Πρέπει να συνδυάσω δύο υποθήκες σε ένα;
Η αγορά ενυπόθηκων δανείων έχει αλλάξει πολύ την τελευταία δεκαετία ή έτσι. Στο παρελθόν, σχεδόν κανείς μπορούσε να πάρει μια υποθήκη - ακόμη και μία για πολύ περισσότερα από όσα μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά. Εκείνη την εποχή, τα επιτόκια ήταν υψηλότερα, αλλά τα πρότυπα δανεισμού ήταν ευκολότερα. Σήμερα είναι πιο δύσκολο να πληρούν τις προϋποθέσεις και τα επιτόκια μόλις αρχίζουν να ανεβαίνουν από ιστορικά χαμηλά.
Ίσως να έχετε πάρει μια δεύτερη υποθήκη (πιο συχνά ονομάζεται δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης) πίσω όταν τα ποσοστά ήταν υψηλά. Αυτός είναι ένας μόνο λόγος για να εξετάσετε το ενδεχόμενο ενοποίησης των δανείων σας. Αλλά εσείς; Βγαζει νοημα? Ή είναι καλύτερα να κρατήσετε τα δάνεια χωριστά;
Τέσσερις λόγοι για την εδραίωση των υποθηκών σας
Casey Fleming, σύμβουλος στεγαστικών δανείων και ανεξάρτητος συγγραφέας που είναι ο συγγραφέας του "Οδηγού δανείου: πώς να πάρει την καλύτερη δυνατή υποθήκη", παραθέτει τους ακόλουθους τέσσερις λόγους για την εδραίωση:
1. Μείωση του επιτοκίου σας
Περίπου μια δεκαετία πριν, τα μέσα επιτόκια των στεγαστικών δανείων ήταν πολύ υψηλότερα. Στα μέσα Ιουνίου 2007, για παράδειγμα, ο μέσος όρος των 30 ετών έφθασε στο ύψος του 6, 74%. Αλλά το Μάρτιο του 2019, τα έσοδα ήταν κατά μέσο όρο 4, 27% - περισσότερο από ένα τρίτο φθηνότερα από ό, τι το 2007. Ένα χαμηλότερο ποσοστό θα μπορούσε να σημαίνει την εξοικονόμηση χιλιάδων δολαρίων για το δάνειό σας. Όσο χαμηλότερο είναι το επιτόκιο, τόσο λιγότερα θα πληρώσετε συνολικά καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου.
Βασικές τακτικές
- Αν έχετε δύο υποθήκες, η ενοποίησή τους σε ένα για μειωμένο επιτόκιο ή μικρότερο όριο δανείου μπορεί να σας εξοικονομήσει ένα σημαντικό χρηματικό ποσό.
- Η αναχρηματοδότηση από μια υποθήκη μεταβλητού επιτοκίου σε δάνειο σταθερού επιτοκίου μπορεί να βοηθήσει να μειωθούν οι ανησυχίες σχετικά με το εάν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τις υποθήκες σας αργότερα στο δάνειο.
- Η ενοποίηση για να μειώσετε τις πληρωμές σας συνήθως εξαντλείται και σας κοστίζει περισσότερο με την πάροδο του χρόνου, καθώς το δάνειο σας επαναρυθμίζεται σε μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.
2. Εξαλείψτε τον κίνδυνο μιας υποθήκης με μεταβλητό επιτόκιο
Επειδή οι πληρωμές είναι συχνά χαμηλότερες στην αρχή μιας υποθήκης μεταβλητού επιτοκίου, οι αγοραστές σπιτιού μπορούν να χαλαρώσουν στην αγορά ενός σπιτιού που δεν μπορούν αργότερα να αντέξουν οικονομικά. Καθώς η εισαγωγική περίοδος τελειώνει, οι πελάτες ενδέχεται να διαπιστώσουν ότι η πληρωμή μπορεί να κινηθεί πολύ ψηλά για το νοικοκυριό τους στο εγγύς μέλλον. Η ενοποίηση των ενυπόθηκων δανείων σε μια ενιαία υποθήκη με σταθερό επιτόκιο θα εξαλείψει την ανησυχία για μια σημαντικά υψηλότερη πληρωμή αργότερα στην υποθήκη.
