Δείκτης κάλυψης υπηρεσίας χρέους - DSCR
Όσον αφορά την εταιρική χρηματοδότηση, ο δείκτης κάλυψης της εξυπηρέτησης του χρέους (DSCR) είναι μια μέτρηση της διαθέσιμης ταμειακής ροής για την πληρωμή των τρεχουσών δανειακών υποχρεώσεων. Η αναλογία δηλώνει τα καθαρά λειτουργικά έσοδα ως πολλαπλάσιο των οφειλών που οφείλονται εντός ενός έτους, συμπεριλαμβανομένων των τόκων, του κεφαλαίου, του αποταμιευτικού κεφαλαίου και των μισθωμάτων.
Όσον αφορά την κρατική χρηματοδότηση, είναι ο αριθμός των εσόδων από τις εξαγωγές που απαιτούνται για την κάλυψη των ετήσιων πληρωμών τόκων και κεφαλαίου για τα εξωτερικά χρέη μιας χώρας. Στην προσωπική χρηματοδότηση, είναι ένας λόγος που χρησιμοποιείται από τους αξιωματικούς των τραπεζικών δανείων για τον προσδιορισμό των δανείων για ακίνητα εισοδήματος.
Σε κάθε περίπτωση, ο λόγος αντανακλά την ικανότητα εξυπηρέτησης του χρέους δεδομένου ενός συγκεκριμένου επιπέδου εισοδήματος.
Βασικές τακτικές
- Το DSCR είναι μέτρο της διαθέσιμης ταμειακής ροής για να πληρώσει τις τρέχουσες οφειλές.
- Το DSCR μπορεί να χρησιμοποιηθεί στην ανάλυση επιχειρήσεων, έργων ή μεμονωμένων δανειοληπτών.
- Το ελάχιστο DSCR που ένας δανειστής θα απαιτήσει εξαρτάται από τις μακροοικονομικές συνθήκες. Εάν η οικονομία αναπτύσσεται, οι δανειστές μπορεί να είναι πιο επιεικής χαμηλότερων δεικτών.
DSCR Τύπος και Υπολογισμός
Ο τύπος του δείκτη κάλυψης της εξυπηρέτησης χρέους απαιτεί καθαρά λειτουργικά έσοδα και συνολική εξυπηρέτηση του χρέους της οντότητας. Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα είναι τα έσοδα της εταιρείας, μείον τα λειτουργικά της έξοδα, χωρίς να συμπεριλαμβάνονται φόροι και πληρωμές τόκων. Συχνά θεωρείται ισοδύναμο των κερδών προ φόρων και τόκων (EBIT).
DSCR = Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα Συνολικό Χρέος Όπου: Καθαρά Λειτουργικά Έσοδα = Έσοδα-COECOE = Ορισμένα Λειτουργικά Έξοδα Συνολικού Χρέους = τρέχουσες οφειλές \ begin {aligned} & \ text {DSCR} = \ \ text {COE} \\ & \ text {COE} = \ text {Εισαγωγή} {text} {text} {text} {Ορισμένα λειτουργικά έξοδα} \\ & \ text {Σύνολο χρεωστικών υπηρεσιών} = \ text {Τρέχουσες υποχρεώσεις χρέους} \\ \ end {ευθυγραμμισμένο} DSCR = Συνολικό χρέος ServiceNet Λειτουργικά έσοδα όπου: Καθαρά λειτουργικά έσοδα = Έσοδα-COECOE = λειτουργικά έξοδαΣυμβουλευτική υπηρεσία χρέους = τρέχουσες οφειλές
1:39Ο λόγος κάλυψης της υπηρεσίας χρέωσης (DSCR)
Ορισμένοι υπολογισμοί περιλαμβάνουν τα μη λειτουργικά έσοδα στο EBIT, ωστόσο, που δεν συμβαίνει ποτέ για τα καθαρά λειτουργικά έσοδα. Ως δανειστής ή επενδυτής που συγκρίνει την πιστοληπτική ικανότητα διαφορετικών εταιρειών - ή ένας διαχειριστής που συγκρίνει διαφορετικά έτη ή τρίμηνα - είναι σημαντικό να εφαρμόζονται συνεπή κριτήρια κατά τον υπολογισμό του DSCR. Ως δανειολήπτης, είναι σημαντικό να συνειδητοποιήσουμε ότι οι δανειστές μπορούν να υπολογίζουν το DSCR με ελαφρώς διαφορετικούς τρόπους.
