Αντίστροφη υποθήκη

Με μια λέξη, μια αντίστροφη υποθήκη είναι ένα δάνειο. Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού, ο οποίος είναι 62 ετών ή μεγαλύτερος και έχει σημαντική εγχώρια δικαιοσύνη, μπορεί να δανειστεί έναντι της αξίας του σπιτιού του και να λάβει κεφάλαια ως εφάπαξ ποσό, σταθερή μηνιαία πληρωμή ή πιστωτική γραμμή. Σε αντίθεση με μια προωθητική υποθήκη-τον τύπο που χρησιμοποιείται για να αγοράσει ένα σπίτι-μια αντίστροφη υποθήκη δεν απαιτεί από τον ιδιοκτήτη σπιτιού να κάνει οποιαδήποτε πληρωμές δανείου.

Αντ 'αυτού, ολόκληρο το υπόλοιπο του δανείου καθίσταται απαιτητό και πληρωτέο όταν ο δανειζόμενος πεθαίνει, απομακρύνεται μόνιμα ή πωλεί το σπίτι. Οι ομοσπονδιακοί κανονισμοί απαιτούν από τους δανειστές να διαρθρώσουν τη συναλλαγή έτσι ώστε το ποσό του δανείου να μην υπερβαίνει την αξία του σπιτιού και ο δανειολήπτης ή το περιουσιακό στοιχείο του δανειολήπτη δεν θα θεωρηθούν υπεύθυνοι για την πληρωμή της διαφοράς εάν το υπόλοιπο του δανείου γίνει μεγαλύτερο από την αξία του σπιτιού. Ένας τρόπος με τον οποίο θα μπορούσε να συμβεί είναι η μείωση της αγοραίας αξίας του σπιτιού. ένα άλλο είναι αν ο δανειολήπτης ζει για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Πώς λειτουργεί μια αντίστροφη υποθήκη;

Το Ταμείο Κεφαλαίου

Αντίστροφα ενυπόθηκα δάνεια μπορούν να παρέχουν πολύ αναγκαία μετρητά για ηλικιωμένους των οποίων η καθαρή αξία συνδέεται κυρίως με την αξία του σπιτιού τους. Από την άλλη πλευρά, αυτά τα δάνεια μπορεί να είναι δαπανηρά και πολύπλοκα, καθώς και υπόκεινται σε απάτες. Αυτό το άρθρο θα σας διδάξει πώς εργάζονται οι αντίστροφοι υποθήκες και πώς να προστατευθείτε από τις παγίδες, ώστε να μπορείτε να λάβετε τεκμηριωμένη απόφαση σχετικά με το εάν ένα τέτοιο δάνειο μπορεί να είναι σωστό για εσάς ή τους γονείς σας.

Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Εθνικών Αντισυμβαλλομένων Στεγαστικών Δανείων, οι ιδιοκτήτες σπιτιού ηλικίας 62 ετών και άνω είχαν 6.5 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ σε εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο το τρίτο τρίμηνο του 2017. Ο αριθμός αυτός σηματοδοτεί ένα υψηλό όλων των εποχών από τότε που άρχισε η μέτρηση το 2000, υπογραμμίζοντας πόσο μεγάλη πηγή πλούτου η ισότητα είναι για ενήλικες ηλικίας συνταξιοδότησης. Το μετοχικό κεφάλαιο στο σπίτι είναι μόνο χρήσιμος πλούτος εάν πωλείτε και μειώνετε ή δανείζεστε έναντι αυτού του μετοχικού κεφαλαίου. Και εκεί έρχονται στο προσκήνιο οι αντίστροφοι υποθήκες, ειδικά για τους συνταξιούχους με περιορισμένα εισοδήματα και λίγα άλλα περιουσιακά στοιχεία.

Βασικές τακτικές

• Μια αντίστροφη υποθήκη είναι ένας τύπος δανείου για ηλικιωμένους ηλικίας 62 ετών και άνω.
• Αντίστροφα στεγαστικά δάνεια επιτρέπουν στους ιδιοκτήτες ακινήτων να μετατρέψουν το μετοχικό τους κεφάλαιο σε εισόδημα μετρητών χωρίς μηνιαίες πληρωμές υποθηκών.
• Οι περισσότερες αντίστροφη ενυπόθηκα δάνεια είναι ομοσπονδιακά ασφαλισμένα, αλλά προσέξτε μια σειρά από αντίστροφη υποθήκη υποθέσεις που στοχεύουν ηλικιωμένους.
• Αντίστροφα στεγαστικά δάνεια μπορεί να είναι μια μεγάλη οικονομική απόφαση για μερικούς, αλλά μια κακή απόφαση για τους άλλους. Να είστε βέβαιος να καταλάβετε πώς λειτουργεί η αντίστροφη υποθήκη και τι σημαίνουν για εσάς και την οικογένειά σας πριν αποφασίσετε.

