5 Τύποι REIT και πώς να επενδύσουν σε αυτά

Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs) αποτελούν βασικό παράγοντα για την κατασκευή χαρτοφυλακίου μετοχών ή σταθερού εισοδήματος. Παρέχουν μεγαλύτερη διαφοροποίηση, δυνητικά υψηλότερες συνολικές αποδόσεις και / ή χαμηλότερο συνολικό κίνδυνο. Με λίγα λόγια, η ικανότητά τους να δημιουργούν έσοδα από μερίσματα μαζί με την ανατίμηση κεφαλαίου τους καθιστά εξαιρετικό αντίβαρο στα αποθέματα, τα ομόλογα και τα μετρητά.

Οι εταιρείες REIT γενικά κατέχουν και / ή διαχειρίζονται εμπορικά ακίνητα που παράγουν εισόδημα, ανεξάρτητα από το αν πρόκειται για τις ίδιες τις περιουσίες ή για τις υποθήκες επί αυτών των ακινήτων. Μπορείτε να επενδύσετε στις εταιρείες μεμονωμένα, μέσω ενός χρηματιστηριακού ταμείου ή με ένα αμοιβαίο κεφάλαιο. Υπάρχουν πολλοί τύποι REITs που είναι διαθέσιμοι.

Εδώ εξετάζουμε μερικές από τις κύριες κατηγορίες REITS και τις ιστορικές τους αποδόσεις. Μέχρι το τέλος αυτού του άρθρου, θα πρέπει να έχετε καλύτερη ιδέα πότε και τι να αγοράσετε.

Βασικές τακτικές

• Η χρήση του REIT για επενδύσεις σε ακίνητα μπορεί να διαφοροποιήσει το χαρτοφυλάκιό σας, αλλά δεν δημιουργούνται ίσα όλα τα REITs.
• Ορισμένες εταιρείες REIT επενδύουν άμεσα σε ακίνητα, κερδίζουν έσοδα από ενοίκια και αμοιβές διαχείρισης. Άλλοι επενδύουν σε χρέος ακίνητης περιουσίας, δηλαδή σε ενυπόθηκα δάνεια και ενυπόθηκα χρεόγραφα.
• Επιπλέον, οι εταιρείες REIT τείνουν να επικεντρώνονται σε συγκεκριμένο τομέα ακινήτων, για παράδειγμα, λιανικής πώλησης ή εμπορικών κέντρων, ξενοδοχείων και θέρετρων ή υγείας και νοσοκομείων.

Ιστορικές Επιστροφές των REIT

Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα είναι ιστορικά μια από τις διαθέσιμες κατηγορίες ενεργητικού. Ο δείκτης FTSE NAREIT Equity REIT είναι ο δείκτης που χρησιμοποιούν οι περισσότεροι επενδυτές για να μετρήσουν τις επιδόσεις της αμερικανικής αγοράς ακινήτων. Μεταξύ του 1990 και του 2010, η μέση ετήσια απόδοση του δείκτη ήταν 9, 9%, δεύτερος μόνο στα αποθέματα μεσαίας κεφαλαιοποίησης, που ήταν κατά μέσο όρο 10, 3% ετησίως κατά την ίδια περίοδο.

Συγκριτικά, τα στοιχεία ενεργητικού με σταθερό εισόδημα διαχειρίζονταν 7% ετήσιες αποδόσεις και βασικά προϊόντα μόλις 4, 5% ετησίως. Οι ακίνητες περιουσίες ήταν οι χειρότερες αποδόσεις οκτώ κατηγοριών περιουσιακών στοιχείων σε μόλις δύο χρόνια από τα 20. Το σταθερό εισόδημα, από την άλλη πλευρά, ήταν ο χειρότερος εκτελεστής έξι φορές κατά την ίδια περίοδο των 20 ετών.

Πιο πρόσφατα, ο μέσος όρος των τριών ετών για τις εταιρείες REIT από τον Μάρτιο του 2013 έως τον Μάρτιο του 2016 ήταν σύμφωνος με τους μέσους όρους της περιόδου των 20 ετών, που κυμάνθηκε στο 10, 76% εκείνη την εποχή. Ιστορικά, οι επενδυτές που αναζητούν απόδοση έχουν κάνει καλύτερες επενδύσεις σε ακίνητα από το σταθερό εισόδημα, την παραδοσιακή κατηγορία περιουσιακών στοιχείων για το σκοπό αυτό. Ένα προσεκτικά κατασκευασμένο χαρτοφυλάκιο πρέπει να εξετάσει και τα δύο.

