Ορισμός δανείου υψηλού δείκτη
Ένα δάνειο υψηλής αναλογίας είναι δάνειο με το οποίο η αξία του δανείου είναι υψηλή σε σχέση με την αξία του ακινήτου που χρησιμοποιείται ως εξασφάλιση. Τα ενυπόθηκα δάνεια που έχουν υψηλά ποσοστά δανείων έχουν αξία δανείου που προσεγγίζει το 100% της αξίας του ακινήτου. Ένα υψηλό ποσοστό δανείου μπορεί να εγκριθεί για έναν δανειολήπτη που δεν είναι σε θέση να μειώσει ένα μεγάλο προκαταβολή.
Για τα ενυπόθηκα δάνεια, ένα δάνειο υψηλής αναλογίας συνήθως σημαίνει ότι η αξία του δανείου υπερβαίνει το 80% της αξίας του ακινήτου. Ο υπολογισμός ονομάζεται λόγος δανείου προς αξία (LTV), ο οποίος αποτελεί αξιολόγηση του δανειστικού κινδύνου που χρησιμοποιούν τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα πριν εγκρίνουν μια υποθήκη.
Βασικές τακτικές
- Ένα δάνειο υψηλής αναλογίας είναι δάνειο με το οποίο η αξία του δανείου είναι υψηλή σε σχέση με την αξία του ακινήτου που χρησιμοποιείται ως εξασφάλιση.
- Τα ενυπόθηκα δάνεια που έχουν υψηλά ποσοστά δανείων έχουν αξία δανείου που προσεγγίζει το 100% της αξίας του ακινήτου.
- Ένα δάνειο υψηλής αναλογίας συνήθως σημαίνει ότι η αξία του δανείου υπερβαίνει το 80% της αξίας του ακινήτου. Ο υπολογισμός ονομάζεται λόγος δανείου προς αξία (LTV).
Η φόρμουλα για ένα δάνειο υψηλού επιτοκίου με LTV
Παρόλο που δεν υπάρχει συγκεκριμένος τύπος για τον υπολογισμό ενός δανείου υψηλού δείκτη, οι επενδυτές θα πρέπει πρώτα να υπολογίσουν τη σχέση δανείου προς αξία στην κατάστασή τους για να καθορίσουν εάν το δάνειο υπερβαίνει το όριο LTV 80%.
Αναλογία Δανείου προς Τιμή = Ποσό ΣτεγαστικούΠρόσθετη τιμή ακινήτου \ κείμενο {Δανειακός Δείκτης} = \ frac {\ text {Τιμή Δανείου}} {\ text {Τιμή Εκτιμώμενης Ιδιοκτησίας}} Δανείου προς Τιμή =
Πώς να υπολογίσετε ένα δάνειο υψηλού επιτοκίου χρησιμοποιώντας LTV
- Ο λόγος LTV υπολογίζεται διαιρώντας το ποσό που δανείστηκε με την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου.
- Πολλαπλασιάστε το αποτέλεσμα κατά 100 για να το εκφράσετε ως ποσοστό.
- Αν η αξία του δανείου μετά την προκαταβολή σας υπερβαίνει το 80% του LTV, το δάνειο θεωρείται ως δάνειο υψηλής αναλογίας.
Τι σημαίνει ένα δάνειο υψηλού επιτοκίου;
Οι δανειστές και οι χρηματοπιστωτικοί φορείς χρησιμοποιούν το δείκτη LTV για να μετρήσουν το επίπεδο κινδύνου που συνδέεται με την κατασκευή ενυπόθηκου δανείου. Εάν ένας δανειολήπτης δεν μπορεί να κάνει μια αρκετά μεγάλη προκαταβολή και ως εκ τούτου, η αξία του δανείου πλησιάζει την αξία της εκτιμηθείσας αξίας του ακινήτου, θα θεωρηθεί ως υψηλό ποσοστό δανείου. Με άλλα λόγια, καθώς η αξία του δανείου πλησιάζει το 100% της αξίας της ιδιοκτησίας, οι δανειστές ενδέχεται να θεωρούν το δάνειο πολύ επικίνδυνο και να απορρίψει την αίτηση.
