4 τρόποι για να εκτιμήσετε ένα ακίνητο ακίνητης περιουσίας

Υπάρχουν πολλές ερωτήσεις που οι επενδυτές ζητούν οι ίδιοι όταν πρόκειται να επενδύσουν τα σκληρά κερδισμένα χρήματά τους. Πόσο θα επιστρέψει η επένδυση; Πόσο κοστίζει? Αλλά το πιο σημαντικό, οι επενδυτές θα πρέπει να ασχολούνται με την αξία του. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα όταν σκέφτεστε να αγοράσετε μια επένδυση σε ακίνητα.

Τα έσοδα από ακίνητα που σχετίζονται με επενδύσεις είναι ιστορικά υψηλά. Τα έσοδα προσφέρουν μια αυξανόμενη πηγή εσόδων και είναι ένας σταθερός τρόπος για να κερδίσετε χρήματα. Αλλά πριν μπείτε στο παιχνίδι μίσθωσης ακινήτων, πώς μπορεί κανείς να κάνει αξιολογήσεις;

Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε μερικούς από τους πιο συνηθισμένους τρόπους για να εκτιμήσετε το ακίνητο ενοικίασης υψηλού επιπέδου.

Βασικές τακτικές

• Ο προσδιορισμός του κόστους και της απόδοσης μιας επένδυσης σε ακίνητα είναι εξίσου σημαντική με τη διαπίστωση της αξίας της.
• Οι επενδυτές μπορούν να χρησιμοποιήσουν την προσέγγιση σύγκρισης πωλήσεων, το μοντέλο τιμολόγησης ενεργητικού κεφαλαίου, την προσέγγιση εισοδήματος και την προσέγγιση κόστους για τον προσδιορισμό των τιμών των ακινήτων.
• Δεν υπάρχει λύση ενιαίου μεγέθους, οπότε ίσως χρειαστεί να εφαρμοστεί ένας συνδυασμός αυτών των παραγόντων.

4 τρόποι να εκτιμήσετε ένα ακίνητο Ενοικίαση ακινήτου

Η προσέγγιση σύγκρισης των πωλήσεων

Η προσέγγιση σύγκρισης πωλήσεων (SCA) είναι μία από τις πιο αναγνωρίσιμες μορφές αποτίμησης ακινήτων κατοικίας. Είναι η μέθοδος που χρησιμοποιείται ευρύτερα από τους εκτιμητές και τους κτηματομεσίτες όταν αξιολογούν τις ιδιότητες. Αυτή η προσέγγιση είναι απλά μια σύγκριση παρόμοιων κατοικιών που έχουν πωληθεί ή ενοικιαστεί σε τοπικό επίπεδο σε μια δεδομένη χρονική περίοδο. Οι περισσότεροι επενδυτές θα θέλουν να δουν μια SCA κατά τη διάρκεια ενός σημαντικού χρονικού πλαισίου για να βρεθούν τυχόν νέες τάσεις.

Η SCA βασίζεται σε χαρακτηριστικά ή χαρακτηριστικά για να εκχωρήσει μια σχετική τιμή τιμής. Αυτές οι τιμές μπορούν να βασίζονται σε ορισμένα χαρακτηριστικά όπως ο αριθμός των υπνοδωματίων και των μπάνιων, τα γκαράζ και / ή οι δρόμοι, οι πισίνες, τα καταστρώματα, τα τζάκια - οτιδήποτε κάνει μια ιδιοκτησία μοναδική και ξεχωρίζει. Η τιμή ανά τετραγωνικό πόδι είναι μια κοινή και εύκολη στην κατανόηση μετρική οι επενδυτές μπορούν να χρησιμοποιήσουν για να καθορίσουν όπου η ιδιοκτησία τους πρέπει να αποτιμώνται. Με άλλα λόγια, εάν ένα αρχοντικό των 2.000 τετραγωνικών ποδιών ενοικιάζει για $ 1 / τετραγωνικό πόδι, οι επενδυτές μπορούν λογικά να περιμένουν εισόδημα σε αυτό το πάρκο, υπό την προϋπόθεση ότι συγκρίσιμα αρχοντικά στην περιοχή πηγαίνουν για αυτό.

