Η αλήθεια για τις τιμές των ακινήτων

Η θεωρία της ακίνητης περιουσίας απλώνεται σε κάτι τέτοιο: Οι Προσκυνητές έφτασαν. Άρχισαν να χρησιμοποιούν τη γη. Πολλοί Ευρωπαίοι ήρθαν. Η απαίτηση για γη ήταν τόσο υψηλή που οι Ιθαγενείς Αμερικανοί ωθήθηκαν έξω για να κάνουν χώρο για τους νεοαφιχθέντες άποικους. Περισσότερη γη δεν μπορεί να κατασκευαστεί, έτσι η ζήτηση και οι τιμές θα αυξηθούν πάντα, κάνοντας ακίνητη περιουσία μια μεγάλη επένδυση.

Δυστυχώς, ο τύπος δεν είναι τόσο απλός. Εδώ θα ρίξουμε μια ματιά στις τιμές των ακινήτων και στη μακροχρόνια θεωρία ότι θα αυξηθούν απεριόριστα.

Βασικές τακτικές

• Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν τελευταία με υγιή ρυθμό το 2004, προτού περάσει η αγορά ακινήτων.
• Έκτοτε, οι εγχώριες αξίες έχουν αυξηθεί σε ορισμένες περιοχές της χώρας λόγω της έντονης ζήτησης και της χαμηλής προσφοράς, αν και τα περισσότερα μέρη δεν έχουν ακόμη φθάσει στα επίπεδα πριν από την κρίση.
• Οι πιθανοί αγοραστές κατοικιών δεν πρέπει να επικεντρώνονται στις εθνικές τάσεις, καθώς οι τιμές ποικίλλουν μεταξύ των κρατών και ακόμη και των γειτονικών πόλεων.
• Τα χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν έμμεση επίπτωση στις τιμές των κατοικιών, καθώς οι καταναλωτές είναι πρόθυμοι να αναλάβουν μεγαλύτερο χρέος όταν η πίστωση είναι φθηνή.

Ιστορικές Τιμές

Πριν από την καλά δημοσιευμένη έκρηξη της φούσκας των κατοικιών και την επακόλουθη συντριβή ακίνητης περιουσίας που ξεκίνησε σοβαρά το 2007, τα ιστορικά στοιχεία για τις τιμές κατοικιών από την Εθνική Ένωση Realtors (NAR) φαινόταν να υποστηρίζουν τη θεωρία της ατέλειωτης αύξησης των τιμών. Το παρακάτω διάγραμμα καταγράφει τις μέσες τιμές κατοικιών από το 1968 έως το 2004, παρουσιάζοντας μέση ετήσια αύξηση 6, 4%, χωρίς να σημειωθεί κάποια μείωση κατά την περίοδο των 36 ετών.

Σχήμα 1: Μέσες τιμές κατοικιών από το 1968 έως το 2004

Πηγή: Εθνική Ένωση Μεσιτών

Τι δεν εμφανίζονται τα δεδομένα

Δυστυχώς για τους ιδιοκτήτες σπιτιού, το 2004 ήταν ο τελευταίος χρόνος των υγιεινών αριθμών ανάπτυξης πριν η αγορά πεπλατυσθεί. Μέχρι το 2006, τα στοιχεία των εθνικών στατιστικών στοιχείων παρουσίασαν μόνο αύξηση κατά 1%. Μετά από αυτό, οι αγορές γνώρισαν μια πρωτοφανή παρακμή.

Οι τιμές άρχισαν να μειώνονται σε εθνικό επίπεδο το 2007. Οι τιμές μειώθηκαν και πάλι το 2008 και πάλι το 2009. Μέχρι το 2010, οι τιμές των κατοικιών υποχώρησαν στα επίπεδα του 2004 σε μια στάσιμη αγορά. Αυτό που, για δεκαετίες, έμοιαζε με ένα εισιτήριο μονής κατεύθυνσης για τα αυξανόμενα κέρδη, είχε μειωθεί κατά περισσότερο από 30% σε λίγα μόνο χρόνια, σύμφωνα με στοιχεία της Standard & Poor's.

Οι τιμές αυξήθηκαν λόγω της αυξημένης ζήτησης και της πτώσης της προσφοράς στην αγορά σε πολλές περιοχές της χώρας, αλλά πολλές περιοχές δεν έχουν ακόμα φθάσει τα επίπεδα πριν από την κρίση. Προσθέστε σε αυτό το γεγονός ότι τα πρότυπα δανειοδότησης έχουν γίνει πιο αυστηρά και οδηγεί τους ανθρώπους εκτός αγοράς.

