Πρωτογενής αγορά υποθηκών
Η πρωτογενής αγορά ενυπόθηκων δανείων είναι η αγορά όπου οι δανειολήπτες μπορούν να λάβουν ενυπόθηκο δάνειο από έναν κύριο δανειστή. Οι τράπεζες, οι μεσίτες υποθηκών, οι τραπεζίτες ενυπόθηκων δανείων και οι πιστωτικές ενώσεις είναι όλοι οι κύριοι δανειστές και αποτελούν μέρος της πρωτογενούς αγοράς ενυπόθηκων δανείων.
Πώς λειτουργεί η πρωτογενής αγορά υποθηκών
Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να επικοινωνούν απευθείας με τους πρωτογενείς δανειστές όταν ψωνίζουν για ενυπόθηκο δάνειο επικοινωνώντας με την τοπική τράπεζα. Για τους περισσότερους δανειολήπτες, δεν θα παρατηρήσουν ότι ασχολούνται με την πρωτογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων, καθώς θα αλληλεπιδρούν με τον εκπρόσωπο των στεγαστικών δανείων στην τοπική τους τράπεζα κατά τη διάρκεια ολόκληρης της διαδικασίας. Ο επαγγελματίας ενυπόθηκων δανείων θα εκπαιδεύσει τον οφειλέτη για τους διάφορους τύπους υποθηκών που υπάρχουν και θα αναφέρει το επιτόκιο ανάλογα με τον τύπο που επιλέχθηκε. Το τοπικό υποκατάστημα θα είναι συνήθως η θέση για το κλείσιμο του δανείου - όπου θα υπογραφεί η γραφειοκρατία.
Πολλοί δανειολήπτες ξεκινούν επίσης τη διαδικασία αγοράς στο σπίτι κάνοντας επαφή με έναν τραπεζίτη ενυπόθηκων δανείων ή έναν εντολέα υποθηκών. Οι δημιουργοί και οι τραπεζίτες υποθηκών δεν είναι τράπεζες per se, αλλά αντ 'αυτού βοηθούν στη διευκόλυνση της συναλλαγής και παραπέμπουν το αίτημα υποθήκης σε τράπεζα για να κλείσουν το δάνειο. Οι μεσίτες λαμβάνουν ένα τέλος για την υπηρεσία τους, δεδομένου ότι αναφέρονται επιχειρήσεις σε πρωτογενείς δανειστές. Οι δανειολήπτες, από την άλλη πλευρά, στέκονται για να πάρει ένα καλύτερο ποσοστό με το μεσιτικό κατάστημα γύρω για την καλύτερη διαπραγμάτευση ανάλογα με την πίστωση του δανειολήπτη και τους επιθυμητούς όρους.
Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών έχει εφαρμόσει κανονισμούς σχετικά με την αποζημίωση των μεσιτών υποθηκών. Πριν από την οικονομική κρίση, οι μεσίτες θα μπορούσαν να λάβουν αποζημίωση από τον δανειολήπτη καθώς και από τον δανειστή. Οι καταναλωτές δεν γνώριζαν ότι ο μεσίτης πληρωνόταν από τον δανειστή όταν πληρώνονταν το τέλος τους. Επίσης, οι μεσίτες είχαν κίνητρα να κατευθύνουν τους καταναλωτές σε πιο ακριβά προϊόντα ή στεγαστικά δάνεια και μερικές φορές υψηλότερα επιτόκια. Από τη Μεγάλη ύφεση του 2008 και του 2009 και από τους κανονισμούς που ακολούθησαν, ο αριθμός των μεσίτες υποθηκών μειώθηκε.
Βασικές τακτικές
- Η πρωτογενής αγορά ενυπόθηκων δανείων είναι η αγορά όπου οι δανειολήπτες μπορούν να λάβουν ενυπόθηκο δάνειο από έναν κύριο δανειστή.
- Οι τράπεζες, οι μεσίτες υποθηκών, οι τραπεζίτες ενυπόθηκων δανείων και οι πιστωτικές ενώσεις είναι όλοι οι κύριοι δανειστές και αποτελούν μέρος της πρωτογενούς αγοράς ενυπόθηκων δανείων.
- Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να επικοινωνούν απευθείας με τους πρωτογενείς δανειστές όταν ψωνίζουν για ενυπόθηκο δάνειο επικοινωνώντας με την τοπική τράπεζα.
