Επιλογές για την αναχρηματοδότηση του HELOC σας
Όταν παίρνετε μια σειρά πιστωτικών καρτών εσωτερικού (HELOC), έχετε πρώτα μια περίοδο ισοπαλίας, η οποία συνήθως διαρκεί 10 χρόνια. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου μπορείτε να δανειστείτε τα χρήματα όπως απαιτείται και να κάνετε χαμηλές πληρωμές μόνο με τόκους σε ό, τι έχετε δανειστεί. Πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιών κάνουν ακριβώς αυτό.
Μετά την περίοδο λήξης, ωστόσο, δεν μπορείτε πλέον να δανειστείτε από τη γραμμή σας και πρέπει να αρχίσετε να κάνετε πλήρως αποσβεσμένες πληρωμές τόκων και κεφαλαίου. Αυτό το δεύτερο στάδιο είναι γνωστό ως περίοδος αποπληρωμής, η οποία συνήθως είναι 20 χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι οι μηνιαίες πληρωμές σας μπορεί να είναι σημαντικά υψηλότερες από ό, τι ήταν κατά την περίοδο της κλήρωσης, και πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού καταλήγουν να αντιμετωπίζουν σοκ πληρωμής.
Ένας τρόπος για να λύσετε το πρόβλημα των σοκ πληρωμής είναι η αναχρηματοδότηση του HELOC σας και υπάρχουν διάφοροι τρόποι να το κάνετε. Αυτό το άρθρο εξηγεί πώς να προκριθείτε, ποιες είναι οι επιλογές σας και τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του καθενός.
Προκριθείτε να αναχρηματοδοτήσετε το HELOC σας
Η αναχρηματοδότηση ενός HELOC είναι παρόμοια με τη λήψη ή την αναχρηματοδότηση μιας πρώτης υποθήκης. Θα πρέπει να πληρούν τα κριτήρια βάσει των εσόδων, των εξόδων, των χρεών και των περιουσιακών στοιχείων σας, δηλαδή την παροχή εγγράφων όπως αμοιβές, φόρμες W-2, φορολογικές δηλώσεις, δηλώσεις υποθηκών, δελτία ταυτότητας, αποδείξεις ασφάλισης και οποιαδήποτε άλλα έγγραφα θεωρεί ο ασφαλιστής απαραίτητη.
Για να έχετε τα χαμηλότερα επιτόκια, θα χρειαστεί να έχετε ένα "πολύ καλό" σε "εξαιρετικό" σκορ FICO: κάπου στην περιοχή 740 έως 850. Θα μπορούσατε να επιτύχετε βαθμολογία μόλις 620, αλλά θα πληρώσετε περισσότερο από το διπλάσιο του επιτοκίου κάποιου με ένα εξαιρετικό σκορ και ίσως έχετε έναν σκληρότερο χρόνο να βρείτε έναν δανειστή που θα συνεργαστεί μαζί σας.
Θα χρειαστεί επίσης να έχετε αρκετό κεφάλαιο στο σπίτι σας αφού βγάλετε το νέο δάνειο για να τηρήσετε τις οδηγίες του δανειστή για τη συνδυασμένη αναλογία δανείου προς αξία - ένα ποσοστό που υπολογίζεται με τη διαίρεση του συνολικού δανεισμού από την αξία της περιουσίας. Μερικοί δανειστές θα αφήσουν τους ιδιοκτήτες σπιτιού με άριστο δανεισμό μέχρι το 100% της αξίας του σπιτιού τους, αλλά είναι κοινό να μπορείτε να δανειστείτε μόνο το 80% έως το 90%. Ακολουθεί ένα παράδειγμα του πώς καθορίζεται αυτό:
- Αξία ακινήτου: $ 300.000
- Πρώτο υποθήκη ισορροπία: 190.000 δολάρια
- HELOC ισορροπία: $ 50.000
- Σύνολο δανεισμού: 240.000 $
- Συνδυασμένο δάνειο αξίας: 80%
- Ιδιοκτησία ιδιοκτήτη σπιτιού: 20%
Σε αυτή την περίπτωση, αν υποθέσετε ότι θέλετε μόνο να αναχρηματοδοτήσετε το υπάρχον υπόλοιπο HELOC και δεν θέλετε να δανειστείτε περισσότερα, θα πρέπει να είστε σε θέση να βρείτε έναν δανειστή που θα συνεργαστεί μαζί σας, ειδικά αν έχετε καλή πίστωση. Επίσης, όσο περισσότερη μετοχή έχετε, τόσο χαμηλότερο θα είναι το επιτόκιο σας.
