10 εμπόδια για το κλείσιμο ενός νέου σπιτιού
Η αποδοχή της προσφοράς σας στο σπίτι είναι σαν να παίρνετε το υψηλό δρομέας κατά τη διάρκεια ενός μαραθωνίου. Αλλά κρατήστε το ψυγείο Gatorade - η ιδιοκτησία δεν είναι μόνο σας. Κατά τη διάρκεια των 30 ημερών (ή έτσι) μεταξύ της ημερομηνίας αποδοχής της προσφοράς αγοράς σας και της παράδοσης των κλειδιών (που συνήθως αναφέρονται ως μεσεγγύηση), υπάρχουν πολλά εμπόδια που πρέπει να ξεπεραστούν. Αν σκοντάψετε σε κάποιο από αυτά, η αγορά μπορεί να πέσει και να σας βάλει πίσω στη γραμμή εκκίνησης.
Ακριβώς όπως ένας αθλητής τρένα για έναν αγώνα, μπορείτε να εκπαιδεύσετε τον εαυτό σας για τα αποθαρρυντικά τελικά βήματα για την αγορά ενός σπιτιού. Οι διαδικασίες και οι κανόνες Escrow ποικίλλουν ανά κράτος, αλλά εδώ είναι 10 από τα πιο συνηθισμένα προβλήματα που αντιμετωπίστηκαν κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου και τι μπορεί να γίνει για να αποφευχθεί ή να μετριαστεί.
1. Επιθεώρηση τερμιτών Εμφανίζει ζημιά
Ο δανειστής θα έχει επιθεωρήσεις παρασίτων που έγιναν στο σπίτι (με δικά σας έξοδα, συνήθως λιγότερο από $ 100) για να βεβαιωθείτε ότι δεν υπάρχει σοβαρή ζημιά που προκαλείται από τα έντομα που πυροδοτούν το ξύλο όπως οι τερμίτες ή τα μυρμήγκια των ξυλουργών. Αυτή η επιθεώρηση προστατεύει το ενδιαφέρον του δανειστή για την ιδιοκτησία. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που ανακαλύπτουν προβλήματα τερμιτών μετά από κίνηση σε εγκαταλείπουν συχνά την ιδιοκτησία, αφήνοντας τον δανειστή να κρατάει την τσάντα. Ορισμένοι δανειστές μπορεί να μην απαιτούν επιθεώρηση τερμιτών, αλλά μπορεί να είναι προς το συμφέρον σας να πάρετε ένα ούτως ή άλλως.
Εάν η επιθεώρηση αποκαλύψει οποιαδήποτε ένδειξη ορατής μόλυνσης, οι προβληματικές περιοχές ίσως χρειαστεί να αποκατασταθούν πριν κλείσει η μεσεγγύηση. Εάν τα προβλήματα είναι πολύ σοβαρά και / ή ο πωλητής δεν θα πληρώσει για να τα διορθώσει, θα έχετε την επιλογή να φύγετε μακριά, αρκεί η συμφωνία αγοράς σας να έχει τα κατάλληλα περιστατικά.
2. Η εκτίμηση είναι πολύ χαμηλή
Η τράπεζα θα έχει την κατοικία εκτιμηθεί (και πάλι, με δικά σας έξοδα), προκειμένου να προστατεύσει το ενδιαφέρον της για το σπίτι. Θέλει να σιγουρευτεί ότι το σπίτι αξίζει τουλάχιστον τόσο όσο θα πληρώνετε για αυτό, έτσι εάν υπάρχει αποκλεισμός, οι ζημίες μπορούν να επιστραφούν. Αν η αξιολόγηση είναι πολύ χαμηλή, ο πωλητής θα πρέπει να μειώσει την τιμή πώλησης ή θα πρέπει να πληρώσει μετρητά για τη διαφορά. Μπορεί να υπάρξει μια πιο ευνοϊκή δεύτερη γνώμη από διαφορετικό εκτιμητή.
