Πώς να υπολογίσετε την απόδοση επένδυσης (ROI) σε μια ιδιότητα ενοικίασης

Ένας από τους κύριους λόγους που οι άνθρωποι επενδύουν είναι να αυξήσουν τον πλούτο τους. Ενώ τα κίνητρα μπορεί να διαφέρουν μεταξύ των επενδυτών - κάποιοι μπορεί να θέλουν χρήματα για συνταξιοδότηση, άλλοι μπορεί να επιλέξουν να χαλιναγωγήσουν χρήματα για άλλα γεγονότα ζωής, όπως το να έχουν ένα μωρό ή για να κάνουν γάμο, είναι συνήθως η βάση όλων των επενδύσεων. Και δεν έχει σημασία πού βάζετε τα χρήματά σας, είτε πρόκειται για χρηματιστηριακή αγορά, αγορά ομολόγων ή για ακίνητα.

Η ακίνητη περιουσία είναι ένα ενσώματο αγαθό που αποτελείται από γη και γενικά περιλαμβάνει οποιεσδήποτε δομές ή πόρους που βρίσκονται σε αυτή τη γη. Οι επενδύσεις σε ακίνητα αποτελούν ένα παράδειγμα επένδυσης σε ακίνητα. Αυτά αγοράζονται με την πρόθεση να κερδίσουν χρήματα μέσω εσόδων από ενοίκια. Μερικοί άνθρωποι αγοράζουν επενδυτικά ακίνητα με πρόθεση να τα πουλήσουν μετά από σύντομο χρονικό διάστημα. Ανεξάρτητα από την πρόθεση, για τους επενδυτές που διαφοροποιούν το επενδυτικό τους χαρτοφυλάκιο με ακίνητα, είναι σημαντικό να μετρηθεί η απόδοση επένδυσης (ROI) για να προσδιοριστεί η κερδοφορία μιας ιδιοκτησίας. Αυτό το άρθρο ρίχνει μια ματιά σε ποια απόδοση της επένδυσης, πώς να την υπολογίσετε για την ιδιοκτησία ενοικίασης και γιατί είναι μια σημαντική μεταβλητή που πρέπει να γνωρίζετε προτού πραγματοποιήσετε μια αγορά.

Βασικές τακτικές

• Η απόδοση των επενδύσεων μετρά πόσα χρήματα ή κέρδη πραγματοποιούνται σε μια επένδυση ως ποσοστό του κόστους της επένδυσης.
• Για να υπολογίσετε το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης για αγορά μετρητών, πάρτε το καθαρό κέρδος ή το καθαρό κέρδος από την επένδυση και διαιρέστε το με το αρχικό κόστος.
• Αν έχετε υποθήκη, θα πρέπει να υπολογίσετε την προκαταβολή σας και την πληρωμή υποθηκών.
• Περιλαμβάνονται άλλες μεταβλητές που μπορούν να επηρεάσουν την απόδοση της επένδυσής σας, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων επισκευής και συντήρησης, καθώς και των τακτικών εξόδων.

Τι είναι η απόδοση επένδυσης (ROI);

Η απόδοση των επενδύσεων μετρά πόσα χρήματα ή κέρδη πραγματοποιούνται σε μια επένδυση ως ποσοστό του κόστους της επένδυσης. Δείχνει πόσο αποτελεσματικά και αποτελεσματικά χρησιμοποιούνται δολάρια επενδύσεων για τη δημιουργία κερδών. Το να γνωρίζετε ποια είναι η απόδοση της επένδυσής σας επιτρέπει στους επενδυτές να εκτιμούν εάν η τοποθέτηση χρημάτων σε μια συγκεκριμένη επένδυση είναι μια σοφή επιλογή ή όχι.

Η απόδοση της επένδυσης μπορεί να είναι για οποιεσδήποτε μετοχές οχημάτων, ομόλογα, ένα λογαριασμό ταμιευτηρίου, ακόμη και ένα ακίνητο. Ο υπολογισμός μιας σημαντικής απόδοσης επένδυσης για μια κατοικημένη ιδιοκτησία μπορεί να είναι δύσκολος επειδή οι υπολογισμοί μπορούν εύκολα να χειραγωγηθούν - ορισμένες μεταβλητές μπορούν να συμπεριληφθούν ή να αποκλειστούν στον υπολογισμό. Μπορεί να γίνει ιδιαίτερα δύσκολο όταν οι επενδυτές έχουν τη δυνατότητα να πληρώσουν μετρητά ή να πάρουν υποθήκη επί του ακινήτου.