Πώς λειτουργεί μια αντίστροφη υποθήκη

Με αντίστροφη υποθήκη, αντί του ιδιοκτήτη σπιτιού που κάνει πληρωμές στον δανειστή, ο δανειστής πραγματοποιεί πληρωμές στον ιδιοκτήτη σπιτιού. Ο ιδιοκτήτης σπιτιού επιλέγει τον τρόπο λήψης αυτών των πληρωμών (θα εξηγήσουμε τις επιλογές στην επόμενη ενότητα) και πληρώνει μόνο τους τόκους επί των εισπραχθέντων εσόδων. Το ενδιαφέρον μεταφέρεται στο υπόλοιπο του δανείου, οπότε ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν πληρώνει τίποτα μπροστά. Ο ιδιοκτήτης σπιτιού διατηρεί επίσης τον τίτλο στο σπίτι. Κατά τη διάρκεια της ζωής του δανείου, οι αυξήσεις του χρέους του ιδιοκτήτη και η μείωση του μετοχικού κεφαλαίου μειώνονται.

Όπως και με μια προωθημένη υποθήκη, το σπίτι είναι η εξασφάλιση για μια αντίστροφη υποθήκη. Όταν ο ιδιοκτήτης σπιτιού κινείται ή πεθαίνει, τα έσοδα από την πώληση του σπιτιού πηγαίνουν στον δανειστή για την αποπληρωμή του κεφαλαίου, του ενδιαφέροντος, της ασφάλειας υποθηκών και των τελών. Οποιαδήποτε πώληση προχωρά πέρα ​​από ό, τι δανείστηκε πηγαίνει στον ιδιοκτήτη σπιτιού (αν αυτός ή αυτή εξακολουθεί να ζει) ή το κτήμα του ιδιοκτήτη σπιτιού (εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού έχει πεθάνει). Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι κληρονόμοι μπορούν να επιλέξουν να πληρώσουν την υποθήκη για να κρατήσουν το σπίτι.

Τα έσοδα από τα αντιστρεπτέα στεγαστικά δάνεια δεν φορολογούνται. Ενώ μπορεί να αισθάνονται σαν εισόδημα στον ιδιοκτήτη σπιτιού, το IRS θεωρεί τα χρήματα ως προκαταβολή δανείου.

Τύποι αντιστρεπτέων υποθηκών

Υπάρχουν τρεις τύποι αντίστροφης υποθήκης. Το πιο συνηθισμένο είναι η υποθήκη μετατροπής μετοχών στο σπίτι ή η HECM. Η HECM αντιπροσωπεύει σχεδόν όλες τις αντίστροφες προσφορές δανειστές υποθηκών στις τιμές κάτω από $ 679.650 και είναι ο τύπος που είναι πιο πιθανό να πάρετε, γι 'αυτό είναι ο τύπος που θα συζητήσει αυτό το άρθρο. Εάν το σπίτι σας αξίζει περισσότερο, ωστόσο, μπορείτε να εξετάσετε μια jumbo αντίστροφη υποθήκη, που ονομάζεται επίσης μια ιδιόκτητη αντίστροφη υποθήκη.

Όταν βγάζετε μια αντίστροφη υποθήκη, μπορείτε να επιλέξετε να λάβετε τα έσοδα με έναν από τους έξι τρόπους:

1. Εφάπαξ ποσό: Πάρτε όλα τα έσοδα ταυτόχρονα όταν το δάνειο σας κλείνει. Αυτή είναι η μόνη επιλογή που έρχεται με ένα σταθερό επιτόκιο. Τα άλλα πέντε έχουν ρυθμιζόμενα επιτόκια.
2. Ίσες μηνιαίες πληρωμές (επίδομα): Για όσο διάστημα τουλάχιστον ένας δανειολήπτης κατοικεί στο σπίτι ως κύρια κατοικία, ο δανειστής θα κάνει σταθερές πληρωμές στον δανειολήπτη.
3. Προθεσμιακές πληρωμές : Ο δανειστής δίνει στον οφειλέτη ίσες μηνιαίες πληρωμές για μια καθορισμένη περίοδο της επιλογής του δανειολήπτη, όπως για 10 χρόνια.
4. Γραμμή πίστωσης: Τα χρήματα είναι διαθέσιμα για τον ιδιοκτήτη σπιτιού να δανειστεί ανάλογα με τις ανάγκες. Ο ιδιοκτήτης σπιτιού πληρώνει μόνο τους τόκους επί των ποσών που πραγματικά δανείστηκαν από την πιστωτική γραμμή.
5. Ίσες μηνιαίες πληρωμές συν μια πιστωτική γραμμή: Ο δανειστής παρέχει σταθερές μηνιαίες πληρωμές για όσο διάστημα τουλάχιστον ένας δανειολήπτης καταλαμβάνει το σπίτι ως κύρια κατοικία. Εάν ο οφειλέτης χρειάζεται περισσότερα χρήματα σε οποιοδήποτε σημείο, μπορούν να έχουν πρόσβαση στη γραμμή πίστωσης.
6. Προθεσμιακές πληρωμές συν μια πιστωτική γραμμή: Ο δανειστής δίνει στον οφειλέτη ίσες μηνιαίες πληρωμές για μια καθορισμένη περίοδο της επιλογής του δανειολήπτη, όπως 10 χρόνια. Εάν ο δανειολήπτης χρειάζεται περισσότερα χρήματα κατά τη διάρκεια ή μετά από αυτόν τον όρο, μπορούν να έχουν πρόσβαση στη γραμμή πίστωσης.

Είναι επίσης δυνατό να χρησιμοποιήσετε μια αντίστροφη υποθήκη που ονομάζεται " HECM για αγορά" για να αγοράσετε ένα διαφορετικό σπίτι από αυτό που ζείτε σήμερα.

Σε κάθε περίπτωση, συνήθως θα χρειαστεί τουλάχιστον το 50% των μετοχών, με βάση την τρέχουσα αξία του σπιτιού σας, όχι αυτό που πληρώσατε για αυτό - για να δικαιούστε αντίστροφη υποθήκη. Τα πρότυπα ποικίλλουν ανά δανειστή.

41, 736

Ο αριθμός των αντίστροφων ενυπόθηκων δανείων που εκδόθηκαν στις ΗΠΑ το 2018, μειώνοντας το 26, 7% από το προηγούμενο έτος.

Θα επωφεληθείτε από το ένα;

Μια αντίστροφη υποθήκη μπορεί να ακούγεται πολύ σαν ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή μια πιστωτική γραμμή. Πράγματι, παρόμοια με ένα από αυτά τα δάνεια, μια αντίστροφη υποθήκη μπορεί να παρέχει ένα κατ 'αποκοπή ποσό ή ένα πιστωτικό όριο που μπορείτε να έχετε πρόσβαση, ανάλογα με τις ανάγκες, ανάλογα με το πόσο μέρος του σπιτιού σας έχετε πληρώσει και την αγοραία αξία του σπιτιού σας. Αλλά αντίθετα από ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή μια πιστωτική γραμμή, δεν χρειάζεται να έχετε εισόδημα ή καλή πίστωση για να επωφεληθείτε, και δεν θα κάνετε καμία πληρωμή δανείου ενώ θα καταλάβετε το σπίτι ως την κύρια κατοικία σας.

Μια αντίστροφη υποθήκη είναι ο μόνος τρόπος για να αποκτήσετε πρόσβαση στην εγχώρια δικαιοσύνη χωρίς να πουλάτε το σπίτι για ηλικιωμένους που δεν επιθυμούν την ευθύνη να καταβάλλουν μηνιαία πληρωμή δανείου ή που δεν μπορούν να δικαιούνται ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή αναχρηματοδότησης λόγω περιορισμένης ταμειακής ροής ή φτωχών πίστωση.

Εάν δεν πληρείτε τις προϋποθέσεις για κάποιο από αυτά τα δάνεια, ποιες επιλογές παραμένουν για τη χρησιμοποίηση του μετοχικού κεφαλαίου για τη χρηματοδότηση της συνταξιοδότησής σας; Θα μπορούσατε να πουλήσετε και να μειώσετε, ή θα μπορούσατε να πουλήσετε το σπίτι σας στα παιδιά ή στα εγγόνια σας για να τα κρατήσετε στην οικογένεια, ίσως ακόμη και να γίνετε ενοικιαστής τους εάν θέλετε να συνεχίσετε να ζείτε στο σπίτι.

Υπέρ και κατά

Μόλις είστε 62 ετών και άνω, μια αντίστροφη υποθήκη μπορεί να είναι ένας καλός τρόπος για να πάρετε μετρητά όταν το σπίτι σας είναι το μεγαλύτερο περιουσιακό στοιχείο και δεν έχετε άλλο τρόπο να αποκτήσετε αρκετά χρήματα για να καλύψετε τα βασικά έξοδα διαβίωσής σας. Μια αντίστροφη υποθήκη σας επιτρέπει να συνεχίσετε να ζείτε στο σπίτι σας όσο διατηρείτε τους φόρους ακίνητης περιουσίας, τη συντήρηση και την ασφάλιση και δεν χρειάζεται να μετακομίζετε σε γηροκομείο ή βοηθητική εγκατάσταση διαμονής για περισσότερο από ένα χρόνο.

Ωστόσο, η ανάληψη μιας αντίστροφης υποθήκης συνεπάγεται τη δαπάνη ενός σημαντικού ποσού των ιδίων κεφαλαίων που έχετε συσσωρεύσει σε τέλη τόκων και δανείων, τα οποία θα συζητήσουμε παρακάτω. Σημαίνει επίσης ότι πιθανότατα δεν θα μπορείτε να περάσετε το σπίτι σας στους κληρονόμους σας. Αν μια αντίστροφη υποθήκη δεν παρέχει μακροπρόθεσμη λύση στα οικονομικά σας προβλήματα, μόνο βραχυπρόθεσμα, ίσως δεν αξίζει τη θυσία.

Τι γίνεται αν κάποιος άλλος, όπως ένας φίλος, συγγενής ή συγκάτοικος, ζει μαζί σας; Εάν έχετε μια αντίστροφη υποθήκη, το άτομο αυτό δεν θα έχει κανένα δικαίωμα να συνεχίσει να ζει στο σπίτι αφού περάσετε.

Ένα άλλο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν ορισμένοι οφειλέτες με αντίστροφα ενυπόθηκα δάνεια είναι η υπερχρέωση των ενυπόθηκων δανείων. Αν επιλέξετε ένα σχέδιο πληρωμής που δεν παρέχει εισόδημα καθ 'όλη τη διάρκεια ζωής του, όπως ένα κατ' αποκοπή ποσό ή ένα μακροπρόθεσμο πρόγραμμα ή αν βγάζετε μια πιστωτική γραμμή και χρησιμοποιείτε το σύνολο, ίσως να μην έχετε χρήματα όταν το χρειάζεστε .

Κανόνες που διέπουν αυτές τις υποθήκες

Εάν έχετε ένα σπίτι, ένα condo ή ένα αρχοντικό ή ένα κατασκευασμένο σπίτι που χτίστηκε την ή μετά τις 15 Ιουνίου 1976, μπορεί να δικαιούστε αντίστροφη υποθήκη. Σύμφωνα με τους κανόνες της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Στέγασης (FHA), οι συνεταιριστικοί ιδιοκτήτες σπιτιών δεν μπορούν να αποκτήσουν αντίστροφη ενυπόθηκα δάνεια, δεδομένου ότι δεν κατέχουν τεχνικά το ακίνητο στο οποίο ζουν, αλλά μάλλον μετοχές μιας εταιρείας. Στη Νέα Υόρκη, όπου οι συνεταιρισμοί είναι συνηθισμένοι, ο κρατικός νόμος απαγορεύει περαιτέρω την αντίστροφη υποθήκευση σε co-ops, επιτρέποντάς τους μόνο σε κατοικίες ενός έως τεσσάρων οικογενειών και condos.

Ενώ τα αντίστροφα ενυπόθηκα δάνεια δεν έχουν απαιτήσεις εισοδήματος ή πιστωτικού βαθμού, εξακολουθούν να έχουν κανόνες σχετικά με το ποιος δικαιούται. Πρέπει να είστε τουλάχιστον 62 ετών και πρέπει είτε να είστε ιδιοκτήτης του σπιτιού σας ελεύθερος και σαφής είτε να έχετε σημαντικό ποσό ιδίων κεφαλαίων (τουλάχιστον 50%). Οι οφειλέτες πρέπει να πληρώσουν ένα τέλος προέλευσης, προκαταρκτικό ασφάλιστρο, τρέχοντα ασφάλιστρα ασφάλισης υποθηκών, τέλη εξυπηρέτησης δανείων και τόκους. Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση περιορίζει πόσο δανειστές μπορούν να χρεώσουν για αυτά τα στοιχεία.

Οι δανειστές δεν μπορούν να πάνε μετά τους δανειολήπτες ή τους κληρονόμους τους, αν το σπίτι αποδεικνύεται υποβρύχιο όταν είναι ώρα να πουλήσουν. Πρέπει επίσης να επιτρέπουν σε οποιονδήποτε κληρονόμο αρκετούς μήνες να αποφασίζουν αν θέλουν να επιστρέψουν την αντίστροφη υποθήκη ή να επιτρέψουν στον δανειστή να πουλήσει το σπίτι για να πληρώσει το δάνειο.

Το Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD) απαιτεί από όλους τους υποψήφιους δανειολήπτες αντιστρεπτέων ενυπόθηκων δανείων να ολοκληρώσουν μια σύνοδο παροχής συμβουλών που έχει εγκριθεί από το HUD. Αυτή η συμβουλευτική συνεδρία, η οποία συνήθως κοστίζει περίπου $ 125, θα πρέπει να διαρκέσει τουλάχιστον 90 λεπτά και θα πρέπει να καλύπτει τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της ανάληψης μιας αντίστροφης υποθήκης δεδομένης της μοναδικής σας οικονομικής και προσωπικής κατάστασης. Θα πρέπει να εξηγήσει πώς μια αντίστροφη υποθήκη θα μπορούσε να επηρεάσει την επιλεξιμότητά σας για Medicaid και συμπληρωματικό εισόδημα ασφαλείας. Ο σύμβουλος θα πρέπει επίσης να εξετάσει τους διαφορετικούς τρόπους με τους οποίους μπορείτε να λάβετε τα έσοδα.

Οι ευθύνες σας στο πλαίσιο των αντιστρεπτών κανόνων υποθηκών είναι να παραμείνουν σε ισχύ για τους φόρους ακίνητης περιουσίας και την ασφάλεια ιδιοκτητών σπιτιού και να διατηρήσουν το σπίτι σε καλή κατάσταση. Και αν σταματήσετε να ζείτε στο σπίτι για περισσότερο από ένα χρόνο - ακόμα κι αν είναι επειδή ζείτε σε μια μονάδα μακροχρόνιας φροντίδας για ιατρικούς λόγους - θα πρέπει να επιστρέψετε το δάνειο, το οποίο συνήθως επιτυγχάνεται με την πώληση του σπιτιού .

Εκτός από τις δυνατότητες εξαπάτησης που απευθύνονται στους ηλικιωμένους, οι αντίστροφοι υποθήκες έχουν ορισμένους νόμιμους κινδύνους. Παρά τις πρόσφατες μεταρρυθμίσεις, εξακολουθούν να υπάρχουν καταστάσεις όπου μια χήρα ή χήρος θα μπορούσε να χάσει την κατοικία μετά το θάνατο του συζύγου της.

Συμμετέχοντα τέλη

Το Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης τροποποίησε τα ασφαλιστήρια συμβόλαια για αντιστρεπτέες υποθήκες τον Οκτώβριο του 2017. Καθώς οι δανειστές δεν μπορούν να ζητήσουν από τους δανειστές να πληρώσουν τα δάνεια εάν το υπόλοιπο του δανείου υπερβεί την αξία του σπιτιού, που οι δανειστές μπορούν να αντλήσουν έτσι ώστε να μην χάσουν χρήματα όταν αυτό συμβεί.

Μια αλλαγή ήταν η αύξηση του προκαταρκτικού ασφαλίστρου από 0, 5% σε 2, 0% για τρεις στους τέσσερις δανειολήπτες και μείωση του ασφαλίστρου από 2, 5% σε 2, 0% για τον άλλο από τους τέσσερις δανειολήπτες. Το προκαταρκτικό ασφάλιστρο συσχετίστηκε με το πόσοι δανειολήπτες έβγαλαν το πρώτο έτος, με τους ιδιοκτήτες σπιτιού που έβγαλαν τα περισσότερα - γιατί έπρεπε να πληρώσουν ένα υπάρχον υποθήκη που πληρώνει το υψηλότερο επιτόκιο. Τώρα, όλοι οι δανειολήπτες πληρώνουν το ίδιο ποσοστό 2, 0%. Το προκαταρκτικό ασφάλιστρο υπολογίζεται με βάση την αξία του σπιτιού, έτσι για κάθε 100.000 δολαρίων εκτιμώμενης αξίας, πληρώνετε 2.000 δολάρια. Αυτό είναι $ 6.000 σε ένα σπίτι $ 300.000.

Όλοι οι δανειολήπτες πρέπει επίσης να πληρώνουν ετήσια ασφάλιστρα υποθηκών ύψους 0, 5% (πρώην 1, 25%) του δανεισθέντος ποσού. Αυτή η αλλαγή εξοικονομεί δανειολήπτες 750 δολάρια ετησίως για κάθε 100.000 δολάρια που δανείστηκε και βοηθά στην αντιστάθμιση του υψηλότερου premium premium. Σημαίνει επίσης ότι το χρέος του δανειολήπτη αυξάνεται με βραδύτερο ρυθμό, διατηρώντας περισσότερο το μετοχικό κεφάλαιο με την πάροδο του χρόνου, παρέχοντας πηγή κεφαλαίων αργότερα στη ζωή ή αυξάνοντας τη δυνατότητα να μεταβιβαστεί η κατοικία στους κληρονόμους.

Αντιστοίχιση στεγαστικών δανείων

Για να πάρετε μια αντίστροφη υποθήκη, δεν μπορείτε απλά να πάτε σε οποιοδήποτε δανειστή. Αντίστροφες υποθήκες είναι ένα προϊόν ειδικότητας, και μόνο ορισμένοι δανειστές τους προσφέρουν. Μερικά από τα μεγαλύτερα ονόματα στον αντίστροφο ενυπόθηκο δανεισμό περιλαμβάνουν American Advisors Group, One Reverse Mortgage και Liberty Home Equity Solutions.

Είναι μια καλή ιδέα να υποβάλετε αίτηση για αντίστροφη υποθήκη με αρκετές εταιρείες για να δείτε ποια είναι τα χαμηλότερα τέλη και τα τέλη. Παρόλο που οι αντίστροφοι υποθήκες ρυθμίζονται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση, υπάρχει ακόμα περιθώριο ελιγμών σε ό, τι μπορεί να χρεώσει κάθε δανειστής.

Επιτόκια

Μόνο η αντίστροφη υποθήκη εφάπαξ ποσού, η οποία σας δίνει όλα τα έσοδα ταυτόχρονα όταν κλείνει το δάνειό σας, έχει σταθερό επιτόκιο. Οι άλλες πέντε επιλογές έχουν ρυθμιζόμενα επιτόκια, κάτι που έχει νόημα, αφού δανείζεστε χρήματα εδώ και πολλά χρόνια, όχι όλα μαζί, και τα επιτόκια αλλάζουν πάντα. Οι αντιστρεπτέες υποθήκες μεταβλητού επιτοκίου συνδέονται με το διατραπεζικό επιτόκιο του Λονδίνου (LIBOR).

Εκτός από ένα από τα βασικά επιτόκια, ο δανειστής προσθέτει περιθώριο ενός έως τριών ποσοστιαίων μονάδων. Έτσι, αν το LIBOR είναι 2, 5% και το περιθώριο του δανειστή είναι 2%, το αντίστροφο επιτόκιο στεγαστικών δανείων θα είναι 4, 5%. Στις αρχές του 2018, τα περιθώρια των δανειστών κυμάνθηκαν από 1, 08% έως 3, 38%. Συμφέροντα στοιχεία κατά τη διάρκεια της ζωής της αντίστροφης υποθήκης, και το πιστωτικό αποτέλεσμά σας δεν επηρεάζει αντίστροφη υποθήκη σας ή την ικανότητά σας να πληρούν τις προϋποθέσεις.

Πόσο μπορείτε να δανειστείτε;

Τα έσοδα που θα λάβετε από αντίστροφη υποθήκη θα εξαρτηθούν από το δανειστή και το σχέδιο πληρωμής σας. Για ένα HECM, το ποσό που μπορείτε να δανειστείτε θα βασίζεται στην ηλικία του νεότερου δανειολήπτη, το επιτόκιο του δανείου και το μικρότερο από την εκτίμηση αξίας του σπιτιού σας ή το μέγιστο ποσό απαίτησης του FHA, το οποίο είναι $ 679.650 για το 2018.

Δεν μπορείτε να δανειστείτε το 100% του τι αξίζει το σπίτι σας ή οπουδήποτε κοντά του. Μέρος του δικαιώματος συμμετοχής σας στο σπίτι πρέπει να χρησιμοποιείται για την πληρωμή των εξόδων του δανείου, συμπεριλαμβανομένων των ασφαλίστρων υποθηκών και των τόκων. Εδώ είναι μερικά άλλα πράγματα που πρέπει να ξέρετε για το πόσο μπορείτε να δανειστείτε:

• Τα έσοδα από το δάνειο βασίζονται στην ηλικία του νεότερου δανειολήπτη ή, εάν ο δανειολήπτης είναι παντρεμένος, ο νεότερος σύζυγος, ακόμη και αν ο νεαρότερος σύζυγος δεν είναι δανειολήπτης. Όσο μεγαλύτερος είναι ο νεότερος δανειζόμενος, τόσο υψηλότερο είναι το δάνειο.
• Όσο χαμηλότερο είναι το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων, τόσο περισσότερο μπορείτε να δανειστείτε.
• Όσο υψηλότερη είναι η εκτιμώμενη αξία της περιουσίας σας, τόσο περισσότερο μπορείτε να δανειστείτε.
• Μια ισχυρή αναθεώρηση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων αυξάνει τα έσοδα που θα λάβετε επειδή ο δανειστής δεν θα παρακρατήσει ένα μέρος από αυτά για να πληρώσει φόρους ακίνητης περιουσίας και ασφάλειες ιδιοκτητών σπιτιού για λογαριασμό σας.

Το ποσό που μπορείτε πραγματικά να δανειστείτε βασίζεται σε αυτό που ονομάζεται αρχικό βασικό όριο. Τον Ιανουάριο του 2018, το αρχικό όριο αρχικού κεφαλαίου ήταν 211.468 δολάρια και το μέσο όριο μέγιστου ποσού απαιτήσεων ήταν 412.038 δολάρια. Το αρχικό βασικό όριο του μέσου δανειολήπτη είναι περίπου 58% του μέγιστου ποσού της απαίτησης.

Η κυβέρνηση μείωσε το αρχικό βασικό όριο τον Οκτώβριο του 2017, καθιστώντας δυσχερέστερη για τους ιδιοκτήτες σπιτιού, ιδίως τους νεότερους, να λάβουν τις προϋποθέσεις για αντίστροφη υποθήκη. Στην άνοδο, η αλλαγή βοηθά τους δανειολήπτες να διαφυλάσσουν περισσότερα από τα δικαιώματά τους. Η κυβέρνηση μείωσε το όριο για τον ίδιο λόγο που άλλαξε τα ασφάλιστρα: επειδή το έλλειμμα του ταμείου ασφάλισης υποθηκών σχεδόν διπλασιάστηκε κατά το προηγούμενο οικονομικό έτος. Πρόκειται για το ταμείο που καταβάλλει τους δανειστές και προστατεύει τους φορολογούμενους από αντίστροφη απώλεια υποθηκών.

Για να περιπλέξετε τα πράγματα, δεν μπορείτε να δανειστείτε όλα τα αρχικά κύρια όριά σας κατά το πρώτο έτος, όταν επιλέγετε ένα κατ 'αποκοπή ποσό ή μια πιστωτική γραμμή. Αντ 'αυτού, μπορείτε να δανειστείτε μέχρι 60%, ή περισσότερο, αν χρησιμοποιείτε τα χρήματα για να εξοφλήσετε την υποθήκη σας προς τα εμπρός. Και αν επιλέξετε ένα κατ 'αποκοπή ποσό, το ποσό που παίρνετε μπροστά είναι το μόνο που θα πάρετε ποτέ. Εάν επιλέξετε τη γραμμή πίστωσης, η πιστωτική σας γραμμή θα αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου, αλλά μόνο εάν έχετε αχρησιμοποίητα κεφάλαια στη γραμμή σας.

Αντίστροφη υποθήκη, ο σύζυγός σας και οι κληρονόμοι

Και οι δύο σύζυγοι πρέπει να συναινούν στο δάνειο, αλλά και οι δύο δεν χρειάζεται να είναι δανειολήπτες, και αυτή η ρύθμιση μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα. Εάν δύο σύζυγοι ζουν μαζί σε ένα σπίτι, αλλά μόνο ένας σύζυγος ονομάζεται ως ο δανειολήπτης στην αντίστροφη υποθήκη, ο άλλος σύζυγος κινδυνεύει να χάσει το σπίτι αν ο σύζυγος που δανείζεται πρώτα. Μια αντίστροφη υποθήκη πρέπει να εξοφληθεί όταν ο δανειολήπτης πεθάνει και συνήθως εξοφλείται με την πώληση του σπιτιού. Εάν ο επιζών σύζυγος επιθυμεί να κρατήσει το σπίτι, θα πρέπει να εξοφλήσει το δάνειο με άλλα μέσα, ενδεχομένως μέσω δαπανηρής αναχρηματοδότησης.

Μόνο ένας σύζυγος μπορεί να είναι δανειολήπτης εάν μόνο ένας σύζυγος κατέχει τίτλο στο σπίτι, ίσως επειδή κληρονομήθηκε ή επειδή η ιδιοκτησία του προηγείται του γάμου. Στην ιδανική περίπτωση, και οι δύο σύζυγοι θα κατέχουν τίτλο και οι δύο θα είναι δανειολήπτες στην αντίστροφη υποθήκη, έτσι ώστε όταν ο πρώτος σύζυγος πεθάνει, ο άλλος εξακολουθεί να έχει πρόσβαση στα έσοδα των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων και μπορεί να συνεχίσει να ζει στο σπίτι μέχρι τον θάνατο. Ο μη συγγενής σύζυγος θα μπορούσε να χάσει ακόμη και το σπίτι εάν ο σύζυγος που δανειζόταν έπρεπε να μετακομίσει σε βοηθητικό χώρο διαβίωσης ή σε γηροκομείο για ένα έτος ή περισσότερο.

Αποφυγή ανατροπής υποθηκών υποθηκών

Με ένα προϊόν ως δυνητικά επικερδές ως αντίστροφη υποθήκη και έναν ευάλωτο πληθυσμό δανειοληπτών που μπορεί να έχουν γνωστικές δυσλειτουργίες ή να αναζητούν απεγνωσμένα οικονομική σωτηρία, οι απάτες αφθονούν. Οι αδίστακτοι πωλητές και οι ανάδοχοι οικιακής βελτίωσης έχουν στοχεύσει τους ηλικιωμένους να τους βοηθήσουν να εξασφαλίσουν αντίστροφη ενυπόθηκα δάνεια για να πληρώσουν για τις βελτιώσεις στο σπίτι - με άλλα λόγια, έτσι ώστε να μπορούν να πληρώνονται. Ο πωλητής ή ο εργολάβος μπορεί ή δεν μπορεί πραγματικά να παραδώσει το υποσχεμένο, ποιοτικό έργο. μπορεί να κλέψουν μόνο τα χρήματα του ιδιοκτήτη σπιτιού.

Οι συγγενείς, οι φροντιστές και οι οικονομικοί σύμβουλοι έχουν επίσης επωφεληθεί από τους ηλικιωμένους χρησιμοποιώντας μια εξουσιοδότηση για να αναστρέψουν την υποθήκη στο σπίτι, στη συνέχεια, κλέβοντας τα έσοδα ή να τα πείσουν να αγοράσουν ένα χρηματοπιστωτικό προϊόν, όπως μια προσόδου ή ολόκληρη ασφάλιση ζωής, ο ανώτερος μπορεί να αντέξει μόνο με την απόκτηση μιας αντίστροφης υποθήκης. Αυτή η συναλλαγή είναι πιθανό να είναι μόνο στο λεγόμενο καλύτερο συμφέρον του οικονομικού συμβούλου. Αυτές είναι μόνο μερικές από τις αντίστροφη υποθήκη υποκλοπές που μπορούν να καταρρίψουν ανεπιθύμητο ιδιοκτήτες σπιτιού.

Κάνετε αυτό για να αποφύγετε τον αποκλεισμό

Ένας άλλος κίνδυνος που συνδέεται με αντίστροφη υποθήκη είναι η πιθανότητα αποκλεισμού. Παρόλο που ο οφειλέτης δεν είναι υπεύθυνος για την καταβολή οποιωνδήποτε πληρωμών υποθηκών -και ως εκ τούτου δεν μπορεί να αποπληρωθεί από αυτούς- μια αντίστροφη υποθήκη απαιτεί από τον οφειλέτη να πληρεί ορισμένες προϋποθέσεις. Η μη τήρηση αυτών των όρων επιτρέπει στον δανειστή να αποκλείσει.

Ως αντισυμβαλλόμενος ενυπόθηκων δανείων, είστε υποχρεωμένοι να ζήσετε στο σπίτι και να το διατηρήσετε. Αν το σπίτι πέσει σε κακή κατάσταση, δεν θα αξίζει την εύλογη αξία της αγοράς όταν είναι ώρα να πουλήσει και ο δανειστής δεν θα μπορέσει να ανακτήσει το πλήρες ποσό που επέκτεινε στον δανειολήπτη. Αντίστροφα υποθήκες είναι επίσης υποχρεωμένοι να παραμείνουν τρέχοντες σε φόρους ακίνητης περιουσίας και ασφάλειες ιδιοκτητών σπιτιού. Και πάλι, ο δανειστής επιβάλλει αυτές τις απαιτήσεις για να προστατεύσει το ενδιαφέρον του για το σπίτι. Εάν δεν πληρώνετε τους φόρους ιδιοκτησίας σας, η τοπική φορολογική αρχή σας μπορεί να πάρει το σπίτι. Αν δεν έχετε ασφάλιση ιδιοκτητών σπιτιού και υπάρχει πυρκαγιά σπίτι, η ασφάλεια του δανειστή είναι κατεστραμμένη.

Περίπου ένας στους πέντε αντισυμβαλλόμενους κατασχέσεις ενυπόθηκων δανείων από το 2009 έως το 2017 προκλήθηκαν από την αποτυχία του δανειολήπτη να καταβάλει φόρους ακίνητης περιουσίας ή ασφάλιση, σύμφωνα με ανάλυση της Reverse Mortgage Insight.

Η κατώτατη γραμμή

Μια αντίστροφη υποθήκη μπορεί να είναι ένα χρήσιμο οικονομικό εργαλείο για τους ανώτερους ιδιοκτήτες σπιτιού που καταλαβαίνουν πώς δουλεύουν τα δάνεια και τις ανταλλαγές που εμπλέκονται. Στην ιδανική περίπτωση, όσοι ενδιαφέρονται να βγάλουν μια αντίστροφη υποθήκη θα πάρουν το χρόνο για να μάθουν διεξοδικά πώς λειτουργούν αυτά τα δάνεια. Με αυτόν τον τρόπο, κανένας αδίστακτος δανειστής ή αρπακτικός απατεώνας δεν μπορεί να τους πειράξει, θα είναι σε θέση να πάρουν μια σωστή απόφαση ακόμα κι αν παίρνουν έναν αρνητικό σύμβουλο αντίστροφης υποθήκης και το δάνειο δεν θα έρθει με δυσάρεστες εκπλήξεις.

Ακόμη και όταν μια αντίστροφη υποθήκη εκδίδεται από τους πιο αξιόπιστους δανειστές, είναι ακόμα ένα περίπλοκο προϊόν. Οι οφειλέτες πρέπει να αφιερώσουν χρόνο για να εκπαιδεύσουν τους εαυτούς τους για να βεβαιωθείτε ότι κάνουν την καλύτερη επιλογή για το πώς να χρησιμοποιήσουν το σπίτι τους δικαιοσύνη.