3. Υπάρχουν σύννεφα στον τίτλο
Κατά τη διάρκεια της διαδικασίας μεσεγγύησης, θα προσλάβετε μια εταιρεία τίτλου για να κάνετε μια αναζήτηση τίτλου και να εκδώσετε τίτλο ασφάλισης. Η αναζήτηση τίτλου διασφαλίζει ότι κανένας άλλος δεν έχει νομική απαίτηση για το ακίνητο που θέλετε να αγοράσετε (όπως το IRS, το κράτος ή ένας συγγενής του πωλητή) και η ασφάλεια τίτλου σας προστατεύει από οποιεσδήποτε μελλοντικές αξιώσεις σχετικά με το ακίνητο. Εάν υπάρχει κάποιο είδος εμπράγματης ασφάλειας ή απαίτησης έναντι της ιδιοκτησίας, το ζήτημα θα πρέπει να επιλυθεί πριν από τη συνέχιση της συναλλαγής.
4. Αρχική επιθεώρηση δείχνει ελαττώματα
Οι περισσότερες προσφορές αγοράς έχουν ένα περιστατικό επιθεώρησης γραμμένο σε αυτά, οπότε αν ο έλεγχος στο σπίτι αποκαλύψει σοβαρά προβλήματα, ο αγοραστής μπορεί να επιστρέψει χωρίς ποινή. Αν δεν το βάλατε στο συμβόλαιό σας, μπορεί να χάσετε τα σοβαρά χρήματά σας (συνήθως μερικές χιλιάδες δολάρια) εάν αποφασίσετε να μην αγοράσετε το σπίτι με βάση την επιθεώρηση.
Εάν αποφασίσετε να προχωρήσετε, η διαδικασία διαπραγμάτευσης με τον πωλητή για την επισκευή του σπιτιού σας ή για να σας πιστώσει τα χρήματα κατά το κλείσιμο, προκειμένου να χειριστείτε τις επισκευές, μπορεί να συγκρατήσει την διαδικασία αγοράς και να καθυστερήσει το κλείσιμό σας. (Για σχετική ανάγνωση, δείτε: Χρειάζεστε μια επιθεώρηση κατ 'οίκον; )
5. Εσείς (ή αυτοί) πάρτε κρύα πόδια
Η σύμβαση θα περιγράφει τους δικαιολογημένους λόγους για τους οποίους ο αγοραστής ή ο πωλητής θα αποχωρήσει χωρίς ποινή, όπως η μη παραίτηση από την περίπτωση έκτακτης ανάγκης ή η μη τήρηση προθεσμίας. Ωστόσο, εάν αποφασίσετε μετά την παραίτηση από τα ενδεχόμενα που δεν θέλετε να περάσετε με την αγορά (για παράδειγμα, επειδή βρήκατε ένα άλλο σπίτι που σας αρέσει καλύτερα), θα χάσετε τα σοβαρά χρήματά σας. Ο συλλογισμός εδώ είναι ότι ο πωλητής θα πρέπει να αποζημιωθεί για το χρόνο που το σπίτι ήταν εκτός αγοράς, γεγονός που θα καθυστερήσει τον χρόνο που του αναγκάζει τελικά να πουλήσει (κάτι που μπορεί να έχει οικονομικές συνέπειες για τον πωλητή).
Αντίθετα, αν ο πωλητής αποφασίσει να απενεργοποιήσει απλώς λόγω αλλαγής καρδιάς ή επειδή έγινε καλύτερη προσφορά, θα έχετε το νόμιμο δικαίωμα να εισπράξουμε αποζημίωση από τον πωλητή.
6. Η χρηματοδότηση σας πέφτει μέσα
Οι πεπειραμένοι αγοραστές δεν κάνουν προσφορές σε σπίτια χωρίς να έχουν προετοιμαστεί, πράγμα που σημαίνει να πάρει γραπτή δέσμευση δανείου από μια τράπεζα ότι θα σας παράσχει υποθήκη ορισμένου ποσού και οι καταλαβαίνω πωλητές δεν αποδέχονται προσφορές από αγοραστές που δεν είναι προεγκρίθηκε. Ωστόσο, υπάρχουν πράγματα που μπορούν να εμποδίσουν το κλείσιμο του δανείου, όπως για παράδειγμα αν έχετε ψέματα στην αίτηση, τα επιτόκια αυξάνονται έντονα, αλλάζει η κατάσταση της εργασίας σας ή μειώνεται το πιστωτικό αποτέλεσμά σας.
Ρωτήστε τον δανειστή σας πώς μπορείτε να αποφύγετε τέτοια προβλήματα. (Για σχετική ανάγνωση, δείτε: 5 πράγματα που πρέπει να είστε προ-εγκριθεί για μια υποθήκη .)
7. Το σπίτι βρίσκεται σε περιοχή υψηλού κινδύνου
Σε καταστάσεις που απαιτούν έκθεση σχετικά με την αποκάλυψη φυσικών κινδύνων, θα λάβετε ένα έγγραφο που περιγράφει τους φυσικούς κινδύνους που μπορεί να επηρεάσουν το σπίτι (π.χ. πλημμύρες, σεισμοί, σεισμοί, πυρκαγιές) κατά τη διάρκεια της μεσεγγύησης. Ο δανειστής μπορεί να σας ζητήσει να αγοράσετε ασφάλεια ασφάλισης (πέραν της ασφάλισης του ιδιοκτήτη σπιτιού σας) εάν το σπίτι βρίσκεται σε περιοχή υψηλού κινδύνου και η ασφάλιση μπορεί να είναι δαπανηρή. Είναι επίσης ένα κόστος που θα χρειαστεί να πληρώσετε κάθε μήνα μέχρι να πληρωθεί το δάνειο ή να πουλήσετε το σπίτι.
Για να αποφύγετε τις δυσάρεστες εκπλήξεις κατά τη διάρκεια της μεσεγγύησης, ρωτήστε τον πράκτορά σας, τους πιθανούς νέους γείτονες ή το τμήμα πολεοδομίας ποιοι φυσικοί κίνδυνοι υπάρχουν στην επιθυμητή περιοχή σας, ποιο είδος επιπλέον ασφάλισης ίσως χρειαστεί να αγοράσετε και πόσο κοστίζει πριν βάλετε προσφορά σε ένα σπίτι.
8. Το σπίτι δεν είναι ασφαλισμένο
Εάν ένας προηγούμενος ιδιοκτήτης σπιτιού έκανε μια μεγάλη ασφαλιστική απαίτηση στο σπίτι, όπως ζημιές στο νερό ή μούχλα, θα εμφανιστεί στα αρχεία ασφάλισης, και οι ασφαλιστικές εταιρείες μπορεί να αρνηθούν να ασφαλίσουν το σπίτι, θεωρώντας ότι είναι υπερβολικά υψηλού κινδύνου. Εάν ένα σπίτι δεν είναι ασφαλισμένο, δεν θα μπορείτε να το αγοράσετε αν δεν είστε αγοραστής σε μετρητά, καθώς οι δανειστές σας απαιτούν να διατηρείτε την ασφάλιση του ιδιοκτήτη μέχρι να εξοφληθεί η υποθήκη. Φυσικά, ακόμα κι αν είστε αγοραστής μετρητών, πιθανότατα δεν είναι καλή ιδέα να αγοράσετε ένα ανασφάλιστο σπίτι.