5 Τύποι REITs και πώς να επενδύσουν σε αυτά

Λιανική REITs

Περίπου το 24% των επενδύσεων του REIT είναι σε εμπορικά κέντρα και ανεξάρτητο λιανικό εμπόριο. Αυτό αντιπροσωπεύει τη μόνη μεγαλύτερη επένδυση ανά τύπο στην Αμερική. Όποιο και αν είναι το εμπορικό κέντρο που συχνάζουν, είναι πιθανό ότι ανήκει σε ένα REIT. Όταν εξετάζετε μια επένδυση σε ακίνητα λιανικής πώλησης, πρέπει πρώτα να εξετάσετε την ίδια τη λιανική βιομηχανία. Είναι οικονομικά υγιές επί του παρόντος και ποιες είναι οι προοπτικές για το μέλλον;

Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι οι λιανικές REITs κερδίζουν χρήματα από το ενοίκιο που χρεώνουν τους ενοικιαστές. Εάν οι λιανοπωλητές αντιμετωπίζουν προβλήματα ταμειακής ροής λόγω κακών πωλήσεων, είναι πιθανό να καθυστερήσουν ή και να μην καταφέρουν να πληρώσουν αυτές τις μηνιαίες πληρωμές, ενδεχομένως να αναγκαστούν σε πτώχευση. Σε αυτό το σημείο πρέπει να βρεθεί ένας νέος ενοικιαστής, ο οποίος δεν είναι ποτέ εύκολος. Ως εκ τούτου, είναι σημαντικό να επενδύσετε σε REITs με τους ισχυρότερους ενοικιαστές άγκυρας. Αυτά περιλαμβάνουν καταστήματα τροφίμων και οικιακής βελτίωσης.

Μόλις κάνετε την αξιολόγηση της βιομηχανίας σας, η εστίασή σας θα πρέπει να στραφεί προς τα ίδια τα REIT. Όπως και κάθε επένδυση, είναι σημαντικό να έχουν καλά κέρδη, ισχυρούς ισολογισμούς και όσο το δυνατόν μικρότερο χρέος, ειδικά βραχυπρόθεσμα. Σε μια φτωχή οικονομία, τα λιανικά REITs με σημαντικές θέσεις μετρητών θα παρουσιαστούν με ευκαιρίες να αγοράσουν καλή ακίνητη περιουσία σε δυσχερείς τιμές. Οι εταιρείες με τις καλύτερες επιδόσεις θα επωφεληθούν από αυτό.

Τούτου λεχθέντος, υπάρχουν μακροπρόθεσμες ανησυχίες για το χώρο λιανικής REIT στο ότι τα ψώνια αυξάνονται όλο και περισσότερο σε απευθείας σύνδεση σε αντίθεση με το μοντέλο εμπορικό κέντρο. Οι ιδιοκτήτες του χώρου συνέχισαν να καινοτομούν για να γεμίσουν το χώρο τους με γραφεία και άλλους ενοικιαστές χωρίς προσανατολισμό προς το λιανικό εμπόριο, αλλά ο υποτομέας βρίσκεται υπό πίεση.

Κατοικίες REITs

Πρόκειται για REIT που κατέχουν και λειτουργούν πολυκατοικίες πολυκατοικιών ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων καθώς και κατασκευαζόμενες κατοικίες. Όταν ψάχνετε να επενδύσετε σε αυτό το είδος REIT, θα πρέπει να λάβετε υπόψη αρκετούς παράγοντες πριν πηδήσετε. Για παράδειγμα, οι καλύτερες αγορές διαμερισμάτων τείνουν να είναι εκεί όπου η οικονομική προσιτότητα του σπιτιού είναι χαμηλή σε σχέση με την υπόλοιπη χώρα. Σε μέρη όπως η Νέα Υόρκη και το Λος Άντζελες, το υψηλό κόστος των μονοκατοικιών αναγκάζει περισσότερους ανθρώπους να νοικιάσουν, γεγονός που οδηγεί στην τιμή που οι ιδιοκτήτες μπορούν να χρεώνουν κάθε μήνα. Ως αποτέλεσμα, οι μεγαλύτερες REIT κατοικιών τείνουν να επικεντρώνονται σε μεγάλα αστικά κέντρα.