Είναι μια ιδιαίτερα καλή κίνηση όταν τα ποσοστά είναι σχετικά χαμηλά. Ίσως το περασμένο έτος θα ήταν καλύτερο, αλλά τώρα είναι ακόμα καλό. Το Federal Reserve Board έχει αυξήσει τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων εννέα φορές από το 2015, αλλά το τελευταίο αύξησε τα επιτόκια τον Δεκέμβριο του 2018 και ανέφερε ότι δεν έχουν προγραμματιστεί αυξήσεις για το 2019.
Η απλή σύγκριση των μηνιαίων πληρωμών υποθηκών είναι πιθανό να σας οδηγήσει σε μια κακή συμφωνία για την αναχρηματοδότηση. πρέπει να εξετάσετε όλο το κόστος με την πάροδο του χρόνου.
3. Πληρώστε τα δάνειά σας ταχύτερα
Μαζί με το συνδυασμό των δύο δανείων σε μια ενιαία πληρωμή, εξετάστε ένα μικρότερο δάνειο. Το συνολικό ποσό των τόκων που θα πληρώσετε είναι χαμηλότερο και η ιδιοκτησία ή οι ιδιότητες είναι δικές σας νωρίτερα. Φυσικά, οι μηνιαίες πληρωμές θα είναι υψηλότερες.
Σκεφτείτε το παράδειγμα μιας υποθήκης 30 ετών σταθερού επιτοκίου σε ένα σπίτι 250.000 δολαρίων που θα κοστίσει περίπου 1.150 δολάρια το μήνα. Αν το κάνετε σε δάνειο δεκαπενταετούς διάρκειας, το μηνιαίο κόστος αυξάνεται στα $ 1.811 - μια υψηλότερη πληρωμή, αλλά λιγότερο δαπανηρή με την πάροδο του χρόνου, διότι σε 15 χρόνια θα κάνετε λιγότερες πληρωμές από ό, τι σε 30 χρόνια και θα πληρώσετε περίπου $ 88.000 λιγότερο τόκους.
4. Χαμηλώστε τις πληρωμές σας
Η μόνη φορά που αυτό έχει νόημα είναι όταν βρίσκεστε πάνω από το κεφάλι σας. Το πρόβλημα είναι ότι με την πάροδο του χρόνου η μείωση του ποσού πληρωμής συνήθως σας κοστίζει περισσότερο. Σύμφωνα με τον Fleming, "Οι χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές σπάνια σημαίνουν χαμηλότερο κόστος ζωής - ή ακόμα και χαμηλότερο ετήσιο κόστος τόκων - επειδή το νέο δάνειο σχεδόν πάντα επαναφέρει το χρονοδιάγραμμά σας πληρωμών σε πιο μακροπρόθεσμο χρονικό διάστημα και λιγότερα από την πληρωμή σας θα φτάσουν στον κύριο.
Επειδή το ενδιαφέρον είναι μπροστά-φορτωμένο σε περισσότερες υποθήκες, ένα μικρότερο ποσό της πληρωμής σας πηγαίνει προς τον κύριο κατά τα πρώτα χρόνια της νέας υποθήκης. Εάν συνεχίσετε να επαναφέρετε το δάνειο, καταλήγετε να πληρώνετε περισσότερο τόκο μακροπρόθεσμα. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι σειριακοί αναχρηματοδοτικοί οργανισμοί δυσκολεύονται να πληρώσουν τις υποθήκες τους.
Η κατώτατη γραμμή
Εάν εδραιώσετε τα στεγαστικά δάνεια σας, βεβαιωθείτε ότι είναι ένα όφελος για εσάς μακροπρόθεσμα. Κοιτάξτε το συνολικό ποσό που θα πρέπει να πληρώσετε για το δάνειο και το ρυθμό με τον οποίο θα δημιουργήσετε μετοχές. Η απλή σύγκριση των πληρωμών είναι βραχυπρόθεσμη σκέψη. Σύμφωνα με τον Fleming, "Δεν χρησιμοποιείται πιο συχνά εργαλείο για να μιλήσουν οι ιδιοκτήτες σπιτιού σε κακές προσφορές από τη σύγκριση των μηνιαίων πληρωμών. Είναι υπερβολικά απλοϊκή και κοστίζει εκατομμύρια δολάρια ετησίως. Σε έναν ιδανικό κόσμο, ο όρος του νέου δανείου θα πρέπει να είναι ο ίδιος με-ή μικρότερος από-τα υπάρχοντα δάνεια. "