30-έτος έναντι 15-έτος υποθήκη: Ποια είναι η διαφορά;

Μια μπερδεμένη ποικιλία υποθηκών μπορεί να είναι διαθέσιμη, αλλά για τους περισσότερους αγοραστές κατοικιών, στην πράξη, υπάρχει μόνο μία. Η 30ετής υποθήκη σταθερού επιτοκίου είναι ουσιαστικά ένα αμερικανικό αρχέτυπο, το μήλο πίτας των χρηματοπιστωτικών μέσων. Είναι η πορεία που έχουν γενιές Αμερικανών για πρώτη φορά homeownership.

Σύμφωνα με τον Freddie Mac το 2017, το 90% των κατ 'οίκον αγοραστών επέλεξε την υποθήκη 30 ετών σταθερού επιτοκίου. Ωστόσο, πολλοί από αυτούς τους αγοραστές θα μπορούσαν να είχαν καλύτερη εξυπηρέτηση αν είχαν επιλέξει αντί για 15ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου.

Τα δάνεια είναι δομικά παρόμοια - η κύρια διαφορά είναι ο όρος. Ένα πιο βραχυπρόθεσμο δάνειο σημαίνει υψηλότερη μηνιαία πληρωμή, γεγονός που καθιστά την 15ετή υποθήκη λιγότερο δαπανηρή. Αλλά ο βραχύτερος όρος καθιστά το δάνειο φθηνότερο σε διάφορα μέτωπα. Στην πραγματικότητα, κατά τη διάρκεια ολόκληρης της ζωής ενός δανείου, μια υποθήκη 30 ετών θα καταλήξει να κοστίζει περισσότερο από το διπλάσιο της δεκαετούς επιλογής.

Πώς ο όρος υποθηκών επηρεάζει το κόστος

Μια υποθήκη είναι απλά ένας ιδιαίτερος τύπος δανείου όρος-ένα εξασφαλισμένο με ακίνητη περιουσία. Για ένα μακροπρόθεσμο δάνειο, ο οφειλέτης καταβάλλει τόκους υπολογιζόμενους σε ετήσια βάση έναντι του υπολοίπου του δανείου. Τόσο το επιτόκιο όσο και η μηνιαία πληρωμή είναι σταθερά.

Επειδή η μηνιαία πληρωμή είναι σταθερή, το μέρος πρόκειται να καταβάλει τόκους και το τμήμα που πρόκειται να πληρώσει τον κύριο μεταβάλλεται με την πάροδο του χρόνου. Στην αρχή, επειδή το υπόλοιπο του δανείου είναι τόσο υψηλό, το μεγαλύτερο μέρος της πληρωμής είναι τόκοι. Όμως, καθώς το υπόλοιπο γίνεται μικρότερο, το μερίδιο της πληρωμής μειώνεται και το μερίδιο που πηγαίνει στο κεφάλαιο αυξάνεται.

30ετής υποθήκη

Σε ένα δάνειο 30 ετών, βεβαίως, το ισοζύγιο αυτό συρρικνώνεται πολύ πιο αργά και αποτελεσματικά, ο δανειολήπτης ενοικιάζει το ίδιο ποσό χρημάτων για περισσότερο από δύο φορές. (Είναι περισσότερο από δύο φορές περισσότερο από δύο φορές, διότι, για μια τριετή υποθήκη, το κύριο υπόλοιπο δεν μειώνεται όσο πιο γρήγορα γίνεται για ένα δάνειο 15 ετών.) Όσο υψηλότερο είναι το επιτόκιο, τόσο μεγαλύτερο είναι το επιτόκιο διαφορά μεταξύ των δύο υποθηκών. Όταν το επιτόκιο είναι 4 τοις εκατό, για παράδειγμα, ο οφειλέτης πληρώνει σχεδόν 2, 2 φορές περισσότερο τόκο για να δανειστεί το ίδιο ποσό του κεφαλαίου για 30 χρόνια σε σύγκριση με ένα δάνειο 15 ετών.

Το κύριο πλεονέκτημα μιας υποθήκης 30 ετών είναι η σχετικά χαμηλή μηνιαία πληρωμή. Και ακόμα κι αν η οικονομική προσιτότητα δεν είναι θέμα, υπάρχουν και άλλα πλεονεκτήματα:

• Η χαμηλότερη πληρωμή μπορεί να επιτρέψει σε έναν δανειολήπτη να αγοράσει περισσότερο σπίτι από ό, τι θα ήταν σε θέση να αντέξει οικονομικά με ένα δάνειο 15 ετών δεδομένου ότι η ίδια μηνιαία πληρωμή θα επέτρεπε στον δανειολήπτη να πάρει μεγαλύτερο δάνειο για 30 χρόνια.
• Η χαμηλότερη πληρωμή επιτρέπει σε έναν οφειλέτη να δημιουργήσει εξοικονόμηση πόρων.
• Η χαμηλότερη πληρωμή ελευθερώνει κεφάλαια για άλλους στόχους.

15ετής υποθήκη

Επειδή τα 15ετή δάνεια είναι λιγότερο επικίνδυνα για τις τράπεζες από τα δάνεια των 30 ετών και επειδή κοστίζουν οι τράπεζες λιγότερο για βραχυπρόθεσμα δάνεια από τα μακροπρόθεσμα δάνεια, μια υποθήκη 30 ετών συνήθως έχει υψηλότερο επιτόκιο. Οι καταναλωτές πληρώνουν λιγότερα για 15ετή υποθήκη - οπουδήποτε από το ένα τέταρτο του ποσοστού σε ένα πλήρες ποσοστό (ή σημείο) λιγότερο, και κατά τη διάρκεια των δεκαετιών που μπορούν πραγματικά να προσθέσουν επάνω.

Οι κυβερνητικές οργανώσεις που υποστήριξαν τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια, όπως οι Fannie Mae και Freddie Mac, επιβάλλουν πρόσθετες αμοιβές, που ονομάζονται προσαρμογές τιμών δανείων, οι οποίες καθιστούν τα στεγαστικά δάνεια τριάντα ετών ακριβότερα. Αυτά τα τέλη συνήθως ισχύουν για τους δανειολήπτες με χαμηλότερα πιστωτικά αποτελέσματα, μικρότερες προκαταβολές ή και τα δύο. Η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης χρεώνει επίσης υψηλότερα ασφάλιστρα ασφάλισης υποθηκών σε δανειολήπτες 30 ετών.

"Ορισμένες από τις προσαρμογές των τιμών δανείων που υπάρχουν σε τριάντα χρόνια δεν υπάρχουν σε δεκαπενταετή περίοδο", λέει ο James Morin, ανώτερος αντιπρόεδρος δανεισμού λιανικής στο Norcom Mortgage στο Avon, CT. Οι περισσότεροι άνθρωποι, σύμφωνα με τον Morin, ρίχνουν αυτά τα κόστη στην υποθήκη τους ως μέρος υψηλότερου επιτοκίου, αντί να τα πληρώνουν απόλυτα.

Φανταστείτε λοιπόν ένα δάνειο ύψους 300.000 δολαρίων, διαθέσιμο στο 4% για 30 χρόνια ή στο 3, 25% για 15 χρόνια. Το συνδυασμένο αποτέλεσμα της ταχύτερης απόσβεσης και του χαμηλότερου επιτοκίου σημαίνει ότι ο δανεισμός των χρημάτων για μόλις 15 χρόνια θα κοστίσει 79.441 δολάρια, έναντι 215.609 δολαρίων για 30 χρόνια ή σχεδόν τα δύο τρίτα λιγότερο.

Φυσικά, υπάρχει μια αλίευση. Η τιμή για την εξοικονόμηση τόσο πολλών χρημάτων μακροπρόθεσμα είναι πολύ μεγαλύτερη μηνιαία δαπάνη. η πληρωμή για το υποθετικό δάνειο δεκαπενταετούς διάρκειας είναι $ 2.108, $ 676 (ή περίπου 38%) περισσότερο από τη μηνιαία πληρωμή για το δάνειο 30 ετών (1.432 δολάρια).

Εάν ένας επενδυτής μπορεί να αντέξει την υψηλότερη πληρωμή, είναι προς το συμφέρον του να πάει με το μικρότερο δάνειο, ειδικά αν πλησιάζει στη συνταξιοδότηση όταν θα εξαρτάται από σταθερό εισόδημα.

Για ορισμένους εμπειρογνώμονες, το να είσαι σε θέση να αντέξεις την υψηλότερη πληρωμή συμπεριλαμβάνει να έχεις ένα ταμείο βροχερών ημερών κρυμμένο μακριά. Σύμφωνα με τον Bob Walters, διευθύνοντα σύμβουλο και πρόεδρο της Quicken Loans, η εξοικονόμηση χρημάτων σας πρέπει να ανέρχεται τουλάχιστον σε ένα έτος εισοδήματος. Αυτό που οι χρηματοοικονομικοί σχεδιαστές μοιάζουν με την 15ετή υποθήκη είναι ότι είναι στην πραγματικότητα "καταναγκαστική εξοικονόμηση" με τη μορφή μετοχικού κεφαλαίου σε ένα περιουσιακό στοιχείο που συνήθως εκτιμά (αν και, όπως και τα αποθέματα, τα σπίτια αυξάνονται και μειώνονται σε αξία).

Επειδή τα 15ετή δάνεια είναι λιγότερο επικίνδυνα για τις τράπεζες από τα δάνεια των 30 ετών και επειδή κοστίζουν οι τράπεζες λιγότερο για βραχυπρόθεσμα δάνεια από τα μακροπρόθεσμα δάνεια, μια υποθήκη 30 ετών συνήθως έχει υψηλότερο επιτόκιο.