Ο δανειστής κινδυνεύει από την αδυναμία του δανειολήπτη, ιδιαίτερα εάν το LTV είναι πολύ υψηλό. Η τράπεζα μπορεί να μην είναι σε θέση να πουλήσει το ακίνητο για να καλύψει το ποσό του δανείου που δόθηκε στον δανειολήπτη που αθετεί. Ένα τέτοιο σενάριο μπορεί εύκολα να συμβεί σε μια οικονομική ύφεση όταν οι ιδιότητες στέγασης συνήθως μειώνονται σε αξία. Αν το δάνειο που δίνεται στον δανειολήπτη υπερβαίνει την αξία του ακινήτου, το δάνειο λέγεται ότι είναι υποβρύχιο. Αν ο δανειολήπτης αθετήσει την υποθήκη, η τράπεζα θα χάσει χρήματα όταν θα πουλήσει το ακίνητο για χαμηλότερη αξία από το ανεξόφλητο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων. Οι τράπεζες παρακολουθούν το LTV για να αποτρέψουν μια τέτοια απώλεια.
Ως αποτέλεσμα, το μεγαλύτερο ποσοστό των στεγαστικών δανείων απαιτεί κάποια μορφή ασφαλιστικής κάλυψης για την προστασία του δανειστή. Η ασφάλιση ονομάζεται ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI), την οποία ο οφειλέτης θα χρειαστεί να αγοράσει ξεχωριστά για να βοηθήσει στην προστασία του δανειστή.
Ιστορικό δανείου υψηλού δείκτη
Μέχρι τη δεκαετία του 1920, οι άνθρωποι αγόραζαν σπίτια όχι με τη μετάβαση σε μια τράπεζα, αλλά με την εξοικονόμηση των δικών τους χρημάτων μέχρι να φτάσουν τουλάχιστον για ένα κομμάτι γης ή γη με ένα σπίτι πάνω σε αυτό. Στη συνέχεια, μαζί ήρθε η εταιρεία κατασκευής και δανείων, η οποία θα δανείζει τα χρήματα για να αγοράσει ένα σπίτι στη συνέχεια να τους πληρώσει πίσω σε δόσεις για πολλά χρόνια. Ακόμα και τότε, τα δάνεια ήταν συνήθως για το ήμισυ της αξίας του σπιτιού ή λιγότερο.
Μέχρι το τέλος της δεκαετίας του 1920, οι τράπεζες καθιστούσαν δάνεια υψηλής αναλογίας μέχρι και το 80% της αξίας του σπιτιού. Ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών δημιουργήθηκε για να προστατεύσει τις τράπεζες, αλλά όλα πήγαν από το δρόμο της δεκαετίας του 1930, όταν οι άνεργοι σταμάτησαν να κάνουν πληρωμές και οι τράπεζες και οι εταιρείες PMI πήγαν κάτω από επίσης.
Το Κογκρέσο ενέκρινε το δάνειο ιδιοκτητών σπιτιού, το οποίο άρχισε να εγγυάται ότι οι υποθήκες και οι δείκτες βυθίστηκαν στο 15%. Αργότερα, μέσω της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Στέγασης και άλλων οργανισμών, οι προκαταβολές μειώθηκαν στα χαμηλά μονοψήφια και ακόμη και στο 0% για να ενθαρρύνουν την ιδιοκτησία του σπιτιού.
Το σύστημα αυτό αναπτύχθηκε μέχρι το 2007-2008, όταν έλαβε χώρα η κρίση των ενυπόθηκων δανείων του 2008. Η απότομη αύξηση των ενυπόθηκων δανείων υψηλού κινδύνου που ξεκίνησαν το 2007 συνέβαλε στην πιο σοβαρή ύφεση εδώ και δεκαετίες. Η έκρηξη της στέγασης στα μέσα της δεκαετίας του 2000-σε συνδυασμό με τα χαμηλά επιτόκια εκείνη τη στιγμή-ώθησε πολλούς δανειστές να προσφέρουν στεγαστικά δάνεια σε άτομα με χαμηλή πίστωση. Μετά την έκρηξη της φούσκας των ακίνητων περιουσιών, πολλοί δανειολήπτες δεν μπόρεσαν να πραγματοποιήσουν πληρωμές για τις υποθήκες τους.