Επιλογές για την αναχρηματοδότηση του HELOC σας
Υπάρχουν τέσσερις τρόποι για την αναχρηματοδότηση της πιστωτικής σας σειράς. Εδώ είναι οι επιλογές σας, και τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του καθενός:
1. Αίτηση τροποποίησης δανείου
Πώς λειτουργεί: Επικοινωνήστε με τον δανειστή σας και εξηγήστε ότι θα έχετε πρόβλημα να πραγματοποιήσετε τις πληρωμές σας όταν τελειώσει η περίοδος κλήρωσης. Ρωτήστε εάν ο δανειστής μπορεί να συνεργαστεί μαζί σας για να αλλάξετε τους όρους του δανείου με τρόπο που θα κάνει τις μηνιαίες πληρωμές σας προσιτές, έτσι ώστε να μην κάνετε προεπιλογή. Η Τράπεζα της Αμερικής, για παράδειγμα, έχει ένα πρόγραμμα βοήθειας σε εγχώρια δικαιοσύνη, το οποίο παρέχει στους εξειδικευμένους ιδιοκτήτες σπιτιού μακροπρόθεσμα, χαμηλότερο επιτόκιο ή και τα δύο, αν έχουν βιώσει οικονομικές δυσκολίες, όπως απώλεια εισοδήματος ή διαζύγιο.
Πλεονεκτήματα: Η τροποποίηση του δανείου μπορεί να είναι η μόνη επιλογή σας εάν είστε υποβρύχιος.
Μειονεκτήματα: Οι δανειστές δεν έχουν καμία υποχρέωση να τροποποιήσουν το δάνειό σας, οπότε αυτή η επιλογή ενδέχεται να μην είναι διαθέσιμη σε εσάς. Αν είναι, θα πρέπει να δείξετε ότι μπορείτε να επιστρέψετε το τροποποιημένο δάνειο. Δύο προγράμματα βοήθειας για τους αγωνιζόμενους ιδιοκτήτες σπιτιού, το πρόγραμμα Affordable Second Lien Modification στο σπίτι και η σύντομη αναχρηματοδότηση του FHA, σταμάτησαν να λαμβάνουν νέους υποψηφίους στα τέλη του 2016.
2. Ανοίξτε ένα νέο HELOC
Πώς λειτουργεί: Κτυπήστε το δοχείο κάτω από το δρόμο ξεκινώντας από μια νέα περίοδο εξαγοράς και τη νέα περίοδο αποπληρωμής μόνο με τόκο.
Πλεονεκτήματα: Σας αγοράζει κάποιο χρόνο για να βελτιώσετε την οικονομική σας κατάσταση, εάν αγωνίζεστε για να τα καλύψετε και δεν θέλετε να χρεωθείτε με το υπάρχον δάνειό σας.
Μειονεκτήματα: Θα πρέπει να επιστρέψετε το δάνειό σας κάποια μέρα. Όσο περισσότερο καθυστερείτε να το εξοφλήσετε, τόσο περισσότερο το ενδιαφέρον θα χρωστάτε και όσο υψηλότερο θα είναι ο συνολικός χρόνος απόσβεσης του κεφαλαίου και των τόκων σας κάθε μήνα. Επίσης, η είσοδος σε μια νέα περίοδο κλήρωσης καθιστά εύκολη τη διατήρηση του δανεισμού. Αν αναχρηματοδοτείτε επειδή ανησυχείτε για την αποπληρωμή του υπάρχοντος HELOC, το τελευταίο πράγμα που θέλετε να κάνετε είναι να προσθέσετε στο χρέος σας.
Όπως έχετε ήδη δει, είναι δύσκολο να μάθετε ποιο είναι το συνολικό κόστος δανεισμού σας ή οι μηνιαίες πληρωμές σας με ένα HELOC επειδή δανείζεστε λίγο εδώ και εκεί και το επιτόκιο μπορεί να κυμανθεί. Επιπλέον, όταν ξεκινήσει η νέα περίοδος αποπληρωμής του HELOC, τα επιτόκια θα μπορούσαν να είναι υψηλότερα από ό, τι σήμερα, καθιστώντας τις μηνιαίες πληρωμές ακόμη μεγαλύτερες.
(Για περισσότερες πληροφορίες, ανατρέξτε στην ενότητα Τι να κάνετε εάν δεν μπορείτε να επιστρέψετε ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης.)
3. Πάρτε ένα νέο δάνειο Equity Home
Πώς λειτουργεί: Αλλάζετε το υπόλοιπο HELOC με κυμαινόμενο επιτόκιο σε δάνειο σταθερού επιτοκίου. Μπορείτε να χρειαστείτε 20 ή 30 χρόνια για να εξοφλήσετε το υπόλοιπό σας.
Πλεονεκτήματα: Τερματίζετε τον κύκλο συνεχιζόμενου δανεισμού, παίρνοντας ένα κατ 'αποκοπή ποσό για να εξοφλήσετε το HELOC και παίρνετε σταθερό επιτόκιο με σταθερές μηνιαίες πληρωμές. Βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε το μακροπρόθεσμο κόστος δανεισμού σας και τον παράγοντε στο μακροπρόθεσμο οικονομικό σχέδιο του νοικοκυριού σας.
Μειονεκτήματα: Μερικοί δανειστές έχουν σταματήσει να προσφέρουν δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης, επομένως τα ψώνια γύρω από θα πάρουν περισσότερη προσπάθεια από ό, τι έκανε για να βρουν το HELOC. Παρόλα αυτά, είναι διαθέσιμα, ειδικά αν είστε πρόθυμοι να κοιτάξετε πέρα από τις μεγαλύτερες τράπεζες - κάτι που πρέπει να κάνετε ούτως ή άλλως επειδή τα μεγάλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα δεν έχουν απαραιτήτως τις καλύτερες τιμές ή την πιο κατάλληλη εξυπηρέτηση πελατών. Επίσης, να έχετε κατά νου ότι όσο μεγαλύτερη είναι η διάρκεια του δανείου σας, τόσο χαμηλότερες θα είναι οι μηνιαίες σας πληρωμές, αλλά το μεγαλύτερο ενδιαφέρον που θα πληρώσετε.
4. Αναχρηματοδότηση σε μια πρώτη πρώτη υποθήκη
Πώς λειτουργεί: Αντί να αναχρηματοδοτείτε μόνο το HELOC, αναχρηματοδοτείτε τόσο το HELOC όσο και το πρώτο σας υποθήκη σε ένα δάνειο: μια πρώτη πρώτη υποθήκη.
Πλεονεκτήματα: Μπορείτε να έχετε τα χαμηλότερα διαθέσιμα επιτόκια. Τα πρώτα επιτόκια στεγαστικών δανείων τείνουν να είναι χαμηλότερα από τα επιτόκια δανείων συμμετοχής στο σπίτι, διότι εάν χρεωθείτε στις πληρωμές του σπιτιού σας, ο δανειστής του πρώτου υποθηκισμού σας είχε δάνεια για τα έσοδα από την πώληση του αποκλεισμένου σπιτιού σας. Σε μια αγορά όπου τα επιτόκια για τα HELOC και τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης είναι 5, 90% και 5, 57%, αντίστοιχα, τα επιτόκια για τα στεγαστικά δάνεια 30 ετών και 15 ετών θα μπορούσαν να είναι 4, 73% και 4, 16% αντίστοιχα. Αν υποθέσουμε ότι αναχρηματοδοτείτε μια πρώτη υποθήκη με σταθερό επιτόκιο, θα κερδίσετε επίσης τη σταθερότητα των ίσων μηνιαίων πληρωμών και γνωρίζοντας το συνολικό κόστος δανεισμού σας μπροστά, όπως θα κάνατε και με την επιλογή δανείου ιδίων κεφαλαίων που συζητήσαμε παραπάνω.
Μειονεκτήματα: Η ανάληψη της πρώτης υποθήκης μπορεί να σημαίνει ότι πληρώνετε σημαντικά υψηλότερο κόστος κλεισίματος από ό, τι θα κάνατε με την αναχρηματοδότηση σε ένα νέο δάνειο HELOC ή εγχώριο μετοχικό δάνειο.
Η κατώτατη γραμμή
Μπορεί να έχετε τη δυνατότητα να λάβετε πιο προσιτές μηνιαίες πληρωμές στο HELOC σας μέσω τροποποίησης δανείου, αναχρηματοδότησης σε νέο HELOC, αναχρηματοδότησης σε δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή αναχρηματοδότησης με νέα πρώτη υποθήκη. Εξερευνήστε τις επιλογές σας με διάφορους δανειστές για να δείτε ποια δυνατότητα προσφέρει τον καλύτερο συνδυασμό βραχυπρόθεσμης προσιτότητας και τις χαμηλότερες δυνατές μακροπρόθεσμες δαπάνες και κόστος κλεισίματος.
(Για σχετική ανάγνωση, δείτε πώς λειτουργούν μια επιλογή σταθερού επιτοκίου HELOC, δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης και HELOC, ο πιο έξυπνος τρόπος για να ωφελήσετε την εγχώρια σας μετοχή, αναχρηματοδότηση του δανείου σας στο σπίτι: Οδηγός οδηγιών, 5 λόγοι για να μην χρησιμοποιήσετε το σπίτι σας Πιστωτική πίστωση μετοχικού κεφαλαίου, αναχρηματοδότηση έναντι δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης, επιλογή δανείου ή πιστωτικής διευκόλυνσης, είναι η φορολογική έκπτωση της πιστωτικής σας κάρτας (HELOC) ;, κακή πίστωση; μπορείτε να πάρετε ακόμα ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης, υποθήκη έναντι του δανείου μετοχικού κεφαλαίου: Πώς διαφέρουν, τι πρέπει να κάνετε εάν δεν μπορείτε να επιστρέψετε το δάνειο του εγχώριου μετοχικού κεφαλαίου)