Πώς να επιλέξετε την καλύτερη υποθήκη για εσάς
Αν δεν μπορείτε να αγοράσετε ένα σπίτι εξ ολοκλήρου σε μετρητά, η εύρεση του σωστού σπιτιού είναι μόνο η μισή μάχη. Το άλλο μισό επιλέγει τον καλύτερο τύπο υποθήκης. Δεδομένου ότι πιθανότατα θα πρέπει να επιστρέψετε την υποθήκη σας για μεγάλο χρονικό διάστημα, είναι σημαντικό να βρείτε ένα δάνειο που να ανταποκρίνεται στις ανάγκες σας και στον προϋπολογισμό σας. Όταν δανείζετε χρήματα από έναν δανειστή, κάνετε μια νομική συμφωνία για την αποπληρωμή του εν λόγω δανείου για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα - με τόκους.
Τι είναι μια υποθήκη;
Υπάρχουν δύο συνιστώσες στην πληρωμή υποθηκών σας: κεφάλαιο και τόκοι. Ο κύριος αναφέρεται στο ποσό του δανείου. Οι τόκοι είναι ένα επιπλέον ποσό (που υπολογίζεται ως ποσοστό του κεφαλαίου) που οι δανειστές σας χρεώνουν για το προνόμιο δανεισμού χρημάτων που επιστρέφετε με την πάροδο του χρόνου. Κατά τη διάρκεια της υποθήκης σας, πληρώνετε σε μηνιαίες δόσεις με βάση το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης που ο δανειστής σας έχει καθορίσει.
Ένας άλλος παράγοντας που εμπλέκεται στην τιμολόγηση μιας υποθήκης είναι το ετήσιο πραγματικό επιτόκιο ή το ΣΕΠΕ, το οποίο υπολογίζει το συνολικό κόστος ενός δανείου. Το ΣΕΠΕ περιλαμβάνει το επιτόκιο και άλλα δάνεια.
Κύριοι τύποι υποθηκών
Δεν είναι όλα τα προϊόντα υποθηκών δημιουργούνται ίσες. Ορισμένοι έχουν αυστηρότερες οδηγίες από άλλες. Ορισμένοι δανειστές ενδέχεται να απαιτούν προκαταβολή 20%, ενώ άλλοι απαιτούν μόλις το 3% της τιμής αγοράς του σπιτιού. Για να μπορέσετε να λάβετε ορισμένα είδη δανείων, χρειάζεστε πίστωση. Άλλοι προσανατολίζονται προς τους δανειολήπτες με λιγότερο από αστέρια πίστωση.
Η αμερικανική κυβέρνηση δεν είναι δανειστής, αλλά εγγυάται ορισμένα είδη δανείων που πληρούν αυστηρές απαιτήσεις επιλεξιμότητας για εισόδημα, όρια δανείων και γεωγραφικές περιοχές. Ακολουθεί μια επισκόπηση:
Συμβατικά Στεγαστικά
Ένα συμβατικό δάνειο είναι ένα δάνειο που δεν υποστηρίζεται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Οι δανειολήπτες με καλή πίστωση, σταθερή απασχόληση και ιστορία εισοδήματος και η δυνατότητα να καταβάλουν προκαταβολή 3% μπορούν συνήθως να τύχουν συμβατικού δανείου από την Fannie Mae ή Freddie Mac, δύο κυβερνητικές επιχειρήσεις που αγοράζουν και πωλούν τα περισσότερα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια στην United Κράτη μέλη. Επίσης, ορισμένοι δανειστές προσφέρουν συμβατικά δάνεια με χαμηλές απαιτήσεις προκαταβολής και καμία ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI).
