Πώς να αξιολογήσετε ένα Trust Επενδύσεων Ακινήτων (REIT)

Οι επενδυτές που επιδιώκουν να εκτιμήσουν την αξία ενός επενδυτικού ομίλου επενδύσεων σε ακίνητα (REIT), θα διαπιστώσουν ότι δεν ισχύουν παραδοσιακές μετρήσεις όπως τα κέρδη ανά μετοχή (EPS) και τα κέρδη βάσει κερδών (P / E). Σε αυτό το άρθρο, θα συζητήσουμε μια πιο αξιόπιστη μέθοδο για την εκτίμηση της αξίας της REIT.

Εξέταση κεφαλαίων από πράξεις (FFO)

Ας ξεκινήσουμε εξετάζοντας μια συνοπτική κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων από την XYZ Residential (XYZ), μια φανταστική κατοικία REIT.

Από το 2017 έως το 2018, το καθαρό εισόδημα της XYZ Residential, ή "κατώτατο όριο", αυξήθηκε σχεδόν κατά 30% (+ 122.534 δολάρια στα 543.847 δολάρια). Ωστόσο, αυτοί οι αριθμοί καθαρού εισοδήματος περιλαμβάνουν τα έξοδα απόσβεσης, τα οποία είναι σημαντικά στοιχεία γραμμής. Για τις περισσότερες επιχειρήσεις, η απόσβεση είναι ένα αποδεκτό μη χρηματικό τέλος που κατανέμει το κόστος μιας επένδυσης που πραγματοποιήθηκε σε μια προηγούμενη περίοδο. Αλλά η ακίνητη περιουσία είναι διαφορετική από τις περισσότερες επενδύσεις σε σταθερές εγκαταστάσεις ή εξοπλισμό, επειδή η περιουσία χάνει πολύ συχνά την αξία και συχνά εκτιμά. Το καθαρό εισόδημα, ένα μέτρο που μειώνεται με την απόσβεση, είναι επομένως ένας κατώτερος βαθμός απόδοσης. Ως εκ τούτου, είναι λογικό να κρίνουμε τα REIT με κεφάλαια από λειτουργίες (FFO), τα οποία αποκλείουν την απόσβεση. (Για αναγνώσεις στο υπόβαθρο σχετικά με την επένδυση στο REIT, ανατρέξτε στο The REIT Way.)

Οι εταιρείες υποχρεούνται να συμβιβάζουν την FFO, η οποία αναφέρεται στις υποσημειώσεις, μαζί με τα καθαρά έσοδα. Ο γενικός υπολογισμός περιλαμβάνει την προσθήκη της απόσβεσης στο καθαρό εισόδημα και την αφαίρεση των κερδών από τις πωλήσεις αποσβέσιμης περιουσίας. Αφαιρούμε αυτά τα κέρδη, αν υποτεθεί ότι δεν είναι επαναλαμβανόμενα και επομένως δεν συμβάλλουν στην ικανότητα πληρωμής των αειφόρων μερισμάτων από την REIT. Ο συμβιβασμός του καθαρού εισοδήματος με το FFO (με ελαφρά στοιχεία που αφαιρέθηκαν για λόγους σαφήνειας) το 2017 και το 2018 έχει ως εξής:

Είναι ξεκάθαρο ότι, μετά την απόσβεση των αποσβέσεων και την αφαίρεση των εσόδων από ακίνητα, τα κεφάλαια από λειτουργίες (FFO) ισοδυναμούν με περίπου $ 838.390 το 2017 και σχεδόν $ 758.000 το 2018.

Το FFO πρέπει να αναφέρεται αλλά περιέχει μια αδυναμία: Δεν αφαιρεί τις κεφαλαιουχικές δαπάνες που απαιτούνται για τη διατήρηση του υπάρχοντος χαρτοφυλακίου ακινήτων. Οι ακινητοποιήσεις των μετόχων πρέπει να διατηρηθούν, για παράδειγμα, τα διαμερίσματα ζωγραφικής, οπότε η FFO δεν είναι η πραγματική υπολειμματική ταμειακή ροή που παραμένει μετά από όλες τις δαπάνες και τις δαπάνες.