Σε κάθε συγκεκριμένη αγορά, οι επενδυτές θα πρέπει να αναζητήσουν αύξηση του πληθυσμού και της απασχόλησης. Γενικά, όταν υπάρχει μια καθαρή εισροή ανθρώπων σε μια πόλη, είναι επειδή οι θέσεις εργασίας είναι άμεσα διαθέσιμες και η οικονομία αυξάνεται. Το μειωμένο ποσοστό κενών θέσεων σε συνδυασμό με την αύξηση των ενοικίων αποτελεί ένδειξη ότι η ζήτηση βελτιώνεται. Εφόσον η προσφορά διαμερισμάτων σε μια συγκεκριμένη αγορά παραμένει χαμηλή και η ζήτηση συνεχίζει να αυξάνεται, τα οικιστικά REIT θα πρέπει να κάνουν καλά. Όπως συμβαίνει με όλες τις εταιρείες, εκείνοι που διαθέτουν τους ισχυρότερους ισολογισμούς και το πιο διαθέσιμο κεφάλαιο κάνουν το καλύτερο.

Healthcare REITs

Τα Healthcare REITs θα είναι ένας ενδιαφέροντος υποτομέας για να παρακολουθήσουν την ηλικία των Αμερικανών και το κόστος της υγειονομικής περίθαλψης να συνεχίσει να ανεβαίνει. Healthcare REITs επενδύουν στην ακίνητη περιουσία των νοσοκομείων, των ιατρικών κέντρων, των νοσηλευτικών εγκαταστάσεων και των σπιτιών συνταξιοδότησης. Η επιτυχία αυτού του ακινήτου συνδέεται άμεσα με το σύστημα υγειονομικής περίθαλψης. Η πλειοψηφία των φορέων εκμετάλλευσης αυτών των εγκαταστάσεων βασίζεται σε αμοιβές για την κάλυψη των καταλυμάτων, στις αποζημιώσεις Medicare και Medicaid, καθώς και στην ιδιωτική αμοιβή. Όσο η χρηματοδότηση της υγειονομικής περίθαλψης αποτελεί ερωτηματικό, το ίδιο συμβαίνει και με τα REITs για την υγειονομική περίθαλψη.

Τα πράγματα που πρέπει να αναζητήσετε σε μια υγειονομική περίθαλψη REIT περιλαμβάνουν μια διαφοροποιημένη ομάδα πελατών καθώς και επενδύσεις σε διάφορους τύπους ιδιοκτησίας. Η εστίαση είναι καλή σε μεγάλο βαθμό, αλλά έτσι εξαπλώνεται ο κίνδυνος σας. Γενικά, η αύξηση της ζήτησης για υπηρεσίες υγειονομικής περίθαλψης (η οποία θα πρέπει να συμβεί με τη γήρανση του πληθυσμού) είναι καλή για την ακίνητη περιουσία της υγειονομικής περίθαλψης. Ως εκ τούτου, εκτός από τη διαφοροποίηση του πελάτη και της ιδιοκτησίας, αναζητήστε εταιρείες με σημαντική εμπειρία στον τομέα της υγειονομικής περίθαλψης, των οποίων οι ισολογισμοί είναι ισχυροί και των οποίων η πρόσβαση σε χαμηλού κόστους κεφάλαια είναι υψηλή.

Γραφείο REITs

Το γραφείο REITs επενδύει σε κτίρια γραφείων. Λαμβάνουν έσοδα από ενοικιάσεις από ενοικιαστές οι οποίοι έχουν συνήθως υπογράψει μακροχρόνιες μισθώσεις. Τέσσερα ερωτήματα έρχονται στο μυαλό για όσους ενδιαφέρονται να επενδύσουν σε ένα γραφείο REIT

1. Ποια είναι η κατάσταση της οικονομίας και πόσο υψηλό είναι το ποσοστό ανεργίας;
2. Ποια είναι τα ποσοστά κενών θέσεων;
3. Πώς επενδύει οικονομικά η περιοχή στην οποία επενδύει η REIT;
4. Πόσα κεφάλαια έχει για τις εξαγορές;

Προσπαθήστε να βρείτε REIT που επενδύουν σε οικονομικά οχυρά. Είναι καλύτερο να κατέχετε μια δέσμη μέσων κτιρίων στην Ουάσινγκτον, από ό, τι είναι για παράδειγμα η ιδιοκτησία κεντρικού χώρου γραφείων στο Ντιτρόιτ.

Υποθήκη REITs

Περίπου το 10% των επενδύσεων σε REIT είναι σε ενυπόθηκα δάνεια σε αντίθεση με το ίδιο το ακίνητο. Οι πιο γνωστές αλλά όχι απαραιτήτως οι μεγαλύτερες επενδύσεις είναι οι Fannie Mae και Freddie Mac, κυβερνητικές επιχειρήσεις που αγοράζουν στεγαστικά δάνεια στη δευτερογενή αγορά.

