Πώς μπορώ να αποφύγω την πληρωμή ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών-PMI;

Η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) είναι ασφαλιστήριο συμβόλαιο που προστατεύει τους δανειστές από τον κίνδυνο αθέτησης και αποκλεισμού. Σε γενικές γραμμές, αν χρειάζεστε χρηματοδότηση για να αγοράσετε ένα σπίτι και να κάνετε προκαταβολή κάτω του 20% του κόστους του, ο δανειστής σας πιθανώς θα χρειαστεί να αγοράσετε ασφάλιση από μια εταιρεία PMI πριν από την υπογραφή του δανείου. Παρόλο που κοστίζει επιπλέον, η PMI επιτρέπει στους αγοραστές που δεν μπορούν να πραγματοποιήσουν σημαντική προκαταβολή (ή εκείνους που επιλέγουν να μην) να λάβουν χρηματοδότηση σε προσιτές τιμές.

6 λόγοι για να αποφύγετε την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών

Πώς να μην πληρώσετε PMI

Ένας τρόπος αποφυγής πληρωμής του PMI είναι η προκαταβολή ίση με τουλάχιστον το ένα πέμπτο της τιμής αγοράς του σπιτιού. σε υποθήκη, ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) του ενυπόθηκου δανείου είναι 80%. Εάν το νέο σας σπίτι κοστίζει 180.000 δολάρια, για παράδειγμα, θα χρειαστεί να μειώσετε τουλάχιστον τα 36.000 δολάρια για να αποφύγετε την πληρωμή του PMI. Ενώ αυτός είναι ο απλούστερος τρόπος αποφυγής PMI, μια προκαταβολή που το μέγεθος μπορεί να μην είναι εφικτή.

Μια άλλη επιλογή για τους ειδικευμένους δανειολήπτες είναι μια υποθήκη piggyback. Σε αυτή την περίπτωση, ένα δεύτερο δάνειο στεγαστικών ή στεγαστικών δανείων εκπίπτει ταυτόχρονα με την πρώτη υποθήκη. Με μια υποθήκη "80-10-10", για παράδειγμα, το 80% της τιμής αγοράς καλύπτεται από την πρώτη υποθήκη, το 10% καλύπτεται από το δεύτερο δάνειο και το τελικό 10% καλύπτεται από την προκαταβολή σας. Αυτό μειώνει το δάνειο σε αξία (LTV) της πρώτης υποθήκης σε λιγότερο από 80%, εξαλείφοντας την ανάγκη για ΡΜΙ. Για παράδειγμα, εάν το νέο σας σπίτι κοστίζει 180.000 δολάρια, η πρώτη σας υποθήκη θα είναι 144.000 δολάρια, η δεύτερη υποθήκη θα είναι 18.000 δολάρια, και η προκαταβολή σας θα είναι $ 18.000.

Μια τελική επιλογή είναι η ασφάλιση υποθηκών υπό μορφή δανείου (LMPI), όπου το κόστος του PMI περιλαμβάνεται στο επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων για τη διάρκεια του δανείου. Ως εκ τούτου, μπορεί να καταλήξετε να πληρώνετε περισσότερα σε τόκους για τη διάρκεια του δανείου.

Βασικές τακτικές

• Η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) πραγματοποιείται αν χρειαστεί να χρηματοδοτήσετε πάνω από το 80% της τιμής αγοράς μιας κατοικίας.
• Μπορείτε να αποφύγετε το PMI ταυτόχρονα να πάρετε μια πρώτη και δεύτερη υποθήκη στο σπίτι, ώστε κανένα δάνειο να μην υπερβαίνει το 80% του κόστους του.
• Μπορείτε να επιλέξετε την ασφάλιση υποθηκών (LMPI), αν και αυτό αυξάνει συχνά το επιτόκιο της υποθήκης σας.
• Μπορείτε να ζητήσετε την ακύρωση των πληρωμών PMI μόλις έχετε συγκεντρώσει τουλάχιστον το 20% της συμμετοχής σας στο σπίτι.

Τερματισμός PMI νωρίς

Μόλις πάρετε την υποθήκη σας για λίγα χρόνια, ίσως μπορέσετε να απαλλαγείτε από το PMI με αναχρηματοδότηση - δηλαδή, αντικαθιστώντας το τρέχον σας δάνειο με ένα νέο - αν και θα πρέπει να σταθμίσετε το κόστος της αναχρηματοδότησης έναντι του κόστους να συνεχίσουν να πληρώνουν ασφάλιστρα υποθηκών. Μπορεί επίσης να είστε σε θέση να χαλαρώσετε νωρίτερα προπληρώνοντας το κεφάλαιο της υποθήκης σας έτσι ώστε να έχετε τουλάχιστον 20% μετοχές (ιδιοκτησία) στο σπίτι σας. Μόλις δημιουργηθεί αυτό το ποσό ιδίων κεφαλαίων, μπορείτε να ζητήσετε από τον δανειστή να ακυρώσει το PMI σας.

Υποθέτοντας ότι παραμένετε σε ισχύ με τις πληρωμές υποθηκών, το PMI τελικά τελειώνει στις περισσότερες περιπτώσεις. Μόλις ο δείκτης LTV υποθηκών μειωθεί στο 78% - που σημαίνει την προκαταβολή σας, συν το κεφάλαιο του δανείου που έχετε πληρώσει μακριά, ισούται με το 22% της τιμής αγοράς του σπιτιού - ο ομοσπονδιακός νόμος προστασίας ιδιοκτητών σπιτιού απαιτεί από τον δανειστή να ακυρώσει αυτόματα την ασφάλιση.

Διαχειριστής συμβουλών

Scott Gaynor, CFP®, AIF®
KCS Wealth Advisory, LLC, Λος Άντζελες, Καλιφόρνια

Υπάρχουν διάφοροι τρόποι για να αποφύγετε τον PMI:

• Βάλτε 20% χαμηλότερα στην αγορά κατοικίας σας
• Ασφάλιση ασφάλισης υποθηκών (LPMI)
• Δάνειο VA (για τους επιλέξιμους στρατιωτικούς βετεράνους)
• Ορισμένες πιστωτικές ενώσεις μπορούν να παραιτηθούν από το PMI για τους κατάλληλους υποψηφίους
• Υποθήκες Piggyback
• Δάνειο γιατρού

Υπάρχουν μερικά πράγματα που πρέπει να σημειώσετε σχετικά με τις παραπάνω επιλογές.

Με το LPMI, ο δανειστής πληρώνει το κόστος PMI, αλλά πιθανότατα θα σας παρέχει υψηλότερο επιτόκιο στεγαστικών δανείων. Επίσης, το LPMI δεν εξαλείφεται όπως τελικά το PMI κάνει.

Με μια υποθήκη υποθήκη, οι αγοραστές μπορούν να χρησιμοποιήσουν δύο δάνεια αντί ενός (piggyback) για να αγοράσουν ένα σπίτι. Το πρώτο είναι ένα παραδοσιακό ενυπόθηκο δάνειο. Το δεύτερο περιλαμβάνει είτε μια πιστωτική πίστη στο σπίτι είτε ένα τυποποιημένο δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης. Το δεύτερο δάνειο καλύπτει το υπόλοιπο ποσό για να λάβει το 20% προκαταβολή και συνήθως έχει υψηλότερο επιτόκιο.