Πρώτη υποθήκη
Μια πρώτη υποθήκη είναι η κύρια εμπράγματη ασφάλεια επί του ακινήτου που εξασφαλίζει την υποθήκη. Μια πρώτη υποθήκη είναι το κύριο δάνειο που πληρώνει για το ακίνητο και έχει προτεραιότητα έναντι όλων των άλλων εμπράγματων δικαιωμάτων ή αξιώσεων επί ακινήτου σε περίπτωση αθέτησης.
Μια πρώτη υποθήκη δεν είναι η υποθήκη για το πρώτο σπίτι του δανειολήπτη. είναι η αρχική υποθήκη που έχει ληφθεί σε οποιαδήποτε ιδιοκτησία.
Ονομάζεται επίσης First Lien.
Βασικές τακτικές
- Μια πρώτη υποθήκη είναι η κύρια εμπράγματη ασφάλεια επί του ακινήτου που εξασφαλίζει την υποθήκη.
- Η δεύτερη υποθήκη είναι τα χρήματα που δανείστηκαν έναντι του μετοχικού κεφαλαίου για τη χρηματοδότηση άλλων έργων και δαπανών.
- Εάν ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) μιας πρώτης υποθήκης είναι μεγαλύτερος από 80%, οι δανειστές γενικά απαιτούν ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών.
- Οι τόκοι στεγαστικών δανείων που καταβάλλονται σε πρώτη υποθήκη εκπίπτουν από τον φόρο, ισχύουν μόνο για τους φορολογούμενους που αναγράφουν τα έξοδα στις φορολογικές δηλώσεις τους.
Κατανόηση της πρώτης υποθήκης
Όταν ένα άτομο θέλει να αγοράσει ένα ακίνητο, μπορεί να αποφασίσει να χρηματοδοτήσει την αγορά με ένα δάνειο από ένα δανειοδοτικό ίδρυμα. Ο δανειστής αναμένει την επιστροφή του στεγαστικού δανείου ή της υποθήκης σε μηνιαίες δόσεις που περιλαμβάνουν ένα μέρος του κεφαλαίου και των τόκων. Ο δανειστής θα έχει εμπράγματη ασφάλεια επί του ακινήτου αφού το δάνειο είναι εξασφαλισμένο από το σπίτι. Αυτή η υποθήκη που έχει αφαιρεθεί από έναν homebuyer για να αγοράσει το σπίτι είναι γνωστή ως η πρώτη υποθήκη.
Η πρώτη υποθήκη είναι το αρχικό δάνειο που καταβλήθηκε σε ακίνητο. Ο homebuyer μπορεί να έχει πολλές ιδιότητες στο όνομά του. Ωστόσο, είναι τα αρχικά ενυπόθηκα δάνεια που έχουν ληφθεί για να εξασφαλίσει κάθε ένα από τα ακίνητα που αποτελούν την πρώτη υποθήκη. Για παράδειγμα, εάν ένας ιδιοκτήτης ακινήτου βγάζει υποθήκη για κάθε μία από τις τρεις κατοικίες του, κάθε μία από τις τρεις υποθήκες είναι η πρώτη υποθήκη.
Ο όρος «πρώτη υποθήκη» οδηγεί έναν να καταλάβει ότι θα μπορούσαν να υπάρχουν και άλλες υποθήκες σε ένα ακίνητο. Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού θα μπορούσε να πάρει μια άλλη υποθήκη, όπως μια δεύτερη υποθήκη, ενώ το αρχικό και το πρώτο στεγαστικό δάνειο είναι ακόμα σε ισχύ. Η δεύτερη υποθήκη είναι τα χρήματα που δανείστηκαν έναντι του μετοχικού κεφαλαίου για τη χρηματοδότηση άλλων έργων και δαπανών. Ωστόσο, το δεύτερο στεγαστικό δάνειο και οποιεσδήποτε άλλες υποθήκες που εκκρεμούν στο ίδιο ακίνητο είναι δευτερεύουσες της πρώτης υποθήκης. Αυτό σημαίνει ότι η πρώτη στεγαστική εγγύηση καταβάλλεται πριν εξοφληθούν τα δευτερεύοντα στεγαστικά δάνεια.
Πρώτο παράδειγμα υποθήκης
Για παράδειγμα, εάν ένας homebuyer εξασφαλίσει μια πρώτη υποθήκη ύψους $ 250.000 σε ένα σπίτι και μετά από αρκετά χρόνια παίρνει μια δεύτερη υποθήκη για $ 30.000 για το ίδιο ακίνητο, η πρώτη υποθήκη είναι ανώτερη από τη δεύτερη υποθήκη. Ο δανειολήπτης αθετεί τις πληρωμές του αφού έχει ήδη εξοφλήσει 50.000 δολάρια από το αρχικό ποσό του δανείου και η περιουσία του αποκλείεται και πωλείται για να καλύψει το δάνειο. Αν τα έσοδα από την πώληση του ακινήτου ανέρχονται σε $ 210.000, ο πρώτος δανειστής ενυπόθηκων δανείων θα λάβει το οφειλόμενο υπόλοιπο, δηλαδή $ 200.000. Ο δεύτερος δανειστής υποθηκών θα λάβει ό, τι έχει απομείνει, η οποία στην περίπτωση αυτή είναι 10.000 δολάρια. Επειδή μια πρώτη υποθήκη είναι μια πρωτογενής απαίτηση που υπερισχύει των δευτερογενών απαιτήσεων, τα δεύτερα ενυπόθηκα δάνεια συνήθως διοχετεύουν υψηλότερα επιτόκια από τα πρώτα ενυπόθηκα δάνεια.
First Mortage και LTV
Εάν ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) μιας πρώτης υποθήκης είναι μεγαλύτερος από 80%, οι δανειστές απαιτούν γενικά ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI). Σε μια τέτοια περίπτωση, μπορεί μερικές φορές να είναι οικονομικό για έναν δανειολήπτη να περιορίσει το μέγεθος της πρώτης υποθήκης σε 80% LTV και να χρησιμοποιήσει δευτερεύουσα χρηματοδότηση για να δανειστεί το υπόλοιπο ποσό που χρειάζεται. Τα οικονομικά της καταβολής του PMI έναντι του δεύτερου δανείου εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από το ρυθμό με τον οποίο ο οφειλέτης αναμένει αύξηση της αξίας του σπιτιού του. Το PMI μπορεί να εξαλειφθεί όταν το LTV της πρώτης υποθήκης φτάσει το 78%. Ωστόσο, μια δεύτερη ασφάλεια, η οποία συνήθως φέρει υψηλότερο επιτόκιο από μια πρώτη υποθήκη, πρέπει να εξοφληθεί, πιθανότατα μέσω αναχρηματοδότησης της πρώτης υποθήκης για ποσό ίσο με το υπολειπόμενο υπόλοιπο τόσο της πρώτης όσο και της δεύτερης υποθήκης.
Φόροι για την πρώτη υποθήκη
Οι τόκοι στεγαστικών δανείων που καταβάλλονται σε πρώτη υποθήκη εκπίπτουν. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να μειώσουν το φορολογητέο εισόδημά τους κατά το ποσό των τόκων που έχουν καταβληθεί για το δάνειο για το φορολογικό έτος. Ωστόσο, η έκπτωση φόρου επί των ενυπόθηκων δανείων ισχύει μόνο για τους φορολογούμενους που αναγράφουν τα έξοδα στις φορολογικές δηλώσεις τους.