Οφέλη από την πρωτογενή αγορά υποθηκών
Υπάρχουν ορισμένα οφέλη για τους δανειολήπτες που πραγματοποιούν συναλλαγές στην πρωτογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων, η οποία μπορεί να περιλαμβάνει:
Χαμηλά έξοδα κλεισίματος
Οι πρωτογενείς δανειστές είναι συνήθως τοπικές τράπεζες, πράγμα που σημαίνει ότι κάνουν τη διαδικασία ανάλυσης και αναδοχής της πιστοληπτικής ικανότητας. Οι ασφαλιστές αναθεωρούν τις οικονομικές πληροφορίες και το πιστωτικό ιστορικό του δανειολήπτη για να αποφασίσουν εάν θα επεκτείνουν την πίστωση ή θα αρνηθούν το δάνειο. Επίσης, οι τοπικές τράπεζες προετοιμάζουν όλα τα χαρτιά και την τεκμηρίωση εσωτερικά αντί να περάσουν από μια κεντρική μονάδα από το κράτος, όπως είναι η διαδικασία για μερικές μεγάλες τράπεζες. Το αποτέλεσμα μπορεί να είναι χαμηλότερα τέλη με μια τοπική τράπεζα δεδομένου ότι έχουν λιγότερα έξοδα έναντι μιας μεγαλύτερης τράπεζας. Επίσης, εάν ένας μεσίτης ενυπόθηκων δανείων εμπλακεί στην εξεύρεση της τράπεζας, θα υπολογιστεί επίσης ένα τέλος. Εν ολίγοις, η επιλογή μιας τοπικής τράπεζας για μια κύρια υποθήκη μπορεί να συμβάλει στη μείωση του κόστους κλεισίματος.
Μικρές προκαταβολές
Συνήθως, η προκαταβολή για μια υποθήκη είναι 20% της τιμής αγοράς του σπιτιού. Ωστόσο, ένας δανειολήπτης μπορεί να αποθέσει λιγότερα χρήματα, και πολλοί πρωτογενείς δανειστές προσφέρουν μια προκαταβολή 10 τοις εκατό.
Για τους δανειολήπτες χαμηλού έως μέτριου εισοδήματος, ένα δάνειο FHA προσφέρει προκαταβολή μόλις 3, 5% της αξίας του σπιτιού. Το FHA είναι η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης, η οποία προσφέρει ασφάλεια στους δανειστές ώστε να μπορούν να εκδίδουν δάνεια σε δανειολήπτες χαμηλού εισοδήματος.
Ωστόσο, μια προκαταβολή κάτω του 20% προκαλεί την ανάγκη του δανειολήπτη να αγοράσει ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών ή PMI. Το PMI προστατεύει τις τράπεζες και τους δανειστές σε περίπτωση που ο δανειολήπτης αθετήσει την υποθήκη. Το PMI είναι ένα μηνιαίο τέλος που χρεώνεται στον δανειολήπτη έως ότου το 20% του ενυπόθηκου δανείου καταβληθεί.
Ευκαμψία
Επειδή οι συντάκτες του δανείου είναι συνήθως τοπικές τράπεζες, είναι πιθανότερο οι δανειολήπτες να είναι σε θέση να επικοινωνούν με τους ανθρώπους που παίρνουν τον τελικό λόγο, ο οποίος είναι απίθανο να συμβεί σε μια εθνική τράπεζα. Η άμεση επαφή μπορεί να προσφέρει ευελιξία εάν οι οφειλέτες έχουν μια μοναδική οικονομική κατάσταση.
Η ευελιξία μπορεί να περιλαμβάνει την προσφορά δανείου σταθερού επιτοκίου 15 ετών έναντι 30 ετών εάν ο δανειολήπτης θέλει να πληρώσει το δάνειο νωρίτερα. Ορισμένα από τα πλεονεκτήματα μιας 15ετούς υποθήκης περιλαμβάνουν λιγότερα συνολικά τέλη τόκων, αφού έχουν εξοφληθεί νωρίτερα. Επίσης, οι δανειολήπτες μπορούν συνήθως να διαπραγματευτούν ένα χαμηλότερο επιτόκιο, καθώς υπάρχει μικρός κίνδυνος αδυναμίας του δανειολήπτη να αποπληρώσει ή να μην εξοφλήσει το δάνειο λόγω οικονομικών δυσχερειών. Φυσικά, ένα μεγάλο πλεονέκτημα σε μια τριετή υποθήκη είναι ότι προσφέρει χαμηλότερες πληρωμές, καθώς είναι διαδεδομένες σε μια μακρύτερη περίοδο έναντι άλλων όρων.