Συμμορφώνεται στα ενυπόθηκα δάνεια
Τα συμμορφούμενα δάνεια δεσμεύονται από τα μέγιστα όρια δανείων που ορίζει η ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Αυτά τα όρια διαφέρουν ανάλογα με τη γεωγραφική περιοχή. Για το 2018, ο Ομοσπονδιακός Οργανισμός Χρηματοδότησης Στέγης καθόρισε το βασικό όριο συμμόρφωσης με το δάνειο στα 453.100 δολάρια για ιδιότητες μιας μονάδας. Ωστόσο, η FHFA θέτει υψηλότερο ανώτατο όριο δανεισμού ύψους $ 679.650 σε ορισμένα μέρη της χώρας (για παράδειγμα, τη Νέα Υόρκη ή το Σαν Φρανσίσκο, για παράδειγμα). Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι τιμές των κατοικιών σε αυτές τις περιοχές υψηλού κόστους υπερβαίνουν το βασικό όριο του δανείου κατά τουλάχιστον 115% ή περισσότερο.
Μη συμμορφούμενα ενυπόθηκα δάνεια
Τα μη συμμορφούμενα δάνεια γενικά δεν μπορούν να πωληθούν ή να αγοραστούν από τις Fannie Mae και Freddie Mac λόγω του ποσού του δανείου ή των κατευθυντήριων γραμμών αναδοχής. Τα δάνεια Jumbo είναι ο πιο συνηθισμένος τύπος μη συμμορφούμενων δανείων. Ονομάζονται "jumbo" επειδή τα ποσά του δανείου υπερβαίνουν κατά κανόνα τα όρια δανεισμού. Αυτοί οι τύποι δανείων είναι πιο επικίνδυνοι για έναν δανειστή, οπότε οι δανειολήπτες συνήθως πρέπει να επιδείξουν μεγαλύτερα ρευστά διαθέσιμα, να κάνουν προκαταβολή από 10% έως 20% (ή και περισσότερο) και να έχουν ισχυρή πίστωση.
Κυβερνητικά ασφαλισμένα δάνεια FHA
Οι αγοραστές χαμηλού έως μέτριου εισοδήματος, που συνήθως αγοράζουν ένα σπίτι για πρώτη φορά, μετατρέπονται σε δάνεια που ασφαλίζονται από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης όταν δεν μπορούν να τύχουν συμβατικού δανείου. Οι δανειολήπτες μπορούν να μειώσουν το 3, 5% της τιμής αγοράς του σπιτιού. Τα δάνεια FHA έχουν πιο χαλαρές απαιτήσεις πιστωτικού βαθμού από τα συμβατικά δάνεια. Ωστόσο, η FHA δεν δανείζει άμεσα χρήματα. εγγυάται δάνεια από εγκεκριμένους δανειστές της FHA. Ένα μειονέκτημα των δανείων FHA: Όλοι οι δανειολήπτες καταβάλλουν ένα προκαταρκτικό και ετήσιο ασφάλιστρο ασφάλισης υποθηκών, ή το MIP - ένας τύπος ασφάλισης υποθηκών που προστατεύει τον δανειστή από το default του δανειστή - για τη διάρκεια ζωής του δανείου.
Ποιο είναι το καλύτερο για τους δανειολήπτες χαμηλού έως μέτριου εισοδήματος που δεν μπορούν να τύχουν συμβατικού δανειακού προϊόντος ή όσων δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά σε σημαντική προκαταβολή. Τα δάνεια FHA επιτρέπουν στο FICO να ξεπεράσει τα 500, για να δικαιούνται προκαταβολή 10% - και μόλις 580 για να δικαιούνται προκαταβολή 3, 5%.