Συνεπώς, οι επαγγελματίες αναλυτές χρησιμοποιούν ένα μέτρο που ονομάζεται «προσαρμοσμένα κεφάλαια από λειτουργίες» (AFFO) για την εκτίμηση της αξίας της REIT. Αν και η FFO χρησιμοποιείται συνήθως, οι επαγγελματίες τείνουν να επικεντρώνονται στην AFFO για δύο λόγους. Πρώτον, είναι μια ακριβέστερη μέτρηση της υπολειπόμενης ταμειακής ροής που διατίθεται στους μετόχους και συνεπώς ένας καλύτερος "βασικός αριθμός" για την εκτίμηση της αξίας. Δεύτερον, είναι αλήθεια η υπολειμματική ταμειακή ροή και ένας καλύτερος προγνωστικός δείκτης της μελλοντικής ικανότητας της REIT να πληρώνει μερίσματα.

Η AFFO δεν έχει ενιαίο ορισμό, αλλά οι περισσότεροι υπολογισμοί αφαιρούν τις κεφαλαιουχικές δαπάνες, όπως αναφέρθηκε παραπάνω. Στην περίπτωση της XYZ Residential, αφαιρούνται περίπου 182.000 δολάρια από την FFO για να λάβουν AFFO για το έτος 2018. Αυτός ο αριθμός μπορεί να βρεθεί στην κατάσταση ταμειακών ροών της REIT. Χρησιμοποιείται ως εκτίμηση των απαιτούμενων μετρητών για τη διατήρηση των υπαρχουσών ιδιοτήτων, παρόλο που μια προσεκτική ματιά σε συγκεκριμένες ιδιότητες θα μπορούσε να παράγει πιο ακριβείς πληροφορίες.

Οι παραδοσιακές μετρήσεις, όπως κέρδη ανά μετοχή EPS και P / E δεν είναι αξιόπιστες για την εκτίμηση της αξίας ενός REIT.

Εξέταση εξέτασης σε FFO και / ή AFFO

Μπορούμε να υπολογίσουμε την τιμή της REIT με μεγαλύτερη ακρίβεια όταν έχουμε τα FFO και AFFO στο χέρι, αναζητώντας την αναμενόμενη αύξηση σε μία ή και στις δύο μετρήσεις. Αυτό απαιτεί προσεκτική εξέταση των υποκείμενων προοπτικών της REIT και του τομέα της. Οι ιδιαιτερότητες της αξιολόγησης των προοπτικών ανάπτυξης της REIT ξεπερνούν το πεδίο εφαρμογής του παρόντος άρθρου, αλλά εδώ είναι μερικές πηγές που πρέπει να λάβουμε υπόψη:

• η προοπτική αύξησης του μισθώματος
• την προοπτική βελτίωσης / διατήρησης των ποσοστών πληρότητας
• (μια δημοφιλής και επιτυχημένη τακτική είναι να αποκτήσουν ιδιότητες χαμηλού επιπέδου και να τις αναβαθμίσουν για να προσελκύσουν υψηλότερης ποιότητας ενοικιαστές · οι καλύτεροι ενοικιαστές οδηγούν σε υψηλότερα ποσοστά πληρότητας (λιγότερες εκβολές) και υψηλότερα ενοίκια)
• (πολλά REITs ενθαρρύνουν την ανάπτυξη της FFO μέσω της απόκτησης, αλλά είναι ευκολότερο να το λέει παρά να γίνει επειδή το REIT πρέπει να διανέμει τα περισσότερα κέρδη και συνήθως δεν έχει μεγάλο χρηματικό έπαθλο, αλλά πολλά REITs κλέβουν με επιτυχία τα χαρτοφυλάκιά τους, χρηματοδότηση της απόκτησης υποτιμημένων περιουσιακών στοιχείων)

Εφαρμογή πολλαπλών σε FFO / AFFO

Η συνολική απόδοση της REIT προέρχεται από δύο πηγές: καταβληθέντα μερίσματα και ανατίμηση των τιμών. Η αναμενόμενη ανατίμηση των τιμών μπορεί να αναλυθεί σε δύο επιπλέον συνιστώσες: την αύξηση του FFO / AFFO και την αύξηση του πολλαπλασιασμού τιμής-προς-

Ας δούμε τα πολλαπλάσια για το XYZ. Σημειώνουμε ότι δείχνουμε την τιμή διαιρούμενη με FFO, η οποία στην πραγματικότητα είναι η κεφαλαιοποίηση της αγοράς διαιρούμενη με FFO. Η χρηματιστηριακή αξία της XYZ (αριθμός μετοχών πολλαπλασιαζόμενη με την τιμή ανά μετοχή) σε αυτό το παράδειγμα είναι περίπου 8 δισεκατομμύρια δολάρια.

