Τι είναι ο δείκτης συνδυασμένου δανείου προς αξία;

Ο δείκτης συνδυασμένου δανείου προς αξία (CLTV) είναι ένας υπολογισμός που χρησιμοποιείται από στελέχη υποθηκών και δανειστών για τον προσδιορισμό του συνολικού ποσοστού ιδιοκτησίας του ιδιοκτήτη σπιτιού που επιβαρύνεται με εμπράγματες ασφάλειες. Ο δείκτης CLTV καθορίζεται προσθέτοντας τα υπόλοιπα όλων των ανεξόφλητων δανείων και διαιρώντας με την τρέχουσα αγοραία αξία του ακινήτου. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο με ένα πρώτο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων ύψους 300.000 δολαρίων, ένα δεύτερο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων ύψους 100.000 δολαρίων και τιμή 500.000 δολαρίων έχει αναλογία CLTV 80%.

Οι δανειστές χρησιμοποιούν τον δείκτη CLTV μαζί με μια σειρά από άλλους υπολογισμούς, όπως ο δείκτης χρέους προς εισόδημα και ο δείκτης τυπικού δανείου προς αξία (LTV), προκειμένου να εκτιμήσει τον κίνδυνο επέκτασης δανείου σε δανειολήπτη. Ο λόγος CLTV διαφέρει από τον συνήθη λόγο LTV επειδή ο τελευταίος συγκρίνει μόνο το υπόλοιπο ενός δανείου με την αξία του ακινήτου. Στο παραπάνω παράδειγμα, το ακίνητο έχει λόγο LTV 60%, ο οποίος προκύπτει από τη διαίρεση μόνο του υπολοίπου της πρώτης υποθήκης από την αξία του ακινήτου.

Πολλοί οικονομολόγοι αποδίδουν χαλαρά πρότυπα CLTV στην κρίση αποκλεισμού που μαστίζει τις Ηνωμένες Πολιτείες στα τέλη της δεκαετίας του 2000, μεταξύ άλλων παραγόντων. Αρχίζοντας τη δεκαετία του 1990 και ειδικά κατά τα πρώτα και τα μέσα της δεκαετίας του 2000, οι αγοραστές κατοικιών συχνά έβγαζαν δεύτερα στεγαστικά δάνεια κατά τη στιγμή της αγοράς, αντί να καταβάλλουν προκαταβολές. Οι δανειστές, ανυπόμονοι να μην χάσουν τις δραστηριότητές τους σε ανταγωνιστές, συμφώνησαν σε τέτοιους όρους παρά τον αυξημένο κίνδυνο.

Πριν από τη φούσκα των ακινήτων που επεκτάθηκε από τα τέλη της δεκαετίας του 1990 έως τα μέσα της δεκαετίας του 2000, η ​​συνήθης πρακτική ήταν για τους ιδιοκτήτες κατοικιών να καταβάλλουν πληρωμές συνολικού ύψους τουλάχιστον 20% της τιμής αγοράς. Οι περισσότεροι δανειστές κράτησαν πελάτες εντός αυτών των παραμέτρων, περιορίζοντας το LTV στο 80%. Όταν η φούσκα άρχισε να ζεσταίνεται, πολλές από αυτές τις ίδιες εταιρείες έλαβαν μέτρα για να επιτρέψουν στους πελάτες να πάρουν γύρω από τη θέση 20% κάτω. Ορισμένοι δανειστές αύξησαν τα ανώτατα όρια LTV ή τα έκαναν εντελώς, προσφέροντας υποθήκες με 5% χαμηλότερες πληρωμές ή λιγότερο, ενώ άλλοι κράτησαν τις απαιτήσεις LTV στη θέση τους, αλλά αύξησαν τα ανώτατα όρια CLTV, συχνά έως το 100%. Αυτός ο ελιγμός επέτρεψε στους πελάτες να πραγματοποιήσουν δεύτερες υποθήκες για να χρηματοδοτήσουν τις προκαταβολές τους κατά 20%.

Η ακμή αποκλεισμού που ξεκίνησε το 2008 υπογράμμισε γιατί ο CLTV είναι σημαντικός. Έχοντας το δέρμα στο παιχνίδι, όπως μια αρχική δαπάνη 100.000 δολαρίων για ένα σπίτι αξίας 500.000 δολαρίων, παρέχει στον ιδιοκτήτη σπιτιού ένα ισχυρό κίνητρο για να διατηρήσει τις πληρωμές υποθηκών του. Εάν η τράπεζα αποκλείσει, όχι μόνο χάνει το σπίτι του, αλλά και το σωρό μετρητών που πληρώνει για να κλείσει. Η απαίτηση για ίδια κεφάλαια στην ιδιοκτησία απομονώνει επίσης τους δανειστές από την πτώση στις τιμές των ακινήτων. Εάν ένα ακίνητο αποτιμάται σε 500.000 δολάρια και τα συνολικά ενέχυρα ανέρχονται σε 400.000 δολάρια, η ιδιοκτησία μπορεί να χάσει μέχρι και το 20% της αξίας της χωρίς κανέναν κάτοχο τίτλου να λάβει σύντομη πληρωμή σε πλειστηριασμό.