Πώς μπορώ να υπολογίσω πόσα εγχώρια κεφάλαια έχω;
Παρόλο που συνήθως θεωρείται ότι οι περισσότεροι άνθρωποι γνωρίζουν την εγχώρια δικαιοσύνη τους, πολλοί εξακολουθούν να είναι συγκεχυμένοι σχετικά με το θέμα. Και είναι ένα σημαντικό θέμα που πρέπει να καταλάβετε, ειδικά αν θέλετε να αναχρηματοδοτήσετε μια υποθήκη ή θέλετε να δανειστείτε χρήματα από την κατοικία σας.
Η αξία του μετοχικού σας κεφαλαίου είναι η διαφορά μεταξύ της τρέχουσας αγοραίας αξίας του σπιτιού σας και του συνολικού ποσού των χρεών (κυρίως, αν και όχι αποκλειστικά, της κύριας υποθήκης σας) που έχουν καταγραφεί εναντίον του.
Με απλά λόγια, το εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο είναι η αξία του ποσοστού συμμετοχής σας στο σπίτι σας.
Πόσο μεγάλο από ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης μπορείτε να πάρετε;
Η πίστωση που είναι διαθέσιμη σε έναν δανειολήπτη μέσω ενός δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης εξαρτάται από το πόσα κεφάλαια έχετε - ποια είναι η τρέχουσα αξία του σπιτιού σας μείον το υπόλοιπο που οφείλεται στην υποθήκη σας. Έτσι, εάν το σπίτι σας αξίζει 250.000 δολάρια και χρωστάτε $ 150.000 στην υποθήκη σας, έχετε 100.000 δολάρια σε εγχώρια δικαιοσύνη.
Ωστόσο, πολύ λίγοι δανειστές θα σας επιτρέψουν να δανειστείτε ενάντια στο πλήρες ποσό του μετοχικού σας κεφαλαίου. Οι δανειστές θα σας επιτρέψουν γενικά να δανειστείτε έως και 75% έως 90% των διαθέσιμων μετοχών σας, ανάλογα με τον δανειστή, την πίστωση και το εισόδημά σας. Έτσι, στο προαναφερόμενο παράδειγμα, θα μπορούσατε να πάρετε μια πιστωτική πίστωση στο σπίτι μέχρι $ 80.000 έως $ 90.000.
Ακολουθεί ένα άλλο παράδειγμα που εξετάζει άλλους παράγοντες. Ας υποθέσουμε ότι είστε πέντε χρόνια σε υποθήκη 30 ετών στο σπίτι σας. Μια πρόσφατη εκτίμηση ή αξιολόγηση τοποθετεί την τρέχουσα αγοραία αξία του σπιτιού σας στα 250.000 δολάρια και εξακολουθείτε να έχετε 195.000 δολάρια για το αρχικό δάνειο των 200.000 δολαρίων. (Σχεδόν όλες οι πρώιμες πληρωμές υποθηκών στο σπίτι σας χρησιμοποιούνται για την πληρωμή τόκων, θυμηθείτε).
Εάν δεν υπάρχουν άλλες υποχρεώσεις που συνδέονται με το σπίτι, έχετε 55.000 δολάρια σε εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο, ή η τρέχουσα αξία αγοράς 250.000 δολαρίων μείον τα 195.000 δολάρια χρέους. Μπορείτε επίσης να διαιρέσετε το μετοχικό κεφάλαιο από την αγοραία αξία για να καθορίσετε το ποσοστό συμμετοχής στο σπίτι σας. Στην περίπτωση αυτή, το ποσοστό συμμετοχής στο σπίτι είναι 22%, ή $ 55.000 ÷ $ 250.000 = .22.
Τώρα, ας υποθέσουμε, εκτός από την υποθήκη σας, είχατε πάρει επίσης ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης $ 40.000. Το συνολικό χρέος στην ιδιοκτησία είναι 235.000 δολάρια αντί για 195.000 δολάρια. Αυτό αλλάζει το σύνολο των ιδίων κεφαλαίων σας σε μόλις $ 15.000, μειώνοντας το ποσοστό του μετοχικού σας κεφαλαίου στο 6%.
LTV είναι ένα πολύ σημαντικό ποσό για τους δανειστές όταν πηγαίνετε να ζητάτε ένα άλλο δάνειο ή να αναχρηματοδοτήσετε.
Δάνειο σε αξία
Ένας άλλος τρόπος για να εκφράσετε την ισότητα στο σπίτι σας είναι μέσω του τύπου δανείου προς αξία (LTV). Αυτό υπολογίζεται διαιρώντας το υπολειπόμενο υπόλοιπο δανείων με την τρέχουσα αγοραία αξία. Χρησιμοποιώντας το ίδιο αρχικό παράδειγμα όπως πριν, το LTV σας είναι 78%. (Ναι, είναι το κατώτατο όριο του ποσοστού συμμετοχής στο σπίτι σας στο 22%.) Με το δάνειό σας στο σπίτι το ρίχνει, ανεβαίνει στο 84%.
Οι δανειστές δεν τους αρέσει ένα υψηλό LTV επειδή υποδεικνύει ότι μπορεί να είστε υπερτιμημένοι. Οι τιμές LTV και εγχώριων μετοχών υπόκεινται σε διακυμάνσεις όταν αλλάζει η αγοραία αξία του σπιτιού σας. Για παράδειγμα, εκατομμύρια δολάρια σε υποτιθέμενη εγχώρια δικαιοσύνη εξαφανίστηκαν κατά τη διάρκεια της υποβάθμισης της υποθήκης των υποθηκών της περιόδου 2007-2008.