1031 Ανταλλαγές: 10 πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε

Κωδικός IRS Το τμήμα 1031 μπαίνει αργά σε καθημερινή συνομιλία. Ο όρος περιπλέκεται από μεσίτες ακινήτων, εταιρείες τίτλων, επενδυτές και μητέρες ποδοσφαίρου. Μερικοί άνθρωποι επιμένουν ακόμη και να το κάνουν σε ρήμα, όπως στο: "Ας το 1031 το κτίριο για άλλο."

Η ενότητα 1031 της IRS έχει πολλά κινούμενα μέρη που ο χρήστης πρέπει να καταλάβει πριν επιχειρήσει τη χρήση του. Υπάρχουν επίσης φορολογικές επιπτώσεις και χρονοδιαγράμματα που μπορεί να είναι προβληματικές. Επίσης, ο κανόνας ορίζει τις ιδιότητες 1031 swap like-kind και περιορίζει τη χρήση του κανόνα με τις ιδιότητες διακοπών.

Τι είναι η Ενότητα 1031;

Γενικά, ένα χρηματιστήριο 1031 (που ονομάζεται επίσης ανταλλαγή ομοειδούς τύπου ή ένα Starker) είναι μια ανταλλαγή ενός επενδυτικού ακινήτου με ένα άλλο. Παρόλο που οι περισσότερες συμφωνίες ανταλλαγής φορολογούνται ως πωλήσεις, αν η δική σας πληροί τις απαιτήσεις του 1031, θα έχετε είτε φόρο είτε περιορισμένο φόρο που οφείλεται κατά την ανταλλαγή.

(Για ανάγνωση στο παρασκήνιο, δείτε Αποφυγή φόρου κεφαλαιουχικών κερδών στην πώληση στο σπίτι σας).

Στην πραγματικότητα, μπορείτε να αλλάξετε τη μορφή της επένδυσής σας χωρίς (όπως το βλέπει το IRS) να εξαργυρώσει ή να αναγνωρίσει ένα κεφαλαιουχικό κέρδος. Αυτό επιτρέπει στην επένδυσή σας να συνεχίσει να αυξάνεται με φορολογική επιβάρυνση. Δεν υπάρχει κανένα όριο για το πόσες φορές ή πόσο συχνά μπορείτε να κάνετε 1031. Μπορείτε να μεταβείτε στο κέρδος από ένα κομμάτι επενδυτικής ακίνητης περιουσίας σε μια άλλη στην άλλη και στην άλλη. Παρόλο που μπορεί να έχετε κέρδος σε κάθε ανταλλαγή, αποφεύγετε φόρο μέχρι να πωλήσετε για μετρητά πολλά χρόνια αργότερα. Στη συνέχεια, ελπίζουμε ότι θα πληρώσετε μόνο έναν φόρο και ότι σε ένα μακροπρόθεσμο ποσοστό κεφαλαιακής απόδοσης (σήμερα 15% ή 20%, ανάλογα με το εισόδημα και το 0% για κάποιους χαμηλότερους φορολογούμενους).

Η πρόβλεψη αφορά μόνο τις επενδύσεις και την επιχειρηματική περιουσία, επομένως δεν μπορείτε να ανταλλάξετε την κύρια κατοικία σας με άλλη κατοικία. Υπάρχουν τρόποι με τους οποίους μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το 1031 για εναλλαγή εξοχικών σπιτιών - περισσότερο για αυτό αργότερα - αλλά αυτό το κενό είναι πολύ στενότερο από ό, τι πριν.

Ειδικοί κανόνες για αποσβέσιμη ιδιοκτησία

Προειδοποίηση: Ειδικοί κανόνες ισχύουν όταν ανταλλάσσεται ένα αποσβέσιμο ακίνητο το 1031. Μπορεί να ενεργοποιήσει ένα κέρδος γνωστό ως απόσβεση απόσβεσης που φορολογείται ως συνηθισμένο εισόδημα. Σε γενικές γραμμές, εάν αλλάξετε ένα κτίριο για ένα άλλο κτίριο, μπορείτε να αποφύγετε αυτήν την επαναφορά. Αλλά αν ανταλλάξετε βελτιωμένη γη με ένα κτίριο για μη εξομοιούμενη γη χωρίς κτίριο, η απόσβεση που ζητήσατε προηγουμένως στο κτίριο θα ανακτηθεί ως απλό εισόδημα.

Τέτοιες επιπλοκές είναι γιατί χρειάζεστε επαγγελματική βοήθεια όταν κάνετε 1031. Ακόμα, εάν σκέφτεστε ένα 1031 - ή είστε απλώς περίεργοι - εδώ είναι 10 πράγματα που πρέπει να ξέρετε.

Αλλαγές στον κανόνα 1031

Πριν από τη θέσπιση της νέας φορολογικής νομοθεσίας 22 Δεκεμβρίου 2017, ορισμένες ανταλλαγές προσωπικών ειδών - όπως οι άδειες franchise, τα αεροσκάφη και ο εξοπλισμός - πληρούν τις προϋποθέσεις για ανταλλαγή 1031. Σύμφωνα με το νέο νόμο, μόνο τα ακίνητα πληρούν τις προϋποθέσεις. Οι ανταλλαγές εταιρικού μετοχικού κεφαλαίου ή συμφερόντων εταιρικής σχέσης δεν κατέστησαν ποτέ κατάλληλες - και ακόμα, όχι.

Από την άλλη πλευρά, εξακολουθούν να ισχύουν τα συμφέροντα ως κοινό ενοικιαστή (TIC) στα ακίνητα. Αξίζει να σημειωθεί ότι ο νόμος για τις περικοπές φόρων και την απασχόληση (TCJA) πλήρης αποζημίωση εξόδων για συγκεκριμένα προσωπικά αντικείμενα μπορεί να βοηθήσει στην αντιστάθμιση αυτής της αλλαγής στον φορολογικό νόμο.

Το TCJA περιλαμβάνει έναν κανόνα μετάβασης που επιτρέπει την ανταλλαγή ειδικής προσωπικής ιδιοκτησίας 1031 το 2018 εάν το αρχικό ακίνητο πωλήθηκε ή το ακίνητο αντικατάστασης αποκτήθηκε μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2017. Ο κανόνας μετάβασης είναι συγκεκριμένος για τον φορολογούμενο και δεν επιτρέπει αντίστροφη 1031 ανταλλαγή όπου αγοράζεται το νέο ακίνητο πριν από την πώληση του παλαιού ακινήτου.

Το "Like-Kind" είναι Broad-Based

Οι περισσότερες ανταλλαγές πρέπει απλώς να είναι «όμοιες» - μια αινιγματική φράση που δεν σημαίνει αυτό που νομίζετε ότι σημαίνει. Μπορείτε να ανταλλάξετε ένα κτίριο διαμερισμάτων για ακατέργαστη γη ή ένα ράντσο για ένα εμπορικό κέντρο. Οι κανόνες είναι εκπληκτικά φιλελεύθεροι. Μπορείτε ακόμη να ανταλλάξετε μια επιχείρηση με μια άλλη. Αλλά και πάλι, υπάρχουν παγίδες για τους απρόσεκτους.

Μπορείτε να κάνετε μια «καθυστερημένη» ανταλλαγή

Κλασικά, μια ανταλλαγή περιλαμβάνει μια απλή ανταλλαγή μιας περιουσίας με μια άλλη ιδιοκτησία μεταξύ δύο ανθρώπων. Αλλά οι πιθανότητες να βρεθεί κάποιος με το ακριβές ακίνητο που θέλετε και που θέλει το ακριβές ακίνητο που έχετε είναι λεπτό. Για το λόγο αυτό, η πλειοψηφία των ανταλλαγών είναι καθυστερημένες, τριμερείς ή "Starker" ανταλλαγές (που ονομάζεται για την πρώτη φορολογική υπόθεση που τους επέτρεψε).

Σε μια καθυστερημένη ανταλλαγή, χρειάζεστε έναν Ειδικευμένο Διαμεσολαβητή (μεσάζοντα) που κατέχει τα μετρητά μετά την "πώληση" της περιουσίας σας και την χρησιμοποιεί για να "αγοράσει" το ακίνητο αντικατάστασης για εσάς. Αυτή η ανταλλαγή τριών μερών αντιμετωπίζεται ως ανταλλαγή.

1031 Κανονισμοί χρονοδιαγράμματος

Υπάρχουν δύο βασικοί κανόνες χρονισμού που πρέπει να τηρείτε σε μια καθυστερημένη ανταλλαγή.

1. Το πρώτο αφορά τον χαρακτηρισμό μιας αντικατάστασης αντικατάστασης. Μόλις ολοκληρωθεί η πώληση της περιουσίας σας, ο διαμεσολαβητής θα λάβει τα μετρητά. Δεν μπορείτε να λάβετε τα μετρητά, ή θα χαλάσει τη θεραπεία 1031. Επίσης, εντός 45 ημερών από την πώληση του ακινήτου σας, πρέπει να ορίσετε εγγράφως την αντικατάσταση περιουσίας στον ενδιάμεσο, αναφέροντας το ακίνητο που θέλετε να αποκτήσετε. Το IRS λέει ότι μπορείτε να ορίσετε τρεις ιδιότητες, εφόσον τελικά κλείσετε σε ένα από αυτά. Μπορείτε ακόμη να ορίσετε περισσότερες από τρεις εάν εμπίπτουν σε συγκεκριμένες δοκιμές αποτίμησης.
2. Ο δεύτερος κανόνας χρονισμού σε μια καθυστερημένη ανταλλαγή σχετίζεται με το κλείσιμο. Πρέπει να κλείσετε το νέο ακίνητο εντός 180 ημερών από την πώληση του παλιού. Σημειώστε ότι οι δύο χρονικές περίοδοι τρέχουν ταυτόχρονα. Αυτό σημαίνει ότι αρχίζετε να μετράτε πότε κλείνει η πώληση της ιδιοκτησίας σας. Αν ορίσετε αντικατάσταση ακριβώς 45 ημερών αργότερα, θα έχετε μόνο 135 ημέρες για να κλείσετε την ιδιότητα αντικατάστασης.

Φορολογικές επιπτώσεις και υποθήκες

Μπορεί να έχετε απομείνει μετρητά αφού ο μεσάζων αποκτήσει την αντικατάσταση του ακινήτου. Αν ναι, ο διαμεσολαβητής θα σας το καταβάλει στο τέλος των 180 ημερών. Αυτό το cash-known as "boot" - θα φορολογηθεί ως έσοδα από μερικές πωλήσεις από την πώληση της ιδιοκτησίας σας, γενικά ως κέρδος κεφαλαίου.

Ένας από τους κύριους τρόπους με τους οποίους οι άνθρωποι μπαίνουν σε προβλήματα με αυτές τις συναλλαγές παραλείπει να εξετάσουν τα δάνεια. Πρέπει να εξετάσετε τα ενυπόθηκα δάνεια ή άλλα χρέη για το ακίνητο που παραιτείστε, καθώς και οποιαδήποτε χρέη για την αντικατάσταση ιδιοκτησίας. Εάν δεν λάβετε μετρητά, αλλά η ευθύνη σας μειώνεται - και αυτή θα αντιμετωπιστεί ως εισόδημα για εσάς, ακριβώς όπως μετρητά.

Ας υποθέσουμε ότι είχατε υποθήκη ύψους 1 εκατομμυρίου δολαρίων για το παλιό ακίνητο, αλλά η υποθήκη σας για το νέο ακίνητο που λαμβάνετε σε αντάλλαγμα είναι μόνο 900.000 δολάρια. Έχετε 100.000 δολάρια κέρδος που ταξινομείται επίσης ως "εκκίνηση", και θα φορολογηθεί.

1031s για εξοχικές κατοικίες

Μπορείτε να πουλήσετε την πρωτεύουσα κατοικία σας και, σε συνδυασμό με τη σύζυγό σας, να προστατέψετε 500.000 δολάρια σε κεφαλαιουχικό κέρδος, εφόσον έχετε ζήσει εκεί για δύο χρόνια από τα τελευταία πέντε. Αλλά αυτό το διάλειμμα δεν είναι 1031 και δεν είναι διαθέσιμο για το δεύτερο ή το σπίτι διακοπών σας.

2004 Σφίξιμο της παρακμής του εξοχικού σπιτιού

Μπορεί να έχετε ακούσει ιστορίες φορολογουμένων που χρησιμοποίησαν τη διάταξη 1031 για να ανταλλάξουν ένα σπίτι διακοπών με άλλο, ίσως ακόμη και για ένα σπίτι όπου θέλουν να συνταξιοδοτηθούν και το Τμήμα 1031 καθυστέρησε οποιαδήποτε αναγνώριση κέρδους. Αργότερα, μεταφέρθηκαν στο νέο ακίνητο, κατέστησαν την πρωτεύουσα κατοικία τους και τελικά σχεδίαζαν να χρησιμοποιήσουν τον αποκλεισμό κεφαλαίου-κέρδους ύψους 500.000 δολαρίων.