Λάβετε υπόψη ότι η SCA είναι κάπως γενική - δηλαδή, κάθε σπίτι έχει μια μοναδικότητα που δεν είναι πάντα ποσοτικοποιήσιμη. Οι αγοραστές και οι πωλητές έχουν μοναδικά γούστα και διαφορές. Η SCA πρέπει να είναι μια βασική γραμμή ή λογική γνώμη, και όχι ένα τέλειο εργαλείο πρόβλεψης ή αποτίμησης για ακίνητα. Είναι επίσης μια μέθοδος που πρέπει να χρησιμοποιηθεί για να συγκριθεί με σχετικά ομοειδή σπίτια. Έτσι δεν λειτουργεί αν πρόκειται να εκτιμήσετε το ακίνητο που σας ενδιαφέρει, δηλαδή 2.000 τετραγωνικά πόδια με γκαράζ, πισίνα, έξι υπνοδωμάτια και πέντε πλήρη μπάνια με ένα άλλο ακίνητο που έχει το μισό αριθμό υπνοδωματίων, δεν υπάρχει πισίνα και είναι μόνο 1.200 τετραγωνικά πόδια.

Είναι επίσης σημαντικό για τους επενδυτές να χρησιμοποιούν έναν πιστοποιημένο εκτιμητή ή έναν κτηματομεσίτη όταν ζητούν μια συγκριτική ανάλυση της αγοράς. Αυτό μετριάζει τον κίνδυνο δόλιων εκτιμήσεων, οι οποίοι έγιναν ευρέως διαδεδομένοι κατά τη διάρκεια της κρίσης για ακίνητα το 2007.

Το μοντέλο τιμολόγησης περιουσιακών στοιχείων κεφαλαίου

Το μοντέλο τιμολόγησης ενεργητικού κεφαλαίου (CAPM) είναι ένα πιο ολοκληρωμένο εργαλείο αποτίμησης. Το CAPM εισάγει τις έννοιες του κινδύνου και του κόστους ευκαιρίας, όπως ισχύει για τις επενδύσεις σε ακίνητα. Το μοντέλο αυτό εξετάζει την πιθανή απόδοση επένδυσης (ROI) που προέρχεται από το εισόδημα από ενοίκια και το συγκρίνει με άλλες επενδύσεις που δεν έχουν κανένα κίνδυνο, όπως τα ομόλογα του Ηνωμένου Βασιλείου ή εναλλακτικές μορφές επενδύσεων σε ακίνητα, όπως οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs) .

Με λίγα λόγια, αν η αναμενόμενη απόδοση μιας επένδυσης χωρίς κίνδυνο ή εγγυημένης επένδυσης υπερβαίνει την πιθανή απόδοση επένδυσης από το εισόδημα από ενοίκια, απλώς δεν έχει οικονομικό νόημα να αναλάβει τον κίνδυνο ενοικίασης ακινήτου. Όσον αφορά τον κίνδυνο, το CAPM θεωρεί τους εγγενείς κινδύνους για την ενοικίαση ακινήτων.

Για παράδειγμα, όλες οι ιδιότητες ενοικίασης δεν είναι οι ίδιες. Η τοποθεσία και η ηλικία της ιδιοκτησίας αποτελούν βασικούς παράγοντες. Η ενοικίαση παλαιότερων ακινήτων σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες πιθανώς θα επιβαρύνονται με υψηλότερα έξοδα συντήρησης. Ένα ακίνητο προς ενοικίαση σε μια περιοχή υψηλής εγκληματικότητας πιθανότατα θα απαιτήσει περισσότερες προφυλάξεις ασφαλείας από μια μίσθωση σε μια περιφραγμένη κοινότητα.

Αυτό το μοντέλο υποδεικνύει την εκτίμηση των κινδύνων αυτών πριν από την εξέταση της επένδυσής σας ή κατά την καθιέρωση δομής τιμολόγησης μίσθωσης. Το CAPM σας βοηθά να καθορίσετε ποια επιστροφή σας αξίζει για να θέσετε τα χρήματά σας σε κίνδυνο.

Η προσέγγιση εισοδήματος

Η προσέγγιση του εισοδήματος επικεντρώνεται στο ποιο είναι το πιθανό εισόδημα από την απόδοση των ακινήτων σε σχέση με την αρχική επένδυση. Η μέθοδος του εισοδήματος χρησιμοποιείται συχνά για επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα.

Η μέθοδος του εισοδήματος χρησιμοποιείται συχνά με την επένδυση σε εμπορικά ακίνητα.

Η μέθοδος του εισοδήματος βασίζεται στον καθορισμό του ετήσιου ποσοστού κεφαλαιοποίησης μιας επένδυσης. Το ποσοστό αυτό είναι το προβλεπόμενο ετήσιο εισόδημα από τον πολλαπλασιαστή ακαθάριστου μισθώματος διαιρούμενο με την τρέχουσα αξία του ακινήτου. Έτσι εάν ένα κτίριο γραφείων κοστίζει 120.000 δολάρια για να αγοράσει και το αναμενόμενο μηνιαίο εισόδημα από ενοίκια είναι $ 1.200, το αναμενόμενο ετήσιο ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι:

14.400 (1.200 x 12 μήνες) ÷ 120.000 $ = 0.12 ή 12%

Πρόκειται για ένα πολύ απλοποιημένο μοντέλο με λίγες υποθέσεις. Πιθανότατα, υπάρχουν δαπάνες για τόκους σε υποθήκη. Επίσης, τα μελλοντικά εισοδήματα ενοικίου μπορεί να είναι περισσότερο ή λιγότερο πολύτιμα από πέντε χρόνια από σήμερα.

Πολλοί επενδυτές είναι εξοικειωμένοι με την καθαρή παρούσα αξία του χρήματος. Εφαρμοσμένη στην ακίνητη περιουσία, αυτή η έννοια είναι επίσης γνωστή ως προεξοφλημένη ταμειακή ροή. Τα δολάρια που εισπράττονται στο μέλλον υπόκεινται σε πληθωριστικό και αποπληθωριστικό κίνδυνο και παρουσιάζονται σε προεξοφλημένους όρους για να ληφθούν υπόψη.

Προσέγγιση πολλαπλασιαστή ακαθάριστων ενοικίων

Αυτή η προσέγγιση αποτιμά ένα ακίνητο μίσθωσης με βάση το ποσό του ενοικίου που ένας επενδυτής μπορεί να εισπράττει κάθε χρόνο. Είναι ένας γρήγορος και εύκολος τρόπος για να μετρήσετε αν ένα ακίνητο αξίζει την επένδυση. Αυτό, βέβαια, είναι πριν από την εξέταση τυχόν φόρους, ασφάλειες, επιχειρήσεις κοινής ωφελείας και άλλα έξοδα που σχετίζονται με την ιδιοκτησία, οπότε πρέπει να ληφθεί με ένα σιτάρι αλατιού.

Παρόλο που μπορεί να είναι παρόμοια με την προσέγγιση του εισοδήματος, η προσέγγιση του πολλαπλασιαστή ακαθάριστου μισθώματος (GRM) δεν χρησιμοποιεί το καθαρό λειτουργικό εισόδημα ως ανώτατο όριο, αλλά το ακαθάριστο ενοίκιο. Ο συντελεστής ανώτατου ορίου πολλαπλασιαστή του μισθώματος είναι μεγαλύτερος του ενός, ενώ ο συντελεστής ανώτατου ορίου για την εισοδηματική προσέγγιση είναι μια εκατοστιαία τιμή. Για να έχετε μια σύγκριση από μήλο σε μήλο, θα πρέπει να εξετάσετε τα GRM και τα έσοδα από ενοίκια άλλων, παρόμοιων ιδιοκτησιών με αυτά που σας ενδιαφέρουν.

