13 Βήματα της Κλείσιμο Real Estate

Κλείνοντας μια συμφωνία ιδιοκτησίας μπορεί να είναι μια μακρά και αγχωτική άσκηση που περιλαμβάνει πολλά βήματα και διαδικαστικές διατυπώσεις. Κλείσιμο συμβαίνει όταν υπογράφετε τα χαρτιά που κάνουν το σπίτι σας. Αλλά πριν φτάσει αυτή η μοιραία μέρα, πρέπει να συμβεί ένας μακρύς κατάλογος πραγμάτων. Αυτό το άρθρο παρέχει σημαντικές οδηγίες για έναν αγοραστή ακινήτων που πρέπει να ακολουθηθεί κατά τη διαδικασία κλεισίματος από τη στιγμή που η προσφορά σας γίνει δεκτή τη στιγμή που θα λάβετε τα κλειδιά για το νέο σας σπίτι.

12 βήματα για να κλείσετε ένα Real Estate Deal

1. Ανοίξτε το Λογαριασμό Escrow

Το Escrow είναι ένας λογαριασμός που τηρείται από τρίτο για λογαριασμό των δύο κύριων μερών που συμμετέχουν σε μια συναλλαγή. Δεδομένου ότι η πώληση στο σπίτι περιλαμβάνει πολλαπλά βήματα που απαιτούν χρόνο που μπορεί να καλύψει εβδομάδες, ο καλύτερος τρόπος να μετριαστεί ο κίνδυνος να εξαφανιστεί ο πωλητής ή ο αγοραστής είναι να έχει ένας ουδέτερος τρίτος να κρατήσει όλα τα χρήματα και τα έγγραφα που σχετίζονται με τη συναλλαγή όλα έχουν διευθετηθεί. Μόλις ολοκληρωθούν όλες οι διαδικαστικές διατυπώσεις, τα χρήματα και τα έγγραφα μεταφέρονται από την επιμέλεια του λογαριασμού μεσεγγύησης στον πωλητή και τον αγοραστή, εξασφαλίζοντας έτσι μια ασφαλή συναλλαγή.

2. Αναζήτηση τίτλου και ασφάλισης

Μια αναζήτηση τίτλου και μια ασφάλεια τίτλου παρέχουν ειρήνη και νομική προστασία, έτσι ώστε όταν αγοράζετε ένα ακίνητο, κανένας άλλος δεν μπορεί να προσπαθήσει να το διεκδικήσει ως δικό του αργότερα, είτε πρόκειται για έναν συγγενή συγγενή ο οποίος αφέθηκε έξω από τη θέληση ή τη συλλογή φόρων πρακτορείο που δεν είχε καταβάλει τα τέλη της. Μια αναζήτηση τίτλου είναι η εξέταση των δημόσιων αρχείων για τον προσδιορισμό και την επιβεβαίωση της νομικής ιδιοκτησίας μιας ιδιοκτησίας και για να μάθετε ποιες αξιώσεις, αν υπάρχουν, αφορούν την ιδιοκτησία. Εάν υπάρχουν οποιεσδήποτε αξιώσεις, αυτές μπορεί να χρειαστεί να επιλυθούν πριν ο αγοραστής λάβει την περιουσία. Ασφάλιση τίτλου είναι ασφάλιση αποζημίωσης που προστατεύει τον κάτοχο από την οικονομική ζημία που υπέστη από ελαττώματα ενός τίτλου ιδιοκτησίας και προστατεύει τόσο τους ιδιοκτήτες ακινήτων όσο και τους δανειστές έναντι ζημιών που προκύπτουν από εμπράγματες ασφάλειες ή εμπράγματα βάρη ή ελαττώματα του τίτλου ή της πραγματικής κυριότητας ενός ακινήτου .

3. Μίσθωση ενός δικηγόρου

Παρόλο που η παροχή νομικής βοήθειας είναι προαιρετική, είναι πάντα καλύτερο να αποκτήσετε μια επαγγελματική νομική γνώμη σχετικά με τα τελικά σας έγγραφα. Η σύνθετη φρασεολογία που συχνά αναφέρεται στα έγγραφα ιδιοκτησίας είναι δύσκολο να κατανοηθεί ακόμη και για τα καλά μορφωμένα άτομα. Για μια κατάλληλη αμοιβή, η γνώμη ενός έμπειρου δικηγόρου ακινήτων μπορεί να προσφέρει πολλαπλά οφέλη, συμπεριλαμβανομένων των υπαινιγμάτων για ενδεχόμενα προβλήματα στη γραφική εργασία. Σε ορισμένες πολιτείες, η εμπλοκή ενός δικηγόρου μπορεί τελικά να απαιτηθεί από το νόμο να χειριστεί το κλείσιμο.

4. Προέγκριση υποθηκών

Ενώ έχετε προ-εγκριθεί για υποθήκη, δεν είναι απαραίτητο να κλείσετε μια συμφωνία, μπορεί να σας βοηθήσει να κλείσετε τη συμφωνία πιο γρήγορα. Με τη σειρά του, η προ-έγκριση μπορεί να σας δώσει περισσότερη διαπραγματευτική δύναμη κατά τη διαπραγμάτευση καθώς σηματοδοτεί στον πωλητή ότι έχετε ισχυρή οικονομική υποστήριξη. Η προ-έγκριση για υποθήκη σας επιτρέπει επίσης να γνωρίζετε το όριο μέχρι το οποίο μπορείτε να πάτε για την αγορά ενός ακινήτου. Βοηθά στην εξοικονόμηση χρόνου και προσπάθειας κατά την αναζήτηση των ιδιοτήτων που ταιριάζουν στον προϋπολογισμό σας.

5. Κλείστε το επιτόκιο σας

Τα επιτόκια, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που προσφέρονται στην υποθήκη, μπορεί να είναι ευμετάβλητα και να υπόκεινται σε αλλαγές. Η αύξηση του επιτοκίου κατά 0, 25% μπορεί να αυξήσει σημαντικά το ποσό αποπληρωμής σας, τη διάρκεια αποπληρωμής ή και τα δύο. Συνιστάται να κλειδώνετε εκ των προτέρων το επιτόκιο για το δάνειο, αντί να είστε στο έλεος των διακυμάνσεων της αγοράς, γεγονός που μπορεί να αποτελέσει μεγάλο κίνδυνο εάν τα επιτόκια αυξηθούν προτού ολοκληρώσετε την αγορά ακινήτου σας.

Η προ-εγκεκριμένη υποθήκη προσφέρει τη δυνατότητα να σας προσφέρουμε ένα ασφαλιστικό επιτόκιο, το οποίο σημαίνει ότι μπορείτε να εξασφαλίσετε ένα ευνοϊκό επιτόκιο για το δάνειο. Αν και οι χρεωστικοί συντελεστές υπόκεινται σε πολλαπλούς παράγοντες, όπως το πιστωτικό αποτέλεσμά του, η γεωγραφική περιοχή, η ιδιοκτησία και ο τύπος του δανείου που ζητείται, οι προσπάθειες κλειδώματος με ευνοϊκές τιμές μπορεί να είναι επωφελείς.

6. Διαπραγμάτευση διαδικαστικών εξόδων

Από το λογαριασμό μεσεγγύησης στον πληρεξούσιο ακινήτων, όλες οι εμπλεκόμενες υπηρεσίες και οντότητες κοστίζουν χρήματα και μπορούν να χτυπήσουν με χιονόπτωση σε μεγάλο ποσό. Πολλές από αυτές τις υπηρεσίες εκμεταλλεύονται την άγνοια των καταναλωτών χρεώνοντας υψηλά τέλη. Τα ανεπιθύμητα τέλη, μια σειρά χρεώσεων που ένας δανειστής επιβάλλει στο κλείσιμο υποθήκης και συχνά είναι απροσδόκητο από τον δανειολήπτη και δεν εξηγείται σαφώς από τον δανειστή, είναι ένα μεγάλο κόστος.

Τα ανεπιθύμητα τέλη περιλαμβάνουν στοιχεία όπως διοικητικά τέλη, τέλη εξέτασης αιτήσεων, τέλη εξέτασης αξιολόγησης, βοηθητικά τέλη, αμοιβές επεξεργασίας και έξοδα διακανονισμού. Ακόμα και τα τέλη για τις νόμιμες υπηρεσίες κλεισίματος μπορούν να διογκωθούν. Αν είστε πρόθυμοι να μιλήσετε και να σταθείτε στο έδαφός σας, συνήθως μπορείτε να λάβετε αμοιβές και άλλα έξοδα αποκομιδής ή άλλα μειωμένα τέλη.

7. Ολοκληρώστε την Αρχική επιθεώρηση

Μια επιθεώρηση στο σπίτι, μια φυσική εξέταση της κατάστασης ενός ακινήτου, είναι ένα απαραίτητο βήμα για να γνωρίζετε όχι μόνο για τυχόν προβλήματα με την ιδιοκτησία αλλά και να πάρετε μια ματιά και αίσθηση του περιβάλλοντος. Αν διαπιστώσετε σοβαρό πρόβλημα με το σπίτι κατά τη διάρκεια της επιθεώρησης, θα έχετε την ευκαιρία να αποχωρήσετε από τη συμφωνία ή να ζητήσετε από τον πωλητή να το διορθώσει ή να σας πληρώσει για να το διορθώσετε (εφ 'όσον η προσφορά αγοράς περιελάμβανε ένα σπίτι -συχνότητα έκτακτης ανάγκης).

8. Ολοκληρώστε την επιθεώρηση παρασίτων

Ένας έλεγχος παρασίτων είναι ξεχωριστός από την επιθεώρηση στο σπίτι και περιλαμβάνει έναν ειδικό που φροντίζει ώστε το σπίτι σας να μην έχει έντομα που να καταστρέφουν το ξύλο, όπως τερμίτες ή μυρμήγκια ξυλουργών. Το πρόβλημα των παρασίτων μπορεί να είναι καταστροφικό για τις ιδιότητες που παράγονται κατά κύριο λόγο από ξύλινο υλικό και πολλές εταιρείες ενυπόθηκων δανείων εξουσιοδοτούν ότι ακόμη και μικρά ζητήματα παρασίτων να καθορίζονται πριν μπορέσετε να κλείσετε τη συμφωνία.

Ακόμα και μια μικρή μόλυνση μπορεί να εξαπλωθεί και να καταστεί πολύ καταστρεπτική και ακριβή για τον καθορισμό. Τα παράσιτα που καταστρέφουν το ξύλο μπορούν να εξαλειφθούν, αλλά θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι το πρόβλημα μπορεί να επιλυθεί για ένα κόστος που θεωρείτε λογικό (ή για ένα κόστος που ο πωλητής είναι πρόθυμος και ικανός να πληρώσει) προτού ολοκληρώσετε την αγορά του σπιτιού. Οι επιθεωρήσεις παρασίτων είναι νόμιμες σε ορισμένες πολιτείες και προαιρετικές σε άλλες.

9. Ανανεώστε την προσφορά

Ακόμη και όταν η προσφορά αγοράς σας έχει ήδη γίνει αποδεκτή, αν οι επιθεωρήσεις αποκαλύψουν τυχόν προβλήματα, ίσως θελήσετε να επαναδιαπραγματευτείτε την τιμή αγοράς του σπιτιού σας για να αντικατοπτρίσετε το κόστος των επισκευών που θα χρειαστεί να κάνετε. Θα μπορούσατε επίσης να κρατήσετε την τιμή αγοράς ίδια, αλλά προσπαθήστε να πάρετε τον πωλητή να πληρώσει για τις επισκευές. Παρόλο που μπορεί να μην έχετε πολλά περιθώρια για να ζητήσετε επισκευές ή μείωση των τιμών σε περίπτωση που αγοράζετε το ακίνητο "όπως είναι", δεν υπάρχει καμία ζημιά στην ερώτηση. Μπορείτε επίσης να επιστρέψετε χωρίς ποινή αν διαπιστωθεί ένα σημαντικό πρόβλημα ότι ο πωλητής δεν μπορεί ή δεν θα το διορθώσει.

10. Αφαιρέστε τα ενδεχόμενα

Εάν ο κτηματομεσίτης σας βοήθησε να συντάξετε μια καλή προσφορά αγοράς, θα πρέπει να εξαρτάται από πολλά πράγματα που περιλαμβάνουν:

• Αποκτήστε χρηματοδότηση με επιτόκιο που δεν πρέπει να υπερβαίνει ένα ορισμένο ποσοστό που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά
• Ο έλεγχος στο σπίτι δεν αποκάλυψε σημαντικά προβλήματα με το σπίτι
• Ο πωλητής αποκαλύπτει πλήρως οποιαδήποτε γνωστά προβλήματα με το σπίτι
• Η επιθεώρηση των παρασίτων δεν αποκαλύπτει σημαντικές προσβολές ή βλάβες στο σπίτι
• Ο πωλητής ολοκληρώνει τυχόν συμφωνημένες επισκευές

Ως μέρος της ενεργητικής έγκρισης, τα εν λόγω περιστατικά πρέπει να αφαιρεθούν γραπτώς από συγκεκριμένες ημερομηνίες που θα πρέπει επίσης να έχουν δηλωθεί στην προσφορά αγοράς σας. Ωστόσο, σε ορισμένες συμφωνίες αγοράς, τα απρόβλεπτα εγκρίνονται παθητικά (επίσης γνωστά ως εποικοδομητική έγκριση), αν δεν τα διαμαρτύρετε σύμφωνα με τις προκαθορισμένες προθεσμίες. Κατά συνέπεια, είναι σημαντικό οι αγοραστές να κατανοήσουν τη διαδικασία έγκρισης και να συμμορφωθούν με τις απαραίτητες ενέργειες από τις αναφερόμενες ημερομηνίες.

11. Απαιτούμενες Προϋποθέσεις Χρηματοδότησης

Κατά πάσα πιθανότητα, καταθέσατε αξιόπιστα χρήματα όταν υπογράψατε τη συμφωνία αγοράς, η οποία αποτελεί κατάθεση σε έναν πωλητή, αναφέροντας την καλή πίστη του αγοραστή, τη σοβαρότητα και το γνήσιο ενδιαφέρον για τη συναλλαγή επί ακινήτων. Εάν ο αγοραστής αποχωρήσει, τα σοβαρά χρήματα πηγαίνουν στον πωλητή ως αποζημίωση. Αν ο πωλητής παραιτηθεί, τα χρήματα επιστρέφονται στον αγοραστή.

Για να ολοκληρώσετε την αγορά σας, θα πρέπει να καταθέσετε πρόσθετα κεφάλαια σε μεσεγγύηση. Δεδομένου ότι η αρχική προκαταβολή χρημάτων γενικά εφαρμόζεται για την προκαταβολή, είναι σημαντικό να κανονίσετε τις διάφορες πληρωμές που απαιτούνται σε διαφορετικούς χρόνους, πριν κλείσει η συμφωνία. Εάν δεν προσφέρετε τα απαιτούμενα χρήματα εγκαίρως, μπορεί να οδηγήσει στον κίνδυνο να ακυρωθεί η συμφωνία, να μεταβιβαστούν σοβαρά χρήματα στον πωλητή και να χρεωθείτε για τις διάφορες υπηρεσίες που επωφελήσατε.

12. Τελικό Walkthrough

Ένα από τα τελευταία βήματα προτού υπογράψετε τα έγγραφα κλεισίματος θα πρέπει να είναι να περπατήσετε μέσα στο ακίνητο μια τελευταία φορά. Θέλετε να βεβαιωθείτε ότι δεν έχει προκληθεί ζημιά από την τελευταία επιθεώρηση στο σπίτι σας, έχουν εφαρμοστεί απαιτούμενες διορθώσεις από τον πωλητή, δεν εντοπίζονται νέα προβλήματα και δεν έχει αφαιρεθεί τίποτα που περιλαμβάνεται στην αγορά.

13. Κατανόηση των άρθρων

Η γραφειοκρατία αποτελεί τα πιο κρίσιμα βήματα για το κλείσιμο μιας συμφωνίας ιδιοκτησίας. Παρά το γεγονός ότι υπάρχει μια στοίβα από χαρτιά γεμάτα περίπλοκους νομικούς όρους και ορολογία, συνιστάται ιδιαίτερα να το διαβάσετε μόνοι σας. Σε περίπτωση που δεν κατανοείτε ορισμένους όρους ή τμήματα, μπορείτε να τα αναζητήσετε για επεξήγηση στο Διαδίκτυο ή να συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας. Ο αντιπρόσωπός σας θα είναι επίσης χρήσιμος για την κατανόηση αυτής της σύνθετης νομικής γλώσσας.

Παρόλο που μπορεί να αισθάνεστε πιεσμένοι από τους ανθρώπους που σας περιμένουν να υπογράψουν τα χαρτιά σας - όπως ο συμβολαιογράφος ή ο δανειστής υποθηκών - διαβάστε προσεκτικά κάθε σελίδα, καθώς η λεπτή εκτύπωση θα έχει σημαντικό αντίκτυπο στα οικονομικά σας και στη ζωή σας για τα επόμενα χρόνια. Συγκεκριμένα, βεβαιωθείτε ότι το επιτόκιο είναι σωστό και ότι όλοι οι άλλοι συμφωνηθέντες όροι, όπως καμία ποινή προπληρωμής, δεν αναφέρονται σαφώς. Γενικότερα, συγκρίνετε τα κόστη κλεισίματος με την εκτίμηση καλής πίστης που σας δόθηκε στην αρχή της διαδικασίας και ρίξτε μια φόρμα για τυχόν αμοιβές που μπορεί να εμφανίζονται.

Η κατώτατη γραμμή

Λόγω του υψηλού κόστους, η αγορά ακινήτων παραμένει συχνά δραστηριότητα μιας ζωής σε πολλά άτομα. Μπορεί να φανεί ότι η διαδικασία κλεισίματος είναι πολύπλοκη δουλειά, αξίζει τον κόπο και την προσπάθεια να γίνουν τα πράγματα σωστά αντί να βιαστείτε και να υπογράψετε μια συμφωνία που δεν καταλαβαίνετε.

Να είστε προσεκτικοί για την πίεση που δημιουργείται για να κλείσετε γρήγορα τη συμφωνία από τους εμπλεκόμενους παράγοντες και οντότητες που είναι εκεί για να σας βοηθήσουν στην περικοπή τους, αλλά ίσως να μην είστε πραγματικά υπεύθυνοι για τα προβλήματα που μπορεί να αντιμετωπίσετε μακροπρόθεσμα από μια κακή συμφωνία.