Εδώ θα εξετάσουμε δύο παραδείγματα για τον υπολογισμό της απόδοσης επένδυσης (ROI) σε μια κατοικημένη ιδιοκτησία ενοικίασης - μια αγορά μετρητών και μία που χρηματοδοτείται με υποθήκη.

Ο τύπος για απόδοση επένδυσης (ROI)

ROI = Κέρδος από Επενδύσεις - Κόστος ΕπενδύσεωνΚόδος ΕπενδύσεωνROI \ text {} = \ text {} \ frac {Κέρδος \ Επενδύσεων \ κείμενο {} - \ text {} Κόστος \ } ROI = Κόστος επένδυσηςγια την επένδυση - Κόστος επένδυσης

Για να υπολογίσετε το κέρδος ή το κέρδος από οποιαδήποτε επένδυση, πάρτε πρώτα την συνολική απόδοση της επένδυσης και αφαιρέστε το αρχικό κόστος της επένδυσης. Δεδομένου ότι η απόδοση της επένδυσης είναι ένας δείκτης κερδοφορίας, μας δίνει το κέρδος από μια επένδυση που αντιπροσωπεύεται σε ποσοστιαίες μονάδες.

Επειδή η απόδοση των επενδύσεων είναι λόγος κερδοφορίας, το κέρδος αντιπροσωπεύεται σε ποσοστιαίες μονάδες.

Για να υπολογίσουμε την ποσοστιαία απόδοση της επένδυσης, λαμβάνουμε το καθαρό κέρδος ή το καθαρό κέρδος από την επένδυση και τη διαιρούμε με το αρχικό κόστος.

Για παράδειγμα, εάν αγοράσετε ένα απόθεμα ABC για $ 1.000 και το πωλήσετε δύο χρόνια αργότερα για $ 1.600, το καθαρό κέρδος είναι $ 600 ($ 1.600 - $ 1.000). Η απόδοση επένδυσης για το απόθεμα είναι 60% [$ 600 (καθαρό κέρδος) ÷ $ 1.000 (κόστος) = 0.60].

Υπολογισμός της απόδοσης επένδυσης σε ιδιότητες ενοικίασης

Η παραπάνω εξίσωση φαίνεται αρκετά εύκολο να υπολογιστεί, αλλά να έχετε κατά νου ότι υπάρχουν αρκετές μεταβλητές που έρχονται σε επαφή με την ακίνητη περιουσία που μπορεί να επηρεάσει τους αριθμούς ROI. Αυτά περιλαμβάνουν τα έξοδα επισκευής και συντήρησης και τις μεθόδους καταμέτρησης της μόχλευσης - το χρηματικό ποσό που δανείστηκε με τόκο για την πραγματοποίηση της αρχικής επένδυσης.

Κατά την αγορά ακινήτου, οι όροι χρηματοδότησης μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά την τιμή της επένδυσης. Αλλά χρησιμοποιώντας πόρους όπως ένας υπολογιστής υποθηκών μπορεί να σας βοηθήσει να εξοικονομήσετε χρήματα, βοηθώντας σας να βρείτε ευνοϊκά επιτόκια.

ROI για συναλλαγές μετρητών

Ο υπολογισμός της απόδοσης περιουσίας μιας ιδιοκτησίας είναι αρκετά απλός εάν αγοράσετε ένα ακίνητο με μετρητά. Ακολουθεί ένα παράδειγμα ακινήτου που αγοράστηκε με μετρητά:

• Πληρώσατε 100.000 δολάρια σε μετρητά για την ενοικίαση ακινήτου.
• Τα έξοδα κλεισίματος ήταν 1.000 δολάρια και τα έξοδα αναδιαμόρφωσης ανήλθαν σε 9.000 δολάρια, με αποτέλεσμα η συνολική σας επένδυση να ανέρχεται σε $ 110.000 για το ακίνητο.
• Έχετε εισπράξει 1.000 δολάρια κάθε μήνα.

Ενα χρόνο αργότερα:

• Έχετε κερδίσει 12.000 δολάρια σε έσοδα από ενοίκια για αυτούς τους 12 μήνες.
• Τα έξοδα, συμπεριλαμβανομένου του λογαριασμού νερού, των φόρων ιδιοκτησίας και της ασφάλισης, ανήλθαν σε 2.400 δολάρια για το έτος ή 200 δολάρια το μήνα.
• Η ετήσια απόδοση ήταν $ 9.600 ($ 12.000 - $ 2.400).