Ας πούμε ένα εμπορικό ακίνητο που πωλείται στη γειτονιά που αναζητάτε για $ 500.000, με ετήσιο εισόδημα $ 90.000. Για να υπολογίσετε το GRM, διαιρούμε την τιμή πώλησης κατά το ετήσιο εισόδημα από ενοίκια: $ 500.000 ÷ $ 90.000 = 5.56. Μπορείτε να συγκρίνετε αυτό το ποσοστό με αυτό που εξετάζετε, εφ 'όσον γνωρίζετε τα ετήσια έσοδα από ενοίκια. Μπορείτε να μάθετε την αγοραία αξία του πολλαπλασιάζοντας το GRM με τα ετήσια έσοδα του. Αν είναι υψηλότερο από αυτό που πωλήθηκε πρόσφατα - δηλαδή για $ 500.000 - ίσως δεν αξίζει τον κόπο, επομένως, σκεφτείτε να συνεχίσετε.

Η προσέγγιση κόστους

Η προσέγγιση κόστους για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας δηλώνει ότι η ιδιοκτησία αξίζει μόνο σε ό, τι μπορεί εύλογα να χρησιμοποιηθεί. Υπολογίζεται με το συνδυασμό της αξίας της γης και της υποτιμημένης αξίας τυχόν βελτιώσεων.

Εκτιμητές από αυτό το σχολείο συχνά υποσχόμαστε την υψηλότερη και καλύτερη χρήση για να συνοψίσουμε την προσέγγιση κόστους στα ακίνητα. Χρησιμοποιείται συχνά ως βάση για την εκτίμηση της κενής γης.

Για παράδειγμα, αν είστε προγραμματιστής διαμερισμάτων που θέλει να αγοράσει τρία στρέμματα γης σε μια άγονη περιοχή για να μετατραπεί σε συγκυριαρχίες, η αξία αυτής της γης θα βασίζεται στην καλύτερη χρήση αυτής της γης. Εάν η γη περιβάλλεται από πεδία πετρελαίου και το πλησιέστερο άτομο ζει 20 μίλια μακριά, η καλύτερη χρήση και επομένως η υψηλότερη αξία αυτού του ακινήτου δεν μετατρέπει σε διαμερίσματα, αλλά ενδεχομένως να επεκτείνει τα δικαιώματα γεώτρησης για να βρει περισσότερο πετρέλαιο.

Ένα άλλο επιχείρημα καλύτερης χρήσης έχει να κάνει με την ταξινόμηση περιουσιακών στοιχείων. Αν το μελλοντικό ακίνητο δεν είναι κλιμακωτό για κατοικίες, η αξία του μειώνεται, καθώς ο κύριος του έργου θα επιβαρυνθεί σημαντικά με το κόστος. Θεωρείται πιο αξιόπιστη όταν χρησιμοποιείται σε νεότερες κατασκευές και λιγότερο αξιόπιστη για παλαιότερες ιδιότητες. Είναι συχνά η μόνη αξιόπιστη προσέγγιση όταν εξετάζουμε ιδιότητες ειδικής χρήσης.

Η κατώτατη γραμμή

Δεν υπάρχει κανένας τρόπος να προσδιοριστεί η αξία ενός ακινήτου ενοικίασης. Οι πιο σοβαροί επενδυτές εξετάζουν στοιχεία από όλες αυτές τις μεθόδους αποτίμησης πριν προβούν σε επενδυτικές αποφάσεις σχετικά με ενοικιαζόμενα ακίνητα. Η εκμάθηση αυτών των εισαγωγικών αρχών ένταξης πρέπει να είναι ένα βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση για να μπει στο παιχνίδι επενδύσεων σε ακίνητα. Στη συνέχεια, μόλις βρείτε ένα ακίνητο που μπορεί να σας δώσει ένα ευνοϊκό ποσό εισοδήματος, βρείτε ένα ευνοϊκό επιτόκιο για τη νέα σας ιδιοκτησία χρησιμοποιώντας έναν υπολο- γιστή υποθηκών. Χρησιμοποιώντας αυτό το εργαλείο θα σας δώσει επίσης πιο συγκεκριμένα στοιχεία για να συνεργαστείτε με την αξιολόγηση ενός μελλοντικού ακινήτου.