Το 2004, το Κογκρέσο κατέστησε αυστηρότερο το κενό. Ναι, οι φορολογούμενοι μπορούν ακόμα να μετατρέψουν τις εξοχικές κατοικίες σε ενοικιαζόμενα ακίνητα και να κάνουν 1031 ανταλλαγές. Παράδειγμα: Σταματάτε να χρησιμοποιείτε την παραλιακή κατοικία σας, να τη νοικιάσετε για έξι μήνες ή ένα χρόνο και στη συνέχεια να την ανταλλάξετε για άλλη ιδιοκτησία. Εάν έχετε έναν ενοικιαστή και συμπεριφέρεστε τον εαυτό σας με έναν επιχειρηματικό τρόπο, έχετε μετατρέψει πιθανώς το σπίτι σε μια επένδυση σε ακίνητα, η οποία θα πρέπει να κάνει την ανταλλαγή σας 1031 εντάξει.

Ωστόσο, αν το κρατάτε μόνο για ενοίκιο αλλά ποτέ δεν έχετε μισθωτές, πιθανώς δεν είναι επιτρεπτό. Τα γεγονότα θα είναι καθοριστικά, όπως θα είναι και το χρονοδιάγραμμα. Ο περισσότερος χρόνος που διαρκεί μετά τη μετατροπή της χρήσης του ακινήτου για ενοικίαση για το καλύτερο. Αν και δεν υπάρχει απόλυτο πρότυπο, οτιδήποτε λιγότερο από έξι μήνες καλόπιστης χρήσης μίσθωσης μάλλον δεν είναι αρκετό. Ένα χρόνο θα ήταν καλύτερο.

Μετακίνηση σε μια κατοικία 1031 Swap

Αν θέλετε να χρησιμοποιήσετε το ακίνητο που έχετε αλλάξει ως το νέο σας δεύτερο ή ακόμα και το αρχικό σπίτι, δεν μπορείτε να μετακινηθείτε αμέσως. Το 2008, το IRS θέσπισε έναν κανόνα ασφαλούς λιμένα, σύμφωνα με τον οποίο δήλωσε ότι δεν θα αμφισβητήσει αν μια κατοικία αντικατάστασης χαρακτηρίζεται ως επένδυση σε ακίνητα για τους σκοπούς του τμήματος 1031. Για να ανταποκριθεί σε αυτό το ασφαλές λιμάνι, σε κάθε μια από τις δύο δωδεκάμηνες περιόδους μετά την ανταλλαγή:

• Πρέπει να ενοικιάσετε τη μονάδα κατοικίας σε άλλο άτομο για δίκαιη ενοικίαση για 14 ημέρες ή περισσότερο
• Η δική σας προσωπική χρήση της οικιστικής μονάδας δεν μπορεί να υπερβαίνει το μεγαλύτερο των 14 ημερών ή το 10% του αριθμού των ημερών κατά τη δωδεκάμηνη περίοδο που η μονάδα κατοικίας ενοικιάζεται με δίκαιη ενοικίαση.

Επιπλέον, μετά την επιτυχή εναλλαγή μιας διακοπής ή μιας επένδυσης σε άλλη, δεν μπορείτε να μετατρέψετε αμέσως το νέο ακίνητο στην αρχική σας κατοικία και να επωφεληθείτε από τον αποκλεισμό 500.000 δολαρίων.

Πριν από την αλλαγή του νόμου το 2004, ένας επενδυτής μπορεί να μεταφέρει ένα ενοίκιο σε ένα ακίνητο 1031 σε άλλη μίσθωση, να ενοικιάσει το νέο ακίνητο για μια περίοδο, να μετακομίσει στο ακίνητο για λίγα χρόνια και στη συνέχεια να το πουλήσει, εκμεταλλευόμενο αποκλεισμός του κέρδους από την πώληση κύριας κατοικίας. Τώρα, εάν αποκτήσετε ακίνητο σε ένα χρηματιστήριο 1031 και αργότερα επιχειρήσετε να πωλήσετε αυτό το ακίνητο ως την κύρια κατοικία σας, ο αποκλεισμός δεν θα εφαρμοστεί κατά τη διάρκεια της πενταετούς περιόδου που αρχίζει από την ημερομηνία που αποκτήθηκε το ακίνητο στην 1031 ανταλλαγή παρόμοιου είδους. Με άλλα λόγια, θα χρειαστεί να περιμένετε πολύ περισσότερο για να χρησιμοποιήσετε τη φορολογική απαλλαγή κεφαλαίου από πρωτεύουσα κατοικία.