Ρυθμιζόμενες υποθήκες ποσοστού είναι μια ευέλικτη επιλογή που συνήθως προσφέρονται προς εξέταση. Τα δάνεια ARM συνήθως έρχονται με σταθερό επιτόκιο για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα και στη συνέχεια προσαρμόζονται ετησίως σε ένα δείκτη που είχε προκαθοριστεί από τον δανειστή και τον δανειολήπτη. Συνήθως, τα ARM διαθέτουν ένα ανώτατο όριο για το πόσο υψηλό θα ήταν το επιτόκιο κατά τη διάρκεια ζωής ενός δανείου, γεγονός που καθιστά ευκολότερο τον υπολογισμό και τον προϋπολογισμό για τη μέγιστη μηνιαία πληρωμή.
Πρωτογενής αγορά ενυπόθηκων δανείων έναντι δευτερογενούς αγοράς ενυπόθηκων δανείων
Η πρωτογενής αγορά αποτελείται από πρωτογενείς δανειστές. Οι πρωτογενείς δανειστές συνήθως κρατούν τα δάνεια που προέρχονται από το χαρτοφυλάκιό τους και τους εξυπηρετούν για τη διάρκεια του δανείου. Ωστόσο, η τράπεζα που έκανε το στεγαστικό δάνειο μπορεί να πουλήσει το δάνειο στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων, η οποία είναι μια αγορά όπου οι επενδυτές μπορούν να αγοράζουν και να πωλούν προγενέστερα εκδοθέντα στεγαστικά δάνεια. Μια υποθήκη μπορεί να πωληθεί σε άλλη δανειστή ή εταιρεία παροχής υπηρεσιών, η οποία επεξεργάζεται τις πληρωμές για το δάνειο. Ο νέος δανειστής ή πάροχος υπηρεσιών κερδίζει χρήματα από τέλη και τόκους επί της υποθήκης.
Πολλές υποθήκες αγοράζονται από τον Fannie Mae ή την Ομοσπονδιακή Εθνική Ένωση Δανείων (Fannie Mae ή FNMA). Η Fannie Mae γυρίζει και πακετάρει τα δάνεια και τα πωλεί ως επενδύσεις που ονομάζονται τίτλοι που στηρίζονται σε ενυπόθηκα δάνεια (MBS), οι οποίοι είναι παρόμοιοι με τα αμοιβαία κεφάλαια, αλλά περιέχουν στεγαστικά δάνεια αντί μετοχών. Οι επενδυτές κερδίζουν το επιτόκιο από τις υποθήκες για την κατοχή του MBS.
Εάν η υποθήκη σας πωληθεί, παρακαλούμε να γνωρίζετε ότι είναι μια κοινή πρακτική στον χρηματοπιστωτικό κλάδο. Οι τράπεζες έχουν όρια δανεισμού, δηλαδή έχουν ανώτατα όρια ως προς το πόση από τη βάση καταθέσεων τους μπορούν να δανείσουν. Η πώληση ενός ενυπόθηκου δανείου στη Fannie Mae ή σε έναν πάροχο υπηρεσιών αφαιρεί το δάνειο από τα βιβλία της τράπεζας επιτρέποντάς του να δανείσει περισσότερα χρήματα. Εάν οι τράπεζες δεν μπορούσαν να πουλήσουν τα στεγαστικά δάνεια τους, θα είχαν φτάσει τα ανώτατα όρια δανεισμού τους και δεν θα ήταν σε θέση να προσφέρουν άλλες υποθήκες, οι οποίες θα επιβραδύνουν την οικονομία. Ωστόσο, αν δεν είστε επενδυτής που επιθυμεί να αγοράσει ένα MBS, δεν θα ασχοληθείτε με τη δευτερογενή αγορά. Αντ 'αυτού, θα ασχοληθεί με μια τράπεζα ή μεσίτη στην πρωτογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων.