Real Estate Flipping: 8 Γνωστοποιήσεις που πρέπει να κάνετε

Όταν πουλάτε μια ιδιοκτησία, πρέπει να αποκαλύψετε πληροφορίες σχετικά με την κατάστασή της, οι οποίες ενδέχεται να επηρεάσουν αρνητικά την αξία της. Εάν σκοπίμως αποκρύψετε αυτές τις πληροφορίες, θα μπορούσατε να καταδικαστείτε για απάτη, εκτός από το ότι θα εναχθεί. Η πώληση του ακινήτου "ως έχει" δεν θα σας απαλλάξει από αυτές τις γνωστοποιήσεις.

Αυτοί οι κανόνες επηρεάζουν τον καθένα που πωλεί ένα σπίτι αλλά είναι πιο πιθανό να επηρεάσει τα πτερύγια. Οι κτηνοτρόφοι ακινήτων είναι πιο πιθανό να ασχολούνται με ιδιότητες σε κακή κατάσταση. Περαιτέρω, υπάρχουν μικρές διαφορές μεταξύ των κρατών όσον αφορά τη νομοθεσία σχετικά με τις πληροφορίες γνωστοποίησης. Μάθετε τους συγκεκριμένους νόμους της πολιτείας σας σχετικά με τις απαιτούμενες αποκαλύψεις από το κρατικό ακίνητο και το τοπικό τμήμα σχεδιασμού. Η γνώση των τύπων πληροφοριών που πρέπει να αποκαλυφθούν μπορεί να σας βοηθήσει καθώς αγοράζετε ιδιότητες και μπορεί επίσης να σας εξοικονομήσει από την αντιμετώπιση μιας αγωγής.

(Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την αγορά ενός σπιτιού, ανατρέξτε στο: Οδηγός Homebuyer για πρώτη φορά. )

1. Θάνατος στο σπίτι

Κάποιοι αγοραστές μπορεί να έχουν ανησυχίες ή δεισιδαιμονίες σχετικά με την αγορά ενός σπιτιού στο οποίο κάποιος έχει πεθάνει, οπότε είναι σημαντικό να γνωρίζετε εάν το κράτος σας απαιτεί από τους πωλητές να αποκαλύψουν έναν προηγούμενο θάνατο στο σπίτι.

"Κάθε κράτος θα έχει ελαφρώς διαφορετικές απαιτήσεις για αποκάλυψη", λέει ο Jim Olenbush, κτηματομεσίτης του Τέξας. "Στο Τέξας, για παράδειγμα, δεν πρέπει να αποκαλυφθούν θάνατοι από φυσικές αιτίες, αυτοκτονίες ή ατυχήματα που δεν σχετίζονται με την ιδιοκτησία".

"Ένας πωλητής υποχρεούται να αποκαλύψει θανάτους που σχετίζονται με την κατάσταση της περιουσίας ή βίαια εγκλήματα", λέει. Για παράδειγμα, εάν το παιδί ενός προηγούμενου επιβάτη πνίγηκε στην πισίνα επειδή δεν είχε το κατάλληλο περίφραξη ασφαλείας, ο πωλητής θα έπρεπε να αποκαλύψει το θάνατο ακόμα και μετά την επίλυση του προβλήματος ασφαλείας, εγκαθιστώντας ένα κατάλληλο περίβλημα πισίνας. Υπάρχουν, ωστόσο, περιπτώσεις όπου οι πωλητές δεν χρειάζεται να αποκαλύπτουν θάνατο στην ιδιοκτησία.

"Δεν υπάρχουν κράτη στα οποία να υπάρχει υποχρέωση να αποκαλύπτεται ο θάνατος ενός ατόμου που έχει αποβιώσει υπό φυσικές συνθήκες", λέει ο δικηγόρος Matthew Reischer, Διευθύνων Σύμβουλος της LegalAdvice.com. "Ωστόσο, μερικά κράτη επιβάλλουν καθήκον σε ένα στιγματισμένο σπίτι ή διαμέρισμα στο οποίο υπήρξε αυτοκτονία ή δολοφονία. Κάποια κράτη μάλιστα φτάνουν μέχρι και να επιβάλλουν ένα κατασταλτικό καθήκον σε έναν πωλητή εάν έχουν γνώση ότι η ακίνητη περιουσία τους στοιχειώνεται από τους νεκρούς ».

Ακόμη και όταν δεν απαιτείται γνωστοποίηση - για παράδειγμα, η Γεωργία δεν απαιτεί την αποκάλυψη της ανθρωποκτονίας ή της αυτοκτονίας - μπορεί να θέλετε να κάνετε λάθος από την πλευρά της ειδοποίησης του αγοραστή σχετικά με το θάνατο στην ιδιοκτησία. "Εάν ένας πωλητής ανησυχεί για την ευθύνη, η καλύτερη συμβουλή είναι να προχωρήσουμε και να αποκαλύψουμε τα πάντα εκ των προτέρων ακόμη και αν δεν απαιτείται από το νόμο", λέει ο Olenbush. "Οι αγοραστές θα ακούσουν πάντα για τα πράγματα από τους γείτονες και η έκπληξη θα μπορούσε να τους αναγκάσει να αποχωρήσουν από ένα συμβόλαιο αγοράς ή να αναρωτηθούν τι άλλο δεν τους λέει ο πωλητής".

2. Οχλήσεις γειτονιάς

Μια ενόχληση είναι θόρυβος ή οσμή από μια πηγή έξω από την ιδιοκτησία που θα μπορούσε να ενοχλήσει τους κατοίκους της ιδιοκτησίας. Η Βόρεια Καρολίνα απαιτεί από τους πωλητές να αποκαλύπτουν θορύβους, οσμές, καπνό ή άλλες οχλήσεις από εμπορικές, βιομηχανικές ή στρατιωτικές πηγές που επηρεάζουν την ιδιοκτησία. Ο Michigan απαιτεί από τους πωλητές να αποκαλύπτουν εκμεταλλεύσεις, εκμεταλλεύσεις, χώρους υγειονομικής ταφής, αεροδρόμια, περιοχές σκοποβολής και άλλες οχλήσεις στην περιοχή, αλλά η Πενσυλβάνια αφήνει τον αγοραστή να καθορίσει την ύπαρξη γεωργικών οχλήσεων.

3. Κίνδυνοι

Εάν το σπίτι βρίσκεται σε αυξημένο κίνδυνο ζημιάς από φυσική καταστροφή ή έχει γνωστή ή πιθανή περιβαλλοντική μόλυνση, μπορεί να σας ζητηθεί να αποκαλύψετε αυτές τις πληροφορίες στον αγοραστή.

Ο νόμος του Τέξας απαιτεί από τους πωλητές να αποκαλύψουν την παρουσία επικίνδυνων ή τοξικών αποβλήτων, τον αμίαντο, τη μόνωση ουρίας-φορμαλδεΰδης, το αέριο ραδονίου, τη βαφή με βάση το μόλυβδο και την προηγούμενη χρήση των εγκαταστάσεων για την παρασκευή μεθαμφεταμίνης.

Ο νόμος περί καταχώρισης κατάστασης ιδιοκτησίας της Νέας Υόρκης απαιτεί από τους πωλητές να ενημερώνουν τους αγοραστές σχετικά με το αν το ακίνητο βρίσκεται σε πλημμυρική πεδιάδα, υγρότοπο ή γεωργική περιοχή. είτε υπήρξε χώρος υγειονομικής ταφής; εάν υπήρχαν ποτέ δεξαμενές αποθήκευσης καυσίμων πάνω ή κάτω από το έδαφος πάνω στο ακίνητο. εάν και όπου η δομή περιέχει αμίαντο · αν υπάρχουν υδραυλικές εγκαταστάσεις μολύβδου. εάν το σπίτι έχει δοκιμαστεί για ραδόνιο. και κατά πόσο έχει χυθεί ή διαρρεύσει καύσιμο, λάδι, επικίνδυνη ή τοξική ουσία στην ιδιοκτησία.

Τα κράτη μπορούν επίσης να απαιτούν την αποκάλυψη της καθίζησης των ορυχείων, των υπόγειων κοιλωμάτων, των οικισμών, των ολίσθησης, των αναταραχών ή άλλων ελαττωμάτων της γήινης σταθερότητας. Ο νόμος περί αποκάλυψης των φυσικών κινδύνων της Καλιφόρνιας απαιτεί από τους πωλητές να γνωστοποιούν εάν η ιδιοκτησία βρίσκεται σε ζώνη σεισμικού κινδύνου και συνεπώς μπορεί να υποστεί υγροποίηση ή κατολισθήσεις μετά από σεισμό.

Ενώ οι περισσότερες απαιτήσεις δημοσιότητας διέπονται από τα κράτη, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση επιβάλλει ένα: η αποκάλυψη ότι η βαφή με βάση το μόλυβδο μπορεί να υπάρχει σε οποιαδήποτε ιδιοκτησία που κατασκευάστηκε πριν από το 1978.

4. Πληροφορίες σύνδεσης των ιδιοκτητών σπιτιού

Εάν το σπίτι είναι κυβερνημένο από μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού (HOA), θα πρέπει να αποκαλύψετε αυτό το γεγονός. Πρέπει επίσης να γνωρίζετε για την οικονομική κατάσταση της HOA και να παρέχετε αυτές τις πληροφορίες στον αγοραστή, ώστε να μπορεί να λάβει μια ενημερωμένη απόφαση αγοράς.

"Ένας αγοραστής γνωρίζω ότι αγόρασε μια συγκυριαρχία και ο πωλητής λανθασμένα ξέχασαν να δώσουν στον αγοραστή τους τελευταίους 12 μήνες των σημειώσεων της συνάντησης", λέει ο Ed Kaminsky, πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της μετεγκατάστασης του SportStar στο Manhattan Beach, Καλιφόρνια. "Επτά μήνες αργότερα ο αγοραστής εκτιμήθηκε $ 30.000 για βελτιώσεις ακινήτων. Ο πωλητής εν συνεχεία μήνυσε ο αγοραστής για να μην αποκαλύψει αυτές τις σημαντικές σημειώσεις. "

5. Επισκευές

Τι επισκευάσατε και γιατί; Οι αγοραστές πρέπει να γνωρίζουν το ιστορικό επισκευής του σπιτιού, ώστε να μπορούν οι επιθεωρητές του σπιτιού να δίνουν ιδιαίτερη προσοχή σε προβληματικούς τομείς και να γνωρίζουν πιθανά μελλοντικά ζητήματα. Ο νόμος του Τέξας, για παράδειγμα, απαιτεί από τους πωλητές να αποκαλύψουν προηγούμενες δομικές επισκευές ή επισκευές στέγης. υγειονομική ταφή, τακτοποίηση, μετακίνηση εδάφους ή γραμμές σφάλματος · και ελαττώματα ή δυσλειτουργίες σε τοίχους, στέγη, φράχτες, θεμέλια, δάπεδα, πεζοδρόμια και οποιαδήποτε άλλα τρέχοντα ή προηγούμενα προβλήματα που επηρεάζουν τη δομική ακεραιότητα του σπιτιού. Μπορεί επίσης να χρειαστεί να αποκαλύψετε ηλεκτρικές ή υδραυλικές επισκευές και οποιαδήποτε άλλα προβλήματα που θα θέλατε να μάθετε αν επρόκειτο να αγοράσετε το σπίτι και να ζήσετε σε αυτό.

6. Ζημιά νερού

Όταν το νερό εισέρχεται όπου δεν πρέπει, μπορεί να βλάψει την προσωπική του ιδιοκτησία, να υπονομεύσει τη δομή του σπιτιού και ακόμη και να δημιουργήσει έναν κίνδυνο για την υγεία αν ενθαρρύνει την ανάπτυξη μούχλας. Οι πωλητές θα πρέπει να αποκαλύπτουν παρελθούσες ή παρούσες διαρροές ή ζημιές στο νερό. Ο Μίτσιγκαν, για παράδειγμα, απαιτεί από τους πωλητές να αποκαλύψουν στοιχεία ύδατος σε υπόγειο ή χώρο ανίχνευσης, διαρροές στέγης, μεγάλες ζημιές από πλημμύρες, είδος υδραυλικού συστήματος (π.χ. γαλβανισμένο, χαλκό, άλλο) και οποιαδήποτε γνωστά προβλήματα υδραυλικών εγκαταστάσεων. Μπορεί να είναι δύσκολο να γνωρίζετε τα προβλήματα ύδατος (και πολλά άλλα είδη προβλημάτων) εάν στρέφετε το σπίτι και το κατέχετε μόνο για ένα ή δύο μήνες.

"Υπάρχουν πολλοί κίνδυνοι για τους κυνηγούς ή άλλους που εμπλέκονται σε ένα κλείσιμο σπίτι όπου απαιτείται κάποια εργασία σχετικά με το ακίνητο που δεν ήταν προφανές σε περπάτημα-μέσω, ιδιαίτερα το χειμώνα ή κατά τη διάρκεια ενός ξηρού ξόρκι", λέει ο Bill Price, ένας Ιλλινόις επιχειρηματικός δικηγόρος . "Με το χειμώνα, μια στέγη που διαρρέει ή έχει πολύ παλιό έρπητα ζωστήρα μπορεί να μην μπορεί να επιθεωρηθεί από τον αγοραστή ή τον εγχώριο επιθεωρητή. Ομοίως, ένα ξηρό ξόρκι μπορεί να αποκρύψει προβλήματα με ένα διαρρέον υπόγειο. "Σε καταστάσεις όπως αυτές, ελέγξτε για να δείτε πόση προστασία προσφέρουν οι νόμοι σας από την αποκάλυψη πληροφοριών που δεν θα είχατε ποτέ να γνωρίζετε.