Τα κρατικά-ασφαλισμένα VA Δάνεια
Το αμερικανικό Υπουργείο Υποθέσεων Βετεράνων εγγυάται τα στεγαστικά δάνεια για τα εξειδικευμένα στρατιωτικά μέλη, τους βετεράνους και τους συζύγους τους. Οι δανειολήπτες μπορούν να χρηματοδοτήσουν το 100% του ποσού του δανείου χωρίς την απαιτούμενη προκαταβολή. Άλλες παροχές περιλαμβάνουν ένα ανώτατο όριο για το κόστος κλεισίματος (το οποίο μπορεί να καταβληθεί από τον πωλητή), χωρίς προμήθεια μεσίτη και χωρίς MIP. Τα δάνεια VA απαιτούν ένα "τέλος χρηματοδότησης", ένα ποσοστό του ποσού του δανείου που βοηθά στην αντιστάθμιση του κόστους για τους φορολογούμενους. Το τέλος χρηματοδότησης ποικίλλει ανάλογα με την κατηγορία στρατιωτικής σας υπηρεσίας και το ποσό δανείου. Τα παρακάτω μέλη της υπηρεσίας δεν υποχρεούνται να καταβάλλουν το τέλος χρηματοδότησης:
- οι βετεράνοι που λαμβάνουν τα πλεονεκτήματα της VA για μια αναπηρία που σχετίζεται με την υπηρεσία
- βετεράνους που θα δικαιούνταν να αποζημιώσουν την VA για μια αναπηρία που σχετίζεται με την υπηρεσία, αν δεν έλαβαν αποζημίωση λόγω αφυπηρέτησης ή ενεργητικής αμοιβής
- επιζώντες συζύγους βετεράνων που πέθαναν στην υπηρεσία ή από αναπηρία που συνδέεται με την υπηρεσία
Ποιο είναι το καλύτερο για: Επιλέξιμο ενεργό στρατιωτικό προσωπικό ή βετεράνους, και οι σύζυγοι τους, που επιθυμούν άκρως ανταγωνιστικούς όρους και ένα προϊόν ενυπόθηκων δανείων προσαρμοσμένο στις οικονομικές τους ανάγκες.
Κυβερνητικά ασφαλισμένα δάνεια USDA
Το Υπουργείο Γεωργίας των ΗΠΑ εγγυάται δάνεια για να βοηθήσουν την ιδιοκατοίκηση να είναι δυνατή για αγοραστές με χαμηλό εισόδημα σε αγροτικές περιοχές σε εθνικό επίπεδο. Αυτά τα δάνεια απαιτούν λίγα έως καθόλου χρήματα για τους ειδικευμένους δανειολήπτες - εφόσον οι περιουσίες πληρούν τους κανόνες επιλεξιμότητας του USDA.
Ποιος είναι καλύτερος για: Οι ιδιοκτήτες σπιτιού σε επιλέξιμες αγροτικές περιοχές που έχουν χαμηλότερα εισοδήματα, λίγα χρήματα που εξοικονομούνται για μια προκαταβολή και δεν μπορούν διαφορετικά να τύχουν για ένα συμβατικό προϊόν δανείου.
Όροι δανείου: Τιμές
Οι όροι υποθηκών, συμπεριλαμβανομένης της διάρκειας της αποπληρωμής, αποτελούν βασικό παράγοντα για το πώς ένας δανειστής καθορίζει τις τιμές του δανείου σας και το επιτόκιο σας. Τα δάνεια σταθερού επιτοκίου είναι αυτά που ακούγονται: ένα καθορισμένο επιτόκιο για τη διάρκεια του δανείου, συνήθως από 10 έως 30 χρόνια. Εάν θέλετε να εξοφλήσετε το σπίτι σας γρηγορότερα και να αντέξετε οικονομικά μια υψηλότερη μηνιαία πληρωμή, ένα βραχυπρόθεσμο δάνειο σταθερού επιτοκίου (για παράδειγμα 15 ή 20 χρόνια) σας βοηθά να ξυρίσετε χρόνο και πληρωμές τόκων. Θα δημιουργήσετε επίσης ισότητα στο σπίτι σας πολύ πιο γρήγορα.
Η επιλογή για μικρότερη υποθήκη καθορισμένης διάρκειας σημαίνει ότι οι μηνιαίες πληρωμές θα είναι υψηλότερες από ό, τι με ένα πιο μακροπρόθεσμο δάνειο. Τραβήξτε τους αριθμούς για να βεβαιωθείτε ότι ο προϋπολογισμός σας μπορεί να χειριστεί τις υψηλότερες πληρωμές. Μπορεί επίσης να θέλετε να συμπεριλάβετε και άλλους στόχους, όπως η αποταμίευση για συνταξιοδότηση ή ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης.
Ποιος είναι καλύτερος για: Τα δάνεια σταθερού επιτοκίου είναι ιδανικά για τους αγοραστές που σκοπεύουν να μείνουν για πολλά χρόνια. Ένα σταθερό δάνειο διάρκειας 30 ετών μπορεί να σας δώσει χώρο για να αντιμετωπίσετε άλλες οικονομικές ανάγκες. Ωστόσο, εάν έχετε την όρεξη για λίγο κίνδυνο και έχετε τους πόρους και την πειθαρχία να πληρώσετε την υποθήκη σας πιο γρήγορα, ένα σταθερό δάνειο 15 ετών μπορεί να σας εξοικονομήσει σημαντικά με τόκους και να μειώσει την περίοδο αποπληρωμής σας στο μισό.
Προσαρμοστέα υποθήκη υποθηκών
Οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου έχουν σταθερό επιτόκιο για αρχική περίοδο τριών έως δέκα ετών, αλλά μετά τη λήξη της περιόδου αυτής, το επιτόκιο κυμαίνεται ανάλογα με τις συνθήκες της αγοράς. Αυτά τα δάνεια μπορεί να είναι επικίνδυνα αν δεν είστε σε θέση να πληρώσετε υψηλότερη μηνιαία πληρωμή υποθηκών μόλις το επιτόκιο αποκατασταθεί. Ορισμένα προϊόντα ARM έχουν ένα ανώτατο όριο επιτοκίου στο οποίο η μηνιαία πληρωμή υποθηκών σας δεν μπορεί να υπερβεί ένα συγκεκριμένο ποσό. Εάν ναι, χτυπήστε τους αριθμούς για να βεβαιωθείτε ότι μπορείτε ενδεχομένως να χειριστείτε τυχόν αυξήσεις πληρωμών μέχρι εκείνο το σημείο. Μην υπολογίζετε να είστε σε θέση να πουλήσετε το σπίτι σας ή να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας πριν την επαναφορά του ARM, επειδή οι συνθήκες της αγοράς - και τα οικονομικά σας - θα μπορούσαν να αλλάξουν.
Ποιος είναι ο καλύτερος τρόπος για τα εξής: Οι ARM είναι μια σταθερή επιλογή αν δεν σκοπεύετε να μείνετε σε ένα σπίτι πέρα από την αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου ή γνωρίζετε ότι σκοπεύετε να αναχρηματοδοτήσετε πριν την επαναφορά του δανείου. Γιατί; Τα επιτόκια των ARM τείνουν να είναι χαμηλότερα από τα σταθερά επιτόκια κατά τα πρώτα έτη της αποπληρωμής, έτσι ώστε να μπορείτε να εξοικονομήσετε χιλιάδες δολάρια σε πληρωμές τόκων κατά τα πρώτα χρόνια της ιδιοκτησίας σπιτιού.
Προγράμματα πρώτης βοήθειας
Ειδικά προγράμματα στο κράτος σας ή στην τοπική αρχή στέγασης προσφέρουν βοήθεια ειδικά για τους πρώτους αγοραστές. Πολλά από αυτά τα προγράμματα είναι διαθέσιμα βάσει του εισοδήματος ή της οικονομικής ανάγκης των αγοραστών. Αυτά τα προγράμματα, τα οποία συνήθως προσφέρουν βοήθεια υπό μορφή επιχορηγήσεων προκαταβολής, μπορούν επίσης να εξοικονομήσουν σημαντικά χρήματα για τους δανειολήπτες για το κλείσιμο του κόστους.
Το αμερικανικό Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης απαριθμεί τα προγράμματα πρώτης απασχόλησης από το κράτος. Επιλέξτε την κατάστασή σας, στη συνέχεια "Βοήθεια ιδιοκτήτη κατοικίας", για να βρείτε το πρόγραμμα που βρίσκεται πιο κοντά σας.