Για να υπολογίσετε την απόδοση επένδυσης (ROI)

• Χωρίστε την ετήσια απόδοση ($ 9.600) με το ποσό της συνολικής επένδυσης ή $ 110.000.
• ROI = $ 9.600 ÷ $ 110.000 = 0.087 ή 8.7%.
• Η απόδοση επένδυσης (ROI) ήταν 8, 7%.

ROI για χρηματοδοτούμενες συναλλαγές

Ο υπολογισμός της απόδοσης επένδυσης στις χρηματοδοτούμενες συναλλαγές εμπλέκεται περισσότερο.

Για παράδειγμα, αγοράσατε την ίδια ιδιοκτησία ενοικίασης ύψους 100.000 δολαρίων όπως παραπάνω, αλλά αντί να πληρώσετε μετρητά, έχετε πάρει υποθήκη.

• Η προκαταβολή που απαιτείται για την υποθήκη ήταν 20% της τιμής αγοράς ή 20.000 δολάρια (τιμή πώλησης 100.000 δολάρια x 20%).
• Τα κόστη κλεισίματος ήταν υψηλότερα, κάτι που είναι τυπικό για υποθήκη συνολικής αξίας 2.500 δολαρίων.
• Πληρώσατε $ 9.000 για αναδιαμόρφωση.
• Τα συνολικά έξοδά σας ήταν $ 31.500 ($ 20.000 + $ 2.500 + $ 9.000).

Υπάρχουν επίσης συνεχή έξοδα με υποθήκη:

• Ας υποθέσουμε ότι έχετε πάρει ένα δάνειο 30 ετών με σταθερό επιτόκιο 4%. Από το δανεισμένο $ 80.000 (τιμή πώλησης $ 100.000 μείον την προκαταβολή $ 20.000), το μηνιαίο τίμημα και το ενδιαφέρον θα ήταν $ 381.93.
• Θα προσθέσουμε τα ίδια $ 200 το μήνα για να καλύψουμε τα ύδατα, τους φόρους και την ασφάλεια, κάνοντας τη συνολική μηνιαία σας πληρωμή $ 581.93.
• Έσοδα από ενοίκια $ 1.000 ανά μήνα ανέρχονται σε $ 12.000 για το έτος.
• Η μηνιαία ταμειακή σας ροή ανερχόταν σε 418, 07 δολάρια μηνιαίως (ενοικίαση 1.000 $ - πληρωμή υποθηκών ύψους 581, 93 δολαρίων).

Ενα χρόνο μετά:

• Έχετε κερδίσει 12.000 δολάρια συνολικά έσοδα από ενοίκια για το έτος στα 1.000 δολάρια το μήνα.
• Η ετήσια απόδοση ήταν $ 5.016, 84 ($ 418.07 x 12 μήνες).

Για να υπολογίσετε την απόδοση επένδυσης (ROI)

• Χωρίστε την ετήσια απόδοση με τα αρχικά σας έξοδα (η προκαταβολή $ 20.000, το κλείσιμο του κόστους 2.500 $ και η αναδιαμόρφωση για $ 9.000) για να καθορίσετε την απόδοση επένδυσης (ROI).
• ROI: $ 5, 016.84 ÷ $ 31.500 = 0.159.
• Το ROI σας είναι 15, 9%.

Αρχική Equity

Μερικοί επενδυτές προσθέτουν το μετοχικό κεφάλαιο στην εξίσωση. Το μετοχικό κεφάλαιο είναι η αγοραία αξία του ακινήτου μείον το συνολικό υπόλοιπο του δανείου. Λάβετε υπόψη ότι το μετοχικό κεφάλαιο δεν είναι μετρητά. Θα πρέπει να πουλήσετε το ακίνητο για να έχετε πρόσβαση σε αυτό.

Για να υπολογίσετε το ποσό των ιδίων κεφαλαίων στο σπίτι σας, αναθεωρήστε το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης των ενυπόθηκων δανείων για να μάθετε πόσο από τις πληρωμές υποθηκών σας πήγε προς καταβολή του κεφαλαίου του δανείου. Αυτό δημιουργεί το κεφάλαιο στο σπίτι σας.

