Γιατί οι περισσότερες από τις πληρωμές υποθηκών μου ξεκινούν ως τόκοι;

Το ποσό της πληρωμής υποθηκών αποτελείται από συνδυασμό τόκων και επιστροφής του κεφαλαίου. Κατά τη διάρκεια της υποθήκης, το ποσοστό των τόκων προς τον κύριο θα αλλάξει.

Αρχικά, η πληρωμή του ιδιοκτήτη σπιτιού θα είναι κατά κύριο λόγο τόκο, με μικρό ποσό κεφαλαίου που συμπεριλαμβάνεται. Καθώς η υποθήκη ωριμάζει, το κύριο μέρος της πληρωμής θα αυξηθεί και το μερίδιο τόκων θα μειωθεί. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ο επιβαλλόμενος τόκος βασίζεται στο τρέχον υπόλοιπο της υποθήκης, το οποίο μειώνεται καθώς επιστρέφεται μεγαλύτερο κεφάλαιο. Όσο μικρότερος είναι ο βασικός ενυπόθηκος δανεισμός, τόσο λιγότεροι τόκοι χρεώνονται

Για παράδειγμα, πάρτε μια απλή υποθήκη για $ 100.000 με επιτόκιο 4% ετησίως και χρόνο λήξης 24 ετών. Η ετήσια πληρωμή υποθηκών είναι $ 6.558, 68. Η πρώτη πληρωμή θα περιλαμβάνει χρέωση τόκου $ 4.000 ($ 100.000 x 4%) και επιστροφή κεφαλαίου ύψους $ 2.558, 68 ($ 6.558, 68 - $ 4.000). Το υπόλοιπο υποθηκών μετά την πληρωμή αυτή είναι $ 97.441, 32 ($ 100.000 - $ 2.558, 68). Η επόμενη πληρωμή θα είναι ίση με την πρώτη, $ 6.558, 68, αλλά τώρα θα έχει διαφορετικό ποσοστό ενδιαφέροντος για τον κύριο υπόχρεο. Η χρέωση του τόκου για τη δεύτερη πληρωμή θα είναι $ 3.897, 65 ($ 97.441, 32 x 4 τοις εκατό), ενώ η κύρια προπληρωμή θα είναι $ 2.661, 03 ($ 6.558, 68 - $ 3.897, 65).

Το κύριο μέρος της δεύτερης πληρωμής είναι περίπου $ 100 μεγαλύτερο από το πρώτο. Αυτό συμβαίνει επειδή ο ιδιοκτήτης σπιτιού έχει πληρώσει χρήματα προς το ποσό του κεφαλαίου-μειώνοντας το - και η νέα πληρωμή τόκων υπολογίζεται με το χαμηλότερο ποσό κεφαλαίου. Προς το τέλος της υποθήκης, οι πληρωμές θα είναι κατά κύριο λόγο αποπληρωμές.

Αυτό είναι ένα βασικό παράδειγμα χρησιμοποιώντας ένα παραδοσιακό απλό δάνειο βανίλιας. Με εξωτικά ενυπόθηκα δάνεια, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν επιλέγουν τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών τους.

Πώς εξόφληση των υποθηκών

Αν και το μερίδιο των τόκων μειώνεται κάθε μήνα, οι πληρωμές υποθηκών δεν μειώνονται χρονικά. Περισσότερα χρήματα πηγαίνουν προς την κύρια ισορροπία, η οποία αποσβένεται πλήρως κατά τη διάρκεια του δανείου. Ως αποτέλεσμα, καθώς περνούν τα χρόνια, το μεγαλύτερο μέρος της πληρωμής του σπιτιού πηγαίνει προς τον κύριο, επιταχύνοντας το ρυθμό με τον οποίο ο ιδιοκτήτης σπιτιού χτίζει μετοχές και μειώνοντας το οφειλόμενο ποσό. Κατά τη διάρκεια της 30ετούς 30ετούς σταθερής υποθήκης, ο ιδιοκτήτης σπιτιού αυξάνει τη μετοχική του θέση πολύ περισσότερο με κάθε πληρωμή σε σύγκριση με τις πληρωμές που πραγματοποιήθηκαν στα έτη ένα και δύο.

Μείωση πληρωμών

Ωστόσο, υπάρχουν κάποιες συγκεκριμένες καταστάσεις στις οποίες μπορεί να μειωθούν οι πληρωμές υποθηκών.

Μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) μπορεί να έχει μειωμένες πληρωμές με την πάροδο του χρόνου. Με αυτό το είδος υποθήκης, το επιτόκιο κυμαίνεται βάσει ενός δείκτη που αντικατοπτρίζει το κόστος για τον δανειστή δανεισμού στις πιστωτικές αγορές. Οι πληρωμές σε ένα ARM μπορεί να μειωθούν εάν το επιτόκιο αναφοράς του δανείου μειωθεί κατά τη διάρκεια του δανείου. Ωστόσο, ένα ARM έχει ίσες δυνατότητες αύξησης των πληρωμών, ορισμένες φορές σημαντικά. Τα έγγραφα δανείου ορίζουν πόσο το επιτόκιο μπορεί να αυξηθεί κάθε χρόνο καθώς και το μέγιστο που μπορεί να αυξηθεί καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου.

Ένας οφειλέτης που πρέπει να πληρώσει ασφάλιση υποθηκών κατά τη διάρκεια των πρώτων χρόνων ενός δανείου μπορεί να δει την πληρωμή υποθηκών της να μειώνεται με την πάροδο του χρόνου. Οι περισσότερες εταιρείες ενυπόθηκων δανείων καλύπτουν δάνεια στο 80% της τιμής αγοράς ή της αξίας του σπιτιού, όποια είναι μικρότερη, και ο οφειλέτης αναμένεται να καταβάλει το υπόλοιπο 20% ως προκαταβολή. Αυτός ο λόγος δανείου προς αξία [LTV] έχει σχεδιαστεί για να προστατεύει τον δανειστή εάν η αξία του σπιτιού μειωθεί και ο δανειολήπτης οφείλει περισσότερα από το σπίτι που αξίζει. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι δανειστές επιτρέπουν στους ιδιοκτήτες σπιτιού να δανείζονται πάνω από το 80% της τιμής αγοράς, αλλά οι δανειστές απαιτούν ασφάλιση υποθηκών ως μέρος της συμφωνίας. Αυτή η ασφάλιση προστατεύει τον δανειστή εάν πρέπει να αποκλείσει ένα ακίνητο που αξίζει λιγότερο από το υπόλοιπο του δανείου. Ο δανειολήπτης καταβάλλει τα ασφάλιστρα ως μέρος της μηνιαίας πληρωμής υποθηκών.

Μόλις το υπόλοιπο του δανείου του δανειολήπτη πέσει σε ένα συγκεκριμένο ποσοστό της αξίας του σπιτιού - συνήθως το 78% - ο δανειολήπτης μπορεί να υποβάλει αίτηση στον δανειστή να εγκαταλείψει την ασφάλεια υποθηκών. Υποθέτοντας ότι ο δανειολήπτης είναι επιτυχής, η πληρωμή υποθηκών θα μειωθεί για το υπόλοιπο του δανείου επειδή δεν περιλαμβάνει πια ασφάλιστρο υποθηκών.