Πώς μπορούμε να ερμηνεύσουμε αυτά τα πολλαπλάσια, εκτός από την άμεση σύγκριση με τους ομοτίμους της βιομηχανίας ">

Εκτός από τα καταβληθέντα μερίσματα, η ανατίμηση των τιμών κατανέμεται σε δύο πηγές: αύξηση του FFO / AFFO ή / και επέκταση της πολλαπλής αποτίμησης (λόγος τιμής προς FFO ή τιμής προς AFFO). Θα πρέπει να εξετάσουμε και τις δύο πηγές μαζί όταν εξετάζουμε ένα REIT με ευνοϊκές προοπτικές ανάπτυξης της FFO. Για παράδειγμα, αν η FFO αυξηθεί στο 10% και διατηρηθεί το πολλαπλάσιο των 10, 55x, η τιμή θα αυξηθεί κατά 10%. Ωστόσο, εάν το πολλαπλάσιο επεκτείνει περίπου το 5% έως 11x, η ανατίμηση των τιμών θα είναι περίπου 15% (10% ανάπτυξη FFO + 5% πολλαπλή επέκταση).

Μια χρήσιμη άσκηση παίρνει την αμοιβαία πολλαπλή τιμή προς AFFO, δηλαδή 1 ÷ [Τιμή / AFFO] = AFFO / Τιμή . Αυτό αντιστοιχεί περίπου στο 7, 2% ( $ 575, 7 ÷ 8, 000 ) με το XYZ Residential και ονομάζεται "απόδοση AFFO". Για να αξιολογήσουμε την τιμή της REIT, μπορούμε στη συνέχεια να συγκρίνουμε την απόδοση AFFO με:

1. το ποσοστό κεφαλαιοποίησης της αγοράς ή "ανώτατο όριο"

2. η εκτίμησή μας για την ανάπτυξη του REIT στην FFO / AFFO.

Το ανώτατο όριο είναι ένας γενικός αριθμός που λέει στους επενδυτές πόσο η αγορά πληρώνει επί του παρόντος για ακίνητα. Για παράδειγμα, το 8% σημαίνει ότι οι επενδυτές πληρώνουν γενικά περίπου 12, 5 φορές ( 1 ÷ 8% ) τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) κάθε ακινήτου.

Ας υποθέσουμε ότι το ποσοστό της κεφαλαιοποίησης της αγοράς είναι περίπου 7% και η προσδοκία ανάπτυξης για το FFO / AFFO του XYZ είναι μια επιθετική 5%. Δεδομένης της υπολογιζόμενης απόδοσης του AFFO κατά 7, 2%, πιθανότατα θα εξετάσουμε μια καλή επένδυση, επειδή η τιμή μας είναι λογική σε σύγκριση με το ανώτατο όριο της αγοράς (είναι ακόμη λίγο υψηλότερο, το οποίο είναι καλύτερο). Επιπλέον, η αύξηση που αναμένουμε θα πρέπει τελικά να μεταφράζεται τόσο σε υψηλότερα μερίσματα όσο και σε τιμές. Στην πραγματικότητα, αν όλοι οι άλλοι επενδυτές συμφώνησαν με την αξιολόγησή μας, η τιμή του XYZ θα ήταν πολύ υψηλότερη, επειδή θα χρειαζόταν ένα υψηλότερο πολλαπλάσιο για να ενσωματώσει αυτές τις προσδοκίες ανάπτυξης.

Η κατώτατη γραμμή

Η αξιολόγηση της REIT παρέχει μεγαλύτερη σαφήνεια όταν εξετάζει τους πόρους από λειτουργίες (FFO) και όχι καθαρό εισόδημα. Οι υποψήφιοι επενδυτές θα πρέπει επίσης να υπολογίζουν τα προσαρμοσμένα κεφάλαια από τις δραστηριότητες (AFFO), τα οποία αφαιρούν τις πιθανές δαπάνες που απαιτούνται για τη διατήρηση του χαρτοφυλακίου ακινήτων. Η AFFO παρέχει ένα εξαιρετικό εργαλείο για τη μέτρηση της παραγωγικής ικανότητας και των αναπτυξιακών προοπτικών της REIT.