Εμπιστευτική εμπιστοσύνη επενδύσεων σε ακίνητα
Ένα καταπίστευμα εμπιστοσύνης επενδύσεων σε ακίνητα είναι απλώς ένα trust trust για επενδύσεις σε ακίνητα (REIT) με έλεγχο της κυριότητας από μία μόνο εταιρεία. Οι εταιρείες με ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας που σχετίζεται με την επιχείρησή τους μπορεί να θεωρήσουν συμφέρουσα τη δέσμευση των ακινήτων σε REIT για τις ειδικές φορολογικές ελαφρύνσεις. Αυτή η στρατηγική μετριασμού των φόρων μπορεί να χρησιμοποιηθεί από τους λιανοπωλητές και τις τράπεζες με πολλά καταστήματα ή υποκαταστήματα.
Βασικές τακτικές
- Ένα δεσμευμένο REIT είναι κάθε REIT με ποσοστό συμμετοχής άνω του 50% από μία εταιρεία.
- Τα δεσμευμένα REITs είναι συνήθως θυγατρικές.
- Ως REIT, τα δεσμευμένα REIT απολαμβάνουν όλα τα ίδια φορολογικά πλεονεκτήματα με ένα τυπικό REIT.
- Συνολικά, η δέσμια λογιστική της REIT μπορεί να είναι πολύπλοκη για μια μητρική εταιρεία και μια θυγατρική της REIT.
- Οι επαγγελματίες λογιστές και φορολογικοί φορείς θα πρέπει να διασφαλίζουν ότι συμμορφώνονται πλήρως με όλους τους ομοσπονδιακούς και κρατικούς νόμους που συμπεριλαμβάνουν δεσμευμένες εταιρείες REIT.
Κατανόηση των εμπιστευτικών εμπιστευτικών επενδύσεων σε ακίνητα
Μπορεί να δημιουργηθεί ένα καταπίστευμα εμπιστοσύνης επενδύσεων σε ακίνητα για να επωφεληθεί από τις φορολογικές ελαφρύνσεις που προσφέρει ένα trust trust (REIT). Οι εταιρείες μπορούν να επιλέξουν να αναπτύξουν ή να αναλάβουν τον έλεγχο της ιδιοκτησίας σε μια REIT για κατάσταση αιχμαλωσίας. Ο έλεγχος ή η κατάσταση δέσμευσης ορίζεται ως πάνω από το 50% του ποσοστού ιδιοκτησίας ψήφου της REIT.
Οι εταιρείες που χτίζουν μια αιχμαλωσία REIT για τους σκοπούς της διαχείρισης των δικών τους ακινήτων χαρακτηρίζονται συνήθως ως είτε ενοίκια είτε υποθήκη REITs. Οι υποθήκες REITs παρέχουν στεγαστικό κεφάλαιο για την υπόσχεση αμοιβαίου εισοδήματος, το οποίο συχνά αποτελεί τη βάση για τα έσοδα του REIT. Οι εταιρείες μπορούν επίσης να χρησιμοποιούν δεσμευμένες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα μεταβιβάζοντας ακίνητα σε REIT, στη συνέχεια ενοικιάζοντας τα ακίνητα από αυτά τα REIT.
Εμπιστοσύνη επενδύσεων σε ακίνητα
Ένα δεσμευμένο REIT είναι απλώς ένα REIT με έλεγχο ιδιοκτησίας από μια μόνο εταιρεία. Πέρα από αυτό, τα δεσμευμένα REITs είναι απλώς τα REIT. Μια οικονομική οντότητα μπορεί να ταξινομηθεί ως REIT εάν πληροί ορισμένες απαιτήσεις της Υπηρεσίας Εσωτερικών Προσόδων και του Τίτλου 26 του Κώδικα Εσωτερικού Εισοδήματος. Τα REIT μπορούν να είναι εταιρείες καταπιστευτικής διαχείρισης, ενώσεις ή εταιρείες, αλλά ανεξάρτητα από το αν πρέπει να επιλέξουν να φορολογούνται ως εταιρίες.
Ο Κώδικας Εσωτερικού Εισοδήματος επιτρέπει σε όλες τις εταιρείες REIT να διανέμουν όλο το εισόδημά τους στους μετόχους τους. Αυτό καθιστά τις εταιρείες REIT παρόμοιες με τις εταιρικές σχέσεις βάσει του φορολογικού κώδικα δεδομένου ότι οι εταιρικές σχέσεις γενικά δεν έχουν εισόδημα και διανέμουν όλο το εισόδημά τους μέσω ενός K-1.
Τα REITs πρέπει να πληρούν αρκετές προϋποθέσεις για να πληρούν τις προϋποθέσεις για την έκπτωση του φόρου διανομής εισοδήματος που χαρακτηρίζουν γενικά τα REIT. Μερικές από τις πιο σημαντικές απαιτήσεις περιλαμβάνουν:
- Εκλογή για φορολογία ως εταιρεία
- Τουλάχιστον το 90% του ακαθάριστου εισοδήματος από μερίσματα, τόκους, ενοίκια ή άλλα ακίνητα
- Τουλάχιστον το 75% του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων αντιπροσωπεύεται από ακίνητα, ισοδύναμα μετρητών και κρατικά χρεόγραφα
- Πρέπει να έχει επωφελής ιδιοκτησία από 100 ή περισσότερα πρόσωπα (οι εταιρείες ελέγχου μπορούν να ονομάσουν στελέχη ως μετόχους για να ικανοποιήσουν αυτήν την απαίτηση)
Εάν μια οικονομική οντότητα πληροί τις απαιτήσεις της REIT, οφείλει να καταβάλει τουλάχιστον το 90% του εισοδήματός της στους μετόχους και, ως εκ τούτου, επιτρέπεται να λαμβάνει την κατανομή του εισοδήματος ως παρακράτηση. Κάθε υπόλοιπο μετά την απαιτούμενη διανομή φορολογείται με τον απαραίτητο εταιρικό φορολογικό συντελεστή.