Ακόμα και πριν οι αριθμοί άρχισαν να πηγαίνουν λανθασμένα, τα δεδομένα των τάσεων των τιμών πώλησης παρείχαν μια ελλιπή εικόνα. Η Εθνική Ένωση Οικοδόμων Εσωτερικών ανέφερε ότι το μέσο μέγεθος της κατοικίας στην Αμερική ήταν 983 τετραγωνικά πόδια το 1950, 1.500 τετραγωνικά πόδια το 1970 και 2.349 τετραγωνικά πόδια το 2004. Η τάση αυτή συνεχίστηκε το πρώτο μισό της δεκαετίας του 2000, κάπως μειώνεται.

Με το μέγεθος των σπιτιών να μεγαλώνουν και τον πληθωρισμό να προσθέτουν στο κόστος των οικοδομικών υλικών, είναι λογικό μόνο οι τιμές των κατοικιών να αυξηθούν. Όμως, τι συμβαίνει εάν ο πληθωρισμός παραβιαστεί από την εικόνα "> Μεγάλη κατάθλιψη, Δεύτερος Παγκόσμιος Πόλεμος, τη δεκαετία του 1970 και τη δεκαετία του 1980, όλες είδαν περιόδους σημαντικής πτώσης των τιμών. Μικρότερες μειώσεις σημειώθηκαν σε τακτική βάση και σε άλλα σημεία.

Αριθμοί και τάσεις

Ακόμη και οι εθνικοί αριθμοί τάσης αναφέρουν μόνο ένα μέρος της εικόνας. Οι τάσεις των τιμών των κατοικιών μπορεί να διαφέρουν σημαντικά μεταξύ των γεωγραφικών περιοχών. Μια έκρηξη στην Καλιφόρνια μπορεί να καλύψει μια προτομή στο Ντιτρόιτ. Ακόμη και στην ίδια πόλη, οι αριθμοί μπορεί να διαφέρουν ευρέως. Οι περιοχές που αντιμετωπίζουν νέα ανάπτυξη ή εξευγενισμό μπορούν να επιδείξουν σημαντική ανατίμηση των τιμών, ενώ οι περιοχές σε όλη την πόλη μπορεί να είναι σε παρακμή.

Όταν εξετάζετε τις εθνικές και περιφερειακές στατιστικές, φροντίστε να αναφέρετε την πραγματικότητα της αγοράς στην περιοχή σας. Η αύξηση των τιμών σε εθνικό επίπεδο μπορεί να μην σας βοηθήσει αν η πόλη, το κράτος ή η γειτονιά σας είναι σε παρακμή.

Οι εθνικές τάσεις ενδέχεται να μην σας δώσουν ολόκληρη την εικόνα, καθώς οι αξίες και οι τιμές των ακινήτων διαφέρουν μεταξύ των κρατών και των γειτονικών πόλεων.

Η πραγματικότητα

Ένα άλλο σημαντικό σημείο που πρέπει να εξετάσετε κατά την εξέταση της ακίνητης περιουσίας ως επένδυση είναι ότι δεν θα πληρώσει ποτέ ποτέ εκτός αν το πουλήσετε. Από πρακτική άποψη, ακόμη και αν η κύρια κατοικία σας διπλασιάζεται σε αξία από τότε που το αγόρασα, μάλλον σημαίνει ακριβώς ότι οι φόροι ακίνητης περιουσίας σας έχουν αυξηθεί. Όλα τα κέρδη που βιώνετε είναι απλώς ένα κέρδος σε χαρτί μέχρι να πουλήσετε το ακίνητο.

Εάν επιλέξετε να πουλήσετε και να ελπίζετε να αγοράσετε ένα άλλο σπίτι στην ίδια περιοχή, να θυμάστε ότι οι τιμές των άλλων κατοικιών έχουν αυξηθεί πάρα πολύ. Για να κλείσετε πραγματικά ένα κέρδος από την πώλησή σας, θα πρέπει πιθανότατα να μετακινηθείτε σε μικρότερο σπίτι στην ίδια περιοχή ή να απομακρυνθείτε από την περιοχή και να βρείτε ένα λιγότερο ακριβό μέρος για να ζήσετε.

Παρόλο που μπορείτε να εκμεταλλευτείτε το μετοχικό κεφάλαιο στο σπίτι σας, λαμβάνοντας ένα δάνειο εναντίον του, χρησιμοποιώντας το σπίτι σας ως αυτόματη ταμειακή μηχανή (ATM) υπήρξε μια ανόητη στρατηγική στο παρελθόν. Όχι μόνο το ενδιαφέρον που πληρώνετε τρώει το κέρδος σας, αλλά η πληρωμή του δανείου σας απομακρύνει από την οικονομική σας σταθερότητα. Εάν οι τιμές των ακινήτων μειώνονται, μπορείτε να βρεθείτε στην αξιοζήλευτη θέση που οφείλεται περισσότερο στο δάνειο από ό, τι το σπίτι αξίζει.

