μια υποτιθέμενη υποθήκη είναι ένας τύπος χρηματοδοτικής διευθέτησης στην οποία μια εκκρεμούσα υποθήκη και οι όροι της μπορούν να μεταφερθούν από τον σημερινό ιδιοκτήτη σε έναν αγοραστή. περισσότερα Τι είναι η εξυπηρέτηση δανείου; Η εξυπηρέτηση δανείων αναφέρεται σε όλες τις διοικητικές πτυχές ενός δανείου από τη στιγμή που πραγματοποιείται μέχρι τη στιγμή που εξοφλείται. περισσότερα Πώς λειτουργεί η πρωτογενής αγορά υποθηκών Η πρωτογενής αγορά ενυπόθηκων δανείων είναι η αγορά όπου οι δανειολήπτες μπορούν να λάβουν ενυπόθηκο δάνειο από έναν κύριο δανειστή, όπως μια τράπεζα ή μια τράπεζα της κοινότητας. περισσότερα όταν χρειάζεστε μια πράξη εμπιστοσύνης; Σε χρηματοοικονομικές πράξεις ακίνητης περιουσίας, οι πράξεις εμπιστοσύνης μεταβιβάζουν τον νόμιμο τίτλο ενός ακινήτου σε τρίτο, όπως μια τράπεζα, μεσεγγύηση ή εταιρεία τίτλου, να κρατήσει μέχρι ο δανειολήπτης να επιστρέψει το χρέος του στον δανειστή. περισσότερη δήλωση υποθηκών Ετήσια δήλωση υποθηκών είναι μια έκθεση που αποστέλλεται σε έναν ενυπόθηκο από τον ενυπόθηκο ή τον διαχειριστή του που περιγράφει λεπτομερώς τη δραστηριότητα του λογαριασμού. περισσότερες συνδέσεις συνεργατών