Το ποσό ιδίων κεφαλαίων μπορεί να προστεθεί στην ετήσια απόδοση. Στο παράδειγμά μας, το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης για το δάνειο έδειξε ότι καταβλήθηκαν συνολικά κεφάλαια 1.408, 84 δολαρίων κατά τους πρώτους 12 μήνες.

• Η νέα ετήσια απόδοση, συμπεριλαμβανομένου του τμήματος μετοχών, ισούται με $ 6.425, 68 (ετήσιο εισόδημα 5.016, 84 δολ. + Μετοχές 1.408, 84 δολάρια).
• ROI = $ 6.425, 68 ÷ $ 31.500 = 0.20.
• Η απόδοση της επένδυσής σας είναι 20%.

Σημασία της επένδυσης (ROI) για ακίνητα

Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, η γνώση της επένδυσης (ROI) σε οποιαδήποτε επένδυση, ειδικά στην ακίνητη περιουσία, επιτρέπει στους επενδυτές να είναι πιο ενημερωμένοι. Προτού να αγοράσετε, ίσως μπορείτε να υπολογίσετε το κόστος και τα έξοδά σας, καθώς και τα έσοδα από ενοίκια. Αυτό σας δίνει την ευκαιρία να το συγκρίνετε με άλλες, παρόμοιες ιδιότητες. Μόλις το μειώσετε, μπορείτε στη συνέχεια να καθορίσετε πόσο θα κάνετε. Εάν, σε οποιοδήποτε σημείο, συνειδητοποιήσετε ότι το κόστος και τα έξοδά σας θα υπερβούν την απόδοση επένδυσής σας, ίσως χρειαστεί να αποφασίσετε αν θέλετε να το οδηγήσετε και να ελπίζετε ότι θα κάνετε πάλι κέρδος ή αν πρέπει να πωλήσετε το ακίνητό σας δεν χάνεις.

Άλλα θέματα

Φυσικά, ενδέχεται να υπάρχουν πρόσθετα έξοδα για την ιδιοκτησία ενός ακινήτου, όπως επισκευές ή έξοδα συντήρησης, τα οποία θα πρέπει να συμπεριληφθούν στους υπολογισμούς που επηρεάζουν τελικά την απόδοση της επένδυσης.

Επίσης, υποθέσαμε ότι το ακίνητο έχει ενοικιαστεί για τους 12 μήνες. Σε πολλές περιπτώσεις, οι κενές θέσεις εμφανίζονται ιδιαίτερα μεταξύ μισθωτών και η έλλειψη εισοδήματος για αυτούς τους μήνες πρέπει να λαμβάνεται υπόψη στους υπολογισμούς σας.

Η απόδοση επένδυσης (ROI) για ένα ακίνητο είναι διαφορετική, διότι εξαρτάται από το εάν το ακίνητο χρηματοδοτείται με υποθήκη ή πληρώνεται σε μετρητά. Ως γενικός κανόνας, όσο λιγότερα μετρητά πληρώνονται εκ των προτέρων ως προκαταβολή επί του ακινήτου, τόσο μεγαλύτερο θα είναι το υπόλοιπο των ενυπόθηκων δανείων, αλλά τόσο μεγαλύτερη είναι η απόδοση της επένδυσής σας. Αντίθετα, όσο περισσότερο μετρητά πληρώνονται εκ των προτέρων και όσο λιγότερο δανείζετε, τόσο χαμηλότερη είναι η απόδοση επένδυσης (ROI), δεδομένου ότι το αρχικό σας κόστος θα ήταν υψηλότερο. Με άλλα λόγια, η χρηματοδότηση σας επιτρέπει να ενισχύσετε την απόδοση της επένδυσής σας βραχυπρόθεσμα, αφού τα αρχικά σας έξοδα είναι χαμηλότερα.

Είναι σημαντικό να χρησιμοποιείτε μια συνεπή προσέγγιση κατά τη μέτρηση της απόδοσης επένδυσης (ROI) για πολλαπλές ιδιότητες. Για παράδειγμα, εάν συμπεριλάβετε το μετοχικό κεφάλαιο στην αξιολόγηση ενός ακινήτου, θα πρέπει να συμπεριλάβετε τα ίδια κεφάλαια των άλλων ακινήτων κατά τον υπολογισμό της απόδοσης επένδυσης για το χαρτοφυλάκιο ακινήτων σας.