Τιμές Στεγαστικών Δανείων

Τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων αυξάνονται γενικά κατά τη διάρκεια περιόδων οικονομικής ανάπτυξης. Όταν συμβαίνει αυτό, η αγορά εργασίας είναι υγιής και ο μισθός των ανθρώπων αυξάνεται επίσης. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων ήταν σχετικά χαμηλά από την κατάρρευση της αγοράς κατοικίας, καθιστώντας την ιδιοκτησία σπιτιού πιο ελκυστική. Το επιτόκιο για τριετή υποθήκη πάγιου επιτοκίου τον Μάιο του 2013 ήταν 3, 35% και παραμένει σχετικά αμετάβλητο από τον Ιούνιο του 2019 στο 3, 73%. Σύμφωνα με τον Freddie Mac, τα χαμηλά ποσοστά έχουν προωθήσει αιτήσεις αγοράς και η εταιρεία αναμένει βελτίωση στη στεγαστική αγορά λόγω της αύξησης της δραστηριότητας πωλήσεων και των χαμηλότερων τιμών. Οι εκθέσεις για τις υποθήκες προβλέπουν ότι οι τιμές θα είναι γύρω στο 4, 4% έως το τέλος του 2019, πράγμα που σημαίνει ότι οι αυξήσεις ενδέχεται να σβήσουν.

Πώς λοιπόν αυτό το παίξει για τις τιμές των ακινήτων; Τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων δεν έχουν αναγκαστικά άμεση σχέση με τις τιμές των κατοικιών, παρόλο που θα θέλαμε να το πιστεύουμε. Αλλά μπορεί να έχουν έμμεση επίπτωση σε αυτά. Όταν τα ποσοστά είναι χαμηλά, οι καταναλωτές είναι πιο πρόθυμοι και μπορούν να αντέξουν οικονομικά να αναλάβουν μεγαλύτερο χρέος. Αυτό συμβαίνει επειδή το κόστος της πίστωσης - δηλαδή του τόκου - είναι φθηνό. Όμως, τα αυξανόμενα επιτόκια τείνουν να οδηγήσουν σε ασθενέστερη ζήτηση από τους αγοραστές.

Η ακίνητη περιουσία είναι κακή επένδυση;

Μέχρι τώρα ίσως σκέφτεστε ότι δεν υπάρχει καμία αξία για την αγορά ενός σπιτιού με την ελπίδα ότι θα κερδίσει αξία με την πάροδο του χρόνου. Ενώ είναι αλήθεια ότι είναι απίθανο να δείτε κέρδη που μπορείτε να περάσετε αν σκοπεύετε να ζήσετε στο ίδιο σπίτι καθ 'όλη τη διάρκεια της ζωής σας, αν πάτε στην αγορά με μια στρατηγική εξόδου, υπάρχει πολύ καλύτερη πιθανότητα να δείτε ένα κέρδος μετρητών.

Πρώτον, εξετάστε το κίνητρό σας για την αγορά ενός σπιτιού. Εάν θέλετε να ζήσετε σε αυτό, τότε θα πρέπει να σταματήσετε να σκέφτεστε τα κέρδη και τις απώλειες. Αν ελπίζετε να κερδίσετε χρήματα, τότε πρέπει να εισάγετε τη συναλλαγή με μια στρατηγική εξόδου. Αυτό σημαίνει επίσης ότι θα πρέπει να έχετε μια τιμή πώλησης στο πίσω μέρος του μυαλού σας, όλα διατηρώντας παράλληλα την τιμή αγοράς του ακινήτου στο προσκήνιο.

Όταν φτάσετε στο σημείο τιμής σας, πουλάτε το ακίνητο ακριβώς όπως θα κάνατε ένα απόθεμα που έχει εκτιμηθεί. Αυτό μπορεί να μην είναι μια πρακτική προσέγγιση για την κύρια κατοικία σας, ανάλογα με τον τρόπο ζωής σας, αλλά είναι ακριβώς αυτό που κάνουν πολλοί επενδυτές ακινήτων όταν αγοράζουν ακίνητα - ανακαινίζουν και πουλάνε. Απλά θυμηθείτε ότι οι τιμές δεν αυξάνονται πάντα.

Στο παρελθόν, η Ιαπωνία έχει δει τις τιμές των κατοικιών να πέσουν ακόμα περισσότερο. Αυτό δεν σημαίνει ότι αυτές οι τιμές δεν θα αναπηδήσουν πίσω σε κερδοφόρες περιοχές, αλλά να έχετε κατά νου ότι σε ορισμένες περιπτώσεις θα μπορούσε να πάρει πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα.

Η κατώτατη γραμμή

Με την ιστορία ως οδηγό, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού θα πάνε καλά για να αγοράσουν ένα μέρος που πραγματικά ελπίζουν να κατοικήσουν, να πληρώσουν γρήγορα την υποθήκη, να ζήσουν εκεί μέχρι τη συνταξιοδότησή τους, στη συνέχεια να μειώσουν και να μετακινηθούν σε ένα λιγότερο ακριβό σπίτι. Δεν είναι ένα σίγουρο στοίχημα, αλλά αυτή η στρατηγική αυξάνει την πιθανότητα κέρδους.