Χρησιμοποιήστε την ακίνητη περιουσία για να βγείτε από τους λογαριασμούς φόρου

Η επένδυση σε ακίνητα εξακολουθεί να είναι ένας από τους καλύτερους τρόπους για την οικοδόμηση πλούτου και τη μείωση των φόρων. Τα οφέλη περιλαμβάνουν την ικανότητα ανάκτησης του κόστους παραγωγής περιουσιακών στοιχείων μέσω απόσβεσης, τη χρήση 1031 χρηματιστηρίων για την αναβολή των κερδών από επενδύσεις σε ακίνητα και δανεισμού από ακίνητη περιουσία για την πραγματοποίηση πρόσθετων επενδύσεων ή για άλλους σκοπούς. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να επωφεληθούν από την απαλλαγή από την προσωπική κατοικία, η οποία προστατεύει τα κέρδη από την πώληση μιας προσωπικής κατοικίας από τους φόρους υπεραξίας, καθώς και την έκπτωση για τόκους ενυπόθηκων δανείων. Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε εάν ένας ή συνδυασμός αυτών των στρατηγικών είναι σωστός για εσάς. (Για περισσότερες πληροφορίες, διαβάστε την Επένδυση σε ακίνητα .)

Υποτίμηση

Μπορείτε να ανακτήσετε το κόστος του εισοδήματος που παράγει την ενοικίαση ακινήτου μέσω των ετήσιων εκπτώσεων φόρου που ονομάζεται απόσβεση. Ο κώδικας εσωτερικών εσόδων ορίζει την έκπτωση απόσβεσης ως εύλογη αποζημίωση για εξάντληση ή φθορά, συμπεριλαμβανομένης εύλογης αποζημίωσης για απαξίωση.

Οι επενδυτές ακίνητης περιουσίας χρησιμοποιούν γενικά μια μέθοδο απόσβεσης που ονομάζεται Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), στην οποία τα ενοίκια κατοικιών και οι διαρθρωτικές βελτιώσεις αποσβένονται για 27, 5 χρόνια, ενώ οι συσκευές και άλλα εξαρτήματα αποσβένονται για 15 χρόνια. Το κόστος απόσβεσης έχει συχνά ως αποτέλεσμα καθαρή ζημιά από επενδύσεις σε ακίνητα, ακόμη και αν το ακίνητο παράγει πραγματικά θετική ταμειακή ροή. Αυτή η απώλεια, καθώς και τα έξοδα, όπως οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και η ασφάλιση, αναφέρονται στο Πρόγραμμα Ε, το ομοσπονδιακό έντυπο φόρου εισοδήματος 1040 και αφαιρούνται από το συνηθισμένο εισόδημα.

1031 Ανταλλαγές

Το χρηματιστήριο 1031, το οποίο κατονομάζεται στην Ενότητα 1031 του Κώδικα Εσωτερικού Εισοδήματος, επιτρέπει στους επενδυτές να αναβάλουν τους φόρους με την πώληση μιας επένδυσης σε ακίνητα και τη χρήση των ιδίων κεφαλαίων για να αγοράσουν άλλο ακίνητο ή ιδιότητες ίσων ή μεγαλύτερων αξιών. Αυτή η ανταλλαγή πρέπει να πραγματοποιηθεί εντός καθορισμένης χρονικής περιόδου. Παρόλο που μια συναλλαγή 1031 μπορεί να περιλαμβάνει ευρέως διαφόρους τύπους ακινήτων, η συντριπτική πλειονότητα των συναλλαγών αφορά ακίνητα. (Για να διαβάσετε περισσότερα σχετικά με αυτό το είδος ανταλλαγής, διαβάστε τις Smart Real Estate Transactions .)

Κανόνες ιδιοκτησίας
Για να ολοκληρωθεί επιτυχώς μια ανταλλαγή 1031, οι ιδιότητες πρέπει να πληρούν τα ακόλουθα κριτήρια:

• Η συνολική αξία των ιδιοτήτων αντικατάστασης πρέπει να είναι ίση ή μεγαλύτερη από αυτή των ιδιοτήτων που έχουν παραληφθεί.
• Τα ακίνητα που περιλαμβάνονται στη συναλλαγή πρέπει να είναι όμοια, πράγμα που σημαίνει ότι δεν μπορούν να ανταλλάσσονται ακίνητα για κάποιο άλλο είδος περιουσιακού στοιχείου, όπως ένα trust trust (REIT). (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τα REIT, διαβάστε τα Βασικά στοιχεία της φορολογίας REIT. )
• Τα ανταλλασσόμενα ακίνητα πρέπει να διατηρούνται για «παραγωγικούς σκοπούς στην επιχείρηση ή στο εμπόριο» (επένδυση).

