3/27 Προσαρμοστέο επιτόκιο υποθήκης (3/27 ARM)
Μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου 3/27, ή 3/27 ARM, είναι μια υποθήκη 30 ετών που συχνά προσφέρεται σε δανειολήπτες με χαμηλό επιτόκιο, δηλαδή άτομα με χαμηλότερα πιστωτικά αποτελέσματα ή ιστορικό δανείων. Τα ενυπόθηκα δάνεια είναι σχεδιασμένα ως βραχυπρόθεσμα χρηματοδοτικά οχήματα που δίνουν στους δανειολήπτες το χρόνο να επισκευάζουν την πίστωσή τους μέχρι να είναι σε θέση να αναχρηματοδοτήσουν υποθήκη με ευνοϊκότερους όρους.
Κατανόηση 3/27 ρυθμιζόμενων υποθηκών (3/27 ARM)
3/27 υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου, ή 3/27 ARM, έχουν τριετή περίοδο σταθερού επιτοκίου, η οποία είναι γενικά χαμηλότερη από τα τρέχοντα επιτόκια σε 30ετή συμβατική υποθήκη. Αλλά μετά από τρία χρόνια και για τα υπόλοιπα 27 χρόνια του δανείου, το επιτόκιο επιπλέει βάσει ενός δείκτη, όπως το διατραπεζικό επιτόκιο του Λονδίνου (Libor) ή την απόδοση των μονοετείς λογαριασμούς του αμερικανικού δημοσίου. Η τράπεζα προσθέτει επίσης ένα περιθώριο στην κορυφή του δείκτη. το σύνολο είναι γνωστό ως το spread ή το πλήρως αναπροσαρμοσμένο επιτόκιο. Το ποσοστό αυτό είναι κατά κανόνα σημαντικά υψηλότερο από το αρχικό τριετές σταθερό επιτόκιο, παρότι 3/27 υποθήκες συνήθως έχουν ανώτατα όρια στην αύξηση. Συνήθως, τα δάνεια αυτά ξεπερνούν το ρυθμό αύξησης κατά 2% ανά περίοδο προσαρμογής, η οποία θα μπορούσε να πραγματοποιηθεί κάθε έξι ή δώδεκα μήνες. Σημειώστε ότι το επιτόκιο μπορεί να αυξηθεί κατά δύο πλήρεις μονάδες και όχι κατά 2% του τρέχοντος επιτοκίου. Μπορεί επίσης να υπάρχει ένα όριο ζωής 5% ή περισσότερο. Για να αποφευχθεί η σοκ πληρωμής όταν το επιτόκιο αρχίζει να προσαρμόζεται, οι αγοραστές 3/27 ενυπόθηκων δανείων συνήθως σκοπεύουν να αναχρηματοδοτήσουν την υποθήκη εντός των τριών πρώτων ετών.
Ένας σπουδαίος βαθμός teaser, αλλά μια επικίνδυνη διαπραγμάτευση
Ένας σοβαρός κίνδυνος για τους δανειολήπτες είναι ότι δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά να αναχρηματοδοτήσουν το δάνειό τους σε τρία χρόνια. Αυτό θα μπορούσε να οφείλεται σε μια πιστοληπτική αξιολόγηση που εξακολουθεί να είναι υποβαθμισμένη ή σε πτώση της αξίας της κατοικίας της ή απλώς στις δυνάμεις της αγοράς που προκαλούν αύξηση των επιτοκίων. Επιπλέον, πολλές 3/27 υποθήκες έχουν ποινές προπληρωμής, οι οποίες καθιστούν δαπανηρή την αναχρηματοδότηση.
Πολλοί 3/27 δανειολήπτες στεγαστικών δανείων δεν αναγνωρίζουν πόσο αυξάνονται οι μηνιαίες πληρωμές μετά από τρία χρόνια. Για παράδειγμα, λένε ότι ο δανειολήπτης παίρνει ένα δάνειο 250.000 δολλαρίων με ένα αρχικό ποσοστό προβολής 3, 5%. Αυτό είναι ένα μεγάλο επιτόκιο ενυπόθηκων δανείων στην αρχή, αλλά ας υποθέσουμε ότι μετά από τρία χρόνια, ο δείκτης LIBOR είναι στο 3% και το περιθώριο της τράπεζας είναι 2, 5%. Αυτό αντιστοιχεί σε ένα πλήρως αναπροσαρμοσμένο ποσοστό 5, 5%, το οποίο είναι εντός του ετήσιου ανώτατου ορίου του δανείου. Διανυκτέρευση, η μηνιαία πληρωμή πηγαίνει από $ 1.123 σε $ 1.483, μια διαφορά $ 360. Αυτό είναι πολλά χρήματα παντοπωλείου. Επειδή οι πληρωμές μπορούν να αυξηθούν τόσο σημαντικά, οι οφειλέτες πρέπει να σχεδιάσουν προσεκτικά πριν πάρουν μια υποθήκη 3/27.