Δάνεια υψηλού επιτοκίου που προσφέρονται
Η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης προσφέρει προγράμματα μέσω των οποίων οι δανειολήπτες μπορούν να λάβουν δάνεια FHA με αναλογία LTV έως 96, 5%. Με άλλα λόγια, το πρόγραμμα απαιτεί προκαταβολή 3, 5%. Ωστόσο, το πρόγραμμα απαιτεί ένα ελάχιστο πιστωτικό αποτέλεσμα για να εγκριθεί για ένα υψηλό ποσοστό δανείου. Υπάρχουν και άλλες προσφορές που επιτρέπουν χαμηλότερο πιστωτικό αποτέλεσμα με 10% προκαταβολή.
Επίσης, τα δάνεια της FHA απαιτούν ασφάλιστρα ασφάλισης υποθηκών (MIP). Ωστόσο, μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε όταν το LTV πέσει κάτω από το 80% και το δάνειο δεν θεωρείται πια δάνειο υψηλής αναλογίας, το οποίο θα εξαλείψει την ασφάλιση.
Παράδειγμα δανείου υψηλού επιτοκίου
Ας υποθέσουμε ότι ο δανειολήπτης σχεδιάζει να αγοράσει ένα σπίτι και έχει εκτιμημένη αξία 100.000 δολαρίων. Ο δανειολήπτης καταβάλλει προκαταβολή 10.000 $ και τα υπόλοιπα $ 90.000 θα δανειστούν. Το αποτέλεσμα είναι λόγος δανείου προς αξία 90% ή (90.000 / 100.000), ο οποίος θα θεωρείται δάνειο υψηλής αναλογίας.
Η διαφορά μεταξύ των δανείων υψηλού επιτοκίου και των δανείων εγχώριας δικαιοσύνης
Ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης είναι ένα δάνειο δόσης κατ 'οίκον ή μια δεύτερη υποθήκη που επιτρέπει στους ιδιοκτήτες ακινήτων να δανειστούν έναντι των ιδίων κεφαλαίων τους στην κατοικία τους. Το δάνειο βασίζεται στη διαφορά μεταξύ του μετοχικού κεφαλαίου και της τρέχουσας αγοραίας αξίας του σπιτιού.
Ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης είναι για εκείνους τους δανειολήπτες που έχουν ήδη υποθήκη και έχουν πληρώσει ένα μέρος του υπολοίπου των ενυπόθηκων δανείων και όπου η αξία του ακινήτου υπερβαίνει το υπόλοιπο του δανείου. Με άλλα λόγια, ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης επιτρέπει στους ιδιοκτήτες ακινήτων να δανειστούν βάσει των ιδίων κεφαλαίων στο σπίτι. Ένα δάνειο υψηλής αναλογίας, από την άλλη πλευρά, μπορεί να έχει αξία δανείου που προσεγγίζει το 100% της αξίας του ακινήτου.
Περιορισμοί στη χρήση δανείου υψηλού επιτοκίου
Τα δάνεια υψηλής αναλογίας μπορούν να έχουν υψηλότερα επιτόκια, ειδικά εάν οι δανειολήπτες έχουν χαμηλό πιστωτικό αποτέλεσμα. Το πιστωτικό αποτέλεσμά σας είναι μια αριθμητική τιμή που αντιπροσωπεύει την ικανότητά σας να πληρώνετε πίσω το χρέος και δείχνει στους δανειστές πόσο μεγάλο μέρος του κινδύνου είναι εσφαλμένη. Εάν η βαθμολογία σας είναι χαμηλή, το επιτόκιο σας πιθανόν να είναι υψηλότερο.
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.