Αλλά μόνο και μόνο επειδή αυτό το είδος της REIT επενδύει σε υποθήκες αντί για ίδια κεφάλαια δεν σημαίνει ότι δεν έρχεται χωρίς κινδύνους. Η αύξηση των επιτοκίων θα οδηγούσε σε μείωση των λογιστικών αξιών υποθηκών REIT, οδηγώντας σε χαμηλότερες τιμές των μετοχών. Επιπλέον, τα στεγαστικά δάνεια REITs λαμβάνουν σημαντικό μέρος του κεφαλαίου τους μέσω ασφαλισμένων και μη εγγυημένων προσφορών. Σε περίπτωση αύξησης των επιτοκίων, η μελλοντική χρηματοδότηση θα είναι πιο δαπανηρή, μειώνοντας την αξία ενός χαρτοφυλακίου δανείων. Σε ένα περιβάλλον χαμηλού επιτοκίου με την προοπτική αύξησης των επιτοκίων, τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια REITs διαπραγματεύονται με έκπτωση στην καθαρή αξία ενεργητικού ανά μετοχή. Το τέχνασμα βρίσκει το σωστό.

Τα κλειδιά για την αξιολόγηση κάθε REIT

Υπάρχουν μερικά πράγματα που πρέπει να θυμάστε κατά την αξιολόγηση κάθε REIT. Περιλαμβάνουν τα εξής:

1. Οι REIT είναι πραγματικές επενδύσεις συνολικής απόδοσης. Παρέχουν υψηλές αποδόσεις μερισμάτων μαζί με μέτρια μακροπρόθεσμη ανατίμηση κεφαλαίου. Ψάξτε για εταιρείες που έχουν κάνει καλή δουλειά ιστορικά στην παροχή και των δύο.
2. Σε αντίθεση με τα παραδοσιακά ακίνητα, πολλά REITs διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια. Παίρνετε τη διαφοροποίηση που παρέχει η ακίνητη περιουσία χωρίς να είναι κλειδωμένη σε μακροπρόθεσμη βάση. Τα θέματα ρευστότητας.
3. Οι αποσβέσεις τείνουν να υπερεκτιμούν τη μείωση της αξίας της επένδυσης σε μια επένδυση. Έτσι, αντί να χρησιμοποιήσετε τον δείκτη αποπληρωμής (τι μέρισμα χρησιμοποιούν οι επενδυτές) για να αξιολογήσει μια REIT, κοιτάξτε τα χρήματά της από λειτουργίες (FFOs) αντ 'αυτού. Αυτό ορίζεται ως καθαρό εισόδημα μείον την πώληση οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου σε ένα δεδομένο έτος και απόσβεση. Απλά πάρτε το μέρισμα ανά μετοχή και διαιρέστε με το FFO ανά μετοχή. Όσο υψηλότερη είναι η απόδοση τόσο καλύτερα.
4. Η ισχυρή διαχείριση κάνει τη διαφορά. Ψάξτε για εταιρείες που έχουν περάσει για λίγο ή τουλάχιστον διαθέτουν μια ομάδα διαχείρισης με μεγάλη εμπειρία.
5. Η ποιότητα μετράει. Επενδύστε μόνο σε REITs με μεγάλες ιδιοκτησίες και ενοικιαστές.
6. Εξετάστε την αγορά ενός αμοιβαίου κεφαλαίου ή ενός ETF που επενδύει σε REITs και αφήστε την έρευνα και την αγορά στους επαγγελματίες.

Συμπέρασμα

Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση επέτρεψε στους επενδυτές να αγοράσουν έργα μεγάλης κλίμακας εμπορικών ακινήτων ήδη από το 1960. Ωστόσο, μόνο την τελευταία δεκαετία οι μεμονωμένοι επενδυτές αγκάλιασαν τα REITs. Λόγοι για αυτό περιλαμβάνουν χαμηλά επιτόκια, τα οποία ανάγκασαν τους επενδυτές να κοιτάξουν πέρα ​​από τα ομόλογα για επενδύσεις που παράγουν εισόδημα, την εμφάνιση χρηματιστηριακών και αμοιβαίων κεφαλαίων που επικεντρώνονται στην ακίνητη περιουσία και, μέχρι την κατάρρευση των ακινήτων για το 2007-08, το μέρος των Αμερικανών να κατέχουν ακίνητα και άλλα υλικά περιουσιακά στοιχεία. Η REIT, όπως και κάθε άλλη επένδυση το 2008, υπέφερε πολύ. Αλλά παρά το γεγονός αυτό, εξακολουθούν να αποτελούν μια εξαιρετική προσθήκη σε κάθε διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο.