Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα ενός 15-έτους υποθήκη
Μια 15ετής υποθήκη είναι ένα δάνειο για την αγορά ενός σπιτιού με το οποίο το επιτόκιο και η μηνιαία πληρωμή καθορίζονται καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου. Μερικοί δανειολήπτες επιλέγουν το 15ετές έναντι της συμβατικότερης τριετής υποθήκης, δεδομένου ότι μπορεί να τους εξοικονομήσει ένα σημαντικό χρηματικό ποσό μακροπρόθεσμα.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της 15ετούς υποθήκης
Υπάρχουν διάφοροι τύποι προϊόντων ενυπόθηκων δανείων που διατίθενται σήμερα στην αγορά. Η 15ετής υποθήκη έχει ορισμένα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα σε σύγκριση με τα 30 χρόνια. Ωστόσο, και τα δύο προϊόντα έχουν ομοιότητες, όπως το επιτόκιο, μπορεί να επηρεαστεί από το πιστωτικό ιστορικό του δανειολήπτη και το πιστωτικό αποτέλεσμά του.
Ένα πιστωτικό αποτέλεσμα είναι μια αριθμητική αναπαράσταση του πόσο πιθανό θα είναι ο οφειλέτης να πληρώσει τα οφειλόμενα χρήματα. Οι έγκαιρες πληρωμές, η διάρκεια του πιστωτικού ιστορικού και ο αριθμός των ανοικτών πιστωτικών λογαριασμών είναι όλοι οι παράγοντες που επηρεάζουν το πιστωτικό αποτέλεσμα. Φυσικά, τόσο δάνειο δεκαπενταετούς διάρκειας όσο και δάνειο 30 ετών απαιτούν επίσης μεγάλο μηνιαίο εισόδημα για την κάλυψη ενδεχόμενων πληρωμών υποθηκών καθώς και άλλων χρεών.
Τα πλεονεκτήματα μιας 15ετούς υποθήκης
Παρακάτω είναι τα πλεονεκτήματα μιας 15ετούς υποθήκης έναντι μιας τριάντα ετών. Και οι δύο έχουν σταθερές τιμές και σταθερές πληρωμές για τους όρους τους.
Λιγότερο στο συνολικό ενδιαφέρον
Μια υποθήκη διάρκειας 15 ετών κοστίζει λιγότερο μακροπρόθεσμα, δεδομένου ότι το συνολικό ποσό των τόκων είναι μικρότερο από μια υποθήκη 30 ετών. Το κόστος μιας υποθήκης υπολογίζεται με βάση ένα ετήσιο επιτόκιο και αφού δανείζετε τα χρήματα για μισό χρόνο, οι συνολικοί τόκοι που καταβάλλονται θα είναι ίσως το μισό από αυτό που θα πληρώσατε πάνω από 30 χρόνια.
Για παράδειγμα, ένα ποσό υποθήκης ύψους 250.000 δολαρίων σε διάστημα 30 ετών με επιτόκιο 4% θα κόστιζε 429.674 δολάρια σε δόσεις κεφαλαίου και τόκων μέχρι το τέλος της θητείας. Το συνολικό ενδιαφέρον θα ήταν $ 179.674 για δανεισμό για 30 χρόνια.
Το ίδιο ποσό δανείου και το επιτόκιο για 15 χρόνια θα κοστίσει 332.860 δολάρια μέχρι το τέλος της θητείας. Το συνολικό ενδιαφέρον θα ήταν $ 82.860 για δανεισμό για 15 χρόνια. Στο 4%, πληρώνετε μόνο το 46% του συνολικού ενδιαφέροντος για 15 χρόνια από ό, τι θα πληρώσατε για την τριετία. Όσο υψηλότερο είναι το επιτόκιο, τόσο μεγαλύτερο είναι το χάσμα μεταξύ των δύο υποθηκών.
Χαμηλότερο Επιτόκιο
Δεδομένου ότι τα βραχυπρόθεσμα δάνεια είναι λιγότερο επικίνδυνα και φθηνότερα για τις τράπεζες να χρηματοδοτήσουν από τα μακροπρόθεσμα δάνεια, μια υποθήκη δεκαπενταετίας συνήθως έρχεται με χαμηλότερο επιτόκιο. Το επιτόκιο μπορεί να είναι οπουδήποτε μεταξύ ενός τετάρτου και ενός ολόκληρου σημείου λιγότερο από την υποθήκη των 30 ετών.
Fannie Mae
Εάν η υποθήκη σας αγοράζεται από μία από τις κυβερνητικές εταιρίες, όπως η Fannie Mae, πιθανότατα θα πληρώνετε λιγότερα τέλη για δάνειο 15 ετών. Η Fannie Mae και οι άλλες κυβερνητικές επιχειρήσεις χρεώνουν αυτό που ονομάζουν προσαρμογές τιμών σε επίπεδο δανείου που συχνά ισχύουν μόνο για, ή είναι υψηλότερες, για υποθήκες 30 ετών.
Αυτά τα τέλη συνήθως ισχύουν για τους δανειολήπτες με χαμηλότερα πιστωτικά αποτελέσματα που κάνουν μικρότερες προκαταβολές. Η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης χρεώνει χαμηλότερα ασφάλιστρα ασφάλισης υποθηκών σε δανειολήπτες 15 ετών. Ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών ή PMI απαιτείται από τους δανειστές όταν βάζετε μια προκαταβολή που είναι μικρότερη από το 20% της αξίας του σπιτιού. Το PMI προστατεύει τον δανειστή σε περίπτωση που δεν μπορείτε να κάνετε τις πληρωμές. Το PMI χρεώνεται ως μηνιαία αμοιβή που προστίθεται στην πληρωμή υποθηκών, αλλά είναι προσωρινή, δηλαδή παύει να υπάρχει όταν πληρώσετε το 20% της υποθήκης σας.
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι, παρόλο που οι περισσότεροι δανειολήπτες θα έχουν χαμηλότερες προκαταβολές με προμήθειες που χρηματοδοτούνται από την κυβέρνηση, θα πληρώσουν πιθανώς αυτά τα έξοδα ως μέρος υψηλότερου επιτοκίου.
Αναγκαστικές Αποταμιεύσεις
Δεδομένου ότι η μηνιαία πληρωμή είναι υψηλότερη για μια 15ετή υποθήκη, οι χρηματοοικονομικοί σχεδιαστές τείνουν να το θεωρούν έναν τύπο καταναγκαστικής εξοικονόμησης. Με άλλα λόγια, αντί να λαμβάνετε τις μηνιαίες αποταμιεύσεις από την πραγματοποίηση ενός τριάντα χρόνων και να επενδύετε τα χρήματα σε έναν λογαριασμό χρηματαγοράς ή στο χρηματιστήριο, θα το επενδύσετε στο σπίτι σας, το οποίο μακροπρόθεσμα είναι επίσης πιθανό να εκτιμήσει σε αξία.
Τα μειονεκτήματα της 15ετούς υποθήκης
Παρά το ενδιαφέρον που εξοικονομούνταν με 15ετή υποθήκη, υπάρχουν μερικές σκέψεις και μειονεκτήματα που πρέπει να σκεφτούν οι δανειζόμενοι πριν αποφασίσουν για τη διάρκεια του δανείου τους.
Υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές
Μια 15ετής υποθήκη έχει υψηλότερη μηνιαία πληρωμή από 30 χρόνια από τότε που το δάνειο πρέπει να εξοφληθεί στο μισό χρόνο. Για παράδειγμα, ένα δάνειο 15 ετών για $ 250.000 σε τόκο 4% έχει μηνιαία πληρωμή $ 1.849 έναντι $ 1.194 για την τριετία. Με άλλα λόγια, η μηνιαία πληρωμή 15 ετών είναι κατά 55% υψηλότερη από την περίοδο των 30 ετών για το ίδιο ποσό με τον ίδιο ρυθμό.
Λιγότερο προσιτή τιμή
Η υψηλότερη πληρωμή μπορεί να περιορίσει τον αγοραστή σε ένα πιο μέτριο σπίτι από ό, τι θα μπορούσε να αγοράσει με ένα δάνειο 30 ετών. Χρησιμοποιώντας το παραπάνω παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ο δανειστής υποθηκών θα εγκρίνει μόνο 1.500 δολάρια το μήνα. Ο δανειολήπτης θα χρειαζόταν να αγοράσει ένα φθηνότερο σπίτι - ένα δάνειο 200.000 δολαρίων στο 4%, για 15 χρόνια, έχει ως αποτέλεσμα μια πληρωμή $ 1.479. Ο δανειολήπτης θα μπορούσε επίσης να επιλέξει να κάνει μια μεγαλύτερη προκαταβολή ($ 50.000) φέρνοντας το συνολικό ποσό ενυπόθηκου δανείου από $ 250.000 σε $ 200.000, το οποίο θα πάρει επίσης την πληρωμή κάτω από τα $ 1.500 το μέγιστο μήνα.
Από την άλλη πλευρά, ένα δάνειο 30 ετών (για $ 250.000) θα είχε ως αποτέλεσμα μια μηνιαία πληρωμή ύψους 1.194 δολαρίων κάτω από το μέγιστο ποσό των 1.500 δολαρίων. Επίσης, το δάνειο 30 ετών επιτρέπει στον οφειλέτη να αγοράσει ένα μεγαλύτερο σπίτι ή να πάρει μια μεγαλύτερη υποθήκη. Για παράδειγμα, μια υποθήκη 30 ετών για ένα σπίτι 300.000 δολαρίων θα κοστίσει 1.432 δολάρια το μήνα. Το δάνειο 30 ετών φέρνει την πληρωμή κάτω από το ανώτατο όριο των 1.500 δολαρίων και επιτρέπει στον δανειολήπτη να λάβει ένα μεγαλύτερο δάνειο - πιθανώς να πάρει ένα μεγαλύτερο σπίτι ή μια καλύτερη τοποθεσία.
Λιγότερα χρήματα που πηγαίνουν στην αποταμίευση
Η υψηλότερη πληρωμή απαιτεί υψηλότερα ταμειακά αποθέματα - όσο το ύψος του εισοδήματος σε εξοικονόμηση ρευστού ενός έτους. Επίσης, η υψηλότερη μηνιαία πληρωμή σημαίνει ότι ο δανειολήπτης μπορεί να παραιτηθεί από την ευκαιρία να αυξήσει τις αποταμιεύσεις ή να εξοικονομήσει στόχους όπως το κολέγιο για ένα παιδί ή τη συνταξιοδότηση. Επίσης, τόσο οι αποταμιεύσεις όσο και οι λογαριασμοί συνταξιοδότησης είναι αναβαλλόμενοι, ενώ οι λογαριασμοί συνταξιοδότησης 401k έχουν εισφορά εργοδότη. Επίσης, ένας καταρτισμένος και πειθαρχημένος επενδυτής θα χάσει την ευκαιρία να επενδύσει τη διαφορά μεταξύ των πληρωμών των 15 ετών και των 30 ετών σε τίτλους υψηλότερης απόδοσης.
Πλεονεκτήματα
Μια 15ετής υποθήκη κοστίζει λιγότερο σε συνολικό τόκο έναντι 30 ετών
Μια δεκαπενταετής συνήθως έχει ένα ευνοϊκότερο επιτόκιο
Ένας δεκαπεντάχρονος είναι αναγκαστική εξοικονόμηση, αφού τα επιπλέον χρήματα που πληρώνονται επενδύονται στο σπίτι αντί να δαπανώνται
Μειονεκτήματα
Τα 15ετή δάνεια έχουν υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές
Λιγότερο προσιτή τιμή με 15ετή ενυπόθηκα δάνεια
Λιγότερα χρήματα που πηγαίνουν στην εξοικονόμηση ή τη συνταξιοδότηση
Μπορεί να προκύψουν οικονομικές δυσκολίες εάν ο δανειολήπτης δεν μπορεί να πληρώσει το υψηλότερο ποσό δανείου 15 ετών
Η κατώτατη γραμμή
Μια 15ετής υποθήκη σίγουρα μπορεί να σας εξοικονομήσει πολλά χρήματα μακροπρόθεσμα. Ωστόσο, είναι σημαντικό να συμβουλευτείτε έναν οικονομικό προγραμματιστή για να συζητήσετε τι μπορείτε να χειριστείτε για τις μηνιαίες πληρωμές. Παρόλο που ο 15χρονος μπορεί να αποπληρώσει μια υποθήκη νωρίτερα, εάν χάσετε τη δουλειά σας ή τα εισοδήματά σας αλλάξει, η υψηλότερη μηνιαία πληρωμή έναντι του δανείου 30 ετών θα μπορούσε να σας προκαλέσει οικονομικές δυσκολίες.