Λογιστική θυγατρική
Οι δεσμευμένες εταιρείες REIT θεωρούνται θυγατρικές και συνεπώς η ιδιοκτησία τους πρέπει να λογιστικοποιείται με κάποιο τρόπο στα οικονομικά στοιχεία της μητρικής εταιρείας. Γενικά, υπάρχουν τρεις τρόποι λογιστικής καταχώρησης θυγατρικών και επικουρικής ιδιοκτησίας στις οικονομικές καταστάσεις μιας μητρικής εταιρείας. Οι εταιρείες μπορούν να αναφέρουν ενοποιημένες οικονομικές καταστάσεις ή μπορεί να λογοδοτούν για την κυριότητα μέσω της μεθόδου της καθαρής θέσης ή του κόστους.
Σύμφωνα με τις γενικά αποδεκτές λογιστικές αρχές (GAAP), οι εταιρείες έχουν τη δυνατότητα να δημιουργούν ενοποιημένες οικονομικές καταστάσεις που ενσωματώνουν όλες τις πτυχές των χρηματοοικονομικών στοιχείων μιας θυγατρικής εάν η μητρική εταιρεία κατέχει πάνω από το 50% των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Συνήθως, δεν είναι επωφελές ή εφαρμόσιμο για μια μητρική εταιρεία να συμπεριλάβει μια δέσμια εταιρεία REIT στην ενοποιημένη κατάσταση οικονομικών καταστάσεων λόγω των φορολογικών οφελών που η δέσμια εταιρεία REIT αναλαμβάνει μόνη της, η οποία συχνά αποτελεί τον λόγο για τη δημιουργία της. Ως εκ τούτου, η δέσμια ιδιοκτησία REIT τυπικά λογιστικοποιείται στα χρηματοοικονομικά στοιχεία μιας μητρικής εταιρείας είτε με τη μέθοδο της καθαρής θέσης είτε με τη μέθοδο του κόστους.
Υποχρεωτικά φορολογικά οφέλη REIT
Μπορεί να υπάρχουν αρκετά φορολογικά οφέλη που σχετίζονται με τους δεσμευμένους φόρους REIT. Η ομοσπονδιακή φορολογία των REIT συζητείται στον Τίτλο 26 του Κώδικα Εσωτερικών Εισοδημάτων, αλλά τα κράτη μπορούν επίσης να έχουν τους δικούς τους φορολογικούς κανόνες για τα REIT που μπορούν να αυξήσουν ή να μειώσουν τα φορολογικά οφέλη.
Σε γενικές γραμμές, η μητρική εταιρεία μιας δεσμευμένης εταιρείας REIT μπορεί να αφαιρέσει το ενοίκιο ή το κόστος πληρωμής υποθηκών που πληρώνει στην οικεία εταιρεία REIT, η οποία μειώνει το φορολογητέο εισόδημά της. Αυτό δεν είναι απαραιτήτως ένα τεράστιο όφελος, επειδή συνήθως θα αφαιρεί αυτά τα έξοδα ούτως ή άλλως, αλλά μπορεί να δημιουργήσει κάποια χρήσιμα πλεονεκτήματα στην επεξεργασία πληρωμών κλπ. Ένα από τα μεγαλύτερα πλεονεκτήματα είναι ότι η μητρική εταιρία λαμβάνει μέρος της διανομής μερισμάτων από τη δέσμια εταιρεία REIT οι οποίες ενδέχεται να φορολογούνται με χαμηλότερο συντελεστή.
Το δεσμευμένο REIT απολαμβάνει όλα τα φορολογικά οφέλη του καθεστώτος REIT. Μπορεί να αφαιρέσει το 90% ή μεγαλύτερο ποσό των εσόδων που διανέμει στους μετόχους. Πληρώνει επίσης τον συντελεστή του ομοσπονδιακού φόρου εταιρειών για το υπόλοιπο εισόδημα.
Νόμοι που διέπουν τα δεσμευμένα REITs
Επειδή οι δεσμευμένες θυγατρικές του REIT μπορούν να δημιουργήσουν πολλά πλεονεκτήματα, υπάρχουν ορισμένες ομοσπονδιακές και κρατικές διατάξεις που τους αφορούν. Σε γενικές γραμμές, η πλειονότητα της νομοθεσίας ορίζει ως αιχμάλωτο ως έλεγχο της κυριότητας του 50%. Οι ομοσπονδιακοί νόμοι απαιτούν οποιεσδήποτε θεραπείες να είναι δίκαιες και σύμφωνες με τις εκτιμήσεις των ακινήτων και τις διαπραγματεύσεις για το πλήρες εμπόριο. Ορισμένα κράτη έχουν τις δικές τους ειδικές απαιτήσεις και σε ορισμένες περιπτώσεις υπάρχουν περιορισμοί που μπορούν να εξαλείψουν ολοκληρωτικά τις τακτικές φοροαποφυγής. Συνολικά, οι λογιστές και οι φορολογικοί επαγγελματίες θα πρέπει να διασφαλίζουν ότι οι δεσμευμένες εταιρείες REIT και η δέσμια λογιστική REIT συμμορφώνονται με όλους τους ομοσπονδιακούς και τους κρατικούς νόμους συλλογικά.
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.