Η συνολική εξυπηρέτηση του χρέους αναφέρεται στις τρέχουσες οφειλές, δηλαδή σε τυχόν οφειλόμενους τόκους, κεφάλαιο, αποταμιευτικό κεφάλαιο και πληρωμές μισθωμάτων το επόμενο έτος. Στον ισολογισμό αυτό θα περιλαμβάνει το βραχυπρόθεσμο χρέος και το τρέχον τμήμα του μακροπρόθεσμου χρέους.
Οι φόροι εισοδήματος περιπλέκουν τους υπολογισμούς DSCR επειδή οι πληρωμές τόκων είναι εκπεστέες από τον φόρο, ενώ οι επιστροφές κεφαλαίου δεν είναι. Ένας ακριβέστερος τρόπος για τον υπολογισμό της συνολικής εξυπηρέτησης του χρέους είναι λοιπόν να υπολογιστεί:
TDS = (Τόκοι × (Φόρος 1)) + Principalwhere: TDS = Συνολική εξυπηρέτηση χρέους \ begin {aligned} & \ text {TDS} )} + \ text {Principal} \\ & \ textbf {where:} \\ & \ text {TDS} = \ text { Τιμή) + Κύριο μέρος: TDS = Συνολική εξυπηρέτηση του χρέους
Υπολογισμός του DSCR χρησιμοποιώντας το Excel
Για να δημιουργήσετε έναν δυναμικό τύπο DSCR στο Excel, δεν θα χρησιμοποιούσατε απλά μια εξίσωση που διαιρεί τα καθαρά λειτουργικά έσοδα με την εξυπηρέτηση του χρέους. Αντίθετα, θα αναφέρατε δύο διαδοχικά κελιά, όπως τα Α2 και Α3, το "Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα" και "Υπηρεσία Χρέωσης". Στη συνέχεια, δίπλα σε εκείνες στα B2 και B3, θα τοποθετούσατε τα αντίστοιχα στοιχεία από την κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων.
Σε ξεχωριστό κελί, εισάγετε έναν τύπο για το DSCR που χρησιμοποιεί τα κελιά B2 και B3 αντί για τις πραγματικές αριθμητικές τιμές (π.χ. B2 / B3).
Ακόμη και για έναν υπολογισμό αυτό το απλό, είναι καλύτερο να αφήσετε πίσω σας μια δυναμική φόρμουλα που μπορεί να προσαρμοστεί και να υπολογιστεί αυτομάτως. Ένας από τους κύριους λόγους για τον υπολογισμό του DSCR είναι να το συγκρίνουμε με άλλες επιχειρήσεις του κλάδου και αυτές οι συγκρίσεις είναι ευκολότερες για να τρέξετε αν μπορείτε απλά να συνδέσετε τους αριθμούς και να πάτε.
Τι σας λέει το DSCR;
Οι δανειστές θα αξιολογήσουν συστηματικά το DSCR του δανειολήπτη πριν από τη χορήγηση δανείου. Ένα DSCR μικρότερο του 1 σημαίνει αρνητική ταμειακή ροή, πράγμα που σημαίνει ότι ο δανειολήπτης δεν θα είναι σε θέση να καλύψει ή να πληρώσει τρέχουσες οφειλές χωρίς να αντλήσει εξωτερικές πηγές - χωρίς, ουσιαστικά, να δανειστεί περισσότερα.