7. Λείπει στοιχεία

Μερικές φορές, οι ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν τόσα πολλά στο μυαλό τους ότι ίσως να μην παρατηρήσουν ότι ένα σπίτι λείπει ένα ουσιαστικό συστατικό μέχρι να μετακινηθούν. Κάποιοι νόμοι περί αποκάλυψης προσπαθούν να αποτρέψουν αυτό το πρόβλημα. Τέξας και Μίτσιγκαν, για παράδειγμα, απαιτούν από τους πωλητές να αποκαλύψουν αν η ιδιοκτησία έρχεται με έναν μακρύ κατάλογο αντικειμένων, συμπεριλαμβανομένων συσκευών κουζίνας, κεντρικού κλιματισμού και θέρμανσης, υδρορροών, ανεμιστήρων καυσαερίων και θερμοσίφωνων.

8. Άλλες πιθανές γνωστοποιήσεις

Οι αγοραστές πρέπει να γνωρίζουν εάν το σπίτι βρίσκεται σε μια ειδική ιστορική συνοικία, διότι θα επηρεάσει την ικανότητά τους να πραγματοποιούν επισκευές και μεταβολές και μπορεί επίσης να αυξήσει το κόστος αυτών των δραστηριοτήτων.

Ο νόμος του Τέξας απαιτεί από τους πωλητές να αποκαλύπτουν ενεργούς τερμίτες ή άλλα έντομα που καταστρέφουν το ξύλο, ζημιά από τερμίτη ή σκουριά ξύλου που χρειάζονται επισκευή, προηγούμενη ζημιά από τερμίτη και προηγούμενη επεξεργασία τερμιτών. Ο νόμος του Μίτσιγκαν και της Βόρειας Καρολίνας απαιτεί επίσης από τους πωλητές να αποκαλύψουν οποιοδήποτε ιστορικό μόλυνσης. Συμβουλευτείτε τους νόμους της πολιτείας σας για να δείτε εάν πρέπει να αποκαλύψετε πληροφορίες σχετικά με οποιαδήποτε παράσιτα.

Μπορεί επίσης να χρειαστεί να αποκαλύψετε προβλήματα με την αποστράγγιση ή την ταξινόμηση, τον διαχωρισμό ζωνών, τις εκκρεμείς δικαστικές υποθέσεις, τις αλλαγές που έγιναν χωρίς άδειες, τις οριακές διαφορές και τα χρηματιστήρια.

Πώς να αποκαλύψετε

Ορισμένες πολιτείες, όπως το Μίτσιγκαν και η Βόρεια Καρολίνα, απαιτούν από τους πωλητές να χρησιμοποιούν συγκεκριμένη φόρμα γνωστοποίησης. Αν όχι, το κρατικό σας τμήμα ή η επιτροπή της ακίνητης περιουσίας ή του συνεταιριστή του κράτους θα έχει συνήθως μια συνιστώμενη μορφή που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε. Το έντυπο μπορεί να είναι περισσότερο ή λιγότερο πλήρες από αυτό που απαιτεί το κρατικό δίκαιο. Εάν η φόρμα δεν είναι αρκετά ολοκληρωμένη για την περίπτωσή σας, συμπληρώστε την με μια λίστα με τα πρόσθετα στοιχεία που θέλετε να αποκαλύψετε. Ο πωλητής πρέπει να γνωστοποιήσει εγγράφως όλες τις αποκαλύψεις στον αγοραστή και ο αγοραστής και ο πωλητής θα πρέπει να υπογράψουν και να δώσουν ημερομηνία στο έγγραφο. Βεβαιωθείτε ότι έχετε επανεξετάσει τι πρέπει να αποκαλύψετε και πώς πρέπει να διατυπωθεί, με δικηγόρο ακίνητης περιουσίας.

Η κατώτατη γραμμή

Ακόμη και αν δεν απαιτείται συγκεκριμένη αποκάλυψη στην περιοχή σας, εάν έχετε κάποια πληροφορία σχετικά με ένα σπίτι που μπορεί να κάνει έναν αγοραστή δυστυχισμένο, ίσως να θέλετε να το αποκαλύψετε ούτως ή άλλως. Εκτός από τους ηθικούς λόγους για να είμαστε ειλικρινείς με τους υποψήφιους αγοραστές - και την επιθυμία να αποφύγετε τα έξοδα και την ταλαιπωρία μιας δίκης - έχετε μια φήμη για να προστατεύσετε. Εάν έχετε οποιεσδήποτε ανησυχίες σχετικά με το εάν έχετε αποκαλύψει την κατάσταση της ιδιοκτησίας σωστά, επικοινωνήστε με έναν πληρεξούσιο ακινήτου στο κράτος σας.