9. Διαφορές στα GFE και HUD-1
Όταν παίρνετε την προπληρωμή του δανείου σας και πάλι όταν βάζετε μια προσφορά σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο, ο δανειστής σας πρέπει να σας δώσει μια καλή εκτίμηση πίστωσης (GFE) που θα περιγράφει λεπτομερώς τα έξοδα κλεισίματος που σχετίζονται με τη λήψη χρηματοδότησης στο σπίτι. Η εκτίμηση καλής πίστης είναι βασικά ένα τραχύ σχέδιο του τι θα δείξει το έντυπο HUD-1 που λαμβάνετε τουλάχιστον 24 ώρες πριν το κλείσιμο. Όπως υποδηλώνει το όνομά του, η εκτίμηση καλής πίστης πρέπει να είναι μια στενή προσέγγιση για το τι θα καταλήξετε στην πραγματικότητα - ιδανικά στο 10% - αλλά ορισμένοι αδίστακτοι δανειστές θα προσπαθήσουν να κυλήσουν σε πελάτες με μη ρεαλιστικά χαμηλές εκτιμήσεις.
Εάν συμβεί αυτό και δεν μπορείτε να πάρετε τον δανειστή να υποχωρήσει στις υπερβολικές χρεώσεις, η καλύτερη επιλογή σας είναι να ζητήσετε από τον πωλητή να παρατείνει την ημερομηνία λήξης και να προσπαθήσει να εξασφαλίσει εναλλακτική χρηματοδότηση, ώστε να μπορείτε να αγοράσετε το σπίτι χωρίς να διαρρήξετε μακριά από.
10. Τα σφάλματα αποτρέπουν το κλείσιμο στο χρόνο
Υπάρχουν πολλά διαφορετικά μέρη που συμμετέχουν στο κλείσιμο της μεσεγγύησης, και αν κάποιο από αυτά κάνει λάθος, το κλείσιμο μπορεί να καθυστερήσει. Ανάλογα με όσα ορίζει το συμβόλαιο αγοράς σας και του οποίου σφάλμα είναι η καθυστέρηση, αν δεν κλείσετε εγκαίρως, ίσως χρειαστεί να πληρώσετε στον πωλητή ποινή για κάθε ημέρα καθυστέρησης κλεισίματος.
Ο πωλητής θα μπορούσε επίσης να αρνηθεί να παρατείνει την ημερομηνία λήξης και η όλη συμφωνία θα μπορούσε να πέσει. Σε ένα βέλτιστο σενάριο, ο πωλητής θα μπορούσε απλώς να συμφωνήσει να παρατείνει την προθεσμία χωρίς να επιβάλει ποινή. Μετά από όλα, αν η συμφωνία δεν κλείσει, ο πωλητής θα πρέπει να ξεκινήσει ξανά, επίσης. (Για σχετική ανάγνωση, βλέπε: 7 Πρέπει να έχετε όρους συμβάσεων ακινήτων .)
Εκπαίδευση για ένα επιτυχημένο φινίρισμα
Η μεταβίβαση της κυριότητας ενός σπιτιού είναι αγχωτική για όλα τα μέρη. Πολλά πράγματα πρέπει να συμβούν σε σύντομο χρονικό διάστημα και μπορεί να υπάρξουν σημαντικές διακλαδώσεις αν πέσει κάτι. Η διαδικασία μπορεί να είναι ιδιαίτερα αγχωτική για τους αγοραστές, οι οποίοι πρέπει να περάσουν από μια σύνθετη, ενίοτε άγνωστη διαδικασία και να κάνουν μια πληθώρα από βαρύτατες αποφάσεις που σχετίζονται με το τι είναι πιθανώς η πιο ακριβή αγορά της ζωής τους. Αφιερώστε αρκετό χρόνο για να εξοικειωθείτε με τη διαδικασία μεσεγγύησης και τις ενδεχόμενες παγίδες της πολύ νωρίς και θα είστε συναισθηματικά, διανοητικά και οικονομικά προετοιμασμένοι για να ολοκληρώσετε τον αγώνα. (Για σχετική ανάγνωση, βλέπε: 13 Βήματα για την Κλείσιμο ενός Real Estate Deal .)