Για παράδειγμα, το DSCR του .95 σημαίνει ότι υπάρχει μόνο αρκετό καθαρό λειτουργικό εισόδημα για την κάλυψη του 95% των ετήσιων πληρωμών χρέους. Στο πλαίσιο της προσωπικής χρηματοδότησης, αυτό θα σήμαινε ότι ο δανειολήπτης θα έπρεπε να βυθιστεί στα προσωπικά του κεφάλαια κάθε μήνα για να κρατήσει το έργο στη ζωή. Σε γενικές γραμμές, οι δανειστές κρέμονται με αρνητικές ταμειακές ροές, αλλά κάποιοι το επιτρέπουν εάν ο δανειολήπτης έχει ισχυρούς πόρους εκτός εισοδήματος.
Αν ο δείκτης κάλυψης του χρέους είναι πολύ κοντά στο 1, δηλ. 1, 1, η οντότητα είναι ευάλωτη και μια μικρή μείωση της ταμειακής ροής θα μπορούσε να καταστήσει αδύνατη την εξυπηρέτηση του χρέους της. Οι δανειστές μπορούν σε ορισμένες περιπτώσεις να απαιτήσουν από τον δανειολήπτη να διατηρήσει ένα ορισμένο ελάχιστο DSCR ενώ το δάνειο είναι εκκρεμές. Ορισμένες συμφωνίες θα θεωρήσουν έναν δανειολήπτη που πέφτει κάτω από αυτό το ελάχιστο για να είναι σε αθέτηση. Συνήθως, ένα DSCR μεγαλύτερο από 1 σημαίνει ότι η οντότητα - είτε πρόκειται για πρόσωπο, εταιρεία ή κυβέρνηση - έχει επαρκή έσοδα για να πληρώσει τις τρέχουσες υποχρεώσεις της.
Το ελάχιστο DSCR που ένας δανειστής θα απαιτήσει μπορεί να εξαρτάται από τις μακροοικονομικές συνθήκες. Εάν η οικονομία αναπτύσσεται, η πίστωση είναι πιο εύκολα διαθέσιμη, και οι δανειστές μπορεί να είναι περισσότερο επιεικής χαμηλότερων δεικτών. Μια ευρεία τάση δανεισμού σε λιγότερο ειδικευμένους δανειολήπτες μπορεί, με τη σειρά του, να επηρεάσει τη σταθερότητα της οικονομίας, όπως συνέβη και οδήγησε στην οικονομική κρίση του 2008. Οι δανειολήπτες με χαμηλό πιστωτικό κίνδυνο ήταν σε θέση να λάβουν πίστωση, ιδίως στεγαστικά δάνεια, με ελάχιστο έλεγχο. Όταν αυτοί οι δανειολήπτες άρχισαν να συνειδητοποιούν μαζικά, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα που τα χρηματοδότησαν κατέρρευσαν.
Παράδειγμα χρήσης του DSCR
Ας υποθέσουμε ότι ένας κατασκευαστής ακινήτων θέλει να αποκτήσει στεγαστικό δάνειο από μια τοπική τράπεζα. Ο δανειστής θα θελήσει να υπολογίσει το DSCR για να καθορίσει την ικανότητα του επενδυτή να δανειστεί και να πληρώσει το δάνειό του, καθώς τα μισθώματα που χτίζει δημιουργεί εισόδημα.
Ο κύριος του έργου δηλώνει ότι το καθαρό λειτουργικό του εισόδημα θα είναι 2.150.000 δολάρια ετησίως και ο δανειστής σημειώνει ότι η εξυπηρέτηση του χρέους θα είναι 350.000 δολάρια ετησίως. Το DSCR μπορεί έτσι να υπολογιστεί ως 6, 14x, πράγμα που σημαίνει ότι ο δανειολήπτης μπορεί να καλύψει την εξυπηρέτηση του χρέους του περισσότερο από έξι φορές λόγω του λειτουργικού του εισοδήματος.
DSCR = $ 2, 150, 000 $ 350, 000 = 6, 14 \ begin {aligned} & \ text {DSCR} = \ frac {\ $ 2, 150, 000} {\ $ 350, 000} = 6.14 \\ end {ευθυγραμμισμένο DSCR = $ 350.000 $ 2.150.000 = 6.14
Ποσοστό κάλυψης τόκων έναντι DSCR
Ο δείκτης κάλυψης των τόκων χρησιμεύει για τη μέτρηση του ποσού των ιδίων κεφαλαίων μιας εταιρείας σε σχέση με το ποσό των τόκων που πρέπει να καταβάλει για όλα τα χρέη για μια δεδομένη περίοδο. Αυτό εκφράζεται ως λόγος και υπολογίζεται συχνότερα σε ετήσια βάση.
