4 απλοί τρόποι να επενδύσουν στην ακίνητη περιουσία
Η αγορά και η ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας είναι μια συναρπαστική επενδυτική στρατηγική, που μπορεί να είναι τόσο ικανοποιητική όσο και κερδοφόρα. Σε αντίθεση με τους επενδυτές μετοχών και ομολόγων, οι υποψήφιοι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να χρησιμοποιήσουν μόχλευση για να αγοράσουν ένα ακίνητο καταβάλλοντας ένα μέρος του συνολικού κόστους μπροστά, πληρώνοντας έπειτα το υπόλοιπο, συν τόκους, με την πάροδο του χρόνου. Ενώ μια παραδοσιακή υποθήκη απαιτεί κατά κανόνα μια προκαταβολή 20% έως 25%, σε ορισμένες περιπτώσεις, μια προκαταβολή 5% είναι το μόνο που χρειάζεται για να αγοράσετε ένα ολόκληρο ακίνητο. Αυτή η δυνατότητα να ελέγχει το περιουσιακό στοιχείο τα στιγμιότυπα που έχουν υπογραφεί ενισχύει τόσο τους κλητήρες όσο και τους ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι μπορούν με τη σειρά τους να πάρουν δεύτερη υποθήκες στα σπίτια τους, προκειμένου να μειώσουν τις πληρωμές σε πρόσθετα ακίνητα.
Βασικές τακτικές
- Οι προσδοκώμενοι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να αγοράσουν ένα ακίνητο χρησιμοποιώντας μόχλευση, καταβάλλοντας ένα μέρος του συνολικού κόστους του μπροστά και στη συνέχεια να πληρώσουν το υπόλοιπο με την πάροδο του χρόνου.
- Οι τέσσερις κύριοι τρόποι με τους οποίους οι επενδυτές μπορούν να κερδίσουν χρήματα μέσω ακίνητης περιουσίας είναι: 1) να γίνουν ιδιοκτήτες ακινήτων, 2) να εμπορεύονται ακίνητα, 3) να επενδύουν σε ακίνητα και 4) .
Εδώ είναι τέσσερις τρόποι με τους οποίους οι επενδυτές μπορούν να χρησιμοποιήσουν τις ιδιότητες:
1:405 απλοί τρόποι να επενδύσουν στην ακίνητη περιουσία
1. Έτσι θέλετε να είστε ιδιοκτήτης
Ιδανικό για: Άτομα με δεξιότητες ανακαίνισης και ανακαίνισης, που έχουν την υπομονή να διαχειρίζονται τους ενοικιαστές.
Τι πρέπει να ξεκινήσει: Σημαντικό κεφάλαιο που απαιτείται για τη χρηματοδότηση των προκαταρκτικών δαπανών συντήρησης και κάλυψη κενών μηνών.
Πλεονεκτήματα: Οι ιδιότητες ενοικίασης μπορούν να παρέχουν τακτικό εισόδημα, ενώ ταυτόχρονα μεγιστοποιούν το διαθέσιμο κεφάλαιο μέσω μόχλευσης Επιπλέον, πολλά συναφή έξοδα είναι εκπεστέα, και τυχόν ζημίες μπορούν να αντισταθμίσουν τα κέρδη από άλλες επενδύσεις.
Μειονεκτήματα: Εκτός αν προσλαμβάνετε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, οι ενοικιαζόμενες ιδιοκτησίες τείνουν να είναι γεμάτες με συνεχείς πονοκεφάλους. Σε χειρότερα σενάρια, οι αχαλίνωτοι ενοικιαστές μπορούν να βλάψουν την ιδιοκτησία. Επιπλέον, σε ορισμένα κλίματα αγοράς ενοικίου, ένας ιδιοκτήτης πρέπει είτε να υπομείνει κενές θέσεις ή να χρεώσει μικρό ενοίκιο για να καλύψει τα έξοδα μέχρι τα πράγματα να γυρίσουν. Από την άλλη πλευρά, όταν η υποθήκη έχει εξοφληθεί εντελώς, το μεγαλύτερο μέρος του ενοικίου γίνεται όλο το κέρδος.
Φυσικά, το εισόδημα από ενοίκια δεν είναι το μόνο σημείο εστίασης του ιδιοκτήτη. Σε μια ιδανική κατάσταση, ένα ακίνητο εκτιμάται κατά τη διάρκεια της υποθήκης, αφήνοντας τον ιδιοκτήτη με ένα πιο πολύτιμο περιουσιακό στοιχείο από ό, τι ξεκίνησε με.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Γραφείου Απογραφής των ΗΠΑ, οι τιμές πώλησης των νέων κατοικιών (ένας ακατέργαστος δείκτης για τις αξίες των ακινήτων) αυξήθηκαν σταθερά σε αξία από το 1940 έως το 2006, πριν βυθιστούν κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Ευτυχώς, οι τιμές πώλησης έχουν ξαναρχίσει την άνοδό τους, ξεπερνώντας ακόμη και τα επίπεδα πριν από την κρίση.
Πηγή: Έρευνα Κατασκευής, Γραφείο Απογραφής των ΗΠΑ
2. Ομάδες επενδύσεων σε ακίνητα
Ιδανικό για: Άνθρωποι που θέλουν να κατέχουν ακίνητη περιουσία χωρίς τις ταλαιπωρίες της λειτουργίας τους.
Τι παίρνει για να ξεκινήσει: ένα κεφάλαιο μαξιλάρι και την πρόσβαση στη χρηματοδότηση.
Πλεονεκτήματα: Πρόκειται για μια πολύ πιο ακίνητη προσέγγιση των ακινήτων που εξακολουθεί να παρέχει εισόδημα και εκτίμηση.
Μειονεκτήματα: Υπάρχει κίνδυνος κενής θέσης με τις ομάδες επενδύσεων σε ακίνητα, ανεξάρτητα από το αν είναι διασκορπισμένες σε ολόκληρο τον όμιλο ή εάν είναι ιδιοκτήτες συγκεκριμένων. Επιπλέον, τα γενικά έξοδα διαχείρισης μπορούν να φάνε σε επιστροφές.
Οι όμιλοι επενδύσεων σε ακίνητα είναι σαν μικρά αμοιβαία κεφάλαια που επενδύουν σε ακίνητα. Σε έναν τυπικό όμιλο επενδύσεων σε ακίνητα, μια εταιρεία αγοράζει ή κατασκευάζει ένα σύνολο διαμερισμάτων ή καταστημάτων, κατόπιν επιτρέπει στους επενδυτές να τα αγοράζουν μέσω της εταιρείας, συμμετέχοντας έτσι στον όμιλο. Ένας μεμονωμένος επενδυτής μπορεί να κατέχει μία ή περισσότερες μονάδες αυτοτελούς χώρου διαβίωσης, αλλά η εταιρεία που διαχειρίζεται τον επενδυτικό όμιλο διαχειρίζεται συλλογικά όλες τις μονάδες, χειρίζεται τη συντήρηση, τις κενές θέσεις διαφήμισης και συνεννοείται με τους ενοικιαστές. Σε αντάλλαγμα για τη διεξαγωγή αυτών των καθηκόντων διαχείρισης, η εταιρεία λαμβάνει ένα ποσοστό του μηνιαίου ενοικίου.
Μια τυπική μίσθωση ομίλου επενδύσεων σε ακίνητα είναι στο όνομα του επενδυτή και όλες οι μονάδες συγκεντρώνουν ένα μέρος του μισθώματος για να προστατεύσουν τις περιστασιακές κενές θέσεις. Για το σκοπό αυτό, θα λάβετε κάποιο εισόδημα, ακόμη και αν η μονάδα σας είναι άδεια. Εφόσον το ποσοστό κενών θέσεων για τις συγκεντρωμένες μονάδες δεν είναι πολύ υψηλό, θα πρέπει να υπάρχει αρκετό για να καλυφθεί το κόστος.
Ενώ αυτές οι ομάδες είναι θεωρητικά ασφαλείς τρόποι να επενδύσουν σε ακίνητα, είναι ευάλωτοι στις ίδιες αμοιβές που στοιχειώνουν τη βιομηχανία αμοιβαίων κεφαλαίων. Επιπλέον, αυτές οι ομάδες είναι μερικές φορές ιδιωτικές επενδύσεις, όπου αδίστακτοι διοικητικοί σύμβουλοι απομακρύνουν τους επενδυτές από τα χρήματά τους. Συνεπώς, η αυστηρή δέουσα επιμέλεια είναι ζωτικής σημασίας για την άντληση των καλύτερων δυνατοτήτων.
3. Real Estate Trading (γνωστός και ως Flipping)
Ιδανικό για: Άτομα με σημαντική εμπειρία στην αποτίμηση και εμπορία ακινήτων.
Τι παίρνει για να ξεκινήσει: Το κεφάλαιο και η δυνατότητα να κάνει ή να επιβλέπει τις επισκευές, όπως απαιτείται.
Πλεονεκτήματα: Η εμπορία ακινήτων έχει μικρότερη χρονική περίοδο κατά την οποία το κεφάλαιο και η προσπάθεια είναι συνδεδεμένα με ένα ακίνητο. Όμως, ανάλογα με τις συνθήκες της αγοράς, μπορεί να υπάρξουν σημαντικές αποδόσεις, ακόμη και σε βραχύτερα χρονικά διαστήματα.
Μειονεκτήματα: Η εμπορία ακινήτων απαιτεί βαθύτερη γνώση της αγοράς σε συνδυασμό με την τύχη. Οι καυτές αγορές μπορούν να δροσιστούν απροσδόκητα, αφήνοντας βραχυπρόθεσμους εμπόρους με απώλειες ή μακροχρόνιους πονοκεφάλους.
Η εμπορία ακινήτων είναι η άγρια πλευρά της επένδυσης σε ακίνητα. Ακριβώς όπως οι ημερήσιοι έμποροι είναι ένα διαφορετικό ζώο από τους επενδυτές buy-and-hold, οι έμποροι ακίνητων περιουσιών διακρίνονται από τους ιδιοκτήτες buy-and-rent. Εν προκειμένω: οι έμποροι ακινήτων συχνά αναζητούν να πωλούν κερδοφόρα τα υποτιμημένα ακίνητα που αγοράζουν, σε μόλις τρεις με τέσσερις μήνες.
Τα καθαρά κληματαριές ιδιοκτησίας συχνά δεν επενδύουν στη βελτίωση των ιδιοτήτων. Επομένως, η επένδυση πρέπει να έχει ήδη την εγγενή αξία που απαιτείται για να μετατρέψει ένα κέρδος χωρίς αλλαγές ή θα εξαλείψει το ακίνητο από τον ισχυρισμό.
Οι πολεμιστές που δεν είναι σε θέση να εκφορτώσουν γρήγορα ένα ακίνητο μπορεί να βρεθούν σε δύσκολη θέση, επειδή συνήθως δεν κρατούν αρκετά ανεμπόδιστα χρήματα σε μετρητά για να πληρώσουν την υποθήκη σε ακίνητο, μακροπρόθεσμα. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε συνεχείς απώλειες.
Υπάρχει ένα ολόκληρο άλλο είδος flipper που κάνει τα χρήματα με την αγορά ακινήτων σε λογικές τιμές και την προστιθέμενη αξία με την ανακαίνισή τους. Αυτό μπορεί να είναι μια πιο μακροπρόθεσμη επένδυση, όπου οι επενδυτές μπορούν μόνο να αντέξουν οικονομικά να πάρουν μία ή δύο ιδιότητες τη φορά.
4. Ταμεία Επενδύσεων Ακινήτων (REITs)
Ιδανικό για: Οι επενδυτές που θέλουν έκθεση χαρτοφυλακίου σε ακίνητα χωρίς μια παραδοσιακή συναλλαγή ακίνητης περιουσίας.
Τι παίρνει για να ξεκινήσει: Επενδυτικό κεφάλαιο.
Πλεονεκτήματα: Τα REIT είναι ουσιαστικά μετοχές που καταβάλλουν μερίσματα και των οποίων οι βασικές συμμετοχές περιλαμβάνουν εμπορικά ακίνητα με μακροπρόθεσμες μισθώσεις που παράγουν μετρητά.
Μειονεκτήματα: REITs είναι ουσιαστικά αποθέματα, έτσι η μόχλευση που συνδέεται με την παραδοσιακή ενοικίαση ακινήτων δεν ισχύει.
Μια REIT δημιουργείται όταν μια εταιρεία (ή trust) χρησιμοποιεί τα χρήματα των επενδυτών για την αγορά και τη λειτουργία εισοδηματικών περιουσιακών στοιχείων. Τα REIT αγοράζονται και πωλούνται στα μεγάλα χρηματιστήρια, όπως κάθε άλλο απόθεμα. Μια εταιρεία πρέπει να πληρώσει το 90% των φορολογητέων κερδών της με τη μορφή μερισμάτων, προκειμένου να διατηρήσει το καθεστώς του REIT. Με αυτό τον τρόπο, η REITs αποφεύγει να καταβάλλει φόρο εισοδήματος εταιρειών, ενώ μια κανονική εταιρεία θα φορολογείται από τα κέρδη της και στη συνέχεια θα πρέπει να αποφασίσει εάν θα κατανείμει ή όχι τα κέρδη μετά φόρων ως μερίσματα.
Όπως και τα κανονικά μερίσματα που πληρώνουν μερίσματα, οι REIT αποτελούν μια σταθερή επένδυση για επενδυτές σε χρηματιστήρια που επιθυμούν τακτικό εισόδημα. Σε σύγκριση με τους προαναφερθέντες τύπους επενδύσεων σε ακίνητα, οι REIT παρέχουν στους επενδυτές entrée σε μη κερδοσκοπικές επενδύσεις, όπως εμπορικά κέντρα ή κτίρια γραφείων, τα οποία γενικά δεν είναι εφικτά για μεμονωμένους επενδυτές να αγοράσουν άμεσα. Το πιο σημαντικό είναι ότι τα REIT είναι ιδιαίτερα ρευστά επειδή είναι διαπραγματεύσιμα στο χρηματιστήριο. Με άλλα λόγια, δεν θα χρειαστείτε ένα realtor και μια μεταφορά τίτλου για να σας βοηθήσουμε να εξαργυρώσετε την επένδυσή σας. Στην πράξη, τα REIT είναι μια πιο τυποποιημένη έκδοση ενός ομίλου επενδύσεων σε ακίνητα.
Τέλος, κατά την εξέταση των REIT, οι επενδυτές θα πρέπει να κάνουν διάκριση μεταξύ REITs των ιδίων κεφαλαίων που κατέχουν κτίρια και υποθήκη REITs που παρέχουν χρηματοδότηση για ακίνητα και ασχολούνται με τίτλους που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια (MBS). Και οι δύο προσφέρουν έκθεση σε ακίνητα, αλλά η φύση της έκθεσης είναι διαφορετική. Το μετοχικό κεφάλαιο της REIT είναι πιο παραδοσιακό, καθώς αντιπροσωπεύει την ιδιοκτησία σε ακίνητα, ενώ η υποθήκη REIT επικεντρώνεται στο εισόδημα από τη χρηματοδότηση ενυπόθηκων ακινήτων.
Η κατώτατη γραμμή
Εάν οι επενδυτές ακίνητων περιουσιών χρησιμοποιούν τα ακίνητά τους για να δημιουργήσουν εισόδημα από ενοίκια ή για να βρουν το χρόνο τους μέχρι να προκύψει η τέλεια ευκαιρία πώλησης, είναι εφικτό να δημιουργηθεί ένα ισχυρό επενδυτικό πρόγραμμα με την πληρωμή ενός σχετικά μικρού μέρους της συνολικής αξίας της ιδιοκτησίας μπροστά. Αλλά, όπως συμβαίνει με οποιαδήποτε επένδυση, υπάρχει κέρδος και δυναμικό μέσα στην ακίνητη περιουσία, είτε η συνολική αγορά είναι πάνω ή κάτω. (Για σχετική ανάγνωση, δείτε "Πόσα χρήματα χρειάζεστε για να επενδύσετε στην ακίνητη περιουσία"> 1:35