Οποιαδήποτε μετρητά ή περιουσιακά στοιχεία που εισπράττονται μέσω της συναλλαγής που δεν θεωρείται ακίνητη περιουσία θεωρούνται εκκίνηση και υπόκεινται σε φορολογία. Η εκκίνηση μετρητών περιλαμβάνει όχι μόνο τα μετρητά αλλά και τη φυσική ιδιοκτησία, όπως είναι τα φωτιστικά. Η υποθήκη υποθηκών αναφέρεται σε οποιαδήποτε μείωση χρέους που επιτυγχάνεται μέσω της συναλλαγής. Έτσι, το ποσό του χρέους που αναλαμβάνεται με το ακίνητο αντικατάστασης πρέπει να είναι ίσο ή μεγαλύτερο από την αξία του χρεογράφου που συνταξιοδοτείται όταν πωληθεί το αγαθό που έχει παραχωρηθεί. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με ανταλλαγές ομοειδών, διαβάστε τις εμπορικές ιδιότητες για να διατηρήσετε τον φορολογούμενο στο κόλπο .)

Κανονισμοί επενδυτών
Ο επενδυτής πρέπει να χρησιμοποιήσει έναν εξειδικευμένο διαμεσολαβητή. Ένας εξειδικευμένος διαμεσολαβητής είναι ένας πράκτορας που διευκολύνει τη διαδικασία ανταλλαγής 1031, κυρίως κρατώντας καθαρά έσοδα από την παραχωρούμενη περιουσία προτού επανεπενδυθούν στην αντικατάσταση της περιουσίας. Μόνο ένας εξειδικευμένος διαμεσολαβητής μπορεί να κατέχει αυτά τα κεφάλαια κατά τη διάρκεια της ανταλλαγής Η Ομοσπονδία Διαμεσολαβητών ανταλλαγών αναφέρει λεπτομερώς το ρόλο που διαδραματίζει ο εξειδικευμένος διαμεσολαβητής στη διαδικασία ανταλλαγής 1031.

Ο επενδυτής υπόκειται σε δύο προθεσμίες:

• Σαράντα πέντε ημέρες μετά την πώληση του ακινήτου που παραχωρείται, οφείλει να παραδώσει γραπτό κατάλογο ειδικής αντικαταστάσεως σε εξειδικευμένο συμβαλλόμενο μέρος στην ανταλλαγή, συνήθως τον ενδιάμεσο. Υπάρχουν επίσης αρκετοί κανόνες που περιορίζουν τον αριθμό των ιδιοτήτων που μπορούν να αναγνωριστούν.
• Επιπλέον, πρέπει να αγοράσει τη συνολική αξία των περιουσιακών στοιχείων που πληρούν τις προϋποθέσεις εντός 180 ημερών από την πώληση του παραγόμενου περιουσιακού στοιχείου ή 180 ημέρες μετά την ημερομηνία λήξης της φορολογικής δήλωσης για το συγκεκριμένο έτος, όποιο από τα δύο συμβεί πρώτο.

1031 Ανταλλαγή, βήμα προς βήμα
Σε μια τυπική συναλλαγή, ένας επενδυτής αποφασίζει να πουλήσει μια επένδυση σε ακίνητα και να επενδύσει τα έσοδα από οποιοδήποτε κέρδος σε άλλο ακίνητο.

1. Για να το επιτύχει αυτό με φορολογικά αποδοτικό τρόπο, ο επενδυτής συνάπτει συμφωνία ανταλλαγής 1031 με εξειδικευμένο διαμεσολαβητή και θέτει το αρχικό ακίνητο προς πώληση. Παράλληλα, ο επενδυτής αρχίζει να αναζητά ιδιότητες αντικατάστασης.
2. Την ημέρα που ο επενδυτής πωλεί το αρχικό ακίνητο (το παραχωρηθέν περιουσιακό στοιχείο), τα καθαρά έσοδα μετά την καταβολή όλων των εξόδων αποστέλλονται σε ειδικό λογαριασμό που έχει συσταθεί από τον εξειδικευμένο διαμεσολαβητή.
3. Ο επενδυτής τότε εισέρχεται στην περίοδο προσδιορισμού και έχει ακριβώς 45 ημέρες για να παράγει έναν κατάλογο ειδικών αντικειμένων αντικατάστασης και 180 ημέρες για να κλείσει στην αντικατάσταση ιδιοκτησίας κατά τη διάρκεια της περιόδου ανταλλαγής.
4. Χρησιμοποιώντας το σύνολο των εσόδων από την πώληση του ακινήτου που παραχωρήθηκε, ο επενδυτής κλείνει τη νέα επένδυση σε ακίνητα ή ακίνητα.
5. Ο εξειδικευμένος διαμεσολαβητής μεταφέρει τα κεφάλαια αυτά στην εταιρεία τίτλου, ο ειδικός λογαριασμός κλείνει και η συναλλαγή ολοκληρώνεται.