Άλλες χρήσεις για τα χρήματα

Υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες ο δανειολήπτης μπορεί να έχει κίνητρο να επενδύσει αυτά τα χρήματα αλλού, όπως σε 529 λογαριασμούς για τα μαθήματα κολλεγίων ή σε ένα 401 (k) σχέδιο που έχει αναβληθεί από το φόρο, ειδικά εάν ο εργοδότης ταιριάζει με τις εισφορές του δανειολήπτη. Και με τα χαμηλά επιτόκια των στεγαστικών δανείων, ένας καταρτισμένος και πειθαρχημένος επενδυτής θα μπορούσε να επιλέξει το δάνειο των 30 ετών και να τοποθετήσει τη διαφορά μεταξύ των πληρωμών των 15 ετών και των 30 ετών σε τίτλους υψηλότερης απόδοσης.

Χρησιμοποιώντας το προηγούμενο παράδειγμα, εάν η μηνιαία δόση των 15 ετών ήταν 2.108 δολάρια και η μηνιαία πληρωμή 30 ετών για δάνεια ήταν 1.432 δολάρια, ο δανειολήπτης θα μπορούσε να επενδύσει εκείνη τη διαφορά $ 676 αλλού. Ο υπολογισμός του υπολοίπου του φακέλου είναι πόσο (ή αν) η απόδοση της εξωτερικής επένδυσης, μείον τον οφειλόμενο φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, υπερβαίνει το επιτόκιο της ενυπόθηκης πίστωσης, αφού υπολόγισαν την έκπτωση τόκων από ενυπόθηκο δανεισμό. Για κάποιον που ανήκει στη φορολογική κατηγορία 25%, η έκπτωση μπορεί να μειώσει το πραγματικό επιτόκιο στεγαστικών δανείων από, για παράδειγμα, 4% έως 3%.

Σε γενικές γραμμές, ο οφειλέτης βγαίνει μπροστά αν οι αποδόσεις της επένδυσης μετά από φόρους είναι υψηλότερες από το κόστος της υποθήκης μείον την έκπτωση τόκων.

Αυτό το παιχνίδι, ωστόσο, απαιτεί μια τάση για κίνδυνο, σύμφωνα με τον Shashin Shah, έναν πιστοποιημένο χρηματοοικονομικό προγραμματιστή στο Dallas, TX, επειδή ο οφειλέτης θα πρέπει να επενδύσει σε πτητικές μετοχές. "Σήμερα δεν υπάρχουν επενδύσεις σταθερού εισοδήματος που θα αποφέρουν αρκετά υψηλή απόδοση για να κάνουν αυτό το έργο", λέει ο Shah. Απαιτεί επίσης την πειθαρχία να επενδύει συστηματικά το ισοδύναμο αυτών των μηνιαίων διαφορών και το χρόνο να επικεντρωθεί στις επενδύσεις, οι οποίες, προσθέτει, οι περισσότεροι άνθρωποι στερούνται.

Μια επιλογή Best-of-Both-Worlds

Οι περισσότεροι δανειολήπτες προφανώς επίσης δεν διαθέτουν -ή τουλάχιστον πιστεύουν ότι δεν διαθέτουν- τα μέσα για να κάνουν τις υψηλότερες πληρωμές που απαιτούνται από μια 15ετή υποθήκη. Αλλά υπάρχει μια απλή λύση για να συλλάβετε ένα μεγάλο μέρος της εξοικονόμησης της βραχύτερης υποθήκης: Απλά κάντε τις μεγαλύτερες πληρωμές ενός δεκαπενταετούς χρονοδιαγράμματος για την υποθήκη σας 30 ετών, υποθέτοντας ότι η υποθήκη δεν έχει ποινή προπληρωμής.

Ένας οφειλέτης δικαιούται να κατευθύνει τις πρόσθετες πληρωμές στον κύριο υπόχρεο, και εάν οι πληρωμές είναι συνεπείς, η υποθήκη θα αποπληρωθεί σε 15 χρόνια. Εάν οι χρόνοι γίνονται σφιχτοί, ο δανειολήπτης μπορεί πάντα να πέσει πίσω στις κανονικές, χαμηλότερες πληρωμές του 30ετούς χρονοδιαγράμματος.

Βασικές τακτικές

• Πολλοί αγοραστές θα μπορούσαν να εξυπηρετηθούν καλύτερα επιλέγοντας ένα στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου 15 ετών έναντι μιας υποθήκης 30 ετών.
• Οι καταναλωτές πληρώνουν λιγότερα σε 15ετή υποθήκη - οπουδήποτε από ένα τέταρτο του ποσοστού σε ένα πλήρες ποσοστό (ή σημείο) λιγότερο.
• Για ορισμένους εμπειρογνώμονες, το να είσαι σε θέση να αντέξεις την υψηλότερη πληρωμή μιας 15ετούς υποθήκης περιλαμβάνει να έχεις ένα ταμείο βροχερών ημερών να κρυώσει.