Μετρητής Ακαθάριστου Εισοδήματος

Τι είναι ο πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος;

Ο πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος (GIM) είναι ένα ακαθάριστο μέτρο της αξίας μιας επένδυσης σε ακίνητα που λαμβάνεται διαιρώντας την τιμή πώλησης του ακινήτου με το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα από ενοίκια. Το GIM χρησιμοποιείται για την αποτίμηση εμπορικών ακινήτων, όπως τα εμπορικά κέντρα και τα συγκροτήματα διαμερισμάτων, αλλά είναι περιορισμένο στο ότι δεν λαμβάνει υπόψη το κόστος παραγόντων όπως οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, οι φόροι, η συντήρηση και οι κενές θέσεις εργασίας. Άλλες, λεπτομερέστερες μέθοδοι που χρησιμοποιούνται συνήθως για την αξιολόγηση των εμπορικών ακινήτων περιλαμβάνουν το ποσοστό κεφαλαιοποίησης (ανώτατο όριο) και τη μέθοδο των προεξοφλημένων ταμειακών ροών.

Ο πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος εξηγείται

Ο πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να καθορίσει κατά προσέγγιση αν η ζητούμενη τιμή ενός ακινήτου είναι μια καλή συμφωνία. Ο πολλαπλασιασμός του GIM με το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα της ιδιοκτησίας αποδίδει την αξία της ιδιοκτησίας ή τι πρέπει να πουλήσει.

Παράδειγμα υπολογισμού πολλαπλασιαστή ακαθάριστου εισοδήματος

Για παράδειγμα, μια υπό αναθεώρηση περιουσία έχει ένα αποτελεσματικό μεικτό εισόδημα $ 50.000. Μια συγκρίσιμη πώληση είναι διαθέσιμη με ένα πραγματικό εισόδημα των $ 56.000 και μια αξία πώλησης $ 392.000 (στην πραγματικότητα, θα επιδιώκουμε μια σειρά συγκρίσιμων για βελτίωση της ανάλυσης).

Το GIM θα είναι $ 392.000 / $ 56.000 = 7.

Συμπερασματικά, αυτή η συγκρίσιμη (ή "comp" όπως συχνά αποκαλείται στην πράξη) που πωλείται για 7 φορές (7x) το πραγματικό ακαθάριστο. Χρησιμοποιώντας αυτόν τον πολλαπλασιαστή, βλέπουμε ότι αυτή η ιδιότητα έχει μια αξία κεφαλαίου $ 350.000. Ποιος βρέθηκε από: V = GIM x EGI, 7 x 50.000 $ = 350.000 δολάρια.

Μειονεκτήματα στη μέθοδο πολλαπλασιασμού του ακαθάριστου εισοδήματος

Ένα φυσικό επιχείρημα κατά της μεθόδου πολλαπλασιασμού προκύπτει επειδή είναι μάλλον ακατέργαστη τεχνική αποτίμησης. Επειδή οι μεταβολές των επιτοκίων (που επιφέρουν τα ποσοστά έκπτωσης στους υπολογισμούς της χρονικής αξίας του χρήματος), οι πηγές ή τα έσοδα (ποιότητα) και οι δαπάνες δεν λαμβάνονται ρητά υπόψη - ο πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος δεν είναι σχεδόν πρακτικό μοντέλο αποτίμησης, πίσω μέρος του φακέλου "σημείο εκκίνησης.

Άλλα μειονεκτήματα περιλαμβάνουν:

• Η μέθοδος GIM υποθέτει ομοιομορφία στις ιδιότητες σε παρόμοιες κατηγορίες. Οι εμπειρογνώμονες ξέρουν από την εμπειρία ότι οι λόγοι δαπανών μεταξύ παρόμοιων ιδιοτήτων συχνά διαφέρουν ως αποτέλεσμα παραγόντων όπως η αναβολή της συντήρησης, η ηλικία των ακινήτων και η ποιότητα του διαχειριστή ακινήτων.
• Το GIM υπολογίζει την αξία βάσει του ακαθάριστου εισοδήματος και όχι του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος (NOI), ενώ ένα ακίνητο αγοράζεται με βάση κυρίως την καθαρή κερδοφορία του. Είναι τελείως πιθανό ότι δύο ιδιότητες μπορεί να έχουν το ίδιο NOI, παρόλο που τα ακαθάριστα εισοδήματά τους διαφέρουν σημαντικά. Έτσι, η μέθοδος GIM μπορεί να χρησιμοποιηθεί εύκολα από όσους δεν εκτιμούν τα όριά της.
• Ένα GIM δεν καταγράφει την υπόλοιπη οικονομική ζωή συγκρίσιμων ακινήτων. Αγνοώντας την εναπομένουσα οικονομική ζωή, ένας επαγγελματίας μπορεί να αποδίδει ίσες αξίες σε μια νέα ιδιοκτησία και μια ιδιοκτησία 50 ετών, υποθέτοντας ότι παράγουν ίσα εισοδήματα.

Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.

Σχετικοί όροι

Πώς να χρησιμοποιήσετε την προσέγγιση του εισοδήματος για την αξία της ακίνητης περιουσίας Η προσέγγιση εισοδήματος είναι μια μέθοδος αξιολόγησης ακινήτων που επιτρέπει στους επενδυτές να εκτιμούν την αξία ενός ακινήτου με βάση το εισόδημα που παράγει. περισσότερα Τι είναι το ποσοστό κενής θέσης; Μάθετε περισσότερα σχετικά με το ποσοστό κενών θέσεων, το ποσοστό όλων των διαθέσιμων μονάδων σε μια ενοικιάσιμη ιδιοκτησία που είναι κενή ή άδειο σε συγκεκριμένη ώρα. περισσότερα Τι μετρά ο δείκτης λειτουργικών εξόδων; Ο λόγος λειτουργικών δαπανών (OER) ορίζεται ως μια μέτρηση του κόστους για τη λειτουργία ενός στοιχείου ιδιοκτησίας σε σύγκριση με το εισόδημα που εισέρχεται από το ακίνητο. περισσότερος συντελεστής κεφαλαιοποίησης Ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης είναι ο ρυθμός απόδοσης μιας επένδυσης σε ακίνητα με βάση το εισόδημα που αναμένεται να δημιουργήσει το ακίνητο. περισσότερα εμπορικά ακίνητα δίνουν επιχειρηματικές κατοικίες Η εμπορική ακίνητη περιουσία (CRE) είναι ιδιοκτησία που χρησιμοποιείται αποκλειστικά για επαγγελματικούς σκοπούς και συχνά μισθώνεται στους ενοικιαστές για το σκοπό αυτό. Αυτή η κατηγορία ακινήτων χωρίζεται περαιτέρω σε τέσσερις κλάσεις που περιλαμβάνουν γραφείο, βιομηχανική, πολυκατοικία και λιανική. περισσότερα Καθαρά λειτουργικά έσοδα: Τι πρέπει να γνωρίζετε Τα καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης (NOI) είναι τα έσοδα μιας επιχείρησης αφού αφαιρεθούν τα λειτουργικά έξοδα, αλλά πριν αφαιρεθούν οι φόροι εισοδήματος και οι τόκοι. περισσότερες συνδέσεις συνεργατών