Υποθήκες για τους πρώτους αγοραστές
Όλα αυτά τα προγράμματα δανείων (με εξαίρεση τα προγράμματα πρώτης βοήθειας για homebuyer) είναι διαθέσιμα σε όλους τους αγοραστές κατοικιών, είτε πρόκειται για την πρώτη ή την τέταρτη φορά που αγοράζετε ένα σπίτι. Πολλοί άνθρωποι πιστεύουν λανθασμένα ότι τα δάνεια FHA είναι διαθέσιμα μόνο για τους πρώτους αγοραστές, αλλά οι επαναλαμβανόμενοι δανειολήπτες μπορούν να πληρούν τις προϋποθέσεις, εφόσον ο αγοραστής δεν έχει στην κατοχή του μια πρωτεύουσα κατοικία τουλάχιστον τρία χρόνια πριν την αγορά.
Επιλέγοντας το δάνειο που είναι το καλύτερο για την κατάστασή σας βασίζεται κυρίως στην οικονομική σας υγεία: το εισόδημά σας, το πιστωτικό ιστορικό και το σκορ σας, την απασχόληση και τους οικονομικούς στόχους. Οι υποθηκοί δανειστές μπορούν να βοηθήσουν να αναλύσουν τα οικονομικά σας για να βοηθήσουν στον προσδιορισμό των καλύτερων δανειακών προϊόντων. Μπορούν επίσης να σας βοηθήσουν να κατανοήσετε καλύτερα τις απαιτήσεις για τα προσόντα, οι οποίες τείνουν να είναι πολύπλοκες. Ένας υποστηρικτικός δανειστής ή ένας μεσίτης στεγαστικών δανείων μπορεί επίσης να σας δώσει για να βελτιώσετε τις στοχοθετημένες περιοχές των οικονομικών σας - για να σας βάλω στην ισχυρότερη δυνατή θέση για να πάρετε μια υποθήκη και να αγοράσετε ένα σπίτι.
Η κατώτατη γραμμή
Ανεξάρτητα από τον τύπο δανείου που επιλέγετε, ελέγξτε την πιστωτική σας έκθεση εκ των προτέρων για να δείτε πού βρίσκεστε. Έχετε δικαίωμα σε μία δωρεάν αναφορά πίστωσης από καθένα από τα τρία κύρια γραφεία παροχής στοιχείων κάθε χρόνο μέσω του annualcreditreport.com. Από εκεί, μπορείτε να εντοπίσετε και να διορθώσετε σφάλματα, να εργαστείτε για την εξόφληση χρέους και να βελτιώσετε οποιοδήποτε ιστορικό καθυστερημένων πληρωμών προτού προσεγγίσετε έναν δανειστή υποθηκών.
Μπορεί να είναι επωφελής η επιδίωξη χρηματοδότησης προτού λάβετε σοβαρά υπόψη την αναζήτηση κατοικιών και την πραγματοποίηση προσφορών. Γιατί; Θα μπορείτε να ενεργείτε πιο γρήγορα και να λαμβάνετε σοβαρότερα από τους πωλητές εάν έχετε μια επιστολή προ-έγκρισης στο χέρι.
(Δείτε, επίσης, Ultimate Στεγαστικό Οδηγό, Πώς μπορώ να λάβω προ-εγκριθεί για μια υποθήκη ;, 11 λάθη Πρώτη φορά Αγοραπωλητές θα πρέπει να αποφύγετε, πόσα χρήματα χρειάζομαι για να καταρρεύσει ;, Τι είναι η ασφάλεια των ενυπόθηκων δανείων και ποιες είναι οι επιλογές μου;, Ποια είναι τα έξοδα κλεισίματος; Πώς να αποκτήσετε το καλύτερο επιτόκιο υποθηκών; Ποιοι είναι οι κύριοι τύποι δανειστών;)