Δανεισμός ενάντια στο μετοχικό κεφάλαιο

Οι επενδυτές που έχουν δημιουργήσει αξιόλογες μετοχές είτε στην προσωπική τους κατοικία είτε στην επένδυση σε ακίνητα μπορούν απλώς να επιλέξουν να αναχρηματοδοτήσουν τα ακίνητά τους και να αποσύρουν κεφάλαια για να πραγματοποιήσουν πρόσθετες επενδύσεις, να βελτιώσουν το σπίτι ή για άλλους σκοπούς. Οι κανονισμοί διαφέρουν από κράτος σε κράτος.

Σε ένα τυπικό σενάριο, ένας δανειστής δανείζει το 80% του συνδυασμένου δανείου σε αξία ή το 50% της εύλογης αγοραίας αξίας του ακινήτου, όποιο από τα δύο είναι μικρότερο. Για παράδειγμα, για ένα ακίνητο αξίας 240.000 δολαρίων με δάνειο 100.000 δολαρίων, το μεγαλύτερο μέρος του δανειολήπτη θα μπορούσε να αντλήσει $ 92.000 ($ 240.000 x 80% - $ 100.000).

Η ικανότητα δανεισμού εξαρτάται επίσης από την πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη, την υπάρχουσα αναλογία χρέους προς ίδια κεφάλαια και τη σχέση χρέους προς εισόδημα. Ενώ η στρατηγική αυτή είναι λίγο πιο επικίνδυνη, για εκείνους που είναι σε θέση να χειριστούν το πρόσθετο χρέος, μπορεί να συμβάλει στην οικοδόμηση πλούτου χωρίς να χρειάζεται να εισέλθει σε ανταλλαγή 1031 ή να πουλήσει ένα ακίνητο. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης, διαβάστε το Δάνειο κατ 'οίκον: Τι είναι και πώς λειτουργεί .)

Αναβολή των φόρων για την πώληση ενός σπιτιού

Τα κέρδη από την πώληση της κύριας προσωπικής κατοικίας του φορολογούμενου αποκλείονται από τη φορολογία κεφαλαιουχικών κερδών μέχρι 500.000 $ για τα παντρεμένα ζευγάρια και 250.000 $ για μεμονωμένα άτομα εάν ο φορολογούμενος έζησε στο σπίτι για δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια. Επιπλέον, σε περίπτωση που τα κέρδη από την πώληση της αρχικής κατοικίας του φορολογουμένου είναι μεγαλύτερα από αυτά των εξαιρέσεων, ο φορολογούμενος μπορεί επίσης να επενδύσει το τμήμα αυτό μέσω ενός χρηματιστηρίου 1031.

Οι επενδυτές που ζουν σε περιοχές όπου οι τιμές κατοικίας εκτιμώνται μπορούν να χρησιμοποιήσουν μια στρατηγική διαπραγμάτευσης τόσο για να χτίσουν τον προσωπικό τους πλούτο όσο και για να ελαχιστοποιήσουν τους φόρους ταυτόχρονα. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τις φορολογικές συνέπειες της πώλησης του σπιτιού σας, διαβάστε το κατάστημα πώλησης του σπιτιού σας θα σας αφήσει με φορολογικό κλονισμό; )

Αποπληρωμή τόκου υποθηκών

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να εκπέσουν το τμήμα των υποθηκών τους που οφείλονται σε πληρωμές τόκων στις φορολογικές δηλώσεις τους. Αυτές οι πληρωμές είναι υψηλότερες κατά τα πρώτα έτη της υποθήκης και σταδιακά μειώνονται καθώς η υποθήκη αποπληρώνεται. (Διαβάστε περισσότερα στην έκπτωση του φόρου επί των υποθηκών .)

Η κατώτατη γραμμή

Υπάρχουν πολλές επιλογές διαθέσιμες στον ιδιοκτήτη ακινήτων που αναζητά να πουλήσει με παράλληλη ελαχιστοποίηση της φορολογικής υποχρέωσης.

• Μια ανταλλαγή 1031 επιτρέπει την επανεπένδυση των επιστροφών από μια πώληση σε ιδιότητα παρόμοιας φύσης.
• Ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης συνδέεται άμεσα με την αξία του ακινήτου και μπορεί να χρησιμοποιηθεί για διάφορους σκοπούς.
• Η πώληση μιας κύριας κατοικίας είναι επιλέξιμη για ειδική φορολογική μεταχείριση.
• Στεγαστικό επιτόκιο μπορεί να αφαιρεθεί κατά τη φορολογική ώρα.

Η προσωπική σας κατάσταση θα υπαγορεύσει ποια από αυτές τις επιλογές είναι σωστή για εσάς, αλλά οποιαδήποτε από αυτές θα σας βοηθήσει να αξιοποιήσετε στο έπακρο την επένδυσή σας στην ακίνητη περιουσία.

Για σχετική ανάγνωση, ανατρέξτε στην ενότητα A Tax Primer για τους ιδιοκτήτες σπιτιού .