Για τον υπολογισμό του ποσοστού κάλυψης των τόκων, απλώς διαιρέστε τα κέρδη προ φόρων και τόκων (EBIT) για την καθορισμένη περίοδο από τους συνολικούς τόκους που οφείλονται για την ίδια περίοδο. Το EBIT συχνά ονομάζεται καθαρό λειτουργικό εισόδημα ή το λειτουργικό κέρδος υπολογίζεται αφαιρώντας από τα έσοδα τα γενικά και λειτουργικά έξοδα, όπως το ενοίκιο, το κόστος των αγαθών, τις εμπορευματικές μεταφορές, τους μισθούς και τις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας. Αυτός ο αριθμός αντανακλά το διαθέσιμο χρηματικό ποσό μετά την αφαίρεση όλων των εξόδων που απαιτούνται για τη λειτουργία της επιχείρησης.
Όσο υψηλότερη είναι η σχέση μεταξύ EBIT και πληρωμών τόκων, τόσο πιο σταθερή είναι η εταιρεία. Αυτή η μέτρηση λαμβάνει υπόψη μόνο τις πληρωμές τόκων και όχι τις πληρωμές για τα βασικά υπόλοιπα χρεών που ενδέχεται να απαιτηθούν από τους δανειστές.
Ο δείκτης κάλυψης της εξυπηρέτησης του χρέους είναι ελαφρώς πιο περιεκτικός. Αυτή η μέτρηση αξιολογεί την ικανότητα μιας επιχείρησης να καλύπτει τις ελάχιστες πληρωμές κεφαλαίου και τόκων, συμπεριλαμβανομένων των πληρωμών για τη βύθιση κεφαλαίων, για μια δεδομένη περίοδο. Για τον υπολογισμό του DSCR, το EBIT διαιρείται με το συνολικό ποσό του κεφαλαίου και των πληρωμών τόκων που απαιτούνται για μια δεδομένη περίοδο για να αποκτήσουν καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI). Επειδή λαμβάνει υπόψη τις πληρωμές κεφαλαίου εκτός από τους τόκους, το DSCR είναι ένας ελαφρώς πιο ισχυρός δείκτης της οικονομικής ικανότητας μιας εταιρείας.
Και στις δύο περιπτώσεις, μια εταιρεία με αναλογία μικρότερη του 1 δεν παράγει αρκετά έσοδα για να καλύψει τα ελάχιστα έξοδα χρέους της. Από την άποψη της διαχείρισης των επιχειρήσεων ή των επενδύσεων, αυτό αντιπροσωπεύει μια πολύ επικίνδυνη προοπτική δεδομένου ότι ακόμη και μια σύντομη περίοδος χαμηλότερου από το μέσο εισόδημα θα μπορούσε να σημάνει καταστροφή.
Περιορισμοί του DSCR
Ο περιορισμός του ποσοστού κάλυψης των τόκων είναι το γεγονός ότι δεν εξετάζει ρητά την ικανότητα της επιχείρησης να εξοφλήσει τα χρέη της. Οι περισσότερες μακροπρόθεσμες εκδόσεις χρεών περιέχουν προβλέψεις για αποσβέσεις με συναφή ποσά σε δολάρια συγκρίσιμα με την απαίτηση για τόκους και η μη τήρηση της απαίτησης για το κεφαλαιουχικό κεφάλαιο είναι μια πράξη αθέτησης υποχρέωσης που μπορεί να αναγκάσει την επιχείρηση να πτωχεύσει. Ένας λόγος που επιχειρεί να μετρήσει την ικανότητα αποπληρωμής μιας επιχείρησης είναι ο λόγος κάλυψης σταθερού τέλους.
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.