6 λόγοι για να αποφύγετε την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών

Πριν αγοράσετε ένα σπίτι, θα πρέπει να εξοικονομήσετε αρκετά χρήματα για μια προκαταβολή 20%. Εάν δεν μπορείτε, είναι ένα ασφαλές στοίχημα ότι ο δανειστής σας θα σας αναγκάσει να εξασφαλίσετε ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών (PMI) πριν από την απόσυρση του δανείου, αν παίρνετε μια συμβατική υποθήκη. Ο σκοπός της ασφάλισης είναι να προστατεύσει την εταιρία υποθηκών, εάν εσείς δεν τηρείτε τη σημείωση.

Το FHA έχει παρόμοια απαίτηση ασφάλισης υποθηκών για όσους λαμβάνουν στεγαστικά δάνεια FHA, με κάπως διαφορετικούς κανόνες. Αυτό το άρθρο αφορά PMI, αλλά οι λόγοι για να αποφευχθεί η εφαρμογή του και στους δύο τύπους δανείων.

Το PMI ακούγεται σαν ένας πολύ καλός τρόπος για να αγοράσετε ένα σπίτι χωρίς να χρειάζεται να εξοικονομήσετε τόσα χρήματα για μια προκαταβολή. Μερικές φορές είναι η μόνη επιλογή για νέους αγοραστές κατοικιών. Ωστόσο, υπάρχουν σοβαροί λόγοι για τους οποίους πρέπει να προσπαθήσετε να αποφύγετε να χρειάζεστε PMI. Εδώ είναι έξι, μαζί με έναν πιθανό τρόπο για εκείνους χωρίς προκαταβολή 20% για να το παρακάμψετε εντελώς.

Βασικές τακτικές

• Ο σκοπός της ασφάλισης ΙΑΠ είναι να προστατεύσει την εταιρία υποθηκών εάν δεν τηρείτε τη σημείωση.
• Υπάρχουν σοβαροί λόγοι για τους οποίους πρέπει να προσπαθήσετε να αποφύγετε να χρειάζεστε PMI.
• Σε μερικές περιπτώσεις, η PMI μπορεί να αποφευχθεί χρησιμοποιώντας μια υποθήκη με γουρουνάκι.

6 λόγοι για να αποφύγετε την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών

Έξι σωστοί λόγοι για να αποφύγετε την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών

1. Κόστος - Ο δείκτης PMI συνήθως κοστίζει μεταξύ 0, 5% και 1% του συνολικού ποσού του δανείου σε ετήσια βάση. Θα μπορούσατε να πληρώσετε έως και 1.000 δολάρια το χρόνο - ή 83.33 δολάρια το μήνα - για ένα δάνειο 100.000 δολαρίων, υποθέτοντας ένα τέλος PMI 1%. Ωστόσο, η μέση τιμή καταχώρισης των κατοικιών των ΗΠΑ, σύμφωνα με τον Zillow, είναι 279.000 δολάρια (από τις 28 Φεβρουαρίου 2019), πράγμα που σημαίνει ότι οι οικογένειες θα μπορούσαν να ξοδέψουν έως και 233 δολάρια το μήνα για την ασφάλιση. Αυτό είναι όσο μια μικρή πληρωμή αυτοκινήτου!
2. Δεν είναι πλέον εκπεστέο - Μέχρι το 2017, η PMI εξακολουθούσε να είναι εκπιπτόμενη από τον φόρο, αλλά μόνο αν το προσαρμοσμένο ακαθάριστο εισόδημα του έγγαμου φορολογουμένου ήταν μικρότερο από $ 110.000 ετησίως. Αυτό σήμαινε ότι πολλές οικογένειες με διπλό εισόδημα αφέθηκαν στο κρύο. Ο νόμος περί μειώσεων φόρων και απασχόλησης του 2017 έληξε την έκπτωση για τα ασφάλιστρα ασφάλισης ενυπόθηκων δανείων, ξεκινώντας από το 2018.
3. Οι κληρονόμοι σας δεν παίρνουν τίποτα - Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού ακούν τη λέξη "ασφάλιση" και υποθέτουν ότι ο σύζυγός τους ή τα παιδιά τους θα λάβουν κάποιο είδος χρηματικής αποζημίωσης αν πεθάνουν, πράγμα που δεν ισχύει. Το ίδρυμα δανεισμού είναι ο μοναδικός δικαιούχος οποιασδήποτε τέτοιας πολιτικής και τα έσοδα καταβάλλονται απευθείας στον δανειστή (όχι έμμεσα στους κληρονόμους πρώτα). Αν θέλετε να προστατέψετε τους κληρονόμους σας και να τους παράσχετε χρήματα για έξοδα διαμονής μετά το θάνατό σας, θα χρειαστεί να αποκτήσετε ξεχωριστό ασφαλιστήριο συμβόλαιο. Μην ξεγελιέστε να πιστεύετε ότι το PMI θα βοηθήσει οποιονδήποτε, εκτός από τον δανειστή υποθηκών σας.
4. Δίνοντας χρήματα μακριά - Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που αποθέτουν λιγότερο από το 20% της τιμής πώλησης θα πρέπει να πληρώσουν PMI έως ότου το σύνολο των ιδίων κεφαλαίων του σπιτιού φτάσει το 20%. Αυτό θα μπορούσε να διαρκέσει χρόνια, και ανέρχεται σε πολλά χρήματα που κυριολεκτικά δίνετε μακριά. Για να βγάλουν το κόστος σε καλύτερη προοπτική, αν ένα ζευγάρι που έχει στην ιδιοκτησία του ένα σπίτι 250.000 δολαρίων αντί να πάρει τα 208 δολάρια το μήνα που δαπανούσαν για PMI και το επένδυσαν σε ένα αμοιβαίο κεφάλαιο που κέρδισε ετήσιο ενοποιημένο ποσοστό απόδοσης 8% ανέρχονται σε 37.770 δολάρια (χωρίς να λαμβάνονται φόροι) μέσα σε 10 χρόνια.
5. Δύσκολο να ακυρώσετε - Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, συνήθως όταν το δικό σας κεφάλαιο υπερβαίνει το 20%, δεν χρειάζεται πλέον να πληρώνετε PMI. Ωστόσο, η εξάλειψη του μηνιαίου φόρτου δεν είναι τόσο εύκολη όσο απλά δεν στέλνετε την πληρωμή. Πολλοί δανειστές απαιτούν από εσάς να συντάξετε μια επιστολή που να ζητά την ακύρωση του PMI και να επιμείνετε σε μια τυπική εκτίμηση της κατοικίας πριν την ακύρωσή της. Συνολικά, αυτό θα μπορούσε να διαρκέσει αρκετούς μήνες, ανάλογα με τον δανειστή, κατά τη διάρκεια του οποίου πρέπει ακόμη να πληρωθεί ο PMI.
6. Η πληρωμή ξεκινάει και συνεχίζεται - Ένα τελευταίο τεύχος που αξίζει να αναφέρουμε είναι ότι ορισμένοι δανειστές απαιτούν από εσάς να διατηρήσετε μια σύμβαση PMI για μια καθορισμένη περίοδο. Επομένως, ακόμη και αν έχετε εκπληρώσει το κατώτατο όριο του 20%, ίσως εξακολουθείτε να είστε υποχρεωμένοι να συνεχίσετε να πληρώνετε για την ασφάλεια υποθηκών. Διαβάστε τη λεπτή εκτύπωση της σύμβασης PMI για να διαπιστώσετε αν αυτό συμβαίνει για εσάς.

Το PMI δεν ακυρώνεται αυτόματα έως ότου η μετοχή σας φτάσει το 22%.

Πώς να αποφύγετε την καταβολή PMI

Σε μερικές περιπτώσεις, η PMI μπορεί να αποφευχθεί χρησιμοποιώντας μια υποθήκη με γουρουνάκι. Λειτουργεί έτσι: Αν θέλετε να αγοράσετε ένα σπίτι για $ 200.000, αλλά έχετε μόνο αρκετά χρήματα που εξοικονομούνται για μια προκαταβολή 10%, μπορείτε να μπείτε σε μια συμφωνία που ονομάζεται συμφωνία 80/10/10. Θα λάβετε ένα δάνειο συνολικού ύψους 80% της συνολικής αξίας του ακινήτου, ή $ 160.000, και στη συνέχεια ένα δεύτερο δάνειο, το οποίο αναφέρεται ως γουρουνάκι, για $ 20.000 (ή το 10% της αξίας). Τέλος, ως μέρος της συναλλαγής, καταβάλατε το τελικό 10%, ή $ 20.000.

Με το διαχωρισμό των δανείων, ίσως μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους και από τους δύο και να αποφύγετε το PMI εντελώς. Φυσικά, υπάρχει μια αλίευση. Πολύ συχνά οι όροι ενός δανείου είναι επικίνδυνες. Πολλά είναι δάνεια ρυθμιζόμενου επιτοκίου, περιέχουν προμήθειες μπαλονιών ή οφείλονται σε 15 ή 20 χρόνια (σε αντίθεση με την πιο συνηθισμένη τριετή υποθήκη). (Για σχετική ανάγνωση, ανατρέξτε στην ενότητα "Πώς να αποφύγετε την πληρωμή ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών - PMI")

Η κατώτατη γραμμή

Το PMI είναι ακριβό. Αν δεν νομίζετε ότι θα είστε σε θέση να επιτύχετε το 20% της ισότητας στο σπίτι μέσα σε λίγα χρόνια, ίσως έχει νόημα να περιμένετε έως ότου μπορείτε να κάνετε μεγαλύτερη προκαταβολή ή να εξετάσετε ένα λιγότερο ακριβό σπίτι, το οποίο θα μειώσει κατά